改善型購房要出手嗎

每月10日，國家統計局會公布之前一個月的房地產市場運行數據，從7、8月份的數據來看，全國70個大中城市的房價同比漲幅在放緩、環比持平。盡管由于所處立場、統計方式等原因，使得這些數據備受爭議，但這唯一的權威渠道起碼表明了政府對近期樓市的調控意愿。何況，當下調控正進入第二階段，已向著實現價變的目標發展。

已出臺的系列政策，在執行層面正在變得越發得嚴格。尤其是本輪調控的重磅舉措——通過信貸限制而打壓投資投機需求，在肯定其實效的同時，也不得不承認，這明顯對改善型升級置業需求造成了極大的誤傷。

預算和需求可區分需求類型

其實，改善需求置業者大多會被最近正在加緊的調控驚出一身冷汗，筆者在此提出幾點應對策略。以二套房為例，可根據預算、需求程度的不同建立相應模式，并在這個模式內選擇對應的方式。

預算緊張，需求程度強烈，建議優先選擇換房子

小張夫婦，75后，典型的自我奮斗家庭，3歲的兒子已上幼兒園，現居住的一居室是當初作為過渡而購置的房產。目前，家庭面臨的問題主要是，居住面積小，孩子在慢慢長大，且附近無名校。夫妻倆屬于典型的望子成龍型家長，購買“學區房”成了兩人近期的主要目標。

其實，有這種想法的人不在少數。但是，城市教育資源分配不均，再加上名校的稀缺性，以及“就近入學”的教育體制及其他苛刻限制，使得學區房的價格居高不下。對于此類需求來說，有了經濟基礎，出于長期居住或者為子女考慮，需要面積更大之外，地段、交通、物業、社區環境都需要適當提升。

如果預算相對緊張，需求又比較強烈，考慮到當前的高房價、高首付比例和高利率，建議優先選擇換房子，即賣掉舊房產、購置新房源，一方面可以減輕負擔和成本，另一方面還可以購買到相對更優質的房子，一步到位，以實現生活改善的目的。

預算緊張，需求程度一般，建議用活組合貸款

方小姐今年27歲，工作剛滿2年，稅后月薪400 0元。雖然工作穩定，但她并不滿意目前的薪資，準備進修在職博士，以便將來找到更稱心的工作。男朋友李先生稅后只收入6000元，兩人現在有10萬元存款，目前他們的小一居月供3000元。他們計劃再買個大點的房子，方便以后父母來住，但困擾他們的問題是，應該怎么應付巨額的房貸呢?

不管是過去還是現在，首套房還是二套房，房貸一直是讓許多城市白領頭疼的問題。其實，房貸的還款方式有很多種，只需要些簡單的理財知識，就能找到相對更省錢的那一種。尤其是對于預算相對緊張的年輕人，需要用錢的地方很多，更應該仔細考慮。以下幾種方式可供選擇。

雙周供是指將原本按月支付的房貸，改為兩周支付一次，一月兩次扣款的總額，與按月扣款數額相當，通過加快每年的還款頻率和總額，縮短還款時間和節省總利息。特別適合每月發兩次(或以上)工資、收入均衡穩定的人。

氣球貸 是指利息與部分本金在貸款期限內分期償還，而在期末將剩余本金一次性償還的方式。這種方式，貸款周期較短，一般有3年、5年、10年，但利息又相對偏高。尤其適合事業剛起步的年輕人或者短期內資金壓力較大、未來三五年內收入將大幅增加的購房者。

多貸綁定 可以把多個貸款產品綁定在一起，會更加生息，同時操作上也并不復雜，只需填在一張表上即可。

預算充裕，需求程度強烈，優選公積金貸

小李夫婦屬于那種生活不用太愁錢的類型，雙方父母家庭都相對寬裕，并且二人現在工作都不錯，屬于收入較高的階層。目前兩人正籌備結婚，決定近期買一套面積較大的房子以改善居住環境。

其實，買房省錢可以從貸款角度來想考慮。公積金貸款，雖然對二套房的首付比例也做了相應的上調，但如果暫時不想賣掉手中的房產，自有資金又相對充裕的話，同樣的首付，二套房的公積金貸款利率是絕對有優勢的，一方面利率不但不上調，而且基礎利率也很低，以總價200萬元的住宅為，例，首付5成、以20年為期限的話，公積金貸款比商業貸款將少還月供1185.50元，少還利息284521.35元。

一般來說，如果有公積金繳存賬戶，并且累計繳存滿12個月，可盡量選擇公積金貸款。右圖為商業貸款利率和公積金貸款利率調整示意。

預算充裕，需求程度一般，可選方式較多

小王剛剛走出校門，留在了北京工作。父親在家鄉屬于小有名氣的企業家，4年前小王剛來北京讀書時，便為他買了一套一居室。留京后，父親打算為其買一套大點的房子，但是小王覺得應該給自己一個動力，決定采取貸款的方式，用自己掙的錢來還月供。

如果預算充裕，需求程度又一般的話，以上提到的方法都可以考慮，甚至還可用固定利率還貸。CPI不斷上漲，加息預期愈演愈烈，如果現在資金寬裕，月供壓力不大的話，此選擇也許會更劃算一些。

對于三套房貸問題，各地區根據不同的市場情況，差異更大。像北京這樣的熱點城市，目前已經停止了三套房的放款，抵押貸款也同步收緊，不少國有商業銀行暫停了個人抵押貸款的業務，其他商業銀行也相應提高了門檻。

入市機會需妥善把握

房價當然是置業者最關注的問題，筆者上期提到，根據業界普遍流行的降價壓力測試結果，“政府可承受20％的降價，銀行可承受30％，開發商可承受40％。”籠統地說，如果降價，降幅肯定會控制在40％以內，而降價的基礎可參照4月房價。對于改善型需求置業者來說，當下既“認房”又“認貸”，情況會更為復雜。建議此類購房者，可選擇適度觀望，找尋目標房源，一旦房價合適，或者政策出現變化，可以快速出手。對于最新的信貸政策變化信息，一般可通過售樓人員或者二手中介來獲得，因為這些一線銷售人員的消息往往會更及時一些。

從目前北京市場上的旺銷樓盤特點來看，基本都位于五環以外非成熟城區的核心板塊，像“日光盤”保利·茉莉公館位于大興區黃村板塊，中糧萬科·長陽半島位于房山區長陽板塊。盡管位置偏遠，但交通便利，價格方面也低于北京市場的整體水平，是引領未來整個城區樓市發展的標桿樓盤。

另外值得關注的一個特點是，這些高價拿地、平價入市的項目，基本都是由大型上市企業投資開發，對持續性的業績有較高的要求，尤其是到了年底，各種應付款項紛至沓來，需要漂亮的財務報表和良好的口碑，他們有責任根據調控目標，帶動市場價格的回歸，否則更加嚴厲的調控一旦再次襲來，他們將首當其沖。具有改善型需求的購房者，要多關注具有這些特點的項目，以及所在的區域，因為房價下降，是由點到面的，一旦某一項目形成低價優勢，則會迅速波及到項目周邊樓盤。根據“明星盤”鎖定區域之后，對于急于入住的購房者，可考慮優先考慮周邊的二手房。