從次貸危機看我國房地產抵押貸款證券化

摘 要 房地產抵押貸款證券化是20實際以來最重要的金融創新，雖然在我國還是一個新生事物，但在許多發達國家尤其是美國，已經很普遍的一種投資債券。本文將借鑒美國次貸危機的經驗教訓，通過分析我國房地產抵押貸款證券化業務的現狀，發現其中的不足之處，從給出一些建議，使我國房地產抵押貸款證券化業務得到健康的發展。

關鍵詞 抵押貸款證券化 證券評級制度 機構監管

中圖分類號: F752 文獻標識碼:A

一、 房地產抵押貸款證券化以及其在我國的情況

房地產抵押貸款證券化，指的是商業銀行或其他金融機構將其發放的流動性較差，但具有未來現金收入的房地產抵押貸款，匯集重組為抵押貸款池，由證券化機構以現金方式購入，經過擔保或信用增級后以房地產抵押貸款證券的形式出售給投資者，從而在資本市場上籌集資金，增加貸款發放機構資產流動性，降低其貸款發放風險。它通常是房地產抵押銀行將己抵押的房地產債權轉讓給特殊載體(SPV)，而特殊載體再將這些成千上萬的已抵押房地產債權打包并在證券市場融資。發行房地產抵押貸款證券是發放房地產抵押貸款機構的一種債權轉讓行為，即貸款發放人把對房地產抵押貸款借款人的所有權利轉讓給證券投資者。2005年3月12日，經國務院批準，我國資產證券化試點工作正式啟動。我國已經初步具備房地產抵押貸款證券化的基礎。

二、 美國次貸危機及其教訓

我們所說的“次貸危機”，是一場發生在美國，因次級抵押貸款機構破產、投資基金被迫關閉、股市劇烈震蕩引起的風暴。它致使全球主要金融市場隱約出現流動性不足危機。他不是簡單的發放次級抵押貸款的危機，而是由其引發的次級抵押貸款證券化的危機，這場危機使全世界金融界遭到重創。引起美國次級抵押貸款證券化市場風暴的直接原因是美國的利率上升和房地產市場持續降溫。其房地產市場泡沫和金融市場泡沫互動，導致了次貸危機升級，但主要內因是次貸產品自身的缺陷和操作漏洞，主要外因是貨幣政策的大幅調整，信用評級失實、衍生產品無度、風險預警失靈。根本原因是在房地產抵押貸款證券化過程中相應法律監管的缺失。

美國次貸危機給中國帶來很多有益的啟示，在貸款抵押、信用評級、監管體系、風險管理等有著借鑒作用，尤其在以下幾個方面:

第一， 必須突出金融監管的重要性;第二， 應重新認識金融中介機構(如評級機構)的角色和定位;第三， 商業銀行等金融機構要審慎經營，強化風險意識;第四， 加強個人住房信貸監管，防止風險貸款產生;第五， 要防范流動性出現枯竭;第六， 要建立和完善個人信用系統建設。

三、我國房地產抵押貸款證券化監管存在的問題

首先，SPV經營范圍較大。依據我國的《信貸資產證券化試點管理辦法》，SPV目前由我國的信托投資公司擔任。由于在房地產抵押貸款證券化的過程中，設立SPV的根本目的在于實現其本身的破產隔離，SPV是一個特殊目的的法律實體，完全是為了融資目的而設立的臨時機構，SPV業務必須是唯一的，只能從事證券化業務，不允許發生與證券化無關的負債。但我國的SPV載體是信托投資公司，其本身還要經營非房地產抵押貸款證券化的其他經營性業務，這樣做勢必會大大增加證券化的風險，SPV經營范圍較大是我國目前進行房地產抵押貸款證券化過程中潛在風險

其次，證券評級制度不健全。房地產抵押貸款證券化要求證券評級機構能夠真正對被證券化的資產的信用風險進行中立、科學、公正的評估;并且投資者能夠依據評級機構出具的資信評級結果作出正確的投資決策。但是，目前我國的證券評級業運作很不規范，信用評級不細，信用評級透明度不高。其主要表現在評級機構設置不合理以及評級方法混亂這兩個方面。

三、 應對措施

1、明確對特殊目的機構(SPV)的監管，SPV其功能主要在于實現“破產隔離”和“真實出售”，所以對SPV的監管是證券化機構監管的關鍵。

2、加強證券發行的監管，房地產抵押貸款證券化的證券發行是投資者購買證券的前提和基礎，因此監管部門要進一步加強和完善對于證券發行的監管，要對各種房地產抵押貸款證券化的品種進行備案，明確各種產品的收益，使房地產抵押貸款證券的發行在合理安全的范圍內進行。

3、建立按揭一級市場的風險防范監管機制，按揭本息能正常回收是保證按揭證券化運作成功的根本前提，所以建立相關的防范監管機制相當必要。

4、建立信用評估監管制度，只有做到獨立、客觀、公正的信用評估，房地產貸款證券化才能健康的發展。

四、 結論

綜上所述，我國房地產抵押貸款證券化工作才剛剛開始，一方面我們在尋求加速房地產抵押貸款證券化的方式，但更重要的是對房地產抵押貸款證券化的法律監管。美國次貸危機用事實告訴我們，對于我國的房地產抵押貸款證券化活動，必須從一開始就加強完善房地產抵押貸款證券化的法律監管制度。只有這樣，才能使其發揮金融創新的積極一面，才能避免爆發像次貸危機這樣的消極后果。

(作者單位:上海對外貿易學院國際貿易學專業研究生一年級)

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