新一輪房地產調控政策的特征\\影響及對策建議

摘要：本文從不同角度對國務院“新國八條”與前兩輪房地產調控政策進行了比較。相對而言，“新國八條”具有調控目標要求量化、調控力度加大、地方政府作用強化等主要特征。各地在貫徹“新國八條”精神基礎上制定的調控細則均對本地房地產市場產生了一定程度的影響，導致了成交量與價格的異常波動。本文認為，各地從制度層面著手，明確房地產調控的目標，堵塞實施細則中的某些漏洞，采取差別化政策進行調控，建立房地產市場平穩發展的長效機制應是治本之道。

關鍵詞：新國八條；房地產市場；調控；長效機制

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：Ａ文章編號:１００３－９０３１(２０11)06－００53－０3DOI:10.3969/j.issn.1003-9031.2011.06.14

國務院于1月26日發布了《關于進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知》，對新一輪房地產市場調控做出具體部署，即“新國八條”。相對前兩輪的房地產市場調控，“新國八條”具有一些明顯的政策特征。各地在貫徹“新國八條”精神的基礎上，結合本地實際出臺了房地產市場調控細則。這些細則均對各地房地產市場產生了一定程度的影響，導致了成交量和價格的異常變化。

一、“新國八條”相對于前兩輪調控政策的主要特征

“新國八條”在政府監管方面主要是以房價調控目標施壓地方政府，要求地方政府擴大保障房覆蓋范圍、建立房地產調控問責機制；在金融政策方面主要是對二套房貸款首付與利率的限制；在土地交易方面主要是單列保障性住房用地、增加商品房土地有效供應；在交易稅費方面的核心是二手房交易稅按全額征收。此外，對本地戶籍和非本地戶籍家庭購房套數進行了嚴格限制。

1.調控目標要求量化。一是首次提及房價調控目標，并要求各地按時公布。在“新國八條”中明確要求在一季度落實年度各地區的價格控制目標，并首次將責任落實到各地方政府。二是明確土地供應與保障房等供應目標。要求各地增加土地供給，2011年的商品住房用地供應計劃總量原則上不得低于前2年年均實際供應量；嚴格要求保障性住房、棚戶區改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設用地供應總量的70%，供應逐漸增加；提出2011年全國要建設保障性住房和棚戶區改造住房1000萬套。

2.調控政策力度加大。一是全國性的嚴格“限購”。家庭已有2套以上的居民不能再買房，嚴格原則上對已有1套住房的當地戶籍居民家庭、能夠提供當地一定年限納稅證明或社會保險繳納證明的非當地戶籍居民家庭，限購1套住房。二是稅收政策更加嚴格。首先，營業稅增加，嚴格了二手房交易稅費；其次，對房價超過平均水平的商品房項目進行土地增值稅清算和稽查，遏制部分開發商過快上漲價格；再次，加大應用房地產價格評估技術加強存量房交易稅收征管工作的試點和推廣力度，堅決堵塞稅收漏洞，避免因避稅現象導致的樓市調控措施作用減弱；第四，嚴格執行個人轉讓房地產所得稅征收政策，各地加快建立和完善個人住房信息系統，為依法征稅提供基礎。三是差別化住房信貸政策更加嚴格。加強對投資及投機購房者的控制，特別是第二套房貸款增加一成首付，將使得投資者最多只能貸款不到4成，貸款利率不低于基準利率的1.1倍。前兩輪調控中未落實的部分政策也將在2011年更加收緊。四是住房土地供應管理更加嚴格。首先，土地調控收緊，大力推廣以“限房價、競地價”方式供應中低價位普通商品住房用地；其次，參加土地競買的單位或個人，必須說明資金來源并提供相應證明。對擅自改變保障性住房用地性質的堅決糾正，嚴肅查處；再次，對已供房地產用地超過兩年沒有取得施工許可證進行開工建設的，及時收回土地使用權。

3.地方政府角色強化。一是對地方政府的有效土地供給和保障房等供給提出量化要求。保障房再次明確提及增加公租房，特別是首次提及將建制鎮納入住房保障工作。二是對住房保障和穩定房價工作的約談問責機制具體化，長春、北京、海口等地政府明確了建立健全約談問責機制。

二、“新國八條”對房地產市場的影響分析

與前兩輪房地產市場調控政策相比，“新國八條”具有調控目標要求量化、調控力度加大、地方政府作用強化等主要特征。因此，“新國八條”對房地產市場的影響更為顯著，各地實施細則出臺前后均導致了房地產成交量和價格的異常變動。

1.實施細則落實之前部分城市房地產市場出現了“搶購”現象，短期成交量顯著放大。各地實施細則出臺并落實之前，房地產市場普遍出現了短暫的升溫，甚至發生“搶購”現象，房地產短期成交量顯著放大。比如在2011年2月28日至3月6日，沈陽商品住宅備案成交5869套，是2010年同期的近5倍。三個主要方面的原因導致了這種現象的出現：一是受政策調控預期影響，開發商紛紛趕在調控正式實施之前集中備案；二是開發商為了吸引購房者的注意力，也推出了各種各樣的優惠方式，比如特價房等；三是限購政策激發了剛性需求的集中釋放，部分改善性購房者選擇在限購令細則執行前突擊購房。

2.實施細則落實后多數城市房地產市場成交量驟降，價格基本保持平穩。各城市房地產實施細則落實當日一般是當地房地產市場階段性分水嶺，房地產市場成交量大幅下降。“京十五條”發布后一周，北京商品網網上簽約總數達到746套，與新政執行前一周的5646套相比，交易量環比下跌86.79%①。海口市限購令細則頒布第二周，商品房成交量環比再降近71%②。上海、深圳、天津等城市高端樓盤滯銷使得銷售均價小幅下跌，但普通住宅價格依然大致保持平穩。

3.實施細則出臺后各地住房租賃市場成交量大漲，租賃價格略有上升。在住房租賃市場上，多數城市租房成交量大幅增加，租賃價格小幅上升。近期無錫市區平均每套房的月租金增長了200～300元。據溫州市天浩置業統計顯示，從2011年2月24日至3月3日，在該公司各大門店登記的租賃房源信息比前一段時間多了53%，簽訂租賃合同的數量也較前期增長僅兩成。這一方面是由于調控細則實施之后，許多不符合買房條件的非本地居民將轉為租房；另一方面是由于市場交易的清淡，部分二手房市場的房源可能進入租賃市場。

4.個別城市土地出讓明顯減少，部分地塊流拍。自2011年1月26日的“新國八條”出臺后，溫州市一共推出了11宗地塊，結果全部遭遇流拍。從土地連續流拍的情況看，目前不僅購房者進入了觀望期，開發商也開始表現出觀望情緒。2011年2月28日，杭州實施細則出臺。在限購政策的強壓下，加上正值1、2月樓市傳統的春節淡季，杭州樓市的供應、成交、土地出讓均出現了近3年來的歷史較低點。2010年12月至2011年3月，杭州主城區已連續4個月無住宅用地出讓。

5.商業地產及部分三四線房地產市場出現升溫勢頭。在一二線城市住宅房地產市場政策逐步收緊的情況下，房地產市場有兩種趨勢值得關注：一方面，商業地產開始成為投資新方向。商業房地產項目之所以與住宅市場出現較反差，根本原因在于新政對購房首付款、購房套數等方面的限制。“新國八條”實施后，二套房首付比例提升至六成，已經超過商業地產首付五成的比例。另一方面，三四線房地產市場出現升溫勢頭。由于一二線城市承受巨大的政策壓力，泛濫的流動性已將三四線城市視為“價值洼地”。根據2011年3月18日國家統計局公布的統計數據，2月中國城市住宅價格仍然逆勢上漲，其中三四線城市是全國成交量攀升并導致房價上升的主角。

三、政策建議

各地落實房地產調控“新國八條”的實施細則將從多個方面對房地產市場產生重大影響，對于抑制不合理住房需求、穩定土地價格、緩解市場供求矛盾等方面都將起到積極作用。然而，各地實施細則能否真正落到實處并產生顯著效果，需要各方面的共同配合和努力。為此，本文提出以下政策建議。

1.各地應盡快制訂和出臺明確的房地產量化調控目標，使調控政策真正落到實處。目前，在已出臺調控細則的城市中，僅有長春、貴陽和銀川提出了房地產調控的目標，但這些目標均相對模糊，沒有具體的量化指標，且目標區間的彈性過大，這將使各地落實房地產調控“新國八條”的實際效果大打折扣。因此，各地應盡快制訂并公布具有可操作性的、具體量化的房地產調控目標。

2.及時對調控政策進行微調，堵塞實施細則中的某些漏洞。各地落實房地產調控“新國八條”的實施效果在于政策的認真貫徹落實。新政出臺后，各地相關部門要進行跟蹤監督和檢查，使政策能夠落到實處，真正發揮作用。如此大的調控力度，將對房地產市場產生較大的影響，因而可能出現各方面的情況。在落實調控新政的過程中，各地要根據房地產市場的反映適時進行政策的微調，堵塞漏洞和進行完善，使調控政策更加符合市場客觀實際[1]。

3.調控政策要充分考慮地區差異和需求差異，采取差別化政策進行調控。一方面，各地應充分考慮本地區房地產市場的特點和發展水平，并據此制訂合適的房地產調控目標，因地制宜開展房地產市場調控；另一方面，在需求管理過程中應清楚界定自住購房、改善性購房和投資購房，對自住購房、改善性購房需求應給予一定的政策支持，或者取消某些政策限制[2]。

4.推動土地等方面的制度改革，盡快建立房地產市場平穩發展的長效機制。此次房地產調控的“新國八條”及各地的實施細則，主要是針對房地產市場當前的形勢出臺的中短期政策，雖然見效快，但并不能從根本上解決房地產市場持續穩定發展的問題[3]。因此，下一步還需要盡快推進土地制度、財政體制、房地產稅收制度等方面的制度性改革，建立房地產市場平穩發展的長效機制[4]。

參考文獻:

[1]殷力.房地產價格與通貨膨脹的關聯機制探索[J].財經界，2010（1）.

[2]黃煌.房地產調控困境的宏觀調控法思考[J].法制與社會，2010（4）.

[3]寥英敏.新調控政策對房地產市場的影響分析及政策建議[J].發展研究，2010（7）.

[4]國家信息中心經濟預測部宏觀政策動向課題組.中國房地產市場存在的問題:政策概念混淆[N].中國證券報，2008

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