物業管理企業財務管理的特點及運行機制初探

劉曉紅

一、物業的財務管理及必要性

物業企業財務管理，是指具有企業性質的物業公司為達到既定目標所進行的籌集資本和運用資本的活動。為了有計劃與低代價的籌集資本、提高資本運用效果而對企業籌資活動和投資活動所進行的管理。資本是由公司在房屋、設備維修過程中所運用的各項有價值的資產所構成。物業財務管理人員不僅要按照公司管理與服務的需要安排好籌資的規模與時間，確保公司經濟活動的正常進行，還在實施物業管理過程中，籌集經費、支配經費，編制預算等方面運籌。

1.物業的財務管理內容

（1）公共部位與設施維護保養，諸如消防、電梯、空調、水電供應各個系統。

（2）商業辦公樓宇常常因為裝置中央空調和電梯人流量大而承擔巨額電費，因此有必要事先做出比較準確的核定。

（3）在物業管理行業，收費一般以提取總管理費一定比例或雙方商定一筆酬金數額兩種方式辦理。兩種收費方式各有利弊，用包死酬金數額的方式，其利在于計算簡便，能鼓勵物業管理公司進行積極管理。

（4）為樓宇周圍花草樹木的栽種、養護費用及有關環境美化與保護的有關費用。

（5）向業主收取管理費后存入銀行的利息收入及一定的公共部位出租租金收入和一些亂停亂放車輛罰沒收入等雜項收入。這些收入的使用必須設定使用方式。

2.物業財務管理的必要性

在市場經濟條件下，商品價值規律仍然在商品生產、流通和消費領域中起著重要的調節作用。小區財務與財務管理恰是對物業公司在資金籌集與運用過程中，能體現財務關系的一種資金管理。因此，物業財務管理的客觀必要性就在于，它是由時間節約規律和商品價值規律的作用決定的。這種作用的主要表現：在市場經濟中價值規律要求商品的價值量由制造該商品所消耗的社會必要勞動時間來衡量。小區物業公司的房屋維修與服務，不論在維修過程中消耗的勞動時間多少，它只能按照社會必要勞動時間所決定的活勞動與物化勞動所消耗的價值量，向小區住戶計取維修與管理費用。盈利就是勞動產品超出維持勞動費用而形成的“剩余”，它是擴大再生產的基礎，在社會主義市場經濟條件下，價值規律的作用要求物業公司實行嚴格的經濟核算，要求對物業公司的維修、管理與服務過程和經濟活動進行監督，要求不斷改進公司的維修技術和經濟管理，以便用最少的活勞動和物化勞動生產出更多更好的使用價值，創造更多的利潤。

二、物業管理企業財務管理的特點

1.具有較強的融合力

物業財務管理是企業經營活動中的一切物質條件、經營過程和經營結果的綜合性地反映，表明了企業的財務管理工作具有很強的融合性。物業管理的行業特性之一，就是物業管理服務提供的產品是全天候的過程性服務產品。物業管理不僅是勞動密集型的行業，而且也是管理密集型的行業。隨著物業管理經營過程的社會化程度和現代化水平的不斷提高，現代的物業管理企業在財務管理手段上已經廣泛實行財務預算，財務動態分析方法，加強預算控制，參與企業經營管理決策等。計算機的應用實現了數字化管理，使財務管理的融合性大為加強，財務管理已經逐漸成為現代物業企業管理的關鍵組成部分。

2.具有廣泛的適應力

物業管理服務是一種市場行為，市場經濟離不開資金運用，企業從事生產經營活動，須擁有一定數量的資金，這是企業進行各種經營活動的基礎。在物業管理企業里，一切涉及資金的活動都是財務管理的內容。每項業務的開展都直接或間接地影響到企業資金的流入流出，從而影響整個企業的經濟效益。物業企業財務管理涉及的面相當廣泛，企業經營活動的各個方面基本上都有財務管理的存在。作為物業管理企業的財務管理工作，要兼顧到企業的各個部門、各個項目，合理地分配和運用資金，使企業經營各環節占用的資金比例關系協調。

3.敏銳的財務處理能力

在企業的經營活動中，各項工作的進展情況，各個部門的財務狀況，都可迅速地反映到企業財務上，并影響企業的各項財務指標。而企業的經營活動是一個整體系統，有些環節上出現的問題是不規律、無法預測的，諸如市場供需條件的變化，企業外部的經濟環境的復雜多變，都會給企業的經營和財務活動帶來很大的影響。這就要求企業財務管理人員不斷提高企業防范風險的能力，增加企業市場競爭能力。密切注視外界的變化，及時向企業管理者提供財務信息，反映經營狀況的進展情況，促使企業管理者做出正確的決策，并對企業經營的全過程進行指導和控制。

三、物業管理企業財務的運行機制

物業管理企業的財務管理必須建立規范的財務基礎，物業管理企業的財務信息是物業管理企業進行經營決策并謀求更大發展的重要數據支持，是國家規劃物業管理行業發展、制定物業管理產業發展政策的重要依據，而完整的財務信息需要有規范的財務管理基礎工作做保障。

1.財務預算的運行和控制。物業管理是對房屋設施設備等實行多功能、全方位、綜合性經營管理與服務。財務預算是一項比較復雜的工作，需要考慮的因素很多，做出準確的預測是非常困難的。預算是物業管理企業財務管理經營計劃的核心，包括詳細的預期收支估算，允許的空置率水平和經營費用。這些數字構成了物業管理的量化目標。同時預算是物業管理中財務控制和財務計劃的重要工具。要充分利用公司過去的財務數據進行統計技術分析，并根據企業的資產能力和外部經濟環境對未來市場的影響進行估計，從而做出年度財務預測。

2.物業管理企業財務核算。在物業管理企業的財務管理運行和控制過程中，最為關鍵的是對年初預算項目進行跟蹤控制。就收入核算而言，根據年初計劃主營業務收入按計劃進度按部就班穩步收繳。物業管理企業的應收賬款有別于商業企業，它不會給企業帶來信用銷售，更不會使企業利潤增加。物業企業財務管理要加強應收賬款的管理，調查分析應收賬款形成的原因，及時反饋到項目管理部門，在最短的時間里解決問題，將壞賬損失降到最低。減少應收賬款的形成，加快收入的回籠，物業企業才能持續發展。

3.物業管理企業財務成本控制。成本和費用是企業生產經營過程中的貨幣表現。對成本和費用的管理是物業管理企業財務管理的核心內容。在經營過程中，財務預算是手段，財務管理的控制是關鍵。在目前激烈的市場競爭中，不少物業管理企業連年虧損，瀕臨破產。而同樣是物業管理企業的其他公司卻步入良性循環，蒸蒸日上，其原因就在于這些公司在深化改革中敢于創新，創立了有效的成本控制的管理模式，并把這種成本控制理論應用到了企業管理的各個方面。