房地產開發與容積率的探討

摘要:在目前房地產迅猛發展和土地政策緊縮的情況下，闡述了容積率的概念，分析容積率對成本的影響，要處理好房地產迅猛發展和土地緊缺這兩者的矛盾，就必須認真研究對兩者影響的主要因素進行仔細分析，作出科學決策。

關鍵詞:房地產開發;容積率;土地

中圖分類號:F293.3文獻標志碼:A文章編號:1673-291X(2010)19-0136-02

一、容積率的概念和由來

容積率是城市用地的地塊上允許修建的總建筑面積與地塊面積之比值。一般以正值的常數來表示。容積率是一個比值。通常以地塊面積為1，總建筑面積對于地塊面積的倍數即為地塊容積率的值。

例，某地塊面積66 667 m2(100畝)，允許修建的總建筑面積為133 334 m2，則該地塊容積率=133 334/66 667=2。

容積率是表述地塊開發強度的一項重要指標。在合理的空間環境條件下，容積率越大，表示地塊建設開發強度越高，土地利用率也越高;反之，容積率越小，地塊建設開發強度越低，土地利用率也越低。

容積率是西方國家(主要是美國)從本世紀初推行城市土地區劃管理制度(Zoning)中所采用的一項重要指標。Area Ratio，縮寫為FAR;英國(包括香港地區)稱作Plot Ratio，實際上與FAR含義相同。該指標被譯為“容積率”，始于香港、臺灣地區，多年來已被廣泛使用。在中國大致是20世紀80年代后才逐漸流傳使用。由于“容積率”這個指標含義明確，能夠集中而直觀地表述地塊的開發建設強度，特別是近五六年來開始實行城市國有土地出讓制度和房地產業的興起，也為了便于和國外的相關行業“對接”，中國的土地管理、城市規劃、房地產開發等部門和機構都廣泛采用“容積率”這個指標。以致這兩年“容積率”這個名詞非但在專業科技人員中，而且也在廣大群眾中流傳和使用。中國過去的城市規劃編制程序和做法中，不采用“容積率”指標。但是過去在詳細規劃中所采用的“建筑面積密度”(m2/ha)簡稱“建筑密度”，也同樣是表述修建用地上的建設容量的，其內涵與“容積率”是一致的。主要是這兩種指標的表述形式不同。

容積率是一項看來簡單而實際上“隱含”著復雜相關因素的數值，因此很多人往往不去深究其科學的概念和特性，只把它當成一個房地產談判中的“籌碼”而隨意處置，以至常常容易發生概念上的混亂和誤解，從而造成決策失誤，甚至帶來經濟上或社會、環境效益上的重大損失，則是非常有害的。當前，中國的房地產業方興未艾，城市土地的出讓、轉讓還要進一步發展，而容積率的使用如此廣泛，它的數值確定又往往處于舉足輕重的關鍵位置，因此，對其性質和作用進行一番科學的分析和研究，實在是刻不容緩和十分必要的。

二、容積率是土地合理利用的重要指標

土地是國家不可再生的重要資源。城市土地則是被投入了物化勞動(基礎設施)的資源，具有更高的經濟價值。合理使用城市土地有很大的經濟意義，同時還有重要的社會意義和環境意義。城市土地的合理利用是城市規劃的重要目標之一，也是規劃設計和規劃管理的重要任務和內容。

城市土地是否能得到合理利用，主要應從兩方面著手:一是依靠科學的城市總體規劃和各個層次的，具體的規劃設計;二是依靠對建設項目、用地和建筑的規劃管理。其中，用地管理則是直接影響土地利用效率的。而在城市用地管理中，地塊的劃分和合理使用又是最基本的因素。

地塊是指被城市道路所包圍的，供修建用的地段;也是不同形式的城市用地結構中最基本的用地單元。中國現行的做法是通過控制性詳細規劃來劃分地塊。

地塊的合理利用，決定于兩個主要條件:使用性質和開發強度。(1)使用性質:即正確處理地塊的用途與相鄰用地之間(在功能上)的相容性與不相容性。(2)開發強度:即正確處理地塊上建筑物的高度(層數)、建筑密度(覆蓋率)、空地率與周圍空間環境的關系。目的是使地塊得到有效而合理的利用，其集中的指標表述就是“容積率”。因此，容積率是評價城市土地開發利用合理程度的一項重要指標。

三、確定容積率的主要因素

1.地塊的使用性質。這是由于各種用地有不同的“功能”要求，如商業、旅店、辦公樓等的容積率一般應該高于住宅、學校、醫院、劇院等。

2.地塊的區位。城市用地由于所處位置不同，如市中心或城市邊緣，會有不同的出讓價格。一般說，市中心或環境、交通等條件較好，土地出讓價格較高的地區，為提高土地利用效率，容積率應高于其他地區。

3.地塊的基礎設施條件。即開發建設的支撐條件，包括現有基礎設施的水平和自然條件(如地基、土壤、排水等)。一般說，較高的容積率需要較好的基礎設施條件和自然條件作為支撐。

4.地塊的空間環境條件。即與相鄰四周在空間環境上的制約關系，以及城市設計上的要求，如建筑高度、間距、形體、綠化、通道等。

5.地塊的土地出讓價格，即政府的期望價格。一般情況下，容積率與出讓價格成正比。期望價格高，容積率也要相應提高。

以上各項因素，應結合城市的實際情況，經過綜合研究后確定。此外，為了考慮到綜合因素，以及為不可預知的某些因素留有余地，公布的容積率宜低于“理論的”上限數值。

四、地塊容積率的宏觀影響

地塊容積率是城市規劃中的一個微觀問題。因此，人們往往以為某一、二個地塊的容積率不合理是件“小事情”，不傷大局。然而，這種認識是不全面的。城市用地的結構是由很多地塊組合起來的。如果地塊容積率不合理，比如都超高一些，加起來就可能會突破整片地區或整個城市合理的“環境容量”，從而帶來明顯的或潛在的城市“病害”。最直接的影響，往往是人口密度增高，交通流量增大，超過通道的容納能力，甚至“侵占”了必要的公共設施用地和綠地，增加水、電、熱、氣的負荷等，從而使城市的整體效益下降，環境質量惡化。這些問題反過來也會影響投資環境的質量，降低開發的經濟效益。因此，容積率雖“小”，敏感性很“強”。在實行市場經濟和城市土地租讓制度的條件下，“容積率”對城市土地利用和環境質量在宏觀上的影響是不可忽視的。

對房地產商來說，衡量土地利用經濟效益的核心指標無疑是房地產開發這種商業行為的利潤。在房地產開發中，容積率是一項重要的指標。對于一塊將要開發的土地，開發的密度是他的核心屬性。從開發商角度來看，利益最大化是他們經營目的。開發商總是考慮在扣除成本后能從土地上獲得最大的收益。由于容積率和地價、那個地產開發開發利潤這三者之間有著復雜的互動影響關系，所以無論是對地方政府還是對房地產開發商來說，容積率都將對用地的經濟效益產生決定性的影響。

一般情況下，高容積率的項目增加公攤面積，降低購買者的實際使用面積。其次高容積率會損失開放空間、綠地面積以及住宅的隱私性，導致住宅的價值下降，從而降低小區內房地產的價格。因此，當容積率提高時，消費者愿意付出的單位面積的價格是下降的。另一方面，容積率的改變對房地產企業的開發成本也有較大的影響。高容積率可以增大居住區內土地上的建筑面積，增大土地的利用強度，從而增加總建筑面積。我們知道隨著面積的增大，會使單位面積上所含土地固定成本攤薄，在建筑成本固定的情況下，售價就會增加，從而開發商的利潤也就增大，這也是房地產開發商總希望容積率提高的原因所在。但是由于容積率的提升提高了建筑面積和單體建筑的層數，這大大提高了其他可變成本。

五、結論

通過對容積率的研究要正確處理好土地使用過程中對容積率的合理確定，要充分認識容積率的確定關系到整個社會經濟效益和環境效益的全面發展，容積率越高，相同的單位建筑面積所含的地價就會降低，但同時建筑物的開發成本也會隨著容積率的升高而升高。如果容積率過高會造成很多的負面影響，因此在確定容積率的時候，首先要考慮項目地段的平均銷售價格及本項目自身預期的銷售價格、開發成本和容積率之間的關系。另外，在提高容積率的同時要從另一方面提高產品的附加值增加銷售收入， 避免由于容積率的提高、品質下降，導致的價格下降的尷尬局面。因此，對容積率的研究是必要的，是如何獲得利潤最大化非常關鍵的一個環節。

參考文獻:

[1]王志.開發商確定容積率的經濟分析[J].山西建筑，2009，(35):237-238.

[2]任衛紅.淺談房地產開發項目可行性研究[J].山西建筑，2005，(4):111-112.

[3]汪輝.房地產項目的開發與管理[J].山西建筑，2008，(17):244-245.

[4]王忠偉.房地產成本優化控制[J].開發與建設，2006，(4):60-62.

[5]陳昌勇.城市住宅容積率的確定機制[J].城市問題，2006，(7):6-9.

[6]沈金燦.論容積率的內涵及制定原則[J].建筑科學，2009，(19):46-47.