當前我國地產開發企業財務管理重點淺議

摘要:房地產行業的發展，是中國經濟體制改革和市場化進程的最有代表性的行業之一，它凝結了市場經濟發展過程中的種種矛盾，也體現了市場經濟不斷發展的成就。在2008年、200年兩次房地產調控與低潮中，對于大多數時間蓬勃發展的地產經濟與地產企業而言，都遇到了不同程度的經營風險與財務風險。200年新“國十條頒布后，對于我國地產市場，存在著諸多的不明朗因素，對于地產開發企業來說，找準財務管理重點，對于平穩度過過渡時期，實現企業持續穩健成長具有現實意義。

關鍵詞:地產開發;財務管理;重點

中國改革開放迄今三十余年，經濟發展取得了許多重大成就，各行各業均呈蓬勃發展之勢。房地產行業也從改革開放初期，真正開始了自己的發展歷程。在經過起步、調整推進、協調發展、房價調控等幾個階段后，如今遭遇了席卷全球的金融危機，進入深度調整期，這給房地產行業帶來前所未有的考驗。就財務角度而言，筆者認為應從如下方面考慮財務管理的重點:

一、財務風險防范

一地產公司財務風險分析

作為國民經濟的基礎性、先導性行業，房地產行業的特殊性以及重要性引起社會廣泛關注，其行業以及行業財務風險管理具有許多鮮明的特點。以2008年我國地產市場低潮期為例，諸多知名地產商如富力地產、碧桂園、恒大地產、泛海建設、雅居樂甚至如萬科都遭遇了不同程度的經營風險和財務威脅。具體表現為:

1.公司治理結構不完善。中國房地產上市公司治理結構基本上處于形式上完善而實際上缺乏實效的狀態，在監管政策體系方面仍然存在真空地帶。這樣容易引發一系列管理問題，如公司管理者不能最大限度地從公司的角度出發做出最優決策等。

2.資產負債率過高。由于房地產公司的投資項目的投資規模巨大，而其自由資本不能夠一下子承受如此之大的資本支付，所以大多數房地產公司傾向于銀行貸款進行項目投資，這就給公司的經營帶來了較大的債務償還風險，使得房地產行業成為了一個高負債率、高財務風險的行業。

3.資產的流動性差導致短期償債壓力大。由于房地產公司的流動資產主要是房地產存貨，而房地產的變現周期較長、變現能力差，而多數房地產公司又有較多的長短期債務。對于長期債務來說可以通過長期的銷售來應對債務的償還，而對于那些短期的債務來說，可能由于無法在短期內籌集到足夠的資金導致較大的財務風險，極易使公司陷入短期資金不足的危機。

4.盲目多元化侵蝕主營業務盈利能力。中國房地產公司多數一多元化作為預防企業出現財務危機的主要措施，然而，很多公司沒有對自身的狀態、條件以及所要進軍的新行業進行充分的可行性研究，便盲目地進行多元化，由于對新行業缺乏足夠的經驗導致新行業不僅沒有獲得足夠的利潤和新近流入起不到對主營業務的保護作用，反而是多元化業務拖累主營業務，侵蝕主營業務的盈利能力，給房地產業務的財務管理帶來麻煩。

二地產開發企業財務風險防范對策

1.完善公司治理機構。該方面，我們可以借鑒萬科地產。以王石為代表的管理層，在數次權力層紛爭中均通過各種資本手段、人脈資源等確保了企業在管理團隊的帶領下運行。使得企業保持了長期的發展戰略。

2.保持合理的資產負債率。從總資產來看，香港五大房地產商資產額都相當大，其中新鴻基和長江實業在港幣3000億左右，凈資產也超過港幣2000億，資產負債率較低，一般低于30%，總借款額占資產總額比率小，香港房地產商現金基本都是非常充裕的，這些財務表征均與國內的房地產商迥然不同。綜上所述，香港大房地產商通常表現為資產總額大、負債率低、營業利潤高但凈資產收益率低。而同期國內另一標桿地產企業保利地產的資產負債率仍然偏高，平均居于70%以上數據均來源于證交所公告。央企地產公司尚且如此，地方中小地產開發企業的資產負債率往往更高。

3.提高資產流動性。如前所述保利地產 08、09年的流動資產中約有70%左右是存貨，保利地產存貨增長較大，故流動比率逐步提高，表現尚好，同時考慮到保利地產在前期拿地時成本較低，故跌價風險也較小。

4.地產企業的多元化問題。我國房地產開發企業往往是走開發——出售——物業管理的路子，特別是某些小的開發商，有可能其存在就只是為了開發一個項目樓盤。使我國的地產經濟缺乏可持續發展的動力，在市場行情不好時，地產企業的風險增大。 而香港新世界集團是馳名香港十大華資財團和四大地產商之一，是香港具有領導地位的大型綜合企業，轄下多家上市公司，業務遍及房地產、酒店投資、基礎建設、電訊、展覽中心、高科技產業、建筑、公共交通、百貨等領域，更是中國迄今最大外來投資商之一。新鴻基集團、恒基兆業也都是著名的財團。目前我國萬達集團，在這方面可謂是走到了其他地產公司前面。

二、資金管理體系

一內地開發企業資金運作模式分析

郎咸平教授曾抨擊內地開發商過于激進的使用財務杠桿。在前文所述的內地地產公司往往具有較高的資產負債率也有提及。由于內地土地相關政策與香港有很大差異，譬如土地用途及閑置年限等。也就是說，內地地產商具備快速滾動開發的可能性和迫切性，從而為更高的財務杠桿創造了承受能力。由此可知，內地企業事實上是這樣一種運行模式:房地產的核心是金融運作，地產開發建造商或者中介商成了圍繞資金的配套環節。這種模式的財務報表反映首先是資產負債率高，其次是輕存貨，快出貨。

但是，中國資本市場渠道和美國遠遠不能比，資本管制束縛太大。因此，所有的地產開發商幾乎都陷入了快速滾動、高財務杠桿但融資渠道單一的通道中。因此，當出貨產生的現金流不能使這樣的高財務杠桿運轉時，不少房地產商資金鏈危機就此爆發。2008年，富力地產、恒大地產、雅居樂、碧桂園等等集體遭遇生死風險。

二內地開發企業資金運作模式討論

追求“大而全的地產公司運作模式，主要是以香港地產巨頭為代表。而追求“小而精的分工模式，一般業內稱為“美國模式。國內奉行美國模式的地產企業領導人主要是馮侖和王石。馮侖早在2003年就認為萬通地產必須果斷的由香港模式變為美國模式，由全能開發商轉型為專業的房地產投資公司，并通過介入華爾街商業地產項目做出表率。王石一直推崇的“住宅專業化也是這樣的一種實踐理念。具體來說，內地開發企業在資金運作模式上應該考慮如下幾個方面:

1.爭取負債資金來源的多元化。如前所述，境內地產開發企業往往款項來源為銀行借款，或向其他企業拆借。隨著銀監部門對銀行放款與人民銀行對企業間拆借資金管理的加強，這方面都會受到越來越多的限制。因此，首先，要根據企業發展狀況、融資政策、項目未來回款情況等確定負債資金金額、來源?？偟脑瓌t是，財務狀況穩定、項目規模大、測算市場需求大、預計利潤率高的項目，在借款時可以適當放寬。同時由于銀行對于地產公司的自有資金有所限制，因此，企業在這種情況下要結合實際進行借款金額的考量。其次，盡可能多考慮不同的銀行進行借款政策比對。爭取最優惠貸款利率。再次，擬融資項目公司可通過集團協調，向本集團其他項目公司通過銀行進行委托借款，并注意在條款、利息等方面滿足稅務局的相關規定，確保在土地增值稅與企業所得稅前順利抵扣。

2.增加自有資本的累積。業內通常認為，一般采用/3自有資金，/3銀行貸款，/3預售資金的資本權益結構比較安全合理。企業增加自有資本的方式主要有兩種:一是增加利潤，通過進行利潤分配增加自有資本;二是吸收投資，增加企業的股本。前一種方式又包括增加營業利潤、增加投資收益和調整利潤分配方式三種方法，是一種長期而穩定的自有資本在增長方式。后一種方式具有快速積聚資本的特點，但是這種方式一般只是發生在企業剛成立或者是企業由于發展戰略的需要而進行增資擴股時，一般可以使自有資本規模出現大幅上升，使企業資產規模迅速擴張，為下一步的戰略實施提供可靠有力的保障。

3.合理安排償債資金。一方面是合理考慮償債資金先后的安排。另一方面，房地產企業的存貨主要是儲備土地、在建工程、待售房產。由于存貨成本較大，從而造成企業流動資產比率較高，而房地產的不易變現性成為影響房地產企業償債的一個重要因素。因此合理安排償債資金還需要有周密的銷售計劃和收款計劃，使存貨早日變現。因為企業為房地產開發項目進行債務融資決策主要是基于項目開發后期以及開發完成后房屋的預售和銷售，所以銷售部門應做好各個階段的銷售，保證預售及銷售資金的及時收回，配合財務部門將償債資金準備充足，做到按時還款。由此也可以看出，企業內部各個部門間的緊密配合是非常重要的。

三、稅務控制要點

一地產開發企業涉稅事項

房地產項目從招投標、開發、建設到銷售轉讓)過程涉及的稅種有:企業所得稅、營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、土地增值稅、房產稅、城鎮土地使用稅、印花稅、契稅、耕地占用稅以及地方教育經費、副食品調節基金等。據估算，正常普通商品住宅的整體稅負率高達銷售收入的30-40%以上。為了提高設計水平與建筑產品品質，較多的地產公司聘請境外設計公司進行概念設計、交通規劃、總體規劃、形象設計等等，這還構成了專利權、非專利技術境外付匯代扣稅問題。境外地產公司的進入，也需要為這些企業外籍人士代扣個人所得稅。

近年來，隨著房價的不斷上漲，房地產行業被人們普遍認為是暴利行業，與暴利相伴的是房地產行業存在嚴重的偷稅逃稅現象。各地房地產企業因為偷、逃、漏稅現象嚴重，征管困難，所以一直是稅務機關稽查的重點。房地產企業普遍存在稅務籌劃意識淡薄、不知如何進行稅務籌劃、稅務籌劃人才短缺、偷漏稅現象嚴重的客觀現實。

二地產開發企業稅務策略

對于內地開發企業而言，稅務管理方面，需要做好兩方面的工作:

1.照章納稅，減小稅務風險。面對稅法的不斷完善，稅收征管效率的不斷提高，稅收處罰力度的不斷加大，房地產企業只有在稅務籌劃的基礎上依法納稅、合法經營才能降低企業的涉稅風險，合理合法地節稅，增強企業競爭力，從而最終實現企業價值最大化。對于房地產開發企業而言，當前最為現實的做法就是按照稅務行政主管部門逐步頒布的法規與細則，如土地使用稅、土地增值稅、涉外技術服務等稅務新規，嚴格按其明細進行操作與納稅。

2.合理進行納稅籌劃，減小企業整體稅負。在現代企業財務管理活動中，稅收與企業財務戰略緊密相連。在國家對房地產嚴格調控的政策措施下，，房地產企業在國家及地方宏觀經濟及稅收政策的背景下，如何將企業財務戰略與稅務籌劃相結合，降低涉稅成本，減少違法成本，實現企業健康、穩定、有序發展是房地產開發企業面臨的重要課題。

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作者單位:四川省蜀通建設總公司財務部