國有企業“地王”問題研究

摘要:近年來，我國房地產價格過快上漲，已經影響到居民住房條件的改善和商品房市場的健康發展。引致房地產價格過快上漲的原因很多，其中主要原因之一，是國有企業爭當“地王”。這種“地王”行為，既損害了國有企業的形象，又背離了國有企業的社會責任。因此，國有企業應退出商品房市場，進入保障性住房市場，履行其社會責任，改善居民的住房條件和維護商品房市場的健康發展。

關鍵詞:國有企業;“地王”;商品房市場;保障性住房

中圖分類號:F271 文獻標識碼:A文章編號:1003-854X(2010)10-0028-04

一、國有企業“地王”問題的提出

近年來，我國城市房地產價格快速上漲(見表1)，尤其是北京市，2009年房價上漲更快①。北京市統計局公布的數字顯示，2008年北京市四環以內住宅期房均價為15581元/平方米，扣除政策性住房因素，四環以內住宅期房均價為16892元/平方米。到2009年第四季度，四環以內住宅期房均價則達到了25907元/平方米。即使以扣除政策性住房因素的16892元/平方米的價格計算，2009年全年北京市的房價漲幅也高達53.4%。2009年北京市的二手房價格也漲幅驚人。截至2009年11月，全市近200個主營二手樓盤價格平均漲幅為43.5%，其中最高漲幅達93.5%，前50的樓盤平均漲幅達到了66.3%。

引致房價快速上漲的原因很多，其中國有企業“勇奪”“地王”是主要原因之一。根據中國指數研究院統計，2007年，排在前十位的總價和單價“地王”中，國有企業與民營企業數量之比為3∶7和4∶6;到了2009年，這個數量之比則均上升為8∶2②。這表明，國有企業正在快速進入房地產業，而且正在逐步取代民營企業成為新“地王”，房地產業競爭不斷加劇。有資料顯示，國資委主管的136家中央企業中，已有七成以上涉足房地產業③。

表12001-2009年城市居住用地地價

與住宅價格及增長率(單位:元)

進入2010年，國有企業爭當“地王”的行為仍在繼續。比如，北京市一日之內竟有三家國有企業成為“地王”。3月15日上午，經過84輪競價，中國遠洋集團旗下的遠豪置業，以40.8億元競得大望京1號地，樓面地價為2.75萬元/平方米，成為北京市房地產市場單價“地王”;15日下午，經過58輪競價，中國兵器裝備集團旗下的北京世博宏業房地產開發有限公司，以17.6億元競得海淀區東升鄉地塊，樓面地價為2.90萬元/平方米。該地塊取代上午剛剛誕生的大望京1號地單價“地王”，成為新的單價“地王”。同日，中信地產以52.4億元的總價，競得大興區亦莊地塊，成為新的總價“地王”。

國有企業不斷成為“地王”，大幅度提高了所開發的商品房的土地成本，進而推動房價過快上漲。過快上漲的房價，又進一步吸引國有企業成為新的“地王”。如此循環，地價與房價被不斷地快速推高。國有企業是一種特殊的企業，具有保障國計民生的社會責任，如果國有企業違背自己的社會責任，只考慮企業自身的利益，憑借資本優勢，爭當“地王”，則其行為的危害是很大的。

二、國有企業“地王”的危害

“地王”具有極大的危害性，“地王”的直接危害，是推動房產價格過快上漲。一般來說，“地王”主要是從三個方面推高房價:

一是直接推高“地王” 樓盤的商品房價格。單價“地王”，即樓面地價為新的最高價。在其他成本及利潤不變的條件下，樓面地價是新的最高價，開發出的商品房價格自然也被推至新的最高價格，正所謂“水漲船高”。比如，大望京1號地，樓面地價為2.75萬元/平方米，這一價格已經超過望京地區不少樓盤的銷售均價。SOHO中國董事局主席潘石屹認為，大望京1號地塊建成商品房，銷售價格要達到4.5萬元/平方米，才能有10%的利潤;房價馬上會被推高，這是過去幾年的經驗④。可見，國有企業“地王”直接大幅度推高了“地王” 樓盤的房產價格。

二是間接推高“地王” 樓盤的周邊樓盤價格。由于“地王”直接推高了所開發的樓盤的商品房價格，相比之下，周邊樓盤的價格就顯得過低了，所以，周邊樓盤的價格也會很快上漲。比如，2009年6月30日，國有企業——中化方興投資管理(北京)有限公司競得北京市廣渠路15號地，樓面地價為15313.7元/平方米，成為單價“地王”。“地王”的誕生，很快推高了周邊樓盤的價格。7月份，該地塊周邊樓盤的價格開始出現明顯的上漲。北京中原三級市場研究部的統計數據顯示，該地周邊的后現代城，6月份的售價是14500元/平方米，7月份的售價則是16000元/平方米，上漲了1500元/平方米;金海國際6月份的售價是13300元/平方米，7月份的售價則是15000元/平方米，上漲了1700元/平方米;蘋果社區6月份的售價是18600元/平方米，7月份的售價則是20000元/平方米，上漲了1400元/平方米;樂成國際6月份的售價是23500元/平方米，7月份的售價則是25000元/平方米，上漲1500元/平方米。可見，國有企業“地王”大幅度推高了“地王” 樓盤的周邊樓盤價格。

三是減少商品房供給推高房價。囤積土地，減少商品房開發數量，減少商品房供給數量，提高供給的商品房價格，是“地王”推高房價的又一辦法。有時，國有企業當“地王”不是急需開發土地，而是為了囤積土地。一方面，土地是稀缺資源，自身會不斷升值。而且，國有企業不斷地成為“地王”，也會快速推動土地價值升值。另一方面，囤積土地可以減少土地開發數量，減少商品房供給數量，提高商品房銷售價格。正是基于此，有些國有企業“地王”拿下土地，再囤積起來。比如，2009年4月到12月，保利地產拿了三個“地王”:7月16日，在廣州以8.5億元競得金沙洲B3702A09地塊，樓面地價為5534元/平方米;9月8日，在南京以15.92億元競得南京河西金沙江東街地塊，樓面地價為7553元/平方米;12月17日，在北京以30.4億元競得北京朝陽區東風鄉高井村地塊，樓面地價為23506元/平方米。截至到2009年第三季度末，保利地產囤積土地2350萬平方米。保利地產當“地王”，很大原因是為了囤地。

值得注意的是，國有企業“地王”推動房價過快上漲，并不是一個單純的價格上漲現象，“地王”對房地產市場的健康發展和企業自身形象的損害都是比較嚴重的，主要引致以下危害:(1)加速房地產市場泡沫。國有企業“地王”推動房價過快上漲，加速了房地產市場泡沫。住房具有消費品和投資品雙重屬性，作為消費品來說，國際通行的衡量房地產泡沫的主要指標是房價收入比⑤。按照世界銀行的標準，發達國家合理的房價收入比在1.8-5.5倍之間，發展中國家合理的房價收入比在3-6倍之間。目前，中國房價收入比已超過15倍，上海、北京、廣州等地的房價收入比則高達50倍以上，泡沫現象嚴重;作為投資品而言，租售比是公認的衡量房地產投資價值的主要指標。近年來，中國房租上漲幅度遠低于房價上漲幅度，租售比一般都在400以上，一些泡沫嚴重地區甚至在1000以上，而國際警戒線則為200。無論是作為投資品還是消費品，中國房地產泡沫已十分嚴重。(2)影響房地產市場宏觀調控。房地產市場宏觀調控是國家運用經濟、法律和行政手段，對房地產業運行狀態和經濟關系進行的干預和調整，以糾正偏離社會經濟利益的傾向，確保房地產業在國民經濟中的積極作用。房地產市場宏觀調控是依據市場信號進行的，如果市場信號失真或者錯誤，則政府對房地產市場宏觀調控就達不到預期的目的。國有企業爭當的“地王”，會導致房地產市場信號失真，進而影響房地產市場宏觀調控的效果。比如，國有企業“地王”囤積土地，直接減少土地開發數量，減少商品房供給，使商品房供給小于需求，推動房價過快上漲。這種失真的市場信號，會使房地產宏觀調控部門誤認為，房價上漲是土地供給不足所致，進而加大土地供給，結果又使土地供給過度，導致土地價格和商品房價格大幅度下跌，房地產市場大起大落，很不穩定。(3)損害國有企業的形象。國有企業具有雙重任務，既要獲取經濟利益，又要獲取社會利益。具體到國有房地產企業，就是既要獲取利潤，又要重視國計民生，承擔社會責任，即指國有企業應努力維護房地產市場的價格穩定，同時，多為社會提供保障性住房，盡可能解決中低收入家庭的住房問題。但是，在現實中，國有企業“地王”的行為卻表明，國有企業只把追逐經濟利益作為自己的唯一目標，完全忽視了維護房地產市場穩定和向中低收入家庭提供保障性住房的社會責任。國有企業不承擔改善民生的社會責任，嚴重地損害了自身的形象。

三、國有企業“地王”的成因

一是國有企業具有資金優勢。國有企業具有的資金優勢，是其成為“地王” 的“資本”。比如，保利地產近幾年除了從銀行大量貸款外，還年年在資本市場上融資。2006年上市融資20億元;2007年增發融資70億元;2008年發債融資43億元。2009年截止至11月16日，保利地產融資106.7億，其中，公司債券融資13億元、配股融資15.7億港元、定向增發融資78億元。再如，中化方興投資管理(北京)有限公司2008年底手持現金63億元;2009年2月又通過大股東配股融資27億元，3月再配股融資16.3億元，同時，又獲得銀行245億元的授信，資金充沛，擁有追逐“地王”的資本實力。

二是國有企業社會責任缺失。國有房地產開發企業的社會責任之一，是維護房地產市場的穩定，促進房地產市場的健康發展。但是，現實的情況卻是，國有企業頻做“地王”，不計成本、不計代價地大規模搶地、囤地，結果是拉高了地價進而拉高了房價。國有企業肆意的高價拿地和囤地的行為，引致房地產市場不均衡發展。一方面，推動商品房市場過度發展;另一方面，導致保障性住房市場建設資金嚴重不足，無法滿足中低收入家庭的保障性住房需求。國有企業社會責任缺失，既加深了社會矛盾和不和諧，又為經濟發展帶來了隱患。

三是國有企業績效評價指標不合理。國有企業績效評價指標具有引導國有企業行為的導向性。國有企業績效評價指標合理，可以引導國有企業承擔社會責任;國有企業績效評價指標不合理，則會使國有企業不承擔社會責任。目前，國有企業績效評價指標主要是利潤和凈資產收益率等財務指標，沒有事關民生問題的社會責任等非財務指標，所以，國有企業績效評價指標是不合理的。國有企業績效評價指標不合理，引致一些國有企業不承擔社會責任。

四是地方政府的“土地財政”。目前，我國一些城市的土地出讓金已占地方財政收入的很大比重。比如，北京市土地整理儲備中心的數據顯示，2009年北京通過招、拍、掛方式成交土地247宗，成交地塊面積1951萬平方米，成交金額928億元;土地出讓金收入占財政收入比重為45.9%。而2008年，北京僅成交地塊148宗，成交地塊面積1469萬平方米，成交金額503億元;土地出讓金收入占財政收入比重僅為27%。

另外，我國土地市場的“招、拍、掛”制度也存在缺陷，這種缺陷為具有資金優勢的國有企業提供了高價拿地的契機。

四、目前解決國有企業“地王”問題的對策

解決國有企業“地王”問題的有效對策，是國有企業退出商品房市場，進入保障性住房市場。國有企業退出商品房市場，商品房價格上漲動力就會減弱，進而有利于商品房價格穩定，也有利于抑制商品房市場泡沫;國有企業進入保障性住房市場，有利于增加保障性住房供給，滿足中低收入家庭對保障性住房的需要，改善民生，履行社會責任，維護國有企業形象。保障性住房對商品房具有替代性，替代越多，對商品房的需求就越少。隨著保障性住房數量的不斷增加，商品房價格就有可能走低。所以，增加保障性住房的供給，有利于在一定程度上抑制商品房價格過快上漲。

問題的核心是，國有企業退出商品房市場，進入保障性住房市場需要政策支持:

一是金融政策支持。國有企業進入保障性住房市場，政府應在金融政策上予以支持，政府應提供貼息貸款和優先貸款等。同時，還應對購買保障性住房的中低收入家庭提供優惠貸款。金融政策支持，既有利于國有企業的保障性住房供給，又有利于中低收入家庭住房條件的改善。

二是財政政策支持。國家財政應在資金上大力支持國有企業進入保障性住房市場，開發保障性住房;財政還應對購買保障性住房的中低收入家庭進行補貼;同時，國家還應制定稅收優惠政策，為中低收入家庭購買保障性住房減免稅。

三是土地政策支持。為了降低保障性住房成本，進而降低保障性住房價格，使中低收入家庭能夠買得起保障性住房，國家作為土地所有者，應制定傾斜的土地供給政策，無償或低價向國有企業供給保障性住房用地，支持國有企業建設保障性住房。

值得注意的是，國有企業退出商品房市場，進入保障性住房市場需要嚴格監管:

一是監管國有企業的經營行為。國有企業在保障性住房市場的經營行為，與商品房市場的經營行為完全不同。國有企業經營保障性住房，是為了保障中低收入家庭能夠購買或租賃保障性住房，而不是追逐利潤最大化。因此，國有企業要自律其經營行為，有關部門也要監管國有企業的經營行為，特別是監管保障性住房的銷售對象、銷售價格或租賃價格，保證保障性住房銷售對象正確、銷售或租賃價格合理，“兌現”其社會責任;同時，還應監管保障性住房的建設環境，以提高保障性住房的環境質量。

二是監管國有企業的經營范圍。國有企業進入保障性住房市場后，主要任務是承擔保障性住房的建設，增加保障性住房的供給。因此，有關部門要監管其是否完全承擔保障性住房建設，防止其進入商品房市場。

三是監管國有企業的資金使用。國有企業作為市場主體，可能會遵循市場經濟的逐利規律使用資金，有關部門必須監管其資金使用，保證其資金全部用于保障性住房的建設，防止挪作他用。如果監管不到位，國有企業的資金使用就有可能偏離其保障性住房目標。國有企業要積極履行社會責任，正確使用資金。

四是監管國有企業的保障性住房質量。國有企業建設保障性住房，不僅要追求保障性住房供給的數量，更要追求保障性住房的質量，為中低收入家庭提供優質的保障性住房。在保障性住房的建設過程中，還應節能減排，保護環境，為非國有企業做出表率。有關部門要對國有企業建設的保障性住房質量進行嚴格驗收，要建立責任制，將責任細化到人。另外，還要監管國有企業的投入產出狀況，盡可能以最小的投入，獲得最大的產出，盡可能降低保障性住房的價格。國有企業也要不斷提高開發建設水平，對自己負責，也對人民負責。

通過以上分析，我們認為，國有企業“地王”行為不僅是市場經濟轉型過程中的特殊現象，更是國有企業作為“經濟人”追求利益最大化的自利行為。這種爭當“地王”的行為，既損害了國有企業的形象，又背離了國有企業的社會責任。因此，需要采取與市場機制相吻合的調控渠道進行有效疏導，推動國有企業履行社會責任，維護商品房市場的健康發展。目前，中央政府已經開始加大保障性住房的建設。據住房和城鄉建設部披露，截至2010年8月末，全國保障性安居工程已開工410萬套，占年度計劃的70%。我們相信，國有企業退出商品房市場，進入保障性住房市場將會加快保障性住房建設和供給，更快解決低收入群體的住房需求。

注釋:

① 廣西新聞網:去年我國住宅均價4474元/平方米，http://www.sina.com.cn. 2010年4月8日。

② 陰雪:《激進派之代表保利地產 09年拿地支出接近銷售額》，《第一財經日報》2010年1月15日。

③《上半年全國“地王”頻現房地產成央企搖錢樹》，《香港文匯報》2009年8月9日。

④ 李紅兵:《北京樓市:危險游戲》，《財經》2010年第9期。

⑤ 房價收入比，是指住房價格與城市居民家庭年收入之比。國際上通用的房價收入比的計算方式是以住宅套價的中值，除以家庭年收入的中值。按照國際慣例，目前比較通行的說法認為，房價收入比在3-6倍之間為合理區間，如考慮住房貸款因素，住房消費占居民收入的比重應低于30%。

作者簡介:年志遠，男，1956年生，吉林東遼人，經濟學博士，吉林大學中國國有經濟研究中心教授、博士生導師，吉林長春，130012;王水含，女，1982年生，吉林大學經濟學院，吉林長春，130012。

(責任編輯 陳孝兵)