房地產企業資金鏈風險決策分析

【摘要】房地產業是高投入、高風險、高收益的產業。房地產企業在資金鏈的風險決策過程中應該全面了解投資環境及影響因素，不僅要運用科學分析的方法和現代化的工具，而且要遵循科學管理決策的程序，最大限度地評估風險，從而做出正確的決策選擇。

【關鍵詞】風險決策 資金鏈 房地產企業

與其他行業相比，房地產業受所經營產品和服務特殊性的影響，是一種高投入、高風險、高收益的產業，涉及社會、政治、經濟、文化、環境等各方面的風險。①房地產企業資金鏈的風險決策是一個極其復雜的過程，涉及問題較多，影響范圍也相當大。目前，國家關于房地產經濟的政策日趨法制化;投資者進行投資日趨科學化;消費者購房也日趨理性化、成熟化。針對這種現狀，房地產企業在進行資金鏈風險決策時需要全面了解投資環境及影響因素，不僅要運用科學分析的方法和現代化的工具，而且要遵循科學管理決策的程序，將一個決策過程分成若干階段，明確各個階段的任務，按照一定的順序和客觀規律有計劃有步驟地進行，②做出正確的投資決策，從而有效規避風險。房地產企業資金鏈風險決策存在許多復雜的不確定性因素，下面逐項詳細分析。

自然地理環境

自然地理環境是一種不容易改變且長期客觀存在的物質環境，同時，房地產又具有固定的地理位置，所以房地產企業在資金鏈風險決策過程中應該重視自然地理環境的考察。

自然地理環境包括地理位置、地質地貌、自然風光及氣候條件等。地理位置影響房地產決策較大的有:交通狀況;配套設施的完善程度，包括學校、醫院、娛樂場所等;周邊環境，如空氣污染程度、噪聲等。同時，自然環境中存在著可能直接破壞房地產商品從而造成巨大經濟損失的因素，比如洪澇災害、地震、雪災、風暴、山體滑坡、泥石流、塌方等。房地產企業在資金鏈風險決策之前應該充分了解該地區的水文資料、地質狀況、氣候特點等，以防范這些風險，避免盲目投資，從而減少企業成本，增加企業的投資收益。

政策法律環境

政府出臺的政策或法律法規容易給房地產市場的商品交換者或經營者帶來不同形式的經濟影響。這種影響是全局、深遠的，不容小覷。政策法律環境主要包括政策環境和法律環境兩部分:

政策環境。對于政治環境要素中的政策，房地產企業較為關注的是經濟政策和產業政策:包括國民經濟發展的政策、招商引資的政策、各種稅收政策、土地使用制度改革、住房制度改革、環保政策的變化、金融政策的變化、建筑安全相關條例、審批手續等。

法律環境。房地產企業在進行資金鏈風險決策時，要特別注意法律環境，包括房地產項目依賴的法律條文覆蓋面的完整程度;主要的法律法規的全面程度;有關房地產方面法規變動的頻繁性和有效性;在房地產的糾紛過程、爭議仲裁過程中執法的公平性、公正性。

經濟環境

經濟環境應該是影響房地產企業資金鏈風險決策的最重要因素。經濟環境主要包括:宏觀經濟環境、地價狀況、工程招標環境、融資環境、財務環境、市場供求狀況、競爭環境等。

宏觀經濟環境。若宏觀經濟發展較好，居民購買力增強，會促進房地產市場的繁榮;反之，則會引起房地產市場的蕭條。2008年世界金融海嘯來臨以后，房地產市場受到了嚴重的沖擊。所以，宏觀經濟環境的變化有可能給房地產企業帶來一定的風險。

地價狀況。地價狀況是房地產市場風險因素中較重要的風險之一。目前，我國對于經營性的土地均采用招拍掛的形式來使土地使用市場化。在這個過程中，土地使用者需要在一定的期限內繳納一定的費用。而地價的變化有可能給投資者帶來更多的開發成本，提高房地產商品的銷售價格，從而加大了企業資金鏈方面的風險。

工程招標投標環境。工程招標投標是工程交易的主要方式之一。由于招標方式、招標條件的不同以及在招標過程中可能發生一系列變數，這就會增加工程成本，造成房地產企業的損失，并且房地產企業很有可能將損失轉嫁給消費者。同時，不同的招標方式帶來的風險也是不同的:公開招標的工作量最大，周期最長，投入的費用最多;邀請招標則限制了競爭范圍，這就有可能喪失條件更優的投標者;協議投標是缺乏競爭力，造成報價較高，增加開發商的開發成本。

融資環境。房地產行業所需資金量大，資金運轉周期長，因此，房地產企業在融資過程中需要考慮融資渠道、項目融資的可能性及融資成本。不同的融資模式和融資方式，房地產企業所需要付出的收益率是不同的，這就給其帶來了不同的風險。另外，融資的返還日期也是不一樣的。由于房地產企業對于融資所得資金的依賴性很強，一旦外部資金條件有所改變，就會直接影響到房地產企業的正常運轉，從而可能引發資金鏈的斷裂。所以，房地產企業應該根據自身的經濟實力和資金進度來合理安排融資模式，讓融資成本達到最大，從而減少風險。

財務環境。財務環境引起的風險是經濟環境的主要因素。財務環境中的各種財務因素若發生變化就有可能給房地產企業帶來一定的損失。財務環境包括:通貨膨脹、利率變化、資金變現狀況、稅率變化、優惠條件、經營成本、投資費用等。

市場供求狀況。房地產商品作為一種特殊的商品，其供給與需求隨著整個國民經濟的發展而不斷變化，且對房地產商品的價值影響較大，這就造成了房地產企業的高風險。房地產企業應該把握時機，準確掌握市場上的供求狀況，避免供求風險而造成資金鏈的斷裂。

競爭環境。房地產企業并不是孤立存在的。由于房地產企業是高利潤的行業，所以，涌現出了大量房地產企業群，這就加劇了房地產企業間的競爭。房地產企業的數量多少、實力強弱、水平高低，都可以決定他們之間的競爭程度。競爭有可能抬高地價，增加開發成本。同時，如果土地公開拍賣，在一定程度上就打破了貿易壁壘，從而使更多的新競爭者涌入，這就給房地產企業帶來了一定的風險。

社會環境

社會環境因素主要是由于人文社會因素給房地產企業帶來的風險，包括城市規劃、區域發展、公眾干預等。

城市規劃。如果一個地區的城市規劃有改動，就會對已經建成、正在建設或即將建設的房地產商品的價值或價格造成影響，可能會給房地產企業帶來經濟上的損失。城市規劃中的容積率變化、建筑覆蓋率變化及用途的相容性這三個方面也會給房地產企業帶來影響。

區域發展。房地產企業所在項目的周邊區域所屬房地產商品發生變化也會影響到其房地產商品的價值與價格，為投資者帶來一定的風險，造成損失。這里所說的區域發展所帶來的風險主要是指，近鄰地區發展的風險和相似地區發展的風險。

公眾干預。若房地產企業興建的項目對周邊居民特別是住戶利益造成影響，公眾就會自覺團結起來抵制，阻礙項目的進程，使項目成本增加，從而給房地產企業造成損失。因此，房地產企業應該事先做好拆遷安置補償工作，采取一定的措施，以控制和減少風險。

內部決策與管理環境

企業經營管理水平。一個企業經營管理水平的好壞，體現在項目的方方面面，如項目實施過程中對施工工期、施工運作、工程質量以及工程竣工、售貨服務、物業等方面的管理。房地產企業的管理，包括投資方式、地點、組織管理、時間管理等。其水平的高低，反映了房地產企業領導成員的能力，而這種能力在一定程度上是受企業文化、管理制度、管理者的綜合素質制約的。

此外，合同管理的好壞也可能給房地產企業的資金鏈帶來一定的風險。合同風險表現在以下兩個方面:其一，合同不完善風險，即由于合同自身條款的不完善，敘述中存在漏洞，或有與國家法規相左的條款，這就可能在執行過程中給某一方造成損失;其二，該風險主要是由于合同的條款中規定了未來的風險在合同雙方之間的分配問題，不同類型的合同，合同雙方在未來所預期承擔的風險是不相同的，比如按合同的內容來分，就有勘察設計合同、設備及原材料供應合同、施工承包合同等。

企業公共關系狀況。對于房地產企業而言，搞好與政府、媒體之間的公共關系是至關重要的。企業維持良好的公共關系需要做到:了解市場的真實情況，并據此做出決策;充分了解政府政策的走勢并及時采取應對措施;具有危機公關的能力并正確處理與媒體的關系;企業公共決策的可能性分析要符合實際并全面考慮各種影響因素等。

通常情況下，房地產企業資金鏈的風險決策涉及的影響因素較多，并且其影響范圍也是相當大的，關系到資金能否合理使用以及企業的正常運轉。可以說，房地產企業資金鏈的風險決策是一個極其復雜的過程，對此進行分析時，應該按照各項目的特點找尋最適合的分析方法，這樣有利于提高決策的有效性。在運用科學方法進行風險決策時，應該考慮到房地產企業資金鏈風險決策的各種影響因素。只有在考慮影響因素的同時，使用科學的決策方法，才能夠保證決策正確，措施有效，風險真正得到規避。(作者單位:武漢理工大學管理學院)

注釋

①孫敬波:“貝葉斯決策分析及其改進”，《濟寧師范專科學校學報》，2003年第24卷第3期，第20～25頁。

②王志江，胡日東:“投資項目風險分析與方案選擇”，《運籌與管理》，2002年第9卷第1期，第100～103頁。