地產(chǎn)調(diào)控:難動真格

如果要評出新世紀以來最令中國政府尷尬之事，非房地產(chǎn)調(diào)控莫屬：數(shù)十次政府主導(dǎo)的調(diào)控?zé)o不是雷聲大、雨點小，最終都是價格不降反升——這令政府的聲譽嚴重受損，以致于世人皆懷疑政府調(diào)控房地產(chǎn)的誠意。

記者在歲末年初之際，采訪了幾位國內(nèi)長期專注于房地產(chǎn)領(lǐng)域研究的經(jīng)濟學(xué)家，讓他們就2010年地產(chǎn)調(diào)控之效果進行評價、對2011年地產(chǎn)調(diào)控之措施進行預(yù)測時，這幾位平素?zé)嵝牡膶＜医苑磻?yīng)漠然，不愿評述。其中一位反問：“中國有房地產(chǎn)調(diào)控嗎?都沒有調(diào)控，我說什么呢?”言語之中，記者分明讀出一句話：哀莫大于心死。

盡管如此，經(jīng)濟界人士要真正理解中國經(jīng)濟的形勢與走勢，還是不得不了解中國房地產(chǎn)的市場，了解政府對房地產(chǎn)調(diào)控的態(tài)度。

房地產(chǎn)投資過剩

“中國經(jīng)濟正滑向深淵”。這是幾個月前，傳奇的賣空大師、曼哈頓基尼克斯聯(lián)合基金首席執(zhí)行官詹姆，查諾斯對中國經(jīng)濟的判斷，給那些唱多中國經(jīng)濟的投資者們潑了一桶冷水。查諾斯曾經(jīng)成功地預(yù)測了安然公司和泰科公司的破產(chǎn)，并且預(yù)測出了整個抵押貸款業(yè)的失敗。

2009年，查諾斯的研究團隊在對商品價格和大型礦業(yè)企業(yè)的股票進行研究時發(fā)現(xiàn)，他們對商品價格研究所做的工作，最終都指向中國的房地產(chǎn)市場，中國建筑業(yè)的繁榮幾乎推動了所有基礎(chǔ)材料的需求。

查諾斯看空中國主要有幾個原因：第一，中國的固定資產(chǎn)投資占中國GDP總量的60％，大約有四分之一要歸到新建房地產(chǎn)投資上，2009年新房銷售占整個GDP比重為14％，這個比例是世界任何國家都望塵莫及的。

第二，中國地方政府投融資平臺從2004年到2009年間積累了1.6萬億美元新債務(wù)，據(jù)中國銀監(jiān)會統(tǒng)計，在銀行貸款中，26％屬于“高風(fēng)險”，這些債務(wù)使中國的金融杠桿率大大提高。

第三，中國的大部分買房者均為投機或投資所用，空置率居高不下，而新房又不停建設(shè)，造成進一步的產(chǎn)能過剩。

對于目前中國的房地產(chǎn)市場來說，消費需求的確存在投資過剩的現(xiàn)象，而投資需求一直推動房地產(chǎn)泡沫越滾越大。詹姆，查諾斯對中國經(jīng)濟形勢的判斷或許是過于悲觀了，但是中國經(jīng)濟長期過度依賴房地產(chǎn)推動而身染沉疴卻是不爭的事實；中國經(jīng)濟之于房地產(chǎn)，如同吸毒者之于毒品：不吸不足以提振“精神”，越吸身體機能越受到摧殘，真可謂上山容易下山難!

“空調(diào)”的2010

對房地產(chǎn)商們來說，2010年可謂先哀后喜、有驚無險。四月份，政府推出最嚴苛地產(chǎn)新政“新國十條”，隨后推出“9.29”新政。一年之中兩次推出調(diào)控政策，可謂是在“史上最嚴”再加一層嚴。各地調(diào)控細則接踵出臺，限購令號稱調(diào)控“絕殺”，許多經(jīng)濟學(xué)家、分析人士公開宣稱，中國樓市即將下跌，泡沫即將破裂，有專家稱房價將跌20％以上，甚至腰斬，使得很多老百姓幻想在未來撿個便宜房。

事實再次擊潰了百姓的幻想：11月份的房價依然高山仰止，更上層樓，量價齊升，創(chuàng)歷史新高。

據(jù)中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)，11月，全國一百個城市住宅平均價格為8487元／平方米，較上月上漲0.82％。北京、上海等八大重點城市，更是環(huán)比上漲0.41％，同比飆升34.29％。

“房價越調(diào)越高，主要根源在于房地產(chǎn)仍是各級政府經(jīng)濟發(fā)展的主要支柱，政府并沒有真正下決心調(diào)控?！蹦硻?quán)威專家分析指出，一是目前地方財政對房地產(chǎn)的依賴性比較大，而中央主推的戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)根基尚未牢固，發(fā)展也遠遠不能擔(dān)當(dāng)經(jīng)濟支撐，此時重拳打擊房地產(chǎn)會令地方財政人不敷出，房地產(chǎn)的退出還有一個持續(xù)的過程；其次，如果房價一旦下降，投資者資金縮水，銀行貸款難以回收，會造成許多不安定，而當(dāng)前的經(jīng)濟發(fā)展當(dāng)以穩(wěn)定為要務(wù)，此時不宜過度調(diào)整房地產(chǎn)。

我們可以從政府調(diào)控房地產(chǎn)目標的模糊表述中看出政府對房地產(chǎn)的態(tài)度。

在2010年的調(diào)控中，中央比較“明確”提出“遏制部分城市房地產(chǎn)價格過快上漲”的調(diào)控目標，但這“明確”的提法中尚有諸多的不明確：一是“部分城市”是指哪些城市，是不是其他城市的房地產(chǎn)價格可以快速上漲?二是何為“過快上漲”，是不是默認“部分城市”目前房地產(chǎn)價格并不高，穩(wěn)步上漲才是好的?

事實上，地球人都知道，中國一線大城市的房地產(chǎn)價格，已經(jīng)站在了世界發(fā)達城市的最前列，地產(chǎn)調(diào)控的目標，不應(yīng)是“遏制這些城市房地產(chǎn)價格過快上漲”，而是要將它的價格調(diào)下來，這樣才能遏制“二、三線城市房地產(chǎn)價格全面飛漲的局面”。

調(diào)控目標的不明確，調(diào)控措施自然不痛不癢，打擊“投資性需求”最有力的兩個手段：加息和房產(chǎn)稅，基本上是懸而未發(fā)。如此調(diào)控，“空調(diào)”也就成了唯一的結(jié)局。

保障性住房要解“空調(diào)”之困

那么，新的一年里，房地產(chǎn)調(diào)控又將何去何從呢?

這大概是人們最想從剛剛結(jié)束的中央經(jīng)濟工作會議上得到的消息。據(jù)記者觀察，中央經(jīng)濟工作會議提出2011年六項主要工作任務(wù)當(dāng)中，對房地產(chǎn)話題鮮有涉及，僅在“完善基本公共服務(wù)”的內(nèi)容當(dāng)中提出，要加快推進住房保障體系建設(shè)，強化政府責(zé)任，調(diào)動社會各方面力量，加大保障性安居工程建設(shè)力度，加快棚戶區(qū)和農(nóng)村危房改造，大力發(fā)展公共租賃住房，緩解群眾在居住方面遇到的困難，逐步形成符合國情的保障性住房體系和商品房體系。

政府似乎在地產(chǎn)調(diào)控上轉(zhuǎn)變了思路：政府做好自己的事，剩下的留給市場去做。

其實2010年以來，中央已將保障性住房建設(shè)提到一個前所未有的高度。

自2010年5月19日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部與各地政府簽訂《2010年住房保障工作目標責(zé)任書》以來，新建580萬套保障房民生“大單”的兌現(xiàn)進度，就被置于公眾視線的焦點，而在最新出爐的2011年建設(shè)計劃中，這一數(shù)字更被調(diào)整為1000萬套。

數(shù)字上的變化，難以打消公眾對于保障房建設(shè)效果的揣度：行政高壓的背后，亦拷問著保障房計劃與結(jié)果間的距離。

自保障性住房提上日程之后，很多人質(zhì)疑的是：在1000萬套保障性住房中，有多少套是能夠解決剛性住房需求的呢?

《二十一世紀經(jīng)濟報道》曾經(jīng)對上海的保障性住房做過調(diào)查，結(jié)果顯示：2010年住宅用地70％-80％為保障性住房供應(yīng)，而動遷房又占了其中80％。不僅僅是上海，全國很多地方政府都將動遷房進入保障性住房的統(tǒng)計口徑，這些動遷房的建設(shè)，從根本上來說，既沒有解決剛性需求的住房難問題，還使得商品房用地供應(yīng)不足，脫離了保障性住房建設(shè)的初衷。

很顯然，地方政府更多的是從統(tǒng)計數(shù)據(jù)上做文章，使得龐大的保障性住房計劃有名無實。

“從房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)上做文章，這一思路是好的。但政策好，并不意味著產(chǎn)生實效：下面不去做，有什么用呢?”某權(quán)威專家苦笑著說。

其實，就算保障房大體能落到實處，正常的建設(shè)周期也需要2～3年。也就是說，2010年的580萬套保障房大規(guī)模上市、形成有效供應(yīng)的時間應(yīng)該是2012年前后。這也意味著，2011年的1000萬套保障房大規(guī)模落地至少要等到2013年左右。

在房價面臨再次上漲的風(fēng)險下，保障房大計還需更有力的制度推手。

通脹管理之歪打正著

中國人民銀行決定，自2010年12月26日起上調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準利率0.25個百分點。年底前上調(diào)利率，這多少出乎大家的意料。但大家普遍認為，本次加息瞄準并不是房地產(chǎn)，而是通脹。

數(shù)據(jù)顯示，2010年11月和12月的CPI持續(xù)上升，呈現(xiàn)出食品和非食品同漲的態(tài)勢。這一變化背離了CPI的正常季節(jié)波動規(guī)律。流動性泛濫終于從資產(chǎn)價格傳遞到了消費品價格。而由美元及人民幣長期超發(fā)引起的本次通脹剛剛抬頭，其治理絕非一朝一夕。2011年甚至未來數(shù)年，遏制通脹或許都是宏觀調(diào)控的主旋律。

對于中央政府來說，遏制通脹關(guān)系到當(dāng)期社會的穩(wěn)定問題，來不得半點含糊——2011年將是治理通脹的艱苦之年。

有專家預(yù)計，對房地產(chǎn)最具殺傷力的調(diào)控措施之一——加息，將在2011年通脹治理中被頻繁使用，或許，房地產(chǎn)業(yè)在遏制通脹中將迎來真正的拐點，房地產(chǎn)調(diào)控也將會在通脹治理中產(chǎn)生積極效果。