淺析稅收籌劃在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理決策中的應(yīng)用

　　【摘要】 文章從房地產(chǎn)企業(yè)日常經(jīng)營(yíng)管理中關(guān)于營(yíng)銷(xiāo)手段、投資方式、服務(wù)內(nèi)容三個(gè)最基本的決策選擇著手，說(shuō)明稅收籌劃對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理決策的重要影響及運(yùn)用，旨在增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃意識(shí)，多途徑地增加房地產(chǎn)企業(yè)收益，從而促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康有序發(fā)展。
　　【關(guān)鍵詞】 稅收籌劃；決策；營(yíng)銷(xiāo)手段
　　
　　一、對(duì)稅收籌劃及房地產(chǎn)現(xiàn)狀的基本認(rèn)識(shí)
　　
　　稅收籌劃是企業(yè)的一種理財(cái)活動(dòng)，是指納稅人為實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)利益最大化的目的，在國(guó)家法律允許的范圍內(nèi)，對(duì)自己的納稅事項(xiàng)進(jìn)行系統(tǒng)安排，以獲得最大的經(jīng)濟(jì)利益。稅收籌劃的出現(xiàn)是稅收進(jìn)步的象征，是經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定階段的必然現(xiàn)象，也是現(xiàn)代企業(yè)必修的一門(mén)功課。企業(yè)管理者應(yīng)該給予充分重視，合理運(yùn)用會(huì)計(jì)政策及稅收優(yōu)惠政策，通過(guò)合理、合法的手段，減輕企業(yè)稅負(fù)，增加企業(yè)收益，從而使企業(yè)得到穩(wěn)步發(fā)展。
　　近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展迅猛，已成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)之一，對(duì)地方稅收有著顯著性影響。然而，隨著房?jī)r(jià)的不斷攀升，部分大城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)也開(kāi)始出現(xiàn)有價(jià)無(wú)市的局面。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2010年3月全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲11.7%，而在2010年的兩會(huì)召開(kāi)期間，房?jī)r(jià)過(guò)高的問(wèn)題再次成為最受關(guān)注的焦點(diǎn)。溫家寶總理在政府工作報(bào)告中強(qiáng)調(diào)：“要堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲勢(shì)頭，滿(mǎn)足民眾的基本住房需求。” 房地產(chǎn)“新國(guó)十條”及各地頒布一系列房?jī)r(jià)調(diào)控政策更是表明目前無(wú)論是從宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和政策層面還是需求層面，都不支持房?jī)r(jià)的持續(xù)高漲。在這種嚴(yán)峻的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，不能夠在房?jī)r(jià)上獲取高額利潤(rùn)，那么通過(guò)選擇合理的稅收籌劃方案減輕房地產(chǎn)企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)，增加企業(yè)利潤(rùn)則是必不可少的。
　　
　　二、稅收籌劃在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理決策中的實(shí)際應(yīng)用
　　
　　筆者以營(yíng)銷(xiāo)手段、投資方式、服務(wù)內(nèi)容的決策選擇為基礎(chǔ)，闡述了稅收籌劃在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理決策中的實(shí)際應(yīng)用。
　　（一）房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)手段的稅收籌劃
　　從房地產(chǎn)“新國(guó)十條”及各地頒布的一系列房?jī)r(jià)調(diào)控政策再到近期內(nèi)關(guān)于開(kāi)征住房保有稅的爭(zhēng)論，房地產(chǎn)界可謂是風(fēng)起云涌。如此錯(cuò)綜復(fù)雜的局面更使得消費(fèi)者觀望情緒嚴(yán)重，房產(chǎn)成交量不斷下降。案例1，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司為了加速資金回籠，刺激消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)，往往會(huì)采用一些營(yíng)銷(xiāo)手段，企業(yè)在進(jìn)行決策時(shí)，面臨著以下兩個(gè)方案的選擇：方案1，促銷(xiāo)期內(nèi)買(mǎi)房子送汽車(chē)（假設(shè)一套房子定價(jià)200萬(wàn)元，一輛汽車(chē)價(jià)值20萬(wàn)元）；方案2，促銷(xiāo)期內(nèi)優(yōu)惠原價(jià)的10％。
　　企業(yè)管理者進(jìn)行初步分析發(fā)現(xiàn)：對(duì)于方案1，客戶(hù)如果買(mǎi)一套房子200萬(wàn)元，就須贈(zèng)送一輛汽車(chē)，花費(fèi)20萬(wàn)元，所以房地產(chǎn)公司收入180萬(wàn)元；對(duì)于方案2，在促銷(xiāo)期內(nèi)給予客戶(hù)原價(jià)優(yōu)惠10％ ，則凈收入也為180萬(wàn)元=200× （1-10％）。從銷(xiāo)售角度分析，兩種方案沒(méi)有差別，均可行。但是如果站在納稅的角度考慮，方案卻有優(yōu)劣。
　　方案1，對(duì)于房產(chǎn)公司來(lái)講，銷(xiāo)售一套房子200萬(wàn)元，需要繳納營(yíng)業(yè)稅200×5％=10萬(wàn)元，城建稅及附加10×（3%+7%）=1萬(wàn)元；同時(shí)，房產(chǎn)公司用200萬(wàn)元的20萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)汽車(chē)無(wú)償贈(zèng)送給客戶(hù)，按照增值稅條例的規(guī)定，企業(yè)將外購(gòu)的貨物無(wú)償贈(zèng)送給他人應(yīng)視同銷(xiāo)售貨物，須征收增值稅，因此企業(yè)還須多繳納增值稅：20×17％=3.4萬(wàn)元。汽車(chē)是房產(chǎn)公司無(wú)償贈(zèng)送給客戶(hù)的，客戶(hù)應(yīng)作為“偶然所得”，須繳納20％的個(gè)人所得稅，房產(chǎn)公司負(fù)有代扣代繳的義務(wù)，即房產(chǎn)公司還需要代客戶(hù)繳納個(gè)人所得稅：20×20％=4萬(wàn)元，房產(chǎn)公司代客戶(hù)繳納個(gè)人所得稅4萬(wàn)元，按照所得稅規(guī)定不能作為成本費(fèi)用在企業(yè)所得稅前扣除，還需要多繳納企業(yè)所得稅4×0.25=1萬(wàn)元，房產(chǎn)公司還應(yīng)繳納印花稅200×0.05％=0.1萬(wàn)元。綜上，房產(chǎn)公司在此銷(xiāo)售過(guò)程總共應(yīng)繳納的稅費(fèi)19.5 萬(wàn)元（10+1+3.4+4+1+0.1）。對(duì)于客戶(hù)來(lái)講，房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)需要繳納契稅：200×2%=4萬(wàn)元，印花稅200×0.05％=0.1萬(wàn)元。客戶(hù)合計(jì)應(yīng)繳納稅費(fèi)4.1萬(wàn)元。
　　方案2，按照優(yōu)惠價(jià)的10%銷(xiāo)售，即以180萬(wàn)元的價(jià)格銷(xiāo)售，企業(yè)需要繳納營(yíng)業(yè)稅180×5%=9萬(wàn)元，城建稅及附加9×（3%+7%）=0.9萬(wàn)元；繳納印花稅180×0.05%=0.09萬(wàn)元。綜上，房產(chǎn)公司在此銷(xiāo)售過(guò)程總共應(yīng)繳納的稅費(fèi)9.99萬(wàn)元。比方案1相比，稅收減少9.51萬(wàn)元，減少比例為48.769%。對(duì)于客戶(hù)來(lái)講，房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)需要繳納契稅180×2%=3.6萬(wàn)元，印花稅180×0.05%=0.09萬(wàn)元。客戶(hù)合計(jì)應(yīng)繳納稅費(fèi)3.69萬(wàn)元。與方案1相比，稅收減少0.41萬(wàn)元，減少比例為10%。
　　通過(guò)分析得出的結(jié)論是：方案1繳納的各項(xiàng)稅收大于方案2繳納的稅收，因此，無(wú)論對(duì)于房產(chǎn)公司還是對(duì)于客戶(hù)，都應(yīng)選擇方案2。
　　（二）房地產(chǎn)企業(yè)投資方式的稅收籌劃
　　房地產(chǎn)企業(yè)除了通過(guò)房屋銷(xiāo)售來(lái)獲取企業(yè)利潤(rùn)外，往往還進(jìn)行對(duì)外投資，來(lái)獲取更多的利潤(rùn)或降低風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行投資決策時(shí)，往往面臨著以下兩種方式的選擇：一種是以房產(chǎn)投資聯(lián)營(yíng)，投資者參與投資利潤(rùn)分紅，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。另一種是房地產(chǎn)企業(yè)以房產(chǎn)投資，不承擔(dān)聯(lián)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，只收到固定收入。為此，可通過(guò)以下案例說(shuō)明，稅收籌劃對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)投資方式選擇的影響和運(yùn)用。
　　案例2，某房地產(chǎn)企業(yè)注冊(cè)資本為2 000萬(wàn)元，其中辦公樓價(jià)值為500萬(wàn)元。該房地產(chǎn)企業(yè)為進(jìn)一步擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模，獲取更多利潤(rùn)，企業(yè)管理層決定對(duì)外進(jìn)行投資。根據(jù)上述說(shuō)明，如果該企業(yè)以500萬(wàn)元的辦公樓投資，每年能收回的租金收入為600萬(wàn)元。在不考慮其他因素的情況下，僅從房產(chǎn)稅考慮，對(duì)于該企業(yè)而言，如果參與投資利潤(rùn)分紅，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的，應(yīng)按房產(chǎn)余值作為計(jì)稅依據(jù)計(jì)征房產(chǎn)稅，其應(yīng)納房產(chǎn)稅=500×（1-30%）×1.2%=4.2（萬(wàn)元），但如果該房地產(chǎn)企業(yè)只是以房產(chǎn)投資，收取固定收入，不承擔(dān)聯(lián)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的，則應(yīng)按租金收入計(jì)繳房產(chǎn)稅，應(yīng)納房產(chǎn)稅=600×12%=7.2（萬(wàn)元）。
　　通過(guò)比較不難發(fā)現(xiàn)，共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)比不共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)要節(jié)省3萬(wàn)元的稅款，但共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)會(huì)增加納稅人的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)，所以在選擇這種籌劃方法來(lái)進(jìn)行稅收籌劃時(shí)，還應(yīng)該從綜合方面考慮，如果共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)納稅影響比較小，則可以考慮這種合作方式。
　　（三）房地產(chǎn)企業(yè)服務(wù)內(nèi)容轉(zhuǎn)換的稅收籌劃
　　房地產(chǎn)企業(yè)在日常經(jīng)營(yíng)中還可根據(jù)市場(chǎng)行情的變化，靈活轉(zhuǎn)化服務(wù)內(nèi)容，從而達(dá)到減輕稅負(fù)、獲取更多利潤(rùn)的目的。
　　案例3，因受金融危機(jī)的影響，某房地產(chǎn)企業(yè)原來(lái)的主營(yíng)業(yè)務(wù)不景氣，倉(cāng)庫(kù)被閑置，為增加收入，公司決定轉(zhuǎn)型，把對(duì)外出租倉(cāng)庫(kù)作為主營(yíng)業(yè)務(wù)。當(dāng)年取得租金收入800萬(wàn)元，依據(jù)5%的稅率需交納營(yíng)業(yè)稅40萬(wàn)元，依據(jù)12%的稅率需交納房產(chǎn)稅96萬(wàn)元。單此兩項(xiàng)稅收就達(dá)136萬(wàn)元，占到總收入的17%（136/800）；若再加上其他一些稅費(fèi)，則企業(yè)的稅負(fù)更重。
　　對(duì)于這個(gè)具體案例，可以根據(jù)當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)年租金收入進(jìn)行籌劃，把年租金800萬(wàn)元，變成年租賃費(fèi)400萬(wàn)元，物業(yè)管理費(fèi)400萬(wàn)元。由于物業(yè)管理費(fèi)只需交納營(yíng)業(yè)稅，不用按租金收入交納12%的房產(chǎn)稅，因此，通過(guò)節(jié)稅籌劃前后的稅負(fù)比較，可以看到：節(jié)稅籌劃前，營(yíng)業(yè)稅和房產(chǎn)稅合計(jì)136萬(wàn)元；節(jié)稅籌劃后，營(yíng)業(yè)稅不變，仍為40萬(wàn)元，但房產(chǎn)稅現(xiàn)在只需按400萬(wàn)元計(jì)算，即400×12%=48（萬(wàn)元），總體稅負(fù)為88萬(wàn)元。這樣可以使企業(yè)減輕稅負(fù)48萬(wàn)元（136-88），稅負(fù)減輕35.29%（48/136）。
　　
　　三、結(jié)束語(yǔ)
　　
　　綜合上述分析說(shuō)明，經(jīng)過(guò)納稅籌劃房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)相對(duì)未納稅前大大減少。可見(jiàn)，納稅籌劃是房地產(chǎn)企業(yè)減少不必要的稅收上繳、壓縮成本、增加企業(yè)利潤(rùn)必不可少的措施之一。與此同時(shí)，納稅籌劃還為房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展提供了另一發(fā)展空間，這主要是由于考慮到我國(guó)房地產(chǎn)的現(xiàn)狀，我國(guó)政府對(duì)房?jī)r(jià)的嚴(yán)格防控和高壓打擊給房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理造成的極大不利影響。●
　　
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