管理會計在房地產開發企業中的應用探索

摘要:目前，房地產行業整合大幕已經開啟，暴利時代宣告結束。面臨如此艱難的外部環境和激烈的競爭，房地產開發企業如何立于不敗之地并克服苦難、保存實力，脫穎而出?

本人在房地產開發企業先后從事過多年會計與財務管理工作，在實踐中不斷探索管理會計在房地產開發企業中的應用，并對應用中存在的問題進行了系統總結。筆者認為，房地產企業當前完全可以藉此機會苦練內功，提高項目研判能力和成本控制水平，只有有效整合企業資源、提高項目運營能力和企業管理水平，才能取得高于行業平均水平的利潤，才能在日趨激烈的競爭中不斷發展壯大。

關鍵詞:管理會計，目標成本，全面預算管理，項目盤點

一、房地產開發企業成本核算特點

一般情況下，房地產開發過程主要分為五個階段:投資機會選擇和決策階段、開發前期工作階段、建設施工階段、租售階段、售后服務階段。房地產開發總成本按照開發流程可分為直接成本和間接成本，直接成本包括土地成本、前期工程成本、建安工程成本、市政(基礎)工程成本、公共配套設施費五項;間接成本包括銷售費用、財務費用和管理費用三項 。

二、房地產開發企業管理會計概述

管理會計的基本目標是服務于企業內部管理，目的在于提高經濟效益，以盡可能少的成本消耗獲取盡可能多的利潤，主要工作是根據企業的經濟實力和未來發展方向，對其經營目標和實施方案進行預測決策，編制預算，對經營活動進行全方位、全過程的價值控制，考核評價有關方面的經營業績，為加強企業內部管理獻計獻策。具體而言，應包括以下內容:

(一)預測經營前景

根據企業年度目標和經營計劃，充分考慮企業資金狀況及項目進展情況，選擇合理的量化模型，對項目未來的銷售速度、成本規模、項目利潤水平、現金流量等進行預測，為企業經營決策提供第一手信息。

(二)參與經營決策

根據企業決策目標搜集整理項目周邊資料信息，選擇科學合理的方法編制出不同的方案，并對這些方案進行分析評價，最終篩選出最優方案。

(三)規劃經營目標

在最終方案基礎上，將事先確定的有關經濟目標根據企業資源合理分解落實到有關預算中，從而有效組織企業人力、智力、財力、物力等相關資源，并為成本控制與業績考核奠定基礎。

(四)全面控制成本

根據各項預算指標制定切實可行的目標成本，并將目標成本分解落實到各個項目、各個部門和個人，通過事前制定目標，事中進行適時控制和跟蹤，不斷反映差異，不斷糾偏，進行調整，達到改進工作，確保經濟正常運行。

(五)考核評價業績

根據公司年初既定的各項預算指標，年末由公司相關部門對各單位、各部門及每個人進行逐級考核責任指標的完成情況，發現成績，找出不足，從而為績效考核提供必要的依

三、房地產開發企業管理會計主要工作內容

(一)建立目標成本

筆者認為，公司的成本管理應當以市場需求為導向、以目標成本為綱領、以全面預算管理為基礎、以動態分析(項目盤點)為約束機制，建立并落實獎懲制度，使成本管理有章可循、有的放矢，形成良性循環建立目標成本是實行成本管理的第一步。目標成本是企業預先確定的在一定時期內所要實現的成本目標，即希望達到的成本水平、數值或指標。作為成本控制重要依據，目標成本必須是經過企業全體職工辛勤努力才能實現目標的成本，通常應建立在平均先進定額的基礎上。因此，制定目標成本時，既要考慮本企業的內部條件，又要考慮企業所處的外部環境。然后采用價值工程及本、量、利分析，以及最佳功能質量成本決策等專門方法，制訂項目最佳的目標成本。管理會計在其中發揮的作用是:

1. 完成或參與項目可行性研究。應協同銷售部門、策劃部門、工程部門、造價部門進行項目的可行性研究，初步論證項目的預期成本和收益。這一階段的工作直接影響到項目的成敗，必須以嚴肅的態度對待，以科學的方法測算，避免主觀性、盲目性和片面性。新項目開源前，應了解地塊的基礎資料、市政條件、周邊環境及其發展趨勢、合作方背景、合作方式及條件、初步規劃設計方案、開發節奏及市場定位、成本費用結算和控制目標及措施、資金及稅務環境的影響，寫出兩份以上的可行性研究報告公司決策層審議。

2. 根據銷售部門提供的銷售方案測算盈虧臨界點(量本利分析)，并預測項目盈利能力。在成本預測的基礎上，結合其他有關資料，運用定量和定性的方法，選擇最優的成本效益方案。

3. 編制目標成本草稿。根據目標利潤，結合策劃、造價部門提供的項目進度、工程概算編制目標成本草稿。

4. 根據項目目標成本按照項目投資進度編制項目現金流量預算表，根據資金缺口和“四證”(即國有土地使用證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建設工程施工許可證)取得時間初步擬定融資方案。

(二)全面預算管理工作

全面預算管理就是將目標成本詳細分解，按照項目進度分階段分部門進行分解落實，并且可以和企業承包經營責任制結合起來。這樣，既有利于加強對企業成本管理，又便于對企業年度工作業績的考核。

筆者認為，應通過資金收支計劃實行全面預算管理。這是因為，現金流如同人體的血液，房地產企業更是資金密集型企業，因此保證企業資金良性循環對于房地產企業至關重要。通過資金收支計劃，房地產開發企業不僅可以直觀把握企業資金運動過程、調劑各單位資金余缺、加強資金管理的規范性、計劃性和有序性，提高資金使用效率和風險管理能力，而且可以據此控制企業成本支出。資金收支計劃分為年度和月度計劃，以月計劃為代表，報表由四個要素組成:收入計劃;支出計劃;月初貨幣資金余額;月末貨幣資金余額。收入計劃與支出計劃由各單位、各部門分析填列。月(年)初貨幣資金余額與月(年)末貨幣資金余額為月(年)初或月(年)底實際貨幣資金余額，以萬元為單位。

全面預算管理體系能否有效發揮預期功能，除了企業高層領導的重視，管理會計人員的努力，管理制度的完善，還要取決于幾個重要的相關環節的控制，管理會計人員應主動參與這些環節:首先，規劃設計環節的成本預算，總體規劃設計方案應要求涉及單位對單體設計、擴初設計、施工圖設計每一階段都出具設計概(預)算，設計、工程、預算人員應會同監理人員，對施工圖的技術性、安全性、周密性、經濟性等進行會審，提出明確的書面審查意見，對于不合理的地方應督促設計單位進行修正;其次，招投標環節控制，在策劃、拆遷、工程施工、物資設備采購、監理工程和銷售代理、物業托管的招投標管理上，保證招標手續嚴密、規范、合法，標底的編制必須以目標成本為前提，在企業資質符合要求的條件下考慮內外部條件及市場條件，在保證質量的前提下，努力降低標底。

(三)項目盤點工作

如果說建立目標成本、實行全面預算管理工作是成本控制中的事前、事中控制，那么項目盤點工作就是成本控制中的事后控制，或者說事后反映。項目盤點實際是項目經營過程中的一個階段性總結，一個對未來盈利情況的預測。以國有企業出資人身份出現的國有資產監督管理委員會所主導的清產核資工作實際上就是資產盤點工作，至于房地產企業，清產核資的重點是對每一個開發項目進行梳理，對項目開發成本進行核實，對未來銷售收入和后續成本、預計費用進行測算和預估。筆者參加了2006年北京市國資委下屬的一家房地產公司的清產核資工作，并參與了《北京市國資委企(事)業單位請產核資損失原因分析典型案例叢書》之《企業典型案例分析》等的相關內容的撰寫，基于此次的清產核資工作，結合房地產企業項目成本核算的特殊性，筆者把項目盤點工作總結出一個公式，即項目盈虧=已結利潤+未結利潤，未結利潤=預收賬款+后續收入-開發成本(開發產品)-后續成本-后續稅費。

項目盤點工作與目標成本、全面預算管理體系相結合，形成企業成本管理的有機整體。通過建立目標成本，可以對項目盈利狀況進行預測，為領導決策創造條件，起到事前控制的作用;通過全面預算管理，將目標成本進行層層分解落實，由面及點，將項目目標成本通過計劃手段轉化為一個具體實施的系統工程，并在實施過程中不斷跟蹤、分析成本變動情況，及時采取措施進行糾偏，達到事中控制的目的;項目經過一個階段的運作后，通過采取盤點的形式對項目整體進行總結分析與考核評價，做到心中有數，并結合宏觀政策、市場行情、材料價格、規劃方案變動等情況對企業經驗戰略進行適時調整。

(四)管理會計人員任職要求

通過管理會計工作內容可見，管理會計與財務會計緊密相關。管理會計所需要的許多資料信息都源于財務會計系統，是對財務會計信息的深入加工和系統分析，但是其預測、決策、規劃、控制、評價等管理職能決定了管理會計人員不能僅僅局限于會計理論與實務，而必具備敏銳的頭腦，活躍的思維，廣闊的視角，應從戰略的高度，管理的角度把握項目運營情況。要實現這一總體素質的提高，必須通過不斷的學習、思考和實踐，既要立足本專業，又要超越本專業，廣泛學習其他相關專業的內容，例如工程概算、市場營銷等等，只有不斷更新知識、豐富和完善自己，才能實現自身素質的提高，從而促進企業管理水平的提升。

四、管理會計在實際應用中存在的主要問題

(一)企業經營決策者對管理會計不夠重視甚至缺乏認識，企業高層領導對管理會計的認識和重視程度直接影響到管理會計在企業中的應用水平和效果。

(二)管理會計人員尚不具備管理會計工作應有的素質。管理會計是通用型人才，對其要求應高于普通的財務會計人員，管理會計人員不僅要精通財務會計知識，更應懂得業務流程、懂管理、具有協調能力、戰略眼光、前瞻意識和創新思維。

五、解決問題的對策

針對房地產開發企業管理會計現狀，筆者建議采取以下措施。

(一)企業高層重視

根據國內企業的現狀，要加強管理會計的應用，最關鍵的問題是引起企業領導人的重視，否則管理會計的作用無法發揮，企業重視主要應表現在以下幾個方面:

1. 管理會計處于企業價值管理的核心地位，它通過對財務會計信息的深加工和再利用，在企業價值運動中積極發揮測、決策、規劃、控制和評價等職能，強化內部經營管理、實現企業價值最大化。管理會計處于企業經營管理信息的節點上，起著上傳下達的重要作用。

2. 積極引入ERP管理系統

ERP即企業資源計劃系統可以提升管理會計的功能。該軟件可以為管理會計創造更為便捷的信息平臺，例如，其中的合同管理(合同付款臺賬、新增變更洽商、合同結算單)、招投標管理、市場銷售管理、財務管理等等，管理會計可以直接從該信息平臺提供數據，避免各部門、各單位提供數據口徑不一致而導致數據偏差，節省時間，節約了成本。

(二)有意識的培養專門的管理會計人才

從企業方面，鑒于管理會計與財務會計的區別，企業應從財務會計人員中選拔具有潛質的人才，并有意識的安排該人員到公司項目開發流程的各個環節進行學習鍛煉。房地產行業投資周期長、資金密集、高風險、高回報，但是技術含量并不高，因此，管理會計人員完全可以通過崗位輪換，對各個環節學習，短期內掌握房地產開發的相關業務知識，從專業型人才轉變為復合型的管理人才。

六、結論與不足

通過對房地產開發企業中管理會計的應用分析，可以看出，由于房地產開發企業開發流程較為規范，成本項目多數可以計量，通過管理會計實現對開發項目的經營目標預測、全面預算管理、成本控制、項目盤點、績效考核是完全可行的，而且房地產企業實施管理會計有利于提高成本信息的相關性和可靠性。此外，房地產企業可以通過管理會計應用，不斷降低自身的運營成本，有效提高企業的經營管理水平和綜合效益。

本文對房地產企業管理會計的研究尚有一些不足之處。主要體現在執行全面預算管理體系過程中，需要不斷的調整、修訂目標成本或銷售指標，甚至需要變動項目總的目標體系，有違于預算體系的“剛性原則”，對于存在較多項目遺留問題或管理尚待規范的房地產開發企業，執行效果與預期目標更是存在較大差距。

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(作者單位:重慶華林物業發展有限公司)