2010年房產新政對南寧房地產的影響與對策

摘 要 隨著“兩會”的順利閉幕，很多關注“民生問題”的國家政策紛紛出臺，《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》(國發〔2010〕10號)文件也應運而生。該文件對全國的房地產業的發展都產生了重大的影響，面對國家政策的變化，如何在新政的實施中，調整自身產業的結構，讓房地產企業在新的挑戰面前處于不敗之地，本文正是從政策的內容及特點出發，分析房地產企業的對策及出路。

關鍵詞 房地產 新政 影響 對策

中圖分類號:F293文獻標識碼:A

一、2010房地產新政分析

近幾年以來，我國房地產異常火爆，房價一路飚升，而且這種趨勢在持續升溫，因此引起了許多購房者的強烈不滿。溫家寶總理在“兩會”工作報告中，也明確提出了要把民生問題放在重要的位置，抑制房價過高過快增長的情況，滿足人們的購房需求，在此背景之下，2010年4月14日國務院常務會議決定實行差別化的信貸、稅收和土地政策，堅決遏制住房價格過快上漲。之后于4月17日，國辦又發布了《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》(國發2010年10號)，對新的調控政策進一步地細化、完善，再出組合重拳，部署遏制高房價，房地產新政的頒布和實施，將對房地產市場產生重大的影響。以下將對房地產新政的主要內容進行概括分析:

一是采取嚴厲措施，堅決抑制不合理住房需求;

二是合理安排土地供應，穩定土地價格;

三是加大中低收入群體的住房政策支持力度，減輕市場壓力;

四是增加住房供給，改善供給結構;

五是加強房地產市場監管，規范市場秩序。

這次新的房地產調控政策的頒布和實施，主要是針對當前房地產發展過快過熱的形勢進行充分了解，摸清了推動房價上漲的原因，從而在行政手段上強調加大住房保障力度、增加住房供給、改善供應結構和加強市場監管，把重點放在了加強住房需求管理，尤其是堅決抑制不合理住房需求，對炒房投機行為進行嚴厲打擊，對維持房地產行業的健康持續發展給予了正確的政策向導，同時也給房地產行業帶來了新的挑戰與機遇。

二、房地產新政下南寧房地產的新變化

(一)高價房最先受到沖擊。

新政的頒布和實施后，首先受沖擊的當數高房價區域。盛天集團營銷總監肖斌表示:“像中國-東盟商務區這樣的高房價區域，肯定會首先受到波及;此外，南寧樓市整體銷量也會有所下降。隨著新政細則落地，投資者肯定比2009年要少。而觀望情緒的逐漸加重，土地供應量的日漸減少，反而會增加地王出現的幾率。”高價房受到沖擊是國家通過宏觀調控手段，調節房價過高，發展過快的政策的影響下所產生的現象，因此，房地產商在面臨高價房銷售減低的情況下，應將投資方向面向更多的中低收入家庭和購房者，利用取長補短的方法，開拓新的購房市場，以達到協調發展的目的，使房地產企業在挑戰中處于不敗之地。

(二)市場整體波動不大。

新政的頒布雖然給南寧房地產業帶來了新的挑戰，但是在新政實施的這幾個月以來，作為中國的二線城市南寧而言，還為完全消化新政，因此新政的影響和波及面尚未得到完全的發揮，廣西保利置業集團、廣西恒大企業集團、廣西中房集團的高層領導對新政的頒布仍保持著嚴謹并自信的態度，他們認為房地產的持續發展靠的是質量和品質，因此，只要將樓房的品質做好，就能轉危為機，保持房地產行業的健康發展。同時，新政中明確提出了要“加大中低收入群體的住房政策支持力度”，所以，中低價的樓房將是未來發展的一大趨勢，中低收入的階層將成為房地產商開發的一大市場。新浪網站對新政頒布后的幾個月內，發放了1500份調查問卷，其中對購房者的購房情況作了統計分析，如下表:

從上表中可以清楚的看出，對于首次置業的購房者來說，新政頒布實施后，刺激了購房者的購房欲望，房屋交易量大大增加，而對于改善性需求和投資需求就有所減少，特別是新政文件中嚴厲打擊炒房行為，因此對于投資需要的購房者來說，大大的減少了投資。但是，房地產行業的整體價格水平波動都維持在正常的范圍之內，沒有造成極大的波動或者沖擊。

(三)監督力度加大，使房地產市場更加規范化。

新政下，政府還出臺了一系列打擊投機的政策，加強對房地產開發企業購地和融資的監管:“國土資源部門加大專項整治和清理力度，嚴格依法查處土地閑置及炒地行為，并限制有違法違規行為的企業新購置土地。房地產開發企業在參與土地競拍和開發建設過程中，其股東不得違規對其提供借款、轉貸、擔保或其他相關融資便利。嚴禁非房地產主業的國有及國有控股企業參與商業性土地開發和房地產經營業務。”政策中還明確指出了，對于“存在土地閑置及炒地行為的房地產開發企業，商業銀行不得發放新開發項目貸款，證監部門暫停批準其上市、再融資和重大資產重組。”同時還不斷的加大房地產市場的交易秩序監管力度，對取得預售許可或者辦理現房銷售備案的房地產開發項目，要在規定時間內一次性公開全部銷售房源，并嚴格按照申報價格明碼標價對外銷售。對存在捂盤惜售、囤積房源、哄抬房價等行為的房地產開發企業，要加大曝光和處罰力度，問題嚴重的要取消經營資格，對存在違法違規行為的要追究相關人員的責任。這些政策的推出與實施，將對房地產市場的健康發展給予了重要的保障，使得交易市場更加合法化、合理化和細分化，使得各項職責落實到每一個單位部門，有效抑制了那些哄抬房價的不法分子，使得樓房價格更加合理。

三、新政下南寧房地產的發展對策

(一)更新經營理念，提高戰略管理水平。

房地產新政提高了房地產業進入的門檻，加劇了房地產企業之間的競爭，促進了房地產市場的成熟，同時宣告了房地產企業粗放經營時代的終結。所以，樹立全新的企業經營理念已成為當前房地產企業可持續發展的重中之重。南寧房地產應在明確和遵循宏觀調控規律、市場經濟規律的基礎上，積極培育現代經營理念，實現思想和觀念的全面轉變，由“追求利潤最大化\"的經營理念轉向“誠信為本、顧客至上”的經營理念，打造“理性務實、效益優先”的新經營觀:充分利用現行政策、法律給予的合理空間，理性、穩健地發展，以獲得合理的收益，并進一步運用“價值工程”管理工具進行項目前期研究論證和方案優化，實施全過程動態監控管理，控制風險，提高效益，進而不斷提高公司的戰略管理水平。

(二)強化創新意識，提升企業生命活力。

房地產企業生存和發展的優勢在于活力，只有不斷強化創新意識，才能保持企業的青春活力，才能保證其效益的持續性。在新形勢新挑戰下，南寧房地產應以發展戰略為核心，從制度、技術、管理和營銷等方面進行創新，并在創新的基礎上提升自己的生命活力。

首先是實行制度創新:當前，南寧房地產企業首先需要加強公司內部的各項制度建設，改善現存體制和公司內部治理結構中的各種制約因素，明確治理結構和執行機構之間的職責，推動粗放型管理向現代企業制度轉換，使公司的創造力和生產力與制度框架在交互作用中不斷演進。通過機制創新，使各種制度性安排與國家和監管部門的法規政策能夠有機地銜接，提高各項的執行力，以便能夠有效地控制來自外在的政策風險、市場風險，以及來自內部的經營風險、道德風險，實現機制保障。

其次是實行技術創新:實施以需求為導向的技術創新戰略，加大開發科技含量，提升開發品質，這是南寧房地產企業當前提高核心競爭力的最根本措施。具體可從兩方面來構筑公司的技術能力:一方面，繼續引進專業技術人才，進一步加強項目規劃假設能力，保證企業核心競爭力的持續性。在規劃設計方面，可建立一支專業、高效的規劃設計控制隊伍，評價每個階段的進程并糾正其中存在的問題，把規劃設計工作引導到符合客戶需求的軌道上來。同時，從外部吸引高層次科技人才加盟，可以通過聘請在房地產領域有建樹、有豐富實踐經驗的資深專家組成專家顧問團，對公司研發提供支持，還可以與高等院校、研究院所建立穩定的戰略聯盟，在建筑設計、項目開發等領域展開研究，并培養專業設計人才從而取得相應的競爭優勢。

最后是實行管理創新:南寧房地產企業要打造真正的核心競爭力，關鍵是要提升內部管理，特別是在目前的轉型時期，必須從自身著手，在管理上厲行革新，以減少內部因素對公司戰略實施的負面影響。

(三)以質量和品格為核心競爭力，打造公司品牌。

面對復雜多變的外界環境和新的政策落實，南寧的房地產企業應設法關注安全，控制風險，提高房屋質量與品格，打造自身的核心競爭力，以獲得比競爭對手更高的市場份額和利潤以及更高的投資回報。房地產企業在新宏觀調控形勢下應深化品牌提升戰略，樹立企業良好形象。品牌是高品位房地產的一種標志，是房地產企業信譽、素質、服務和文化品位的一種體現，是企業對消費者的一種承諾，也是消費者對企業實施有效監督的手段。例如像萬科地產就具有很強的品牌號召力，所以要增強競爭力，南寧的房地產企業也應該樹立自己的企業品牌。應注重從“民牌”到“名牌”的轉化，從“以量取勝’’走向“以質博利”，細心搞好開發建設，不斷提升產品品質，創建并維護企業品牌，最大化地服務客戶來完成積累，從而營造更高層次的企業形象。

同時，企業還要培養一批高素質的、具有專業水平的員工，開展旨在提高現有人員技能素質的職業培訓，使現有人員在為公司全心全意的服務，也能夠得以自我發展。同時也要及時引導外來高技術的人員了解、接受本企業的經營理念、習慣作風等企業文化，經常進行思想上的交流與工作上的溝通，盡快使其融入公司的文化。同時還要針對各級人才的不同需求，采取多樣靈活的激勵政策吸引留住人才。通過向品牌形象的進一步加強則涉及到準確的品牌定位和利用過硬的建筑質量創立領先品質的問題，需要加以重視。在品牌管理過程中，建議用文化來武裝品牌，力求將房地產集團塑造成一家有思想、有社會責任感的現代企業。

四、結束語

在2010年新的房地產政策調控下，既有更大的挑戰與困難，也有更大的發展空間與機遇，因此，南寧房地產要與時俱進，通過提高質量，改善經營管理，建立企業品牌等方法策略來應對新政，增強自身的實力。

(作者:廣西經濟管理干部學院高級工程師，本科學歷，研究方向:建筑材料及房地產)

參考文獻:

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