淺析我國商業銀行房地產貸款信用風險

摘要:房地產行業屬于資金密集型行業，從其投資資金來源來看，其風險又主要集中在商業銀行。然而，當前商業銀行房地產貸款余額持續增加，而商品房價格已有所松動，成交數量明顯下降，本文從商業銀行的角度，分析房地產貸款風險的成因，并提出相應對策。

關鍵詞:商業銀行;房地產貸款;信用風險

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一、引言

房地產業屬于資金密集型產業，據相關數據顯示，在我國房地產投資資金來源中，企業的自籌資金一般維持在25%-35%左右，房地產開發貸款約占8%-25%，其他資金來源中約有50%-60%的資金來源于商業銀行的消費信貸，這使得房地產業的絕大多數風險集中到了商業銀行。

無論是997年起始于泰國銀行將大量的貸款投放在房地產開發之中的東南亞危機，還是2007年源于美國住宅房屋市場的持續疲軟和抵押貸款表現的進一步惡化所引發的美國次貸危機的全面爆發，并最終演變成全球性的金融危機，都導致大量銀行破產倒閉，可見，房地產業的畸形快速發展所引致的房地產泡沫是銀行貸款風險的直接導因，防范和控制房地產信貸風險，不僅是房地產業穩定和發展的要求，而且對整個金融業和國民經濟的穩定和發展也至關重要。

同時，房地產市場又是一個易于泡沫化的市場，我國連年來實施擴張性的貨幣政策，尤其是2008年4萬億救市，導致房地產泡沫越來越大。根據《200年第二季度中國貨幣政策執行報告》數據顯示，截止到200年6月末，主要金融機構房地產貸款余額為8.7萬億元，同比增長40.2%，然而200年上半年，全國商品房累計銷售面積3.94億平方米，同比增長5.4%，增速比上季度低20.4個百分點，比上年全年低26.7個百分點，商品房成交數量明顯下降;6月份，全國70個大中城市房屋銷售價格指數同比上漲.4%;月環比為下降0.%，自2009年3月份以來首次出現負增長，28個城市出現月環比下降，房屋銷售價格漲幅放緩。因此，此刻探析我國商業銀行房地產貸款信用風險有著非常重要的現實意義。

二、商業銀行房地產貸款信用風險分析

.商業銀行房地產開發貸款信用風險

房地產企業屬高負債企業，大量靠銀行貸款，根據中國房地產測評中心200年6月日發布《200年中國房地產上市公司測評研究報告》稱，在回款周期拉長、信貸收緊、負債率高企等因素下，房地產企業50強中資產負債率超過70%的3家，未來可能陷入資金困境。對于開發貸款來講，只要開發商將房子建好并銷售出去，貸款就不會出問題，但是房地產資金鏈條非常脆弱，一旦商品房滯銷，開發商不能歸還貸款， 此時銀行貸款的風險較大。

截止到200年6月末，房產開發貸款余額2.8萬億元，同比增長20.3%。但是商品房成交數量明顯下降，據統計，5月份當月，商品房銷售面積6777萬平方米，比上月減少274萬平方米，下降5.8%。中國指數研究院提供的統計數據也顯示，一線城市5月成交量減少一半，在其監測的30個城市中，成交面積幾乎全線下跌，跌幅約44%。其中，北京、上海、深圳、杭州及南京均跌至歷史最低水平。

根據北京房地產交易管理網顯示，截止到6月20日共有8個商品住宅項目取得預售許可證，僅售出一套，多數商品住宅項目出現零成交。零成交不僅僅只是發生在北京，也發生在上海。在深圳、廣州等城市，樓市成交量同樣直線下滑。深圳很多中介門店5月份6月份成交業績慘交白卷，大多處在零成交。在廣州，469個在售樓盤，近半在5月網簽數據顯示零成交。 據統計，全國70個大中城市中在5月份，有近30個城市出現零成交。顯而易見，商業銀行房地產開發貸款信用風險不容小覷。

2.商業銀行個人住房貸款信用風險

在我國，“住房按揭貸款是優質資產的神話仍然是房地產市場主流意見，除了銀監會及央行這樣的監管機構有所察覺之外，商業銀行對此則毫無反應。根據《200年第二季度中國貨幣政策執行報告》數據顯示，截止到200年6月末，購房貸款余額5.74萬億元，同比增長48.8%，比年初增加.7萬億元，同比多增6829億元。主要是個人住房貸款增加較多，比年初增加8703億元，在住戶貸款中占比為50%。

首先，個人住房貸款的借款人簽訂購房貸款合同，就等同于買入一個執行價格為未清償貸款余額的關于住房價值的看跌期權。在貸款期限內，如果房價大幅下降，使得憑貸款余額就可購買一套同樣的房子，借款人就會行使其持有的看跌期權，將住房以相當于貸款余額的價格賣給銀行;反之，則借款人不執行看跌期權，將繼續支付銀行貸款本息以保留對住房的權益。當前，房價已經有所松動，降價是必然的趨勢，銀監會已于200年5月份要求商業銀行開展了房地產貸款壓力測試，預設房價下跌0%、20%及30%。近日銀監會更將房價最低下跌60%的最惡劣情況納入考慮，要求商業銀行進行壓力測試。可見，一旦房價大幅下跌，商業銀行個人住房貸款信用風險不容忽視。

其次，隨著房價持續上升，吸引了眾多的房地產投機者，使得我國房地產市場上存在著大量的投機炒房行為，房價上漲，投機者可從中獲取高額收益，因此，就利用銀行貸款管理上的漏洞，多頭重復從銀行申請貸款，更有甚者甚至通過“虛假證明等手段從銀行惡意騙取貸款，一旦房價下降，投機炒房者將面臨巨大的還貸壓力，當其無力償還貸款時，他們投機炒作房地產的風險就直接轉嫁給了銀行，變為銀行信用風險。

三、防范和控制商業銀行房地產貸款信用風險的措施 

目前商業銀行控制房地產貸款風險基本上是執行金融監管部門的有關規定，商業銀行自身主動對房地產貸款風險進行識別、衡量、監測和控制的手段和能力顯著不足。

.完善個人信用評級體系

由于貸款銀行對借款企業或借款人未來的資信狀況難以控制，借款人現時的資產收入狀況和歷史的信用記錄成為貸款審核時風險控制的重點。建立具有中國特色的企業或個人信用評級制度，為商業銀行貸款風險管理提供信息化支持。

各家商業銀行應共同推動完善人民銀行個人征信系統，做到客戶信息共享，增加個人客戶信息渠道。對個人住房貸款客戶要加強信用風險評估，要充分挖掘和利用客戶信息、信用記錄以及歷史數據，使得商業銀行在實施貸款前可以有效識別客戶，根據信用記錄查明借款人的還款能力能否支付在銀行系統中的所有借款，有無利用不同銀行借款互相套現還款的情況，從而按照信用等級的高低依次列為積極支持的對象、有限支持的對象、適當支持的對象、適當控制的對象和嚴格控制的對象等，對于這些不同的貸款對象在貸款的條件、還款期限、首付比率、利率上都可以有所區別，以體現不同的住房消費信貸政策。從按揭源頭上防范商業銀行信用風險。

可利用客戶信息共享數據庫，加強個人按揭貸款中的購房用途管理，區分自住房與投資房的按揭貸款，強化投資性住房按揭貸款的審查力度，商業銀行應對不同用途的貸款采取差別化貸款利率和按揭成數，對投資性按揭貸款適當提高利率和按揭成數等措施增加其沉淀成本進行風險補償。

此外，還應該嚴格執行國家房地產調控政策，對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%;對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，暫停對購第三套房發放貸款，控制投機者信貸違約風險。

2.加強商業銀行內部操作風險管理

商業銀行為了追逐可觀的利潤，爭奪個人住房貸款，都在積極開展購房個貸業務。因此，近年來，房地產信貸中的操作風險逐漸凸顯， 首先是貸前審查經辦人員風險意識不強，審查流于形式，對資料的真實性、合法性審核不嚴，對明顯存在疑點的資料不作深入調查核實，甚至是為了招攬大客戶，盲目縮短審批時間，隨意簡化審批流程;其次是貸后管理混亂，客戶資料不夠全面和連續。加大了商業銀行信用風險。 

因此，我們應完善貸款責任人制度，建立有效地考核激勵機制。要規避短期行為的激勵機制，使風險管理制度能夠真正得到落實，必需要建立以RAROC風險調整的資本收益為核心的績效考核體系和延時付酬激勵機制。從績效測度的角度看，RAROC分配資金的過程可以確定每筆業務創造多少附加經濟價值，測度業務單位對股東價值的貢獻，以此作為對相關業務單位或個人考核的基礎，這樣才能遏制商業銀行盲目追求規模擴張、忽視風險管理的短視行為。

3.加強抵押物價值管理

在房地產貸款中，普遍實行項目抵押的方式。如何對抵押房地產進行客觀、有效的估價是實現抵押擔保的關鍵點。

然而，現實中，評級行業本身是存在利益沖突的，一方面要向被評級的上市公司收取可觀的費用;另一方面又要向投資者提供上市公司情況的咨詢服務。為了不失去客戶和巨額的評估收入，一些評估機構不恰當地迎合了客戶不合理要求，向投資者提供失真信息，隨意提高評估價值，形成銀行貸款抵押物的價值高估風險。因此，除了加強對評級機構進行嚴格監管外，我們還應建立非營利的半官方性質資產評級公司，以避免利益沖突問題，盡可能達到公正評級的目的。這樣，抵押物價格合理，抵押率設置適當，應該會加大對開發商的制約力，從而降低商業銀行信貸風險。

四、結語

鑒于銀行業的高風險行業本質，風險管理型模式應持續成為主導型的發展模式。商業銀行無論開展怎樣的業務，利潤有多誘人，都應將風險的承受度作為首先考慮的因素。尤其是針對充滿風險的房地產市場，商業銀行發放貸款更應該慎之又慎。

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作者單位:安陽工學院