略論房地產企業的成本管理

摘要:房地產業的迅猛發展使房地產業成為我國國民經濟的支柱產業之一，并在社會經濟中起著舉足輕重的作用。隨著國家宏觀調控的不斷實施以及國際金融危機的影響，房產企業的暴利時代已經終結，強化成本控制是其保持市場競爭力的一個重要途徑。筆者經過多年的研究和學習 ，對當前房地產企業的粗放經營、成本控制意識淡薄的問題進行了詳細闡述，最后總結提煉了幾點具體的成本控制對策，以期給廣大讀者提供可供借鑒的參考。

關鍵詞:房地產;成本控制;對策

一、房地產企業成本控制的必要性

(一)加強成本控制才能提升企業的競爭力。2010年5月31日公布的《國務院批轉發展改革委關于2010年深化經濟體制改革重點工作意見的通知》中，“逐步推進房產稅改革”這一表態，被認為是最高決策層對于樓市調控具體稅收手段的明示之一。與近期出臺的房貸政策一起分析，可以合理的推斷出房地產價格一路走高的趨勢可能性是比較低的。因而，成本控制就成為企業提高競爭力的一個重要的砝碼。成本已從影響企業利潤高低的一個因素發展到影響企業生存與持續發展，成為影響房地產企業競爭力的關鍵因素之一。

(二)加強成本控制是降本增效的重要途徑。利潤是銷售收入扣除成本費用的余額。這一個簡單的公式讓我們明白，在其他條件保持不變時，降低成本是提升利潤的最有效方法。經濟效益是衡量一個企業競爭力重要標準，房地產企業也毫不例外。因此，大部分房地產企業都是以實現利潤最大化為其目標，而成本控制就是實現這一目標的重要手段。

(三)加強成本控制才能提升企業的整體運營效率。我們說成本控制是提高管理效率的重要手段主要基于以下兩點提出的，其一成本控制是成本管理的重要內容，成本控制水平的高低關系到成本管理水平的高低。其二，成本控制是提高生產管理效率的重要手段。

(四)加強成本控制是項目管理的最重要的內容。項目管理的三大目標是由成本、質量與進度控制三個組成部分構成的。當然不同性質的項目，對三大目標是有不同側重的。但是對于房地產企業而言，將成本控制在既定的范圍內是項目管理最重要的目標。

二、在成本控制方面房地產企業存在的主要問題

(一)沒有一個健全合理的成本控制體系。長期以來，我國企業實行的是一種以計劃價格為基礎，以事后核算為重點的靜態成本管理方式，同時，由于房地產行業的特殊性其目標成本核算又具有其獨特性，房地產開發目標成本是開發商通過確定所開發的產品形態，結合市場預測，確定銷售價格，在保證期望利潤的情況下，事先下達的成本指標，這個指標是成本的最高限額。在房地產企業中，財務人員根據合同來控制項目的開發成本，不能從開發產品形成的全過程對其成本進行全面系統的控制和把握。同時，由于房地產企業開發項目的開發周期長，其開發建設涉及四個階段:策劃準備階段，設計定型階段，施工實施階段及竣工階段。房地產項目的成本控制應該是貫穿以上各個階段，包括整個房地產開發建設以及銷售過程中的所有成本費用。由于目前房地產企業缺乏一個全面系統的成本管理控制體系，造成成本管理與實際脫節，在前期的策劃和設計階段只考慮產品的建筑形態，在前期成本的控制意識較為薄弱，在實施過程中僅注重控制建筑安裝成本，而忽視設備和器具費用的控制，或者只重視主體工程項目成本，而忽視其他項目的成本控制。

(二)成本控制流于形式，沒有認真的執行下去。在競爭日益白熱化的房地產市場，很多企業已日益認識到成本管理的重要性，但是目前房地產開發企業的成本管理工作，事前比較薄弱，事后總結而非過程控制，使成本控制管理形式化，成為一種事后行為。有的企業雖然在職能部門上設置了獨立的審計部，但只是對工程造價進行事后審計，沒有發揮其應有的功能;有的企業雖然有預算，有控制，但是缺乏實施的操作力和解決問題的能力;還有一些企業缺乏規范性和系統性的成本預測和和成本決策。

(三)對于成本控制沒有一個系統全面的認識。由于房地產行業的投資期較長，投資量大，涉及因素多造成其成本控制的不確定性，使成本控制難度增大。目前房地產投資用的銀行信貸資金在實際投資中占的比重比較大，其資金的時間價值對成本的影響就比較大，而房地產從策劃準備階段，設計定型階段再到施工實施階段，持續時間長，其中不可控因素比較多，如建筑原材料價格隨市場的變化而波動，同金融業關系密切，同時投資開發過程涉及單位多，國家的有關政策、房地產消費市場以及房地產企業的經營管理水平，都會影響到房地產項目的成本。一些企業為了提高市場占有率、擴大規模急于求成，往往忽略了長期發展戰略，使企業缺乏對成本控制的系統把握，忽視影響成本的多因素。

三、房產企業成本控制的具體對策

(一)項目前期階段的控制對策

1、投資決策階段的控制。企業前期規劃部門要研究怎樣從政策上為企業爭取利益，例如規劃上調整物業類型、改變土地性質調整容積率，盡可能的提升地塊的使用價值。工程、預算部門應配合前期策劃部門等相關部門盡可能準確地計算出包括土地成本、前期規費、工程造價、資金成本及管理費用等可能發生于工程建設項目全過程中的費用。讓決策層事先了解完成該項目需策劃的資金規模、估算投入、產出、經濟效益，為決策層做好正確的投資決策服務。

2、前期報建費用的控制。對于向政府部門交納的各種報建費用，占有不小的比重，對于收費政策與收費標準要有一個較好的把握，如果屬于政策優惠標準之內的項目，盡最大努力的爭取。交納的各種保證金到期要及時的予以索回。

3、地質的勘探和“五通一平”也要采取公開招標的方式承包給專業施工團隊，最終的目的也是降低費用縮短工期?！拔逋ㄒ黄健币惨扇」_招標的方式承包給專業施工團隊，最終的目的也是降低費用縮短工期。

4、圖紙設計審核環節的控制，研究表明，房地產項目初步設計階段，影響工程造價的程度約65%，施工圖設計階段，影響工程造價程度為25~35%，施工階段通過技術措施節約工程造價的可能性僅為5~10%，這表明設計階段的造價控制是建安工程費控制的關鍵。內部成立專門的工程設計管理部門，制定詳細的設計要求，并對設計單位的設計方案和施工圖進行審核;對工程項目的結構形式、裝修標準、材料設備選型、設計的合理性和安全性等進行全面的評估和審核。以及工程圖紙的設計要予以關注，目前從事此類服務的機構也越來越多，收費較以前也有了大幅的優惠。采取公開招標的方式，可以將費用盡最大努力的降低。在圖紙的設計上，不同的設計人員設計的結果有較大的差異，在追求造型完美、設計新穎的前提下也要注重工程的實用價值，杜絕出現設計浪費。設計之前，要選定經驗豐富的設計人員，分管工程的技術人員要與設計人員進行充分的交流，以使工程的價值與市場銷售定位相吻合。

(二)項目中期階段的控制對策

1、對施工單位資質進行嚴格審查，必要時應進行實地考察。防止施工質量低劣、財務狀況差、信譽差的施工單位混入投標單位之列。施工隊伍的優劣關系到建設單位工程造價控制的成敗。因此，要求施工企業具有足夠的技術實力，它不僅使施工企業自身的生產、經營實現高效、優質、低耗，也使施工企業能夠有實力在工程造價上給建設單位合理的優惠。目前，正推行的建筑安裝工程“無標底招投標”，對于業主方來說，并不能把它理解為真正的“沒有標底”。業主方對項目的“合理低價”應做到心中有數，避免投標單位以低于成本價惡意競標。

2、抓好合同管理，避免工程索賠在工程施工階段成本控制的關鍵是對工程變更實行有效控制。針對目前施工單位采取“低價中標，索賠贏利”的工程承攬方式，作為業主方就要做到事前把關、主動監控、嚴格審核工程變更，從使用功能、經濟美觀等角度確定是否需要進行工程變更，以減少不必要的工程費用支出，避免投資失控;另外，對施工單位及材料供應商不履行合同義務及時提出反索賠，使工程項目成本得到有效控制。

3、加強工程施工現場的動態管理，杜絕投資浪費:①加強現場管理。嚴格督促施工方按圖施工，嚴格控制設計變更及材料代用，對必要的變更要做到先算帳后花錢，在建設工程施工過程中，引起設計變更的原因很多。如:工程設計粗糙，使工程實際與發包時提供的圖紙不符;市場供應的材料規格標準不符合設計要求等等。如何減少設計變更，首先應嚴禁通過設計變更擴大建設規模，提高設計標準，增加建設內容，一般情況下不允許設計變更，除非不變更會影響項目功能的正常發揮，或使項目無法繼續進行下去。其次，認真處理必須發生的設計變更，對于涉及到費用增減的設計變更，必須經設計單位代表、開發商現場代表、總監理工程師共同簽字方為有效。另外，有條件的業主方可以指派工程造價管理專業人員常駐施工現場，隨時掌握、控制工程造價的變化情況。②嚴格現場簽證管理。開發企業應建立工程簽證管理制度，明確有關部門、有關人員的職權、分工，確保簽證的質量，杜絕不實及虛假簽證的發生。為了確保工程簽證的客觀、準確，首先要強調辦理工程簽證的及時性。之后，對簽證的描述要求客觀、準確，要求隱蔽簽證要以圖紙為依據，標明被隱蔽部位、項目和工藝、質量完成情況，如果被隱蔽部位的工程量在圖紙上不確定，還要求標明幾何尺寸，并附上簡圖。施工圖以外的現場簽證，必須寫明時間、地點、事由、幾何尺寸或原始數據，不能籠統地簽注工程量和工程造價。簽證發生后應根據合同規定及時處理，審核應嚴格執行國家定額及有關規定，經辦人員不得隨意變通。要加強預見性，盡量減少簽證發生。

4、基礎設施的費用包括:道路、供水、供電、供熱、排污、照明、通訊等，在建設之前要做一個符合項目實際情況的預算，采用招標的方式確定各項基礎設施的施工單位。根據施工的先后順序進行合理的安排。

5、公共配套設施的建設首先要考慮到該項目消費群體的需求，配套設施的檔次要根據該項目的市場定位來安排，還要密切關注項目周圍的配套情況，近距離雷同的配套設施盡量不予安排。

(三)項目后期階段的控制對策

竣工結算階段的成本控制。凡結算工程必須按設計圖紙及合同規定全部完成，要有竣工驗收單，如有甩項應在驗收單中注明，結算中予以扣除。應做好工程洽商簽證及預算增減帳的清理，重點做好材料價差及竣工調價的審定工作，審核時應與原招標文件對照，凡系標底內已含項目不能重復出現。為避免結算時產生主觀上的錯誤和漏洞及客觀上的疏忽應建立結算原則會議確認制、二次復核制、審計和獎懲機制，確保結算質量。

(四)資金成本的控制對策

1、借貸資金可以從銀行等金融機構借入，也可以從一些融資機構以及個人借得，雖然后者具有手續簡便方便靈活的特點，但是往往利率較高，一般情況下不可取，而從銀行等金融機構借入資金是企業所普遍采用的方式。國有商業銀行和地方性商業銀行在一些政策以及利率的執行上有差別，需要對其有一個整體的把握，尤其受現在全球性金融危機的影響，貸款的審核條件和發放流程將更加嚴格，因此應根據本企業的實際情況，選擇特定的銀行作為業務合作伙伴。

2、企業應該制作一個《項目進度資金需求計劃表》，根據項目進展過程中的資金需求量分批次的借入資金，杜絕一次性的全額借入資金而引起的資金的閑置。此外借款期限的長短與利率的高低也是成正比例變動的，建議企業以短期借款為主，借款到期及時償還再申請下一批次的短期借款，如此周轉可以提高企業在金融機構的信譽度，又為以后的增加授信額度打下了基礎，還可以節省借款利息支出。

3、嚴格的按照工程的進度付款，對于施工單位的工程進度要加強督促并及時進行獎罰，縮短工程周期也就縮短了資金占用時間。另外辦理零保證金或差額保證金的銀行承兌匯票改變付現款的方式也可以在一定程度上節省利息支出。

四、結語

在市場經濟條件下，只有加強房地產企業的成本控制，才能使企業實現平穩健康的發展。房地產企業在成本控制方面，應建立成本控制戰略，在目標成本的指導下，充分發揮公司各職能部門共同合作的優勢，同時貫穿項目開發的各個階段，來共同控制成本，降低費用，進行風險預測和評估，實現企業在項目規劃決策中的預計效益目標。

參考文獻:

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(作者單位:成都青羊城鄉建設發展有限公司)