福州市商品房市場主要影響因素辨析探討

摘要:近年來，隨著大福州城市發展戰略的推進，城市版圖的不斷拓展，福州商品房市場在獲得長足發展的基礎上呈現出一種不斷融合集中的狀態，城區與周邊縣市的差異日漸縮小，本文試圖從整個福州城市范圍的角度，來探討影響福州商品房市場發展的主要因素，得出這些因素與福州商品房均價的關聯度，對重要影響因素進行具體剖析，為未來福州房地產市場的健康持續發展提供參考借鑒。

關鍵詞:福州商品房;因素辨析;灰色關聯度

隨著海峽西岸經濟區建設的深入推進，福建省委作出打好重點項目建設、新增長區域發展、城市建設、小城鎮改革發展、民生工程等“五大戰役，積極促進福建跨越發展的重大決定，作為海峽西岸經濟區重要中心城市，福州市政府積極響應號召，大力推動重點項目建設，大福州戰略得以迅速拉開帷幕，福州城市發展戰略規劃的藍圖將能夠更快實施，隨著三環、繞城高速等項目的完工并迅速投入運營，福州不僅僅是交通半徑的簡單擴大，在不久的將來，城市的內涵和外延將全面擴容。通常來看，福州的地域主要局限于傳統的五城區，隨著福州由沿江向沿海發展戰略的不斷推進，福州的城區必將逐漸也擴容到涵蓋平潭、閩侯、福清、長樂等地的大福州區域，由于房地產存在典型的區域性特征，本文試圖突破傳統的福州五城區版圖來研究福州商品房市場的因素變遷，通過以大福州區域的環境因素來辨析影響福州商品房市場發展的態勢。

房地產作為新經濟增長點之一，對國民經濟具有重要的影響作用，尤其是商品房市場牽動著億萬百姓的直接利益，關系到其最基本的生活條件之一。一般來說，在分析商品房市場問題時，通常局限于某一個區域來研究，本文主要研究福州的商品房市場從微觀上進行剖析，商品房市場是一個非常復雜的綜合系統，它受到各種宏觀和微觀因素的影響。宏觀方面，例如政府的政策措施、金融狀況等因素會極大地影響甚至是改變一個區域的商品房運行狀態;微觀方面，一個區域的GDP、收入狀況、人口數量、價格水平等因素都是決定商品房市場健康運行的重要方面。某個區域商品房市場的運行似乎無法用精確的函數來衡量，但這并不能說明這些影響商品房市場的因素都是同等效力的，恰恰相反，在實際的市場運行中，這些因素的影響效力是完全不同的，影響作用有大有小。假設商品房價格為P，則P=fx，x2，x3，?xn;其中x，x2，x3，?xn為影響商品房價格的各種宏觀和微觀因素。本文以此公式為基礎來研究福州商品房市場，由于宏觀因素對商品房市場的影響較難度量，主要考量微觀因素對福州商品房市場的影響作用大小。經過相關文獻資料的查閱和前期研究，本文主要篩選了人均GDP、全市常住人口數量、城鎮居民人均可支配收入、房地產開發投資額四個指標來分析其對福州商品房價

表12005-2009年福州商品房價格及其相關因素

資料來源:福州市統計局，具體2005-2009年福州市國民經濟和社會發展情況數據整理計算獲得

注:上表的數據以整個福州的行政區域為統計口徑，并非傳統的城區。

從定量分析的角度看，經過幾種數據挖掘方法的橫向對比，由于灰色關系分析方法在研究系統發展態勢方面具有比較突出的優勢，與傳統的數理統計方法相比，灰色關聯分析法對樣本量的多少和數據分布的規律性沒有特殊要求，而且計算量小，易于實現，十分方便，能夠較好地彌補數理統計方法的一些不足。本文在數據比較缺乏的基礎上，采用灰色系統關聯度模型對上述福州商品房數據進行統計分析，最大限度的挖掘有用的信息，來明確影響福州商品房市場的主要因素。

灰色關聯分析主要根據序列曲線幾何形狀的相似程度來判斷其聯系是否緊密，曲線越接近，相應序列之間的關聯度就越大，反之，兩者關聯度就小。目的是尋求系統中各因素間的主要關系，找出影響目標值的重要因素，從而掌握事物的主要特征，來探討系統有效發展的態勢。數據分析過程如下:

首先確定分析序列。本文的研究對象為福州市商品房市場，因此參考序列X0t)為福州商品房平均價格，比較序列為上述選定的與福州商品房市場密切相關的4個因素，分別為房地產開發投資額Xt)、全市常住人口X2t)、城鎮居民人均可支配收入X3t)、人均GDP X4t)。其次，對上述變量序列數據進行標準化處理，通常采用初始值法計算，接著通過計算最大差、最小差和差序列以及確定指標值權重，最后得出各個指標的關聯系數和灰色關聯度。本文根據灰色理論理論創始人鄧聚龍教授的計算過程來分析，具體過程在此不再贅述。計算結果如表2、表3所示:

表2 福州市商品房市場影響因素各指標關聯系數

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福州商品房年均價與四個相關影響因素的灰色關聯度如下表3:

表3福州商品房市場灰色關聯度

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從以上灰色關聯分析結果的表格中可以看出，在福州市商品房市場的主要影響因素中，其影響因素的重要性排序為:城鎮居民人均可支配收入影響最大，其次是房地產開發投資額，排序第三位的是全市人均GDP，排序第四位的是全市常住人口總數。這樣的關聯度排序結果和福州市商品房市場的發展狀況以及其他學者的有關研究成果均比較吻合。近年來，福州市商品房市場包括下轄的各縣市區的商品房市場均有了長足的發展，制約福州全市商品房市場發展最大的影響因素為城鎮居民人均可支配收入，農村居民的住房問題由于體制的原因，實際上其一直游離于商品房市場之外，農村居民的收入水平對商品房市場的影響相對較小，相反，城鎮居民的住房問題很大一部分需要由商品房來調節，因此構成福州商品房價格波動的主要原因還是由城鎮居民的收入水平高低決定。從福州全市范圍看，福州城區居民的收入水平高于周邊縣市的平均水平，因此形成了對城區商品房價格的有力支撐;而周邊縣市除了福清長樂少數幾個縣市的收入水平比較高以外，其他均有一定差距，但隨著近年來城鎮居民收入水平的穩步增長，商品房價格水平也呈現出一種快速增長的態勢，可以說兩者具有很大的相關性。從房地產價格理論的角度看，居民的收入水平也應用房價保持一定的比例關系，才能對商品房市場形成強有力的支撐，真正保障商品房市場健康持續發展;與福州商品房市場關聯度排序第二位的因素是房地產開發投資額，這個結果也并不意外，因為商品房價格越高一定程度上反映出當時商品房市場的運行狀態，資本的趨利性決定了社會會不斷追加投資的資本，因此商品房價格和房地產開發投資額本身具有一定的關聯性，上述表格的結果可以看出近年來福州商品房投資趨勢還是比較明顯，投資處于一種相對集中的狀態;再次是全市人均GDP對福州商品房市場的影響相對較弱，僅僅排序第三，這個主要是由于房地產市場本身是一種開放的狀態，雖然具有典型的區域性特征，但商品房的建設和銷售各個環節面對的是整個市場大環境，不會排斥外來的資本市場。因此GDP指標可以說不會成為制約福州商品房市場發展的瓶頸;關聯排序最后的是人口的制約，人口因素一定程度上會影響商品房市場的運行，尤其是流動人口對商品房的沖擊較大，但人口因素對商品房市場的影響還是離不開整個市場大環境的背景，人口因素的作用主要局限于真正購買商品房，或者投資置業的這部分人口數量的變動，因此在整個人口基數上的作用通常很難直接得以體現。

總之，對于福州商品房市場來說，要保證商品房價格的平穩增長，保障商品房市場的健康持續發展，除了營造良好的宏觀政策環境之外，應該主要致力于保障居民收入水平的穩步持續增長，使得商品房價格和居民收入水平的比例處于合理的范圍之內，始終保證剛性需求處于一種激活有效的狀態，這樣才能從根本上解決商品房市場的支撐問題。而房地產開發投資雖然從分析的結果看，與商品房市場關聯度較大，但它完全是一種市場行為，可以通過市場化來獲取資金，政府只要做好投資的引導，對房地產開發進行有效的管理就能達到滿意的效果。此外，人口問題是商品房市場健康發展難以回避的問題，只有加強規劃引導通過多種渠道解決住房問題，才能從根本上緩解城市化進程帶來的人口數量變化的沖擊。

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[4] 林昌華、羅婉容:房地產全面質量營銷顧客價值分析，商場現代化，2005年0期

作者單位:福建社科院經濟研究所