論我國商品房預售制度的完善

摘 要 商品房預售制度是房地產業的一項重要制度，它伴隨著房地產業的發展而發展，但近幾年來由于其本身的弊端而引起的對其存廢的討論日益激烈。本文首先闡述了商品房預售制度的現狀，分析其存在的問題，以及為其進一步發展而應采取的完善措施。

關鍵詞 商品房 預售制度 完善

中圖分類號:D922文獻標識碼:A

一、商品房預售制度的含義和發展現狀

商品房預售是指:“預售方(房地產開發經營企業)將正在建設而尚未竣工的房屋預先出售給承購方，承購方交付定金或購房款，并在未來確定的日期將預售房屋交付給承購方的一種法律行為。”在這一商品房銷售模式中，預購方擁有以其購得的房屋期權進行抵押或者轉讓的權利以及在商品房竣工后獲取商品房所有權等，而預售方則擁有要求對方在商品房竣工前即依約繳納部分房款的權利，因此商品房預售對房地產銷售方是一種有效緩解資金壓力、補充現金流的方式，故更容易受到開發商青睞。

1954 年，這一方式由香港立信置業公司首創，20世紀90年代在我國大陸地區開始逐步建立。隨著1994 年7 月《中華人民共和國城市房地產管理法》的施行，正式確立了商品房預售制度。此后國務院《城市房地產開發經營管理條例》、建設部《城市商品房預售管理辦法》、《城市房地產轉讓管理規定》、以及新近頒布施行的《物權法》等，均對這一制度作了相應具體的規定。經過十幾年的發展，目前預售已經成為商品房銷售的主要方式。目前，在房地產開發中，定金和預付收款已占到整個房地產開發資金的45%左右，已成為房地產開發的第一大資金來源;企業自籌資金占房地產開發資金的30%左右，其中大約有70%是來自于個人按揭貸款，房屋定金和預收款中也有30% 的資金是來自于銀行貸款，加上開發貸款也占到總開發資金的18%左右，地產開發中使用銀行貸款的總比重實際已經達到了52%以上。我國房地產業仰仗預售這一扶持性政策，迅速完成了資本原始積累。然而，商品房預售制度在實施過程中也產生了大量的道德風險和市場風險。

二、商品預售房制度存在的問題

誠然，我國商品房預售制度已經取得了很大的成就，但由于其現實操作、本身法律規定不足等原因，使其仍存在一些問題。

(一)交易不公平，開發商將在建商品房的風險轉移給了社會和銀行。

根據我國現行的預售機制，當住房還處在建設過程中，購房者就已經支付了全部的房價款，并承擔了未來全部的風險。開發商不僅能低成本使用銀行資金、無息占用購房者的預繳款以及承建商的墊款，而且也不須承擔房屋存貨成本，施工建設風險和資金成本被過渡轉嫁給購房者，同時借助抵押貸款、按揭、流動資金貸款，開發商把開發項目龐大的債務負擔最終都落在銀行身上，使商品房的開發風險幾乎全部轉嫁給了銀行。更為嚴重的是，當建成的現房與協議、廣告和口頭承諾出現差異時，往往是處于弱勢的購房者被迫接受不符合需求的住房或者承擔毀約的責任。

(二)開發商違約，缺乏有力的監督和懲罰機制。

1、開發商在建設項目土地被抵押狀況下，不告知購房人抵押的事實，與購房人簽訂商品房買賣契約，且該房屋的權利瑕疵也不在合同中注明，目的是打消購房人的顧慮，順利收取定金和首付款;

2、開發商在建設項目土地被抵押狀況下，在與購房人簽訂合同后，為了順利地將土地抵押轉成在建工程抵押，往往不為購房人辦理登記備案手續;

3、開發商在不通知抵押權人的情況下，也不告知購房人抵押的事實，將已作為在建工程抵押的房屋銷售給購房人，在簽訂契約收取房款后，長期不為購房者辦理登記備案(被設定抵押的房屋無法辦理登記備案) 。

在前述情形下，一旦開發商資金發生危機，不能如期償還銀行的貸款，銀行可通過司法程序對已銷售但未辦理登記備案的房屋進行查封并處理。盡管根據最高人民法院司法解釋規定:“對于故意隱瞞所售房屋已經抵押事實的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償損失。 但是，如若開發企業瀕臨倒閉，無錢賠償，最終受害的還是購房人。

(三)現行的預售制度容易造成不平等競爭和低效率競爭。

期房銷售制度相對降低了房地產業的門檻，開發商的實力、品牌、技術、戰略都不十分重要，只要能夠獲得廉價土地資源和低成本的銀行貸款，往往就意味著項目的成功。這導致房地產業聚集著大量的中小房地產商，而那些真正具有實力、品牌、技術、管理的企業的競爭優勢并不明顯。即我國的房地產業不但沒有形成優勝劣汰的機制，反而造成了特殊落后的企業經營模式，大量低質開發商充斥于房地產市場。

三、完善我國商品房預售的對策

(一)加強商品房預售登記的完善。

首先，賦予商品房預售登記預告登記的法律效力，使得預購人請求開發商到期轉讓房屋并辦理過戶手續的債權得以物權化，而非行政管理意義上的登記備案性質。這樣才能使商品房預售登記具有保全權利、對抗第三人的法律效力，才能有效控制預售方的再出售行為，保護預購人的合法權益。

其次，完善登記機構的職責，保障登記信息公開。應將登記信息采取網絡化管理，在登記機構的監管之下，方便當事人查詢，防止惡意開發商的欺詐行為。

(二)加強對預售條件的監管。

一方面要切實加強對開發商資金投入情況的審核，且可以根據工程造價的大小確定數個按階段劃分的適當比例;另一方面對于開發商資金投入量的計算不應當包括土地使用權出讓金。

(三)加強對預售資金的專項管理。

針對我國實際，對預售資金應采取專項信托、專門賬號等方式來管理。同時，引入擔保公司加強對預售款的監管，由預售人在銀行開立預售款監管專用賬戶，由預售人、監管銀行和擔保公司簽訂預售款監管協議，同時預售人委托擔保公司向購房者出具保證商品房預售款按規定用于預售商品房建設的擔保書，由擔保公司承擔全部的民事賠償責任和經濟賠償義務。

(四)加強商品房預售信息的披露，保障消費者的知情權和公平交易權。

目前，普通老百姓對于其所要購買的商品房的構造、質量等有關方面的知識十分欠缺，其購買時主要的信息渠道是房地產開發企業的廣告或者簡單介紹，購房者和賣房者掌握的信息不對稱，房地產開發企業明顯占有優勢。另外，購房者對其完工后所存在的缺陷和質量瑕疵甚至是損毀情況等也一無所知。如果房地產企業隱瞞這些信息，也會使購房者處于一種不利的被動地位。對此應增強預售信息透明度，解決消費者與房地產開發商之間的信息不對稱問題。

(五)建立開發商違約險。

房地產預售中，大到建筑物質量、規格與當初承諾的不符，小到房屋面積縮水、小區綠化面積減少等情況屢屢出現。而出現這些問題后，消費者往往維權都很困難。因此，建議建立一種開發商違約險，讓開發商以自己將要開發的房產項目為標的投保，受益人為預購者，由保險公司承擔相應的對購房者的賠償責任，保障購房者能夠及時得到賠償。并且建議由法律規定強制要求房地產開發商參加。通過保險這種分散風險的方式，改變消費者的弱勢地位，加強對開發商的監督力度。

四、結語

商品房預售制度對于我國的房地產業發展有著重要意義，經過近二十年的發展，已經成為房地產市場的一項基本制度，但是，同任何新生事物相類似，預售制度也帶來了許多嚴重的問題，針對其產生的問題，應當從制度層面加以完善，通過建立起有效的風險分擔機制，加強對預售資金的監管，規定嚴格的商品房預售市場準入和退出機制，加大信息披露力度等手段，以保障商品房預售中預購人等主體的合法權益，消除我國預售制度目前存在的各種問題，真正有效地發揮預售制度的作用。□

(作者:鄭州大學法學院2009級研究生)

注釋:

李艷榮，周珂等.房地產法.中國人民大學出版社，2008.

任紀軍.改革期房銷售觸動利益神經.瞭望新聞周刊，2005，(35).

易憲容，黃苑.中國房地產預售制度:深層問題與對策建議.江海學刊，2007，(2).

符啟林.房地產法(第三版).法律出版社，2004.

雷興虎，蔡科云.中國商品房預售制度的存與廢———兼談我國房地產法律制度的完善.法學評論，2008，(1)

張薇.完善我國商品房預售制度的思考.北京交通大學優秀碩士論文，2008.