投資性地產行業會計政策選擇分析

摘要:2006年我國財政部發布了中華人民共和國財政部正式發布了1項基本會計準則和38項具體會計準則，這標志著與國際慣例趨同的新的企業會計準則體系正式建立。本文從投資性地產行業會計準則出臺的背景分析，系統的闡述了房地產行業今后在執行會計準則中的若干問題，分析了選擇路徑，為該行業提升了整體價值。

關鍵詞:投資、地產行業、會計政策、分析

一、房地產行業投資性會計準則的出臺背景

近些年來，隨著我國住宅分配制度由實物分配徹底轉向了貨幣化分配，我國的房地產市場得到了迅猛的發展，全國各地商品房價格走進了一個上升通道，近幾年漲勢尤甚。我國現行會計制度下房地產按歷史成本記入企業的固定資產、無形資產、其它資產，并按其估計使用年限提取折舊、進行攤銷。但是，這種計提折舊后的固定資產凈值、或攤余價值往往不能反映投資性房地產的真實價值。投資性房地產在經過數年以后，它們的市場價值不僅可能高于其賬面凈值，而且還能高于其賬面原值的數倍，甚至數十倍。顯然，這種方法在很大程度上低估了房地產的市場價值，歪曲了企業投資的真實含義，不利于會計報表使用者了解企業的真實情況，并給企業當局進行利潤操縱提供了很好的機會與很大的空間，極大的損害了會計報表使用者的利益。在此背景下財政部審視時度勢，在新的企業會計準則中新增了《企業會計準則第3號——投資性房地產》。新會計準則規范了投資性房地產的后續計量與期末估值，謹慎性引入了公允價值的標準，給企業財務政策的選擇留下了一定的空間，也給廣大投資者及債權人、各級主管部門準確了解企業真實的資產及財務狀況提供了合法的保障。

二、新會計準則下房地產行業會計政策路徑選擇

1、成本計價與公允計價的選擇

采用公允價值對投資性房地產進行計價是目前國際上比較通行的方法，這樣使得公司的資產增值信息更透明，利于公司在資本市場獲得正確的定價，從而也有利于公司再融資，獲得資本市場的種種便利。從這個角度，公允計價可幫助企業更好的借助資本市場的力量來獲得發展。然而，會計核算方法的改變，只是讓公司的隱性價值顯性化，但并沒有改變公司的真實價值。因為決定公司價值的應該是企業的核心盈利能力和真實的資產價值，而非賬面利潤與賬面價值。成本法下，雖然要提取折舊或按期攤銷，減少了企業的賬面盈利，但卻可起到抵稅的效果，減少了企業現金流的支出。從而將價值保留在了公司內，有利于股東利益。因此，投資性房地產會計準則下是選擇成本計價還是選擇公允計價值得我們研究。

(1)不同類型的房地產企業會計政策的選擇不同

投資性房地產會計準則主要針對那些擁有大量投資性房地產的公司制定，對主要經營普通居民住宅的企業來說，除部分投資性土地儲備外，作為存貨的房地產遠遠大于投資性房地產，因而受投資性會計準則的影響較小(如G萬科(000002.SZ))。投資性房地產會計準則第十六條規定“自用房地產或存貨轉換為采用公允價值模式計量的投資性房地產時，投資性房地產按照轉換當日的公允價值計價，轉換當日的公允價值小于原賬面價值的，其差額計入當期損益;轉換當日的公允價值大于原賬面價值的，其差額計入所有者權益。”根據此規定，這種類型的開發公司如果選擇公允計價會計政策，一方面如果轉換當日的公允價值小于原賬面價值的，其差額計入當期損益(實為損失)，降低了公司的凈利潤，反而將成本計價模式下隱性虧損變成了顯性;另一方面如果轉換當日的公允價值大于原賬面價值的，其差額計入所有者權益，在當期盈利能力不變的情況下，反而降低了公司的凈資產收益率，選擇公允計價會計政策對這類公司無明顯益處。

對擁有大量投資性房地產的公司而言，投資性房地產會計準則第七條明確規定“企業取得的投資性房地產，應當按照取得時的成本進行初始計量”，但第十條規定“在同時滿足:①投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場;②企業能夠從房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產的公允價值做出合理的估計的條件下，在有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得的情況下，可以對投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量。”第十一條規定“采用公允價值模式計量的，不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷，應當以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益。”由此可見，即使對那些擁有大量投資性房地產的公司來說，在取得投資性房地產時也應當以成本計價，只有在后續計量時在滿足一定的條件下方可采用公允計價。

(2)取決于管理層對企業價值判斷的標準

如果管理層側重對利潤的考核，以利潤最大化作為企業價值最大化的評判標準的話，那么，對那些擁有大量投資性房地產的公司而言，在所持物業持續升值的情況下會考慮將成本計價改為公允計價，因為，這樣會形成公允價值與原賬面價值之間的正差，增加當期利潤。然而，在現今社會，越來越多的人不僅關注公司的盈利狀況，更加關注公司良好的現金流狀況，尤其在現金為王的房地產企業，如果管理層側重對現金流的考核的話，那么，采用公允計價卻不會帶來好處，相反，由于利潤總額的增加，企業繳納的企業所得稅會增加，總收入不變，稅收增加，則意味著現金支出增加，公司賬面的價值不能變成實際利潤，企業反而要付出大量的現金，這樣企業就不會為徒有虛名的賬面利潤選擇公允計價，從而損失大量的現金流，影響企業的可持續發展。

2、自用房地產或存貨轉為投資性房地產的時機選擇

(1)取決于企業持有的目的

如果一家公司自用房地產或存貨客觀上已存在巨額重估盈余，那么，是否將自用房地產或存貨轉換為投資性房地產呢?這往往取決于企業持有的目的。如果說企業持有是為了近期轉讓，并且比較容易實現轉讓的情況下，好的選擇是，繼續作為自用房地產或存貨，因為這樣絲毫不影響它們按照公允價值轉讓，獲得巨額賬面利潤，并獲得現金流量;壞的選擇是，轉換為投資性房地產，結果是絕大部分的重估盈余在采用公允價值模式初始計量的同時確認為股東權益，而不能確認為賬面利潤。為此，只有在不打算近期轉讓的情況下，公司才會選擇將重估盈余巨大的自用房地產或存貨轉換為投資性房地產。

(2)要充分考慮企業的現金償債能力

如果一家公司面對兩種選擇，一是將房地產作為存貨以供未來銷售，一是將其作為投資性房地產供出租或增值后轉讓，它需要考慮當前的負債狀況及償債能力。考慮到二者在現金流量上的區別，作為存貨時，可能在一定時期內全部或大部分變現，由此獲得的現金流量可以用于清償債務;作為投資性房地產時，因出租獲得的現金流量頗為有限，由此獲得的現金流量難以用于清償債務。因此，高負債公司通常不宜選擇將金額巨大的自用房地產或存貨轉換為投資性房地產。

3、投資性房地產轉換為其他資產的時機選擇

根據我國投資性房地產會計準則第十三條第1款、第十四條、第十五條規定，當企業選擇以成本計價模式對投資性房地產進行計價時，無論何時將投資性房地產轉為其它資產均不會產生轉換損益，但是，當企業選擇以公允計價模式對投資性房地產進行計價時，不同的時機選擇會產生不同的結果。如果企業所持有的投資性房地產在活躍的房地產交易市場上的價格處于一個比較好的上升通道時，則企業應繼續將其作為投資性房地產，因為，一方面由于是市場價值的不斷提升，租金的價格可以相應的要求提高，從而獲得較好的租金回報，另一方面待市場價格到達一個相對高點時再將其轉換為其它資產，從而獲得更高的一個轉換收益，提高轉換當期的利潤。反之，當市場價格處于一個下降通道應選擇盡快轉換為其它資產，從而回避轉換損失。

三、新會計準則新政的意義

(一)房地產企業會計準則較之原有企業會計制度的最大改進，就是充分引入了公允價值計量的理念，這在投資性房地產會計的相關核算中也得到了有效的體現。與原有的企業會計制度相比，新企業會計準則對投資性房地產真實價值的反映更為客觀和可靠，減少了企業經營者利用其進行利潤操作的可能性，增加了包括投資者在內的相關信息使用者決策的正確性。此外，在新準則出臺之后，投資性房地產行業中各企業的資產總值會大大增加，其公司規模也會由此得到較大程度的擴張，從而使該行業的整體價值得到真實的體現。

(二)提升了行業的整體價值

由于投資性房地產的升值性，原有的企業會計制度中以歷史成本為基礎的計量方式必然會導致對該資產實際價值的低估，從而無法增強該行業的整體實力，與企業價值最大化的目標相背離。而在新會計準則采用之后，投資性房地產企業可以通過市場價值重估的辦法，來提高其所擁有資產的賬面價值，并進一步提高該行業中企業的整體實力。另一方面，市場價值的重估并不是對企業資產的虛增，而是通過重估這種方式使企業原先被低估的資產重新恢復其真實的價值，從理論上說其更加符合客觀性這一會計原則。

(三)增加了該行業的波動性

就早期的企業會計制度而言，在該制度中廣泛的采用了歷史成本這種計量原則，使企業的資產價值與市場價值不相符，從而從客觀性上降低了其信息披露的質量。但是，該制度的歷史成本計量理念卻充分遵守了謹慎性會計原則，從而減少了資產因市場價值頻繁變動而帶來的波動性，維持了企業生存和發展的穩定性。在新會計準則出臺之后，對投資性房地產企業最大的影響來自于自身所擁有資產的溢價可以在賬面價值上得以體現，因此在新準則出臺后的2007年，投資性房地產行業中的上市公司將會在其財務報告中確認這一由于會計政策變更而引發的資產溢價，從而使該行業的整體利潤得到大幅度的增長，從而使該行業在整體上獲益，有利于擴大該行業的整體融資規模。

此外，在2007年之后，由于依據新準則的規定在公允價值計量方法下投資性房地產不再提取折舊、攤銷及減值準備。，因此在之后的很長一段時期內，該行業的成本或費用較舊制度都會有所減少，而利潤則都會有所增長，因此使該行業在遠期的整體收益得到了有效的提升。

參考文獻:

[1]《中華人民共和國財政部企業會計準》2006.北京經濟科學出版社.

[2]于曉鐳、徐興恩《新企業會計準則實務指南與講解》2006.北京機械工業出版社.

[3]清議《警惕誤判新會計準則成為新的投機托辭》經濟觀察報網，2006-4-17

[4]史敏《企業會計準則第3號-投資性房地產解析》..財會月刊，2006-09

(作者單位:河南豫港集團財務部)