淺析中國高房價的推動因素及對策

摘要:住房作為一種商品，其價格的飛速增長已經背離了市場規律，嚴重影響到經濟穩定和人民生活。推動房價飛速增長的因素很多，主要有地價上升、稅收加重、樓盤囤積、定位不清以及需求旺盛等。針對目前狀況，國家應采取相應措施進行調控，加快相關政策的調整與改革、強制樓盤信息化、采取從重處罰的原則以及加大經濟適用房建設都能有效緩解當前房地產市場的緊張狀態。

關鍵詞:房價;房地產;政府

中圖分類號:F29文獻標志碼:A文章編號:1673-291X(2010)12-0139-02

自1991年國務院住房制度改革領導小組頒發《關于全面推進城鎮住房制度改革的意見》把中國房地產行業商品化以來，房地產價格持續上升，最近幾年房價更是一路飆升。在全球性金融危機的大背景下，中國房地產行業增長態勢依然良好。根據統計局公布的數據:2009年，全國完成房地產開發投資36 232億元，比上年增長16.1%;全國房地產開發企業房屋施工面積31.96億平方米，比上年增長12.8%;全國商品房銷售面積93 713萬平方米，比上年增長42.1%;由于量價齊升，全年商品房銷售額比上年暴增75.5% [1]。

一、推動房價上升的因素

1.地方政府“土地財政”，推動地價上升。土地出讓金是地方政府財政收入的主要來源，占地方政府財政收入的50%左右，甚至高達70%。2009年北京通過招拍掛方式成交的土地達247宗，成交地塊面積達1 951萬平方米，成交金額達928億元，占北京市財政收入比重達到45.9%。重慶2007年房地產稅費收入400余億元，占該市財政收入的50.8%[2] 。地價是房地產價格主要構成部分，地方政府熱衷的“土地財政”，無形中推動了地價飛漲。梁季陽指出地方政府對土地財政的過度依賴是造成高房價的根本原因。地產商購買地價的成本逐年增加，這種增加直接導致房產價格的飆升，最后無疑轉嫁到消費者身上。

2.房地產行業稅收較高。一套房子，經過立項、建設、配套、銷售等諸多環節，涉及稅種包括城建稅、教育費附加，土地增值稅、房產稅、印花稅、企業所得稅、個人所得稅以及契稅等有五十多項。其中營業稅占5%，所得稅為25%，土地增值稅3%，僅這幾種稅費以達到房地產價格的33%，外加其他名目的稅費，房地產行業所交的各種稅費近占房地產價格的40%。稅種多額度大直接抬高房地產價格。

3.房地產業的定位不清。房地產行業是一個龐大的行業，與其關聯的產業有50多種，是對地方政府GDP貢獻最大的產業，是國家的支柱產業。GDP是對一國(地區)經濟在核算期內所有常住單位生產的最終產品總量的度量，常常被看成顯示一個國家(地區)經濟狀況的一個重要指標。目前中國主要用GDP來衡量國家經濟實力和地方政府政績。在2009年金融危機的惡劣環境下，中國依然保持8.7%的經濟增長率。這一切的背后，房地產業功不可沒，房地產業從投資和銷售兩個方面拉動國家經濟增長。2009年中國房地產對GDP的貢獻超過13%，加上關聯產業的作用，房地產業對經濟增長的貢獻率超過20%。房地產業在國民經濟中的重要地位不容置疑，國家在相當長的時期內過分的關注房地產行業對GDP的貢獻，輕視甚至忽視房地產的“民有所居”的本質作用。房地產業的GDP貢獻遠不如改善人們居住條件和居住水平重要，房地產業發展的基點應該回歸民生，讓人民“住有所居”。房地產業平穩健康發展在當今社會比其支柱地位有更深遠的意義 [3]。

4.樓盤囤積，待價而沽。空置率是一個飽受關注的話題，樓盤囤積是空置率上升的主要因素。樓盤囤積主要有三種方式。一是國內炒房團:各地炒房團聲名鵲起，上萬億資金流入房地產行業，加上國家購房政策相對寬松，為其囤積住房提供便利;二是境外熱錢流入中國房地產領域:國際游資以各種合法、非法的渠道和方法進入中國市場沖擊著房地產領域。在這次金融危機中，西方國家宏觀調控主要實行了寬松的貨幣政策，印發大量貨幣。中國在金融危機中保持了平穩較快發展，成為國際資金的首選目標。大量低成本的貨幣進入房地產領域進行投機炒作，抬高房價。三是開發商捂盤惜售。開發商為其利益最大化，控制銷售節奏，選擇分批、分次開盤、推遲開盤、減少開發規模、人為造成市場的供不應求的假象，借此逐漸調高后期開盤的房屋銷售價格，從而坐收“超額利潤” [4]。

5.市場需求過于旺盛。中國人口基數大，根據統計局2005年人口統計數據，中國總人口超過13億，中國住房需求主力軍，年齡大概在25～39歲，根據2008年統計局抽樣調查，這個年齡段的人口總數占到總人口的23%，大概29 676.58萬，男女比例為0.96，城鄉比例為0.84，再加上城市化進程的加快，以這樣的數值計算中國目前大概需要上億套房子，至少需要70億平方米的住房。巨大的市場需求和土地的有限性導致房價的持續增高 [1]。

二、抑制高房價的相應措施與建議

1.調整相關政策。首先，改革土地拍賣制度。土地出讓金是地方政府的主要財政收入，地方政府為了保護其利益和政績，大力推動土地拍賣。然而土地拍賣制度在某種程度上可以說是現在的人花未來的錢，是正大光明的掠奪子孫后代的財產。中國著名經濟學家厲以寧提議:在土地招標拍賣的過程中，采取價低者得地原則，加上政府的強大監督體系，保證建筑物的質量。其次，規范土地出讓金的使用范圍、保證其公正、公開和透明。土地出讓金是國有土地使用權出讓的收益，其實質是民眾的租金收入，應“取之于地，用之于房”。中國每年上萬億的土地出讓金，僅有1/3用之于征地拆遷、綠化遷移、征地測繪、地塊平整等。實行“取之于地，用之于房”，對緩解住房問題有巨大幫助。2009年中國土地出讓金高達15 000億元，除去拆遷、安置、基礎設施的建造等40%左右的費用，剩余資金建設的保障性住房，至少可以解決250萬戶的住房問題。再次，改革現有的房地產稅費制度。規范收費標準是降低成本降低房價的重要措施。規定1/3稅收讓利于民，可以大大減輕消費者的住房壓力。另外，嚴格控制第二套住房的購買條件和境外人員的購買條件是減少和防止炒房的有效途徑。

2.加大處罰力度。首先對違規不達標建筑做硬性拆除。目前對不符合要求的在建建筑和已建建筑多數采取罰款措施，一般不做硬性拆除。因此相當一部分開發商權衡利益，冒著被處罰(通常為罰款)的危險，違規建造。針對這種明顯違規不達標的建筑物、構筑物或者其他設施強制拆除，區分違法行為的危害程度，實行相應的罰款數額。其次對捂盤惜售抬價的樓盤強制實行成本價銷售。用硬性的指標衡量開發商是否捂盤抬價。政府規定一些定量標準，如在規定的時間內售房率應該達到多少，空置率應該保證在一個合理的范圍之內。由專門機構不定期抽查，一旦發現有捂盤狀況，此樓盤以成本價出售外加20%的罰款，并把此種不良行為記錄在案，公布于眾，依此限制其工程競標和銀行貸款。再次對不按期、按時、虛假上報信息的房地產單位根據情節嚴重程度進行不同層次的處罰。按照從重處罰的原則小到罰款大到吊銷商品房預售許可證。

3.樓盤信息公開化。建立百姓式樓盤綜合信息平臺，力求原始信息數據真實有效，整理和歸納的信息符合大眾要求和接受水平。通過平臺，可以快捷的查詢某一地區某一樓盤的銷售狀況、銷售價格等重要信息。信息公開化有助于降低樓盤囤積、捂盤惜售現象，大大降低空置率;樓盤信息公開化有助于政府調控房地產行業，緩解住房現狀;樓盤信息公開化有利于消費者更好的掌握樓盤信息，有助于減少了購房糾紛。

4.政府指導樓盤定價。房價應在政府參與下采取成本加利潤的定價方式，即政府組織相關部門對樓盤成本進行估算，再加上一個的法定利潤即為樓盤的價位區間。房地產行業關系民生的一大產業，在出臺一系列房價調控政策收效甚微的情況下，政府直接控制房價具有更現實的意義。

5.加快落實經濟適用房建設。經濟適用住房是指已經列入國家計劃，由城市政府組織房地產開發企業或者集資建房單位建造，以微利價向城鎮中低收入家庭出售的住房。中國從2002年提出經濟適用房制度以來，相繼頒布了《經濟適用住房建設和管理意見的通知》、《經濟適用住房管理辦法》和《關于已購經濟適用住房上市出售有關問題的通知》等相關政策。但是經濟適用房的實施效果不是很明顯。經濟適用房制度考慮到中國70%以上的中低收入家庭，成為解決中低收入家庭住房的主要途徑之一。經濟適用房有助于解決部分中低收入家庭的住房問題、平抑商品房價格的不合理上漲、優化房地產市場供應結構、促進居民住房消費 [5]。

三、結語

房地產業在國民經濟和日常生活中具有舉足輕重的作用。它關系到人們的正常生活，關系到國家經濟的繁榮穩定，關系到社會的安定團結。目前，高房價已經嚴重影響到人們的正常生活，逐漸捆綁了中國的經濟發展。調控房地產市場健康發展迫在眉睫。

參考文獻:

[1]中華人民共和國國家統計局，http://www.stats.gov.cn/.

[2]張達. 2009年北京土地出讓收入近930億[N].證券時報，2010-01.

[3]包宗華.房地產業成為支柱產業的異見辨析[J].上海房地，2008，(1).

[4]劉展超.住建部整治樓市——嚴打開發商捂盤惜售哄抬房價[N].第一財經日報，2009-11.

[5]http://tieba.baidu.com.