租房客不能承受之重

“高房價”的壓力尚未緩解，“高房租”的壓力又接踵而至，居無定所的“漂一族”又開始了新一輪遷徙。明天，對他們來說，變得更加虛幻

繼高房價之后，居無定所的“城里人”又迎來了新一輪沖擊波。

全國各城市的房屋租賃中介機構提供的數據顯示，2010年5、6月份，中國一線城市房租上漲明顯，北京、上海、廣州一些地段的房租同比上漲了20%以上。隨著租金的上漲，房租占租房人群收入的比重不斷提高。國家統計局廣東調查隊稱，上半年廣東城鎮居民人均房租增長24.6%。而國家統計局北京調查總隊今年5月13日發布的數據顯示，今年1～4月，北京市城鎮居民人均可支配收入為10069元，月均可支配收入為2500元左右。以目前的租金水平推算，北京人均房屋租金負擔已達到每月1000元，占可支配收入的比重已接近40%。

“買不起房”似乎正在演變成“租不起房”。

“準”租房奴

鄧方鵬是一位自稱“碼農”(從事編程的軟件工程師)的程序員，供職于上海一家軟件公司。雖然每月的工資有6500元，但除去保險和個人所得稅等，拿到手里只有5000元左右。鄧方鵬租住的兩室一廳位于浦東新區白楊路和芳華路之間，距離地鐵7號線不遠，房租是每月2400元，而2008年和2009年的租價只有1500元和2100元。

“隨著房價的瘋漲，買房夢幻滅了。隨著房租的提高，買房不如租房的做法也不存在了。很多專家分析房租占收入的20%是合理的，但這些專家近年來肯定沒有住過出租房。”鄧方鵬向《中國財富》記者講述起到上海的租房經歷時顯得有些激動。他認為，按照專家的邏輯，月薪拿到手5000元的，能租1000元的房子，但在上海1000元能租到什么樣房子呢?只能是地段很靠近像南匯、莘莊、張江等偏遠地方的某一上世紀八九十年代的小區里，而且只能是兩室一廳的一個小單間。有些單間甚至只有一個小窗戶，幾乎透不進什么光線，最小的面積只有兩三平方米，只能放下最簡單的配置——一桌一床。除此之外，還要每天面對七八個同一個房子里的陌生人。

“雖然上海的生活成本日漸提高，但我深愛這片土地。”對于房租的走勢，鄧方鵬堅定地認為，“房租還是會降下去的。現在大家都買不起房，到了連租房都租不起的時候，很多人就會離開上海，市場就會失去很多需求，那么多的房子租給誰呢?”

資深房地產評論員韓令國認為，從租賃市場與現行各種特定條件來分析，房租不僅不會回落，反而會一直漲下去。漲幅可能會受政策影響而有所減緩，但是溫和上漲的趨勢難以改變。目前如果不能加快提升勞動者報酬的速度，“租房奴”就一定會出現。

背后推手

此輪房租上漲很蹊蹺。4月中旬以來的政府房地產調控政策，使得投機需求被有效遏制，炒房客手中的房子賣不出去，被迫轉售為租，租房市場的房源有所增加。但與人們房租下降的預期相反，全國一二線城市的房租紛紛上揚。

從房屋租賃市場的供求上我們可以窺出部分原因。截至2009年年末，北京市外來人口數量達509.2萬人，占全市常住人口1755萬的29%，相比2008年增長了44.1萬人。全國房地產經理人聯盟(簡稱“全經聯”)副秘書長姜煒認為，僅北京就有近700萬人租房，而市場中房間數僅為400多萬間;每年新增住宅數量10萬余套，而新增人口則多大六七十萬;北京房租多年來低位徘徊，相比四五年前不過漲了20%～30%。

供應方面，作為房產消費的輔助產業，市場供應的房源絕大部分是普通居民手中的空置房屋，沒有形成政府廉租房與市場上民宅租賃協調發展的格局，租賃市場起不到調節買賣市場的作用。另外，政府加強了對經濟適用房等保障性住房的出租監管，使得原來的群租房比例下調，從而減少了租賃市場的供應。再者，一線城市的政府，如北京、廣州，雖然已經開始加速建設廉租房，但還需要一定時間才能形成供應鏈條。

但是，房租上漲中，我們仍然可以看到部分中介公司對市場的影響。就北京市場而論，中介操作的租賃業務主要有兩類，一類為居間代理，一類為全程代理。而全程代理業務抬高租金主要表現為以下四個方面:一、中介借機賺取差價牟利;二、中介拖欠租金，挪用房東租金收入;三、中介層層轉租，逐級推高租金;四、中介刻意捂房，抬高租金價格。

但全國工商聯全國房地產經理人聯盟秘書長楊樂渝認為，中介目前還沒有炒作房租的能力，雖然部分中介因為買賣業務萎縮而更關注租賃業務，拉高租金，但這個因素造成的上漲幅度十分有限，不是主要原因。

從5、6月份成交數據來看，京、滬、深、穗四大城市房地產市場成交量跌落很快，成交價漲幅不大，而租房市場卻異常活躍，租金普遍上漲。楊樂渝認為，相當一部分購房者轉購為租，導致房租上漲的因素較大。有不少有首付能力的購買者，受房產新政影響轉為持幣觀望，轉而進入房屋租賃市場。如果房產新政效果不理想而房租又開始暴漲，這部分人就會計算房租與月供之間的差價。如果暴漲后的房租與買房后的月供相差不大，甚至可能高于月供的話，持幣觀望者中就會有一大部分人出手買房。如此一來，隨著樓市的持續降溫，租金就會與房價同步波動。

“房租從某種意義上說就是房價的一部分，市場上房租的變化與房價相比具有一定的滯后性，而且對房價具有一定的修正作用，因此可以預測，現在的房租上漲預示著下一階段房價的上漲。”楊樂渝說。

除此之外，以往房租價格偏低、城市居民收入水平的提升等因素，亦給房租上漲提供了一定的空間。安居客集團創始人兼首席執行官梁偉平就在微博中預測，五年內，房租水平將在目前的基礎上上漲2～3倍。

還要漲多久

知名房地產評論員廖承軍認為，7月份以來，一線城市的房租已明顯穩定，從長期來看，住房租賃需求的不足與房源供應的充足，是抑制租金價格大漲的根本性因素。但很多專家認為，目前只是一個中繼的過程，穩定一段時間后，房租上漲的趨勢應該還會持續一段時間。

中原地產華北區董事、總經理李文杰接受《中國財富》記者采訪時認為，未來的租賃市場應該形成一種以政府提供廉租房和政府監控市場民宅租賃為主的狀態。居住消費不僅僅以買賣為主，大量的年輕人及低收入者會以租住房屋為主。租賃市場作為一個沒有投機的市場，完全反映的是真實的需求與供給通過市場博弈的結果。未來租賃市場應更加發揮調節買賣市場價格與供應的作用，形成新商品房、二手房與租賃三者之間的良性協調發展，最終的目的是實現“住有所居”。

李文杰的基本判斷是，市場上炒作租金是不可持續的，6月份租金價格已經開始回落。買賣市場的持續低迷必然給租賃市場帶來更多房源。而所謂宏觀調控帶來大量棄買求租族烘托租金上漲的理由不成立，因為那部分人以前是有居住地的。宏觀調控政策不僅會穩定買賣市場，一樣會穩定租賃市場。隨著宏觀調控的深入，房價及租價均會回落到一個比較合理的價位。

但楊樂渝認為，制度性和結構性矛盾才是此輪房租暴漲的重要原因。目前中國的公共資源過度集中于大城市，無論是教育、醫療資源、還是工作機會，少數幾個特大城市明顯占優，全國各地的人力資源紛紛奔往少數幾個特大城市尋求發展的原因正在于此。如果不能解決制度性和結構性矛盾，房租和房價上漲的勢頭仍會持續下去。但是從另一方面來說，特大城市的房租、房價上漲又勢必對城市居民形成擠出效應，而被擠出的人群又大部分是年輕人。他們一旦大量離開，特大城市的房租、房價就必然下降，一些二三線城市就可能因此迎來發展的機遇。現在石家莊的發展就與北京的擠出效應有關。租房短期活躍，但中國特色最終還是會使租房人重回買房道路。

誰是受益者

房租上漲，又給房東帶來多少實惠呢?

周杰的一套一居室位于上海浦東新區濰坊路，2008年到今年6月，一直租給一對在陸家嘴工作的小夫妻，2500元的月租一直沒有漲過。最近，周圍的一些中介公司幾次三番打電話給他，說有人愿意出3000元的月租。6月份到了續簽租賃合同的時候，周杰提出要提價到3000元。那對小夫妻沒有接受，就搬家到一套2000元每月的出租房。周杰后來用了一個多月的時間才通過中介找到了一個愿意以2800元承租的租客。周杰仔細一算賬發現，雖然一個月多了300元的租金收入，但因為空置了一個月，以前一年實得30000元，現在僅多了800元年租金收益。如果扣除中間陪中介和租戶看房所花費的時間和精力，并沒有得到多少實惠。

而被擋在保障性住房政策之外的租房客更顯無奈。

江湘敏是一名2009年畢業的大學生，剛畢業時住在北京市朝陽區酒仙橋。江湘敏做的是美術編輯工作，剛開始月薪只有2000元左右，房租卻要2500元。由于身體原因，江湘敏不能住地下室，就與原先住石景山區一間小平房內的朋友合租。但無論怎么節約生活成本，她發現工資扣除房租后只能留下幾百塊錢，再除去飯錢，根本剩不下什么錢來。

今年7月初，房東提出漲房租，每月漲400元。江湘敏和朋友不能接受，就只能搬家。之后通過網絡，找到了燕郊一套每月1200元的出租房。從燕郊出租房坐車到單位需要兩個多小時的車程，江湘敏從此開始了每天公交轉地鐵的生活。

“每天坐著公交車一路過來，五環、四環、三環，我多久才能搬進市區?”江湘敏每天不停問自己，如果不能過上安穩的生活，為什么還要留在北京打拼?

明天，對江湘敏和她的朋友們來說，顯得有些虛幻，甚至有些不敢想。

對于生活在一線城市的大部分青年人來說，“房價不是頭等大事，瘋狂上漲的房租才是當務之急。30歲以內的有多少人，提到房租是一聲嘆息，提到房價是扼腕窒息。”新經典文化原創文學部主編金馬洛如是說。

(責任編輯姚卜成)

鏈接:下面是《中國財富》與新浪樂居就房租上漲話題聯合發起討論所得到的網友評論。

任志強(華遠地產董事長)

歷來租金都在房價上升之后滯后一段時間上漲。長期看租金與房價是平衡的。而租金只有真實需求支撐。沒有資產升值的條件，無法靠炒去維持的。

http://t.sina.com.cn/1182389073/3f4dYB04yV

龍斌(合富輝煌市場研究中心副總經理)

最近大城市租金上漲引起廣泛關注。有個錯誤觀點，說租金被中介操縱。租賃市場完全是供求關系調節，誰都無法操縱。說操縱不是缺乏常識，就是小題大做。個別小中介做“房屋銀行”業務，賺取少許差價，但不能決定租金，且很多城市都禁止該業務。說明什么?房源缺，市場提供得不夠。政府要加快供應租賃房源。

http://t.sina.com.cn/1233914052/3f4dYVupbE

胡景暉(我愛我家房地產經紀公司副總裁)

房租為什么漲了?最基本的經濟學常識——供不應求!所謂漲了，是和去年同期比，去年同期我們還沒走出金融危機的陰影，CPI還是負的，當時的房東主動減租，比2008年房租大幅下降(當時為什么不夸我們中介把租金降低了呢)。今年CPI轉正，房東心理變化，加租。一個是低點，一個是高點，同比漲幅當然大。

http://t.sina.com.cn/1210634183/k4ClgfeIz

馬光遠(執業律師、專欄作家)

實事求是地說，相對于高房價，我認為中國的房租是太低了，而不是太高了，而且，在近幾年房價飛漲的情況下，房租的上漲甚至都沒跑過CPI，這其實是一筆很簡單的算術題。房租的暴漲只是更加凸顯了高房價的尷尬。在打壓高房價無力的情況下，就只好拿房租，拿中介捏一捏。

http://t.sina.com.cn/1435160552/3f4dZqkAxZ

樊少(鳳凰時事評論員)

樓市調控注定虎頭蛇尾，體制改革難以啟動，政策性的宏觀調控成了包治百病的靈丹妙藥，房價回調已無空間，購買者的降價預期受阻后，政府只要釋放一個緩和的政策信號，全國房價很快會出現強勁反彈，而近期北上廣一線城市的房租暴漲更會加劇這一反彈。

http://t.sina.com.cn/1652528265/3f4dYLeAT9

徐東華(我愛我家知識管理總監)

房租漲了，為何不想想普遍的房租上漲在2009年就開始了呢?大量的業主受房價上漲誘惑取消租賃轉向出售，租賃房源緊俏，如今購房人觀望由購轉租，大學生畢業租房，本來就是傳統租賃旺季，歷年以來年中的租金都會上浮。房租一定會走向下降，但由于根本沒有嚴謹的市場機制，所以炒作房租話題可以最快博眼球。

http://t.sina.com.cn/1655151774/3f4dYB4rKb?retcode=0

幸福的鉤鉤手指(新浪網友)

樓市調控不僅沒能降房價，北京、上海、深圳、廣州等城市房租卻不斷上漲。如果你以為“買不起房，租房還不行嗎”，那事實會告訴你，永遠別想逃離高房價的枷鎖。北漂老了，還有蟻族，龐大的人口涌入使得人們堅信房價不會降。但如今，蟻族正在被不斷上漲的房租驅逐。

http://t.sina.com.cn/1762837795/k4CliF4mP