創意地產:地產轉型新方向

海淀區杏石口路沿線約五公里的地界，幾年前還人煙稀少，樓宇清疏，如今卻突然熱鬧起來：由西向東，中間藝術、坦博藝術中心、馬奈草地、元藝術中心為代表的幾個文化產業園區，使得這條原本寂靜的街道匯聚了大量的高端藝術家以及前來體驗藝術的人。

隨著西山創意一條街創意產業的發展，“創意”和“藝術”人才的匯聚，大大提升了整個區域的價值。幾年前，這些地產開發商就率先走上了“創意地產”的道路，賦予地產項目獨有的個性化體驗，激發追求藝術個性消費群體的消費欲望，使得這條完全由民間資本投資的街區，獲得空前的成功，成為聞名遐邇的“藝術一條街”。

在政策和銀根雙緊縮的當下，很多地產商面臨轉型危機，這些最早進行“創意商業化”探索的另類地產商們卻迎來了收獲的季節。

將創意植入地產

在地產處于最低谷的2008年，這條街上的房子依然很火爆。

記者仍然記得2008年底采訪時的情景：在中間小鎮偶遇一位前來問詢的藝術家，現場決定買下兩套房子做藝術工坊，一千多萬的房子，當場交全款；不遠處的馬奈草地也是人滿為患。當時記者采訪的一位前來買房的人表示，進入這里，就讓他感受到了時光的安靜優雅，而當今社會，這種在燈下安心讀書的時光很多只能從記憶中尋找了。

中間小鎮的開發商——北京西山產業投資有限公司董事長黃曉華給自己的定位是蓋房子的，“不是藝術家，但可以為藝術家服務。”在他看來，建筑也是藝術的門類。關于這一點，馬奈草地開發商——世博偉業投資公司總裁金錫順也有一句類似的話：“文化決定地產價值。”也因為此，這些建筑從設計到建設，包括周邊的環境，都富有藝術情調，這里聚集的人，也大多是各類藝術家和藝術愛好者。

“中間建筑是一個以創意為主題的園區。未來完整的西山創意園不僅有適合藝術家個人的工作室，還將有這樣長期用于藝術展覽、展示、交流的場所和各種配套設施。”黃曉華談到，未來建設好的中間建筑將是一個能夠滿足藝術工作者們創作、交流、展示等多種功能的復合園區。在這里，縈繞在社區中的藝術氣息，拂去了純粹商品買賣的急功近利，慢節奏和開闊的空間里卻有著符合現代人生活方式的設計，這對于講究品位，追求個性的藝術家們、小資以及在京定居的外國人有著相當的吸引力。

中間建筑的業主經常有機會參加各種免費的藝術畫展和繪畫培訓，前不久清華大學美術學院李木教授在中間藝術館教授兒童如何繪畫，不僅業主攜帶孩子前往，還吸引了大量自閉癥兒童以及他們的家長。在2000多平米的展廳里，這些孩子不僅可以觀摩畫展，隨心所欲胡亂涂鴉，還可以嬉戲小憩，其樂融融。兩個小時的活動結束后，不少孩子和家長仍然合不得離去。

在此舉辦過畫展的芬蘭著名女藝術家莫莎曾給中間小鎮推出的系列藝術活動以極高評價：“由企業和藝術家的合作所引起的對于藝術和生活之間關系的重新思考是久違的，因為這個問題已經很久沒有人思考了。”而當莫莎把與中間建筑成功合作的成果帶回芬蘭后，得到了芬蘭藝術理事會極高的重視，他們希望明年春天將一批芬蘭頂級藝術家都帶到中國，在中間藝術館舉辦一次聯合展覽。

短短幾年，以藝術家、畫廊、藝術機構為核心的西部圈子已經逐漸成熟并不斷向外延伸，這使得黃曉華對中國藝術前景有了更長遠的期待，“從第三期開始，我們的房子就不再出售，改為出租”，與此同時，公司還設立了相應的藝術活動投資公司，對于他們來說，與地產開發相比，地產消費顯得更為重要。

零點咨詢研究員陳曉霞認為，創意商業化是創意產業發展的最終目標。這些年來，發展文化創意產業遍地開花，但是實現創意商業化者寥寥無幾，只有成功商業化才是一個極具發展潛力的標志。北京房地產業發展這些年來，大部分地產商往往只重視生產，蓋好房子后就守房待購，忽略了在城市文化中占比越來越大的文化消費。

數據顯示：中國城市文化消費從目前來看是很滯后的，物質消費占到60％-70％，文化消費只占到30％左右；在這30％中，真正看電影、看戲、聽音樂會、買書的消費占不到10％。由此可見，創意產業的發展與城市生活品質的提升緊密相連，這方面，房地產業具有得天獨厚的優勢。

“以前我們只重視生產，但生產和消費是一個共同的生產環節，沒有消費，生產就無法取得收益，沒有消費對象而生產出來的東西是無效、無意義的。”她認為，當文化消費成為城市文化的短板時，這批創意型地產商的崛起就有了積極的意義，也為地產商轉型提供了一種新的思路。

創意地產規模初具

“對于我來說，中間建筑是一種嘗試，如果成功，下一步我們可以在創意地產的基礎上對城市文化空間做更深入的解讀。”黃曉華淡到，在他看來，城市空間文化中，建筑本身只是其中的一小部分，他認為更有意思的是：如何使一個地產項目成為一個城市文化空間的存在狀態。

不言而喻，將創意與地產緊密聯系在一起是一件極具挑戰的事情，在這方面，北京很早就已經開始嘗試，很多項目就已經將創意植入地產，并且生根發芽，開花結果。

不僅是北京，對于全國來說，創意地產已經成為一種現象，不管是如北京的798，上海的田子坊這樣由舊建筑物改造成的創意地產項目，還是像中間小鎮、馬奈草地這樣拔地而起的新興項目，貫穿它們產業鏈始終的就是“創意”。而據記者了解，目前北京創意地產不僅產業鏈初具，而且已經呈現與眾不同的特點。

北京都市文化新地標。目前北京的創意地產項目分為兩種：一種是以政府扶持引導為主，最典型的如宋莊、798，另一種是由企、吐自發形成的，上文中所提的西山藝術一條街，以及朝陽華僑城地產等為代表。這兩類地產經過若干年的經營，以其獨特的定位，開始產生影響力，有的還成為具有國際影響力的藝術區。比如去過位于朝陽的酒廠國際藝術園的人，都會對那只寫著“I’mhungry，I want eat a dream”的大狗雕塑印象頗深；如果想要拜訪一個真我的藝術家，必須到位于昌平的上苑畫家村去一趟；同樣位于朝陽的北岸1292三間房創意生活園區，則以倡導文化消費為主體，通過各種業態的組合，打造一個24小時全新的文化消費特區。

特色聚集打造產業新優勢。目前，北京的創意地產主要分布在海淀、朝陽、通州等區，這些地區存在極大的地理位置優勢。隨著這些形態各異的創意地產逐漸成熟，各項目逐漸吸引了相關產業鏈上的企業集中，一批特色鮮明的產業集聚區開始形成。這些項目也從原先的單純招商招租來獲取利潤，過渡為逐漸在集聚區內形成產業鏈，實現技術、資金、市場客戶、勞動力及信息資源共享的產業運行業態過渡，最后形成完整的產業鏈。比如位于朝陽的北京一號地國際藝術區匯聚了現代美術館、畫廊、工作室和藝術家公寓，它的目的是打造一個全能藝術區，出手就是大手筆，首次開展就歷時36天，目前成為成熟藝術家與世界交流的主要窗口；再如觀音堂文化大道是國內第一條畫廊街，這里匯聚了中國當代最具影響力的文化藝術經營者，也引入了國內外高品位、有實力的50多家畫廊經營者入駐。它從規劃開始就致力于打造一個以油畫、國畫、藝術品鑒賞、美術館等為主的藝術品綜合交易區。

多業態共同發展。最典型的當如北岸1292，這個項目以文化產業為統領，以商務與娛樂為核心，整合了區域內傳媒產業優勢，打造傳媒文化創意產業園區品牌。這里匯聚演藝、餐飲、娛樂、創意與辦公為一體；從北岸1292可以看出，目前創意地產的業態定位在形式上逐漸將文化藝術和娛樂消費一體化。園區內不僅為藝術家和設計工作者提供創作地，同時擁有藝術沙龍、餐廳、酒吧、酒店。以這些項目為核心的地段會形成旅游，購物、休閑、娛樂的城市地標，促進了地產消費，并可持續地帶動住宅或商業地產的發展，將創意產業的價值發揮到最大。在滿足人們日益增長的精神需求的同時，通過具有創意性的購物、休閑、餐飲、娛樂、健身等傳播和引領了時尚消費，為消費者倡導了一種新的生活概念：“生活藝術化，藝術生活化”。

仍有短板

創意地產的星星之火，在全國已形成燎原之勢。雖然北京是文化、創意與地產結合得最好的城市，但由于發展時間較短、產業聚集不夠成熟等原因，仍然存在一些短板。

發展不均衡，創造性不夠。縱觀北京這些創意地產項目，很多都集中在中軸線以東，發展最好的區域如朝陽、通州、昌平、海淀等，但一些遠郊區縣沒有特色鮮明的項目，產業也未形成集聚，消費潛力仍很大。技術發展較好的區域，也存在發展不均衡的問題。比如海淀區聚集了最多的知識型人才，可是創意地產項目主要集中在西山一條街上，其他地方極少有成規模者。

除了發展不均衡，很多在文化層次的提升上稍顯不夠。當然，造成這種原因主要是因為很多企業都需要快速產生利潤，因此將市場收益放在首位，從他們的發展來看，從以前采取的圈地——開發——快速獲利的方式，變為現在的拿出一部分項目做創意地產，追求快速見效。這使得相當一部分項目主打產業都是具有一定歷史積淀的文化產業，卻沒有創造出更多高價值的文化。比如海淀聚集了那么的知識人才，因此，那里的文化主要體現在科技教育上，而藝術性比較薄弱，而至今沒有這類項目出現。

地產為質，創意為文。這兩年，政策和銀根倒逼地產企業轉型，很多企業動輒打出“創意地產”的旗幟，仔細研究可以發現，對于大多數創意地產來說，其實創意是修飾，地產是核心，這些開發商主要是用地產開發為主導，裝飾以創意的符號作為地產建設最重要的標識。大部分開發商仍然不會經營“創意”。隨著這個產業不斷走向成熟，已經有一些開發商開始自發從“創意地產”向“地產創意”過渡。比如在采訪中黃曉華就提到，西山產業園在今后幾年，將會逐漸丟掉地產的外殼，以地產為裝飾，更側重文化的藝術造詣，以服務好園區的藝術家業主、藝術交流和文化傳播為主，逐漸向“地產創意”過渡，最后留下的是一個地產文化的載體。通過這個項目留下一部分能夠支撐西北部西山藝術大道的區域，并且能夠影響這個區域幾十年甚至更長的時間。

同質化嚴重，市場化運作有待提高。北京和上海創意地產的發展代表了兩種趨勢：上海的藝術區大多是自發形成的，是藝術家以個人喜好標準聚集并改造，缺乏整體、長遠的規劃目標，使得分布零星，難以形成整體特征鮮明的城市風貌；而北京現有的創意地產項目大多是響應政策號召而建，多有政府扶持，很多項目非常欠缺市場化運作，這就使得北京的創意地產同質化嚴重，有部分項目就是改了幾棟樓便美其名曰創意園，沒有在創造一個適合原創人才生活創造的生態環境，甚至出現了空置和重復建設的現象；同時，由于這些項目雷同，也沒有對消費者進行深入分析和孵化，造成了爭搶優質消費者，這些消費者先去這家，做了兩年享受完稅收優惠后換另外一家，消費者根基不穩定。

從2006年起始的發展路徑來看，北京的創意地產發展正處于起步階段，除了數量不夠多、項目管理方的管理機制不夠成熟之外，還需要進一步有效落實各種政策，進一步將它推向市場。