論商品房預(yù)售制度的存廢

摘要商品房預(yù)售，推動了商品房的銷售，進(jìn)而極大地推動了房地產(chǎn)市場的發(fā)展，改善了城市居民的住房條件。然而，隨著社會經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展和房地產(chǎn)行業(yè)的不斷變化，加之相關(guān)制度的不完善和誠信的缺失，商品房預(yù)售的負(fù)面影響也漸漸顯現(xiàn)，引發(fā)了一場商品房預(yù)售制度的存廢之爭。

關(guān)鍵詞商品房 預(yù)售制度 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)

中圖分類號:F293.3文獻(xiàn)標(biāo)識碼:A

1 商品房預(yù)售制度概述

商品房預(yù)售，是與商品房現(xiàn)售相對應(yīng)的一種商品房買賣形式，是由香港立信置業(yè)公司于1954年首創(chuàng)的。20世紀(jì)50年代初，香港人口劇增，住房嚴(yán)重不足，形成對土地和樓宇的龐大需求，于是，立信置業(yè)有限公司依據(jù)當(dāng)時情勢最先推出樓宇“分層售賣、分期付款”的銷售方式。由于預(yù)售時通常將房屋分間分室、分期分批地出售給購房者，猶如片片飄落的花一樣，故又被稱為“賣樓花”。這種銷售方式大大改變了以往的房地產(chǎn)經(jīng)銷策略，成為香港房地產(chǎn)市場的一大經(jīng)營特色，盛行一時。

商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)將正在建設(shè)而尚未竣工的房屋預(yù)先出售給承購人，由承購人支付定金或購房款，并約定樓宇竣工可以交付過戶時，由房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)交付給承購人的法律行為。商品房預(yù)售制度的出現(xiàn)，一方面減輕了預(yù)購人一次性支付全部購房款的壓力;另一方面，為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)開創(chuàng)了新的有效融資渠道，解決了房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)建設(shè)資金不足的問題，極大地推動了商品房的銷售，進(jìn)而極大地推動了房地產(chǎn)市場的發(fā)展，改善了城市居民的住房條件，成為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的一種最主要的售房方式。然而，隨著社會經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展和房地產(chǎn)行業(yè)的不斷變化，加之相關(guān)制度的不完善和誠信的缺失，商品房預(yù)售的負(fù)面影響也漸漸顯現(xiàn)，在給房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)帶來便利、提高資金使用效率的同時，卻將房地產(chǎn)市場行情變化的風(fēng)險都轉(zhuǎn)嫁到銀行和購房者身上，顯得不適時宜，引發(fā)了一場商品房預(yù)售制度的存廢之爭。

2 歷次取消商品房預(yù)售制度的呼聲

取消商品房預(yù)售制度的最早倡議者是廣東省人大代表朱永平，2003年10月，朱永平向廣州市國土房管局指出商品房預(yù)售制度的五大弊端，建議廢除商品房預(yù)售制度。

2005年7月31日，在中國土地學(xué)會和中國土地勘測規(guī)劃院聯(lián)合舉辦的“《物權(quán)法(草案)》土地問題座談會”上，國土資源部土地利用管理司司長廖永林再次建議完全取消商品房預(yù)售，從而引發(fā)了延續(xù)至今的是否取消商品房預(yù)售制度的爭辯。

2005年8月，央行發(fā)布《2004中國房地產(chǎn)金融報告》建議取消商品房預(yù)售制度。

2006年，在十屆全國人大四次會議上，全國人大代表白鶴祥聯(lián)合33位代表建議修改城市房地產(chǎn)管理法，取消房地產(chǎn)商品房預(yù)售制度。

隨后，在2007年“兩會”期間，全國人大代表洪可柱提案指出，房地產(chǎn)市場惡性膨脹，房價迅速上漲，是由于“低比例首付”和“商品房預(yù)售制度”推波助瀾。

2008年“兩會”期間，代表們認(rèn)為，商品房預(yù)售制度已是推動房價“居高不下”的重要原因之一，嚴(yán)重?fù)p害了消費(fèi)者權(quán)益，是一個不公平的制度，應(yīng)盡快取消商品房預(yù)售制度，遏制部分房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)“空手套白狼”的行為。

2009年“兩會”期間，商品房預(yù)售制度再次成為大家關(guān)注的焦點(diǎn)，民革中央向政協(xié)會議提交集體提案，指出商品房預(yù)售制度已成為房地產(chǎn)市場不規(guī)范的主要根源之一，并建議加快修訂《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》，全面取消商品房預(yù)售制度，建立商品房竣工入市銷售制度。

3 取消商品房預(yù)售制度之利弊分析

3.1 取消商品房預(yù)售制度之利

3.1.1 降低金融風(fēng)險

房地產(chǎn)業(yè)從投資到產(chǎn)出具有很長的周期，同時房地產(chǎn)業(yè)還具有投資大的特征，投資數(shù)額少則數(shù)百萬元，多則上千萬元，甚至上億元。另外，房地產(chǎn)業(yè)容易受國家政策、供求關(guān)系、建材價格等因素的影響，具有很大的風(fēng)險。這無異于為房地產(chǎn)業(yè)設(shè)置了過高的門檻。因此，長期以來，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)以銀行貸款為主，以預(yù)售為輔進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)。可以說，在目前的市場條件下房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)將自身的風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁了出去，一旦企業(yè)自有資本金不足、負(fù)債率高、產(chǎn)品質(zhì)量差、經(jīng)營不規(guī)范，都會在一定程度上加大銀行信貸的風(fēng)險。現(xiàn)實(shí)更是殘酷，預(yù)售商品房中出現(xiàn)的“假按揭”、“一房多售”、“爛尾樓”、攜預(yù)售款潛逃的現(xiàn)象屢見不鮮，由此帶來的金融風(fēng)險也往往有目共睹。當(dāng)商品房預(yù)售制度取消，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)只能賣現(xiàn)房不能預(yù)售商品房時，一些無資質(zhì)或者資質(zhì)差的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)就會被淘汰出房地產(chǎn)市場，房地產(chǎn)投資規(guī)模縮小，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)的資金成本，尤其是自有、自籌資金必然增加，這樣可以防止房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)在預(yù)售的過程中把尚未完成的項目資金轉(zhuǎn)移到另一個項目上，進(jìn)而從一定程度上杜絕抽逃資金和爛尾樓的發(fā)生。同時，預(yù)售商品房的取消使得房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)不再能夠通過預(yù)售提前使用銀行貸款，大大降低了銀行貸款的風(fēng)險。

3.1.2 降低購房風(fēng)險

首先，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)為了賣出更多的商品房，更快融資，經(jīng)常將商品房打折出售，這在房價上漲時對購房者來說當(dāng)然是好事，但在房價波動或下降時對購房者而言風(fēng)險較大。因此，現(xiàn)房購買對消費(fèi)者而言便于把握市場，降低風(fēng)險。

其次，在商品房預(yù)售制度下，購房者需在建房初期支付房款，而從預(yù)售到正式交房有一年甚至更多的時間差。也就是說，在預(yù)售制下房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)可以不付、少付成本，合法使用購房者的購房款來解決建設(shè)資金不足的問題，而購房者還要額外支付這一年甚至更長時間內(nèi)產(chǎn)生的貸款利息。因此，取消商品房預(yù)售，購房者所額外承擔(dān)的貸款利息和非市場性風(fēng)險將不存在。

再次，由于預(yù)售時工程還未竣工，購房者只能看到房屋的主體框架，至于具體配套設(shè)施等只能看模型想象，而且他們看到的廣告和宣傳資料上關(guān)于房屋的描繪虛假成分很多，等到交付房屋時，會出現(xiàn)很多問題，比如:現(xiàn)房與廣告宣傳、設(shè)計規(guī)劃不符，空頭許諾等。有的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)甚至利用購房者缺乏相關(guān)知識和法律意識，在預(yù)售過程中設(shè)立各種陷阱，如無法拿到房產(chǎn)證、新房被抵押、延期交房、面積縮水、偷工減料、不平等條款等，使購房者防不勝防。更有甚者，把已經(jīng)抵押的房屋進(jìn)行再次預(yù)售，把已預(yù)售的房屋再次抵押，或者進(jìn)行房屋重復(fù)預(yù)售，收到預(yù)售款后留下“爛尾樓”。以上現(xiàn)象在商品房預(yù)售中屢見不鮮，預(yù)售中的欺詐行為無疑損害了購房者的利益，最后往往是處于弱勢的購房者被迫接受不符合需要的住房。當(dāng)實(shí)行現(xiàn)房銷售時房地產(chǎn)變?yōu)閷?shí)物產(chǎn)品，上述弊端將不復(fù)存在。

3.1.3 優(yōu)化房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)

當(dāng)前我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)良莠不齊，實(shí)力差距較大，取消商品房預(yù)售制度可以提高產(chǎn)業(yè)的進(jìn)入門檻，使那些無資質(zhì)或者資質(zhì)差的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)淘汰出房地產(chǎn)市場，有利于房地產(chǎn)市場運(yùn)作的規(guī)范進(jìn)行。另外，我國房地產(chǎn)項目的運(yùn)作方式與國外存在著很大的差異，取消這種制度后就可以在項目管理和融資等方面更好地與國際市場接軌，進(jìn)而有利于房地產(chǎn)市場開發(fā)經(jīng)營與國際市場迅速接軌。而且在當(dāng)前房地產(chǎn)市場秩序失去規(guī)范的現(xiàn)實(shí)條件下，取消房屋預(yù)售制度有利于加速整個市場的整合，推動整個房地產(chǎn)業(yè)的理性回歸。此外，因商品房不再在房地產(chǎn)市場上流通，避免了商品房到現(xiàn)房階段其他投資者惡意“炒樓花”現(xiàn)象的屢屢發(fā)生。

3.2 取消商品房預(yù)售之弊

3.2.1 對房地產(chǎn)行業(yè)的影響

在房地產(chǎn)開發(fā)中，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)只在獲取土地和進(jìn)行規(guī)劃等少數(shù)環(huán)節(jié)上動用自籌資金，其他環(huán)節(jié)所需資金往往由建筑承包商帶資墊付。一旦房屋結(jié)構(gòu)封頂，取得預(yù)售許可證，開發(fā)商即可先后收取定金、預(yù)收款、首付款和全部購房款。而這些款項恰恰是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)主要資金來源。因此，取消商品房預(yù)售，對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)自有資金的要求將大大提高，那些資金實(shí)力弱、靠銀行貸款支撐的小企業(yè)或項目公司將被淘汰出局或者投靠有實(shí)力的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)將面臨重新整合。同時，取消房地產(chǎn)預(yù)售，實(shí)力稍弱，但發(fā)展前景看好的企業(yè)將苦于手中沒有資金來源，無法開發(fā)工程項目，只有進(jìn)行轉(zhuǎn)讓或合并，最終導(dǎo)致資金和土地集中在少數(shù)開發(fā)商手中，造成行業(yè)壟斷的出現(xiàn)，對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展并非有利。

3.2.2 對購房者的影響

上文講到，取消商品房預(yù)售制度，房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量減少，房地產(chǎn)投資也會有所下降。而樓盤從土地開發(fā)到交房都有一個周期，沒有預(yù)售期，商品房不能進(jìn)入流通領(lǐng)域，市場上流通的全是現(xiàn)房，市場會出現(xiàn)房屋空檔期，在一定時間內(nèi)會出現(xiàn)供小于求的現(xiàn)象，帶來的直接后果就是房價上漲。同時取消商品房預(yù)售加大的投資成本，會轉(zhuǎn)嫁到房價上，最終讓消費(fèi)者買單。此外，某些房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)也會故意囤積樓盤，從而造成房價上漲。這些對于普通購房者來說，無疑是一個很大的負(fù)擔(dān)。更為甚者，行業(yè)壟斷使得交易雙方失去了公平性，壟斷企業(yè)可以隨意制定霸王條款，對購房者而言也是十分不利的。此外，由于停止預(yù)售商品房，開發(fā)企業(yè)融資渠道不暢，會直接影響企業(yè)的開發(fā)能力，住房供給的下降在需求不變甚至增加的情況下會推動房價的上揚(yáng)，使政府宏觀調(diào)控目標(biāo)落空。

4 取消商品房預(yù)售制度尚需時日

從上文可以看出，取消商品房預(yù)售制度是把雙刃劍，雖然從長遠(yuǎn)來看，商品房預(yù)售制度取消后具有非常積極的影響，是大勢所趨。但是，目前，我國的房地產(chǎn)市場還不成熟，不少開發(fā)商資金實(shí)力不夠，取消商品房預(yù)售制度，并嚴(yán)格禁止土地抵押貸款的話，開發(fā)商的融資渠道將變得十分狹窄，會對開發(fā)商造成比較大的影響。對于整個房地產(chǎn)來說，就意味著提高了開發(fā)商的市場準(zhǔn)入門檻，導(dǎo)致行業(yè)開發(fā)規(guī)模下降，將促使市場洗牌。另一方面，期房也有它存在的合理性。當(dāng)前，不少對開發(fā)商信譽(yù)有信心的市民都會選擇購買期樓，取消商品房預(yù)售制度，無疑會減少市民購房的選擇多樣性。再者，現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場也并非無法可依，此前早有許多政策對商品房的銷售條件做了規(guī)定。所以，可以說在短期內(nèi)還不會取消商品房預(yù)售制度。即便將來要取消，還需要考慮到市場現(xiàn)狀、對市場的沖擊力和大多數(shù)開發(fā)商的承受力，給房地產(chǎn)行業(yè)和大多數(shù)開發(fā)商一個調(diào)整期，更需要修訂《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》，在法律建設(shè)和行業(yè)管理上進(jìn)行配套，這也需要一個過渡過程。

因此，在房地產(chǎn)建設(shè)資金緊缺的情況下，用“一刀切”的方式取消商品房預(yù)售是不明智的，其負(fù)面影響將遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于其正面影響。當(dāng)前的著力點(diǎn)應(yīng)當(dāng)放在從制度、法律法規(guī)上嚴(yán)格規(guī)定預(yù)售條件，加大預(yù)售執(zhí)行力度以及對預(yù)售制度進(jìn)行相應(yīng)的創(chuàng)新，而不是簡單取消期房銷售制度。

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