天津市租賃型經(jīng)濟(jì)適用住房運(yùn)作模式探索與研究

王彩赟 白麗華

一、引言

健康的住房市場必然要求合理的住房供應(yīng)體系,而合理的住房供應(yīng)體系應(yīng)對接社會(huì)的不同的收入水平,合理確定不同規(guī)模,價(jià)位和消費(fèi)階層的住房結(jié)構(gòu),形成住房市場的梯度消費(fèi)。從我國實(shí)行“停止住房實(shí)物分配”到現(xiàn)在已經(jīng)過了十余年,城市住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)大致形成了“五層次”的新體系,住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)與針對人群對應(yīng)關(guān)系如圖 1所示。

圖 1 我國城市住房供應(yīng)新體系

然而在實(shí)際操作中,由于受資金、土地資源、政策等多種因素制約,保障性住房的門檻不得不一再提高,從而使得在住房市場的剛性需求中,存在著一批既沒有資格申請廉租住房又買不起經(jīng)濟(jì)適用房和商品房的中間群體,被人們稱為“夾心層”。據(jù)專家估計(jì),天津市“夾心層”的比例已占到了全市人口的 25%以上,其主體是普通工薪階層,同時(shí)還包括各類創(chuàng)業(yè)人才、大學(xué)畢業(yè)生和外來務(wù)工人員。

本文正是基于這樣的背景,對現(xiàn)有住房保障模式展開研究后,提出應(yīng)在廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房兩個(gè)低收入住房困難標(biāo)準(zhǔn)之間增加一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)界定,即租賃型經(jīng)濟(jì)適用房(以下簡稱“租賃房”),并以此模式來實(shí)現(xiàn)租賃廉租房和購買經(jīng)濟(jì)適用房的“無縫對接”,有效解決“夾心層”群體的住房問題。

二、探索天津市租賃房的運(yùn)作模式

租賃型經(jīng)濟(jì)適用房模式的提出,對于解決廣大無住房家庭的提出了一個(gè)新思路,然而資金和土地的需求量大,并且各地區(qū)因政策、地域、人文環(huán)境皆不相同,因此該模式的運(yùn)作不應(yīng)一概而論,而應(yīng)因地制宜。本文在參考國內(nèi)現(xiàn)有的租賃房運(yùn)作模式的基礎(chǔ)上,根據(jù)天津市房地產(chǎn)市場居民租賃房需求調(diào)查數(shù)據(jù),分析提出了天津市租賃型經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)及運(yùn)作模式構(gòu)想。

(一)制度形式

租賃型經(jīng)濟(jì)適用房制度包括房租補(bǔ)貼和實(shí)物配租兩種形式。其中房租補(bǔ)貼是指由于符合入住租賃型經(jīng)濟(jì)適用房條件的家庭,通過市場自行租賃住房,管理部門按照一定標(biāo)準(zhǔn)發(fā)放租房補(bǔ)貼的住房保障形式;而實(shí)物配租的租賃型經(jīng)濟(jì)適用房是指符合入住租賃型經(jīng)濟(jì)適用房條件的家庭承租由管理部門提供租賃住房的保障形式。

(二)保障范圍

租賃型經(jīng)濟(jì)適用房應(yīng)當(dāng)對保障對象進(jìn)行嚴(yán)格的限定,限定條件應(yīng)參照當(dāng)?shù)氐纳钏?從家庭收入水平、人均居住面積進(jìn)行核定。在天津市,其保障對象為年收入低于 2.2萬元的非農(nóng)業(yè)籍家庭,同時(shí)應(yīng)當(dāng)符合以下條件之一:

1.享受城鎮(zhèn)最低生活保障待遇或者民政部門定期定量生活補(bǔ)助,或者領(lǐng)取特困救助金的家庭;

2.房屋拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)在 16萬元(含 16萬元)以下;

3.經(jīng)濟(jì)租賃房租房補(bǔ)貼保障標(biāo)準(zhǔn)為:單人家庭每月補(bǔ)貼 250元,兩人和三人家庭每月補(bǔ)貼 375元,四人及四人以上家庭每月補(bǔ)貼 500元;

4.實(shí)物配租的租賃型經(jīng)濟(jì)適用房的保障標(biāo)準(zhǔn)為:一個(gè)家庭限定承租一套住房;原則上單人家庭租賃單間住房;,三人(含三人)以下的家庭實(shí)際租賃建筑買年紀(jì)不超過 60平米,三人以上家庭租賃建筑面積不超過 80平米的住房。三人家庭為三代同居一處或三人家庭有年滿 16周歲異性大子女的,也可租賃建筑面積不超過 80平米的住房。

(三)產(chǎn)權(quán)的界定

租賃型經(jīng)濟(jì)適用房的住戶只擁有租賃期間的使用權(quán)。承租人在對其房屋住用期間,不得將房屋上市、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)借和空置。但可向市政府有關(guān)部門申請回購,回購價(jià)格按原成交價(jià)格結(jié)合成新率確定。購房取得產(chǎn)權(quán)滿 5年后上市轉(zhuǎn)讓的,應(yīng)按原購房價(jià)格與屆時(shí)相應(yīng)地段社會(huì)保障性住房上市交易指導(dǎo)價(jià)格差價(jià)的 90%向政府繳交土地收益等價(jià)款,政府可優(yōu)先回購。

(四 )建設(shè)方式

租賃型經(jīng)濟(jì)適用房可由市有關(guān)部門組織選址建設(shè),也可由各區(qū)(市內(nèi)六區(qū))自行組織選址建設(shè)。在“限定規(guī)劃條件和戶型標(biāo)準(zhǔn)、限定開工竣工和入住時(shí)間、限定租賃對象、限定租金標(biāo)準(zhǔn)、限定租賃期限和銷售政策”(以下簡稱“五限”)的前提下,租賃房可采取單獨(dú)選址集中建設(shè)、在經(jīng)濟(jì)適用住房地塊中配建和在普通商品住房項(xiàng)目中配建三種方式建設(shè)。

(五 )房屋標(biāo)準(zhǔn)

租賃型經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目參照我市華明新城標(biāo)準(zhǔn)建設(shè),應(yīng)充分考慮配租家庭對交通、醫(yī)療、教育和生活等設(shè)施條件的要求,合理安排區(qū)位布局,做到功能齊全、適宜居住。租賃型經(jīng)濟(jì)適用房套型建筑面積嚴(yán)格控制在 50平米左右。

(六)準(zhǔn)入與退出機(jī)制

租賃型經(jīng)濟(jì)適用房的供給既要考慮政府的保障作用,又要考慮市場機(jī)制的調(diào)控因素,既要保證最低收入家庭有房可住,又應(yīng)避免“搭車現(xiàn)象”,因此天津市有必要盡快建立針對租賃型經(jīng)濟(jì)適用房租戶的動(dòng)態(tài)收入統(tǒng)計(jì)與調(diào)查制度,增加篩選門檻,一旦其經(jīng)濟(jì)條件或住房條件改善,不再符合租住公有租賃住房條件時(shí),就應(yīng)該退出住房。對于隱瞞者要追究法律責(zé)任,單位出具的證明要承擔(dān)連帶法律責(zé)任。

三、采取多項(xiàng)措施保障租賃型經(jīng)濟(jì)適用房的實(shí)行

為推進(jìn)租賃型經(jīng)濟(jì)適用房新模式的實(shí)行,解決夾心層住房困難家庭的實(shí)際問題,天津市根據(jù)自身的實(shí)際情況,采取了一系列措施。

——實(shí)行統(tǒng)一建設(shè)、統(tǒng)一分配、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一運(yùn)作的新機(jī)制。市、區(qū)政府各個(gè)主管部門明確分工,相互配合,積極推進(jìn)租賃型經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)、分配、管理工作。

——在租賃房的分配管理工作中充分發(fā)揮基層街道、居委會(huì)的作用,建立針對租賃型經(jīng)濟(jì)適用房租戶的動(dòng)態(tài)收入統(tǒng)計(jì)與調(diào)查制度,使租賃房真正落實(shí)到符合條件的家庭,在管理過程中,各職能部門與街道、居委會(huì)通力配合,形成聯(lián)動(dòng)機(jī)制。

——嚴(yán)格控制租賃房的戶型和面積標(biāo)準(zhǔn),堅(jiān)持小戶型,租賃房的套型建筑面積嚴(yán)格控制在 50平米左右。

——完善租賃房的運(yùn)營管理機(jī)制。開發(fā)運(yùn)營單位作為獨(dú)立市場主體經(jīng)營租賃房,與承租家庭簽訂租賃協(xié)議。承租家庭與租賃房開發(fā)運(yùn)營單位約定租賃期結(jié)束后,應(yīng)自行騰退住房。對無故欠繳租金或不騰退住房的,開發(fā)運(yùn)營單位可向法院提起民事訴訟。對惡意欠租的家庭,管理部門可將租房補(bǔ)貼直接撥付開發(fā)運(yùn)營單位;對拒不騰退住房的家庭,管理部門可向民政和社會(huì)保障等部門通報(bào)相關(guān)信息,暫停各類社會(huì)保險(xiǎn)金發(fā)放。

四、完善租賃型經(jīng)濟(jì)適用房制度的建議

(一)采取租售并舉的運(yùn)作模式

針對租賃房建設(shè),可以打破常規(guī)的租賃模式,嘗試租售并舉的新模式,對房屋部分產(chǎn)權(quán)進(jìn)行出售。其出售價(jià)格根據(jù)控制性建設(shè)成本、基準(zhǔn)地價(jià)綜合測算確定。對租賃部分,則可按統(tǒng)一的市場租金標(biāo)準(zhǔn)計(jì)租,政府對租賃房的承租對象實(shí)行分類租金補(bǔ)助,改“暗補(bǔ)”為“明補(bǔ)”。

(二)完善租賃房產(chǎn)權(quán)機(jī)制

采用租售并舉的方法有利于擴(kuò)大住房保障人群,解決工薪階層住房困難。針對具有購買資格,但存在首付困難的工薪群體,可允許他們優(yōu)先購買房屋部分產(chǎn)權(quán)然后再根據(jù)經(jīng)濟(jì)情況分批次買回其他產(chǎn)權(quán)。在購買房屋部分產(chǎn)權(quán)時(shí),另一部分產(chǎn)權(quán)可由政策性機(jī)構(gòu)持有。

(三)拓寬租賃型房建設(shè)的融資渠道

為確保租賃型經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)的順利進(jìn)行,應(yīng)大力拓寬其融資渠道,包括廣泛吸收社會(huì)資金參與;推進(jìn)金融創(chuàng)新,盤活租賃型經(jīng)濟(jì)適用房的信貸資金;提高公積金使用效率,發(fā)揮公積金制度在解決中低收入家庭住房困難中的作用;設(shè)立建設(shè)信托基金等全方位、多渠道籌集建設(shè)資金。

(四)發(fā)揮稅收的調(diào)節(jié)作用

在稅收方面,政府作為主導(dǎo)方,可發(fā)揮稅收杠桿的調(diào)節(jié)作用,支持普通工薪階層解決住房問題、約束住房中的過渡消費(fèi)現(xiàn)象。調(diào)整現(xiàn)有的稅收政策,對于住房消費(fèi)群體中購買 90平米以下的自住型住房,可以實(shí)行免稅;90～120平米適當(dāng)收一點(diǎn)稅;120平米以上的征收特別消費(fèi)稅,把特備消費(fèi)稅這塊留給地方政府用于補(bǔ)充建造租賃型經(jīng)濟(jì)適用房資金短缺問題。

(五)給予運(yùn)作企業(yè)政策支持

由于租賃型經(jīng)濟(jì)適用房的出租對象是低收入群體,租金制定水平比較低,只出租不銷售,開發(fā)商的資金回籠周期較長,為鼓勵(lì)開發(fā)商參與項(xiàng)目運(yùn)作,建議對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)給予政策支持,包括提供長期低息建設(shè)資金貸款、租金收入稅費(fèi)減免、政府貼息、折舊抵新等等。

五、結(jié)語

住房保障制度是社會(huì)保障制度的重要組成部分,完善住房保障制度體系事關(guān)國民的切身利益與社會(huì)的和諧穩(wěn)定。而租賃型經(jīng)濟(jì)適用房運(yùn)作模式的提出可以填補(bǔ)經(jīng)濟(jì)適用房與廉租房之間的空白,使二者實(shí)現(xiàn)“無縫對接”,有利于夾心層住房問題的解決。

因此在現(xiàn)階段,應(yīng)該把建設(shè)租賃型經(jīng)濟(jì)適用住房納入天津市住房保障制度體系的整體框架之中,在用足經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的優(yōu)惠政策同時(shí),將發(fā)展租賃型經(jīng)濟(jì)適用房作為新型的經(jīng)濟(jì)適用房運(yùn)營模式。

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