上海市房地產(chǎn)供需狀況研究的聯(lián)立方程組模型

摘要:目前上海市房地產(chǎn)需求處于數(shù)量和質(zhì)量并重的發(fā)展階段， 本文以上海市商品房市場為基礎(chǔ)，采用上海市995——2008 年的歷史數(shù)據(jù)， 建立了上海市商品房需求與供給的聯(lián)立方程組模型，并對模型進行動態(tài)模擬檢驗，以確定模型的有效性和預(yù)測能力。

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn);需求與供給;聯(lián)立方程組模型

一、 引言

從綜合實力看上海是中國最重要的城市之一，上海的發(fā)展速度也呈現(xiàn)比其他城市地區(qū)更快的趨勢，作為我國經(jīng)濟發(fā)展火車頭之一，上海市的經(jīng)濟發(fā)展是有目共睹的。而上海市房地產(chǎn)作為上海市國民經(jīng)濟的重要組成部分正發(fā)揮其應(yīng)有的作用，且正日趨完善。近年來，上海市住房市場發(fā)展迅猛、成績顯著，較好地滿足了廣大城鎮(zhèn)居民的住房消費需求。2008年上海市城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積為6.5平方米，比2007年提高0.5平方米。居民的居住條件得到進一步改善。從市場層次來看，住宅增量市場規(guī)模持續(xù)擴大，總體是仍呈現(xiàn)供小于求的局面，房價也在節(jié)節(jié)攀升;而住房存量市場在政府政策大力支持的背景下，也取得了初步的成果，交易量逐步放大、價格逐步回歸真實價值。

當前房地產(chǎn)開發(fā)的快速發(fā)展，是由市場需求的快速增長所推動的。房地產(chǎn)需求由三種類型構(gòu)成，一是居住需求，購買的目的是自己居住;二是投資需求，購買的目的是為了出租;三是投機需求，購買的目的是通過房地產(chǎn)的價格上漲套現(xiàn)獲利。這三種需求雖然都對房地產(chǎn)開發(fā)市場產(chǎn)生推動作用，但對房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的影響是不同的。如果投資和投機需求增長過快，比重過大，房地產(chǎn)開發(fā)的發(fā)展將具有更多的泡沫和虛擬成份。本文利用995年到2008年的數(shù)據(jù)建立商品房供求聯(lián)立方程組模型，對上海市住宅市場供給需求關(guān)系等內(nèi)容進行分析研究，并對近幾年的供求平衡的偏離程度進行分析。建立的供求模型是以商品房的供求為例的。一般來講，影響房地產(chǎn)需求變化的因素較多，主要有:房地產(chǎn)價格、國民收入水平、城市人口、城市化水平、經(jīng)濟政策、預(yù)期等，而本文主要考慮

國民收入以及價格對需求的影響。影響房地產(chǎn)供給變化的因素也有很多，本文主要是考慮上期房地產(chǎn)需求以及價格、房產(chǎn)投資對供給的影響。

二、模型設(shè)計

.模型結(jié)構(gòu)

建立一個能反映房地產(chǎn)供求關(guān)系的計量經(jīng)濟聯(lián)立方程模型，共選取了2個內(nèi)生變量、個滯后變量和3個外生變量，變量之間的關(guān)系如圖所示。

2.模型變量說明

根據(jù)圖中具體的經(jīng)濟關(guān)系，并充分考慮圖中各變量歷史資料的可獲取、確定模型的變量。

內(nèi)生變量

y——商品房本年銷售面積;單位:萬平方米

y2——商品房本年施工面積;單位:萬平方米

根據(jù)數(shù)據(jù)的可獲取性，采用商品房本年銷售面積來表示市場需求。用每年施工面積來表示市場供給量。

2內(nèi)生滯后變量

y-——商品房本年銷售面積前一期值;單位:億元

由經(jīng)驗可得知前一期市場需求會影響房產(chǎn)市場供給。

3外生變量

x——商品房本年銷售價格;單位:元/平方米

x2——房地產(chǎn)企業(yè)的總投資;單位:億元

x3——居民消費水平;單位:元/人

圖模型結(jié)構(gòu)圖

3.模型結(jié)構(gòu)方程式

根據(jù)圖，構(gòu)造模型的結(jié)構(gòu)式如下:

y=c)*logx)+c2)*x3 [Y] 

y2=c3)*x+c4)*x2+C5)*y-)[Y] 2

方程反映房地產(chǎn)市場需求的形成，它與銷售價格以及居民消費水平有關(guān)。

方程2反映房地產(chǎn)市場供給的形成，它與銷售價格、房地產(chǎn)市場投資額以及前一期房地產(chǎn)市場需求有關(guān)。

三、模型的參數(shù)估計及檢驗

.數(shù)據(jù)來源

本模型參數(shù)估計采用時間序列數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)均來自2009年《福建省統(tǒng)計年鑒》，樣本區(qū)間為995～2008年。數(shù)據(jù)處理與模型計算采用的是Excel2003和Eviews5.0軟件。

2.參數(shù)估計

利用EVIEW5.0，選擇2二階段最小二乘法) ，可得到以下結(jié)果:

ystem: Y0

Estimation Method:wo-tage east quares

Date: 06/6/0ime: 23:00

ample: 996 2008

Included observations: 3

otal system balanced) observations 26

y=-8.33696*logx)+ 0.99599*x3 

y2= 0.576469*x+5.03322*x2-2.75973 *y-)

3.模型檢驗

本模型估計出來的參數(shù)所反映的經(jīng)濟意義與經(jīng)濟理論和實踐相符;在0.05顯著性水平下本模型各方程均能通過顯著性檢驗;各方程的擬合優(yōu)度均大于0.64;估計參數(shù)在0.05顯著性水平下能夠通過參數(shù)的顯著性檢驗。上述結(jié)論表明，本模型的參數(shù)估計結(jié)果在經(jīng)濟意義和統(tǒng)計意義上均具有一定的可信度。

四、歷史模擬和事后預(yù)測

.內(nèi)生變量歷史值與模擬值

為了檢驗?zāi)Ｐ陀糜谀M分析的可靠性，本文運用上述模型對樣本期數(shù)據(jù)進行模擬，并進行事后預(yù)測，通過計算內(nèi)生變量995~2008年模擬值與實際值的相對誤 差來考察模型的預(yù)測能力。計算結(jié)果見表。根據(jù)表的數(shù)據(jù)顯示，絕大部分誤差均小于5%，模擬效果良好。其中Y2的模擬誤差相對于Y來說較好。

表2內(nèi)生變量模擬值及相對誤差表



2.模型模擬表

對由聯(lián)立方程組模型算出來的模擬值與實際值進行比較，比較的結(jié)果如圖2和圖3所示。

由圖2、3 可知，不管是商品房銷售面積還是還是商品房施工面積，其實際值與模擬值還是比較擬合的，可見模型的有效性。



圖2實際商品房銷售面積波動和模擬商品房銷售面積波動比較

圖3實際商品房施工面積波動和模擬商品房施工面積波動比較

五、結(jié)論

上海住房消費需求處于數(shù)量和質(zhì)量并重發(fā)展的階段， 從分析的結(jié)果看， 上海市對住房消費存在著很大的需求空間。當然， 這樣的預(yù)測是基于正常的發(fā)展情況， 而且較為粗略。同時住宅需求不僅受到住宅發(fā)展階段的影響， 還有很多其他影響因素， 比如，宏觀經(jīng)濟情況、 政策因素、 住房消費價格， 以及人們消費觀念的轉(zhuǎn)變等等。需要特別指出的是， 近幾年上海市房地產(chǎn)價格上漲幅度很大， 上海商品房平均銷售價格從995年的每平方米2572.00元上升到2008年的每平方米8255.00元， 漲幅達到22%。而且這僅是整個上海市的平均銷售價格， 目前中心城區(qū)的商品住宅平均售價過萬已經(jīng)不足為奇，很多學(xué)者和實業(yè)界都對上海市房地產(chǎn)是否存在泡沫進行了熱烈的討論。這里我認為，從住房發(fā)展階段角度來講，上海市房地產(chǎn)存在很大的需求，但由成本推進、 需求拉動、房產(chǎn)投機等因素導(dǎo)致的高房價形成這樣一個局面:一方面存在大量的房地產(chǎn)供給，另一方面存在大量的住房消費需求， 確切地說應(yīng)該是缺乏支付能力的需要，結(jié)果雖然居民存在住宅需要， 但普通居民對過高的房價只能望塵莫及。不管怎樣， 一個地區(qū)房地產(chǎn)持久發(fā)展的最根本動力還是經(jīng)濟的發(fā)展、 社會的進步， 以及由此產(chǎn)生的人們對住房消費的真實的需求。

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作者單位:福州大學(xué)管理學(xué)院