房地產正向財富效應形成的條件分析

摘要：房地產對居民消費的財富效應一直是關注的焦點。產生房地產財富正效應的條件為：城市居民二套住房擁有率要大于有潛在住房購買力的家庭占比率。我國應加大調控力度，降低房價，增加公共住房保障供給，大力發展適合“中低收入階層”家庭的商品房項目。

關鍵詞：房地產；財富效應；二套住房擁有率

中圖分類號：F293 文獻標識碼：A 文章編號：1003-3890（2011）01-0024-05

一、引言

根據新帕爾格雷夫經濟學大詞典（1996）的解釋，所謂財富效應（Wealth Effect）是指：“貨幣余額的變化，假如其他條件相同，將會在總消費開支方面引起變動。這樣的財富效應常被稱作庇古效應或實際余額效應?！盵1]Haberler和Pigou較早分析了財富效應，他們認為，如果人們持有的貨幣及公債等資產的實際價值增加而導致財富增加，人們預期更加富裕，就會增加消費支出。隨著時代的變化，個人或家庭的財富都發生了很大的變化。目前，家庭持有的資產組合財富一般由金融資產和非金融資產兩部分構成。金融資產主要包括股票、債券、銀行存款和養老金等，其中主要部分是股票資產財富。家庭持有的非金融資產最主要構成部分是房地產財富。自從1998年開始房改以來，房地產產業已是我國國民經濟發展的重要支柱產業。但是房地產對居民消費是否具有財富效應，一直以來是學者們爭議的。

二、文獻回顧及述評

所謂房地產①的財富效應，是指房地產價格上揚或下跌，引起房產擁有者財富的變動，繼而通過影響消費者的短期消費傾向（MPC）影響消費量的效應。國內外的學者對房地產的財富效應進行了大量的研究，主要有二種觀點，一是不存在財富效應，二是存在財富效應，且又分為正向財富效應與負向財富效應。有關正效應存在的文獻有以下：

Case（1992）運用新英格蘭的總體數據進行研究，發現20世紀80年代后期，房地產價格的上漲對消費產生影響[2]。Engelhardt（1996）估計自有房者房產價格對消費影響的MPC是0.03[3]。Ludwig and Slok（2002）對14個OECD成員國的研究發現：盡管從整個時間領域內住宅價格對消費的影響不確定，但在1985—2000年，財富效應變的更加重要，住宅價格對消費的影響顯著為正[4]。劉建江、楊玉娟、袁冬梅（2005）通過LC-PIH模型研究得出：持續上漲的房地產市場，既增加公眾財富，又增強市場信心，擴大短期邊際消費傾向，促進消費擴張，進而推動經濟增長。當然，持續下跌的房地產所形成的負財富效應也會對經濟增長產生副作用[5]。張紅（2004）利用全國35個大中城市的1992—2003年度數據來驗證各大中城市住宅價格是否具有財富效應，結果表明，自1998年以來，我國35個城市住宅價格對消費起了正向的促進作用，出現了明顯的財富效應[6]。

以往的文獻，只是分析了房地產是否具有財富效應，是否具有正效應，但是沒有分析產生正向財富效應的條件，即沒有考慮在什么情況下，房地產才能產生正向財富效應。本文將首先分析財富效應的傳導機制與影響因素，在此基礎上分析房地產正向財富效應形成的條件及啟示。

三、財富效應的傳導機制與影響因素

宋勃（2007）[7]、周建軍、歐陽立鵬（2008）[8]，王子龍、許簫迪、徐浩然（2009）[9]，等根據有關理論認為，財富效應的傳導主要包括：兌現的財富效應，未兌現的財富效應，預算約束效應，替代效應，流動性約束效應。通過對房地產財富效應的五個傳導機制分析，可以清晰地發現，房地產財富效應的傳導機制和過程：房價的變動，首先影響到消費者的資產變化以及對未來生活支出的預期，進而影響居民當期的消費支出，居民消費支出的變化最終會傳導到國民經濟層面，影響宏觀經濟走勢。

為了更好地分析房價變化對消費者支出的影響，本文將消費者分為了擁有房產的家庭和未擁有房產的家庭。房價的變動對這兩類消費者的當期消費支出有著完全對立的直接影響。分析傳導機制，具體的房地產財富效應傳導路線如圖1所示。

進一步分析房地產財富效應的傳導機制，可以發現，房地產財富效應的大小與以下幾個因素有重要關系：

1. 城市的家庭結構情況。房價的上漲，對所有的城市家庭都會有影響，擁有房產的家庭，其家庭財富會因為房價的上漲而增加；未擁有房產的家庭又可以分為兩類：準備購房的家庭和沒有購房需求的家庭。房價的上漲，會使得有購房需求的家庭花費更多的貨幣資金購入房產，以便滿足居住的需求；對于沒有購房需求的家庭，也有住房的需求，而房價的上漲必然會造成住房租金的上漲，也使得這一類家庭需要預備更多的資金，以應對未來租金的變化。

2. 城市居民房產的擁有率。實現和未實現的財富效應是相對于擁有房地產的居民而言，那么其效應大小要依賴于居民擁有的房地產情況而定。根據財富效應的傳導機制，房價的上漲，使得擁有房產的家庭資產大幅度增加，這樣才導致了居民消費支出意愿的增加，這是房地產能產生正的財富效應的關鍵所在。當然，房價的下降也會使得居民資產的減少，從而導致居民消費支出意愿的減少。但是，從世界房地產市場發展情況來看，房地產市場價格總趨勢一般是緩慢上漲，從我國十多年的房地產市場發展情況來看，城市房地產市場價格呈逐年上漲趨勢，并且上漲幅度較大。

另外，住房是居民生活的必需品，未擁有住房的家庭因為生產生活的需要，會將收入的一部分用來儲蓄準備購買房產，房價的上漲必然導致準備購買住房的家庭增加儲蓄，減少消費。因此，城市居民房產的擁有率是影響房地產財富效應的一個重要因素，住房擁有率的高低，直接影響了房地產財富效應的正負。

3. 居民住房的屬性特征。首先，房地產帶有很強的區域特征，所處區域是影響房地產資產價格的重要因素。我國國土面積遼闊，經濟發展差距也很大，因此東、中、西部城市間的房價相差懸殊；而即使在同一城市，地段的不同，房地產資產價格也相差很大。其次，房地產資產價值與自身的物理屬性和權屬關系也有很大關聯。居民住房的資產價值除了取決于住房的建筑品質、新舊程度外，還與住房的權益屬性密切相關。房地產是土地和房屋的綜合體，我國城市商品房的土地是國家所有，現階段居民購買商品房后具有的是土地使用權和房屋所有權，并不擁有土地；而在2000年住房改革的過程中，很多房屋的土地是國家劃撥屬性，也就是我們通常說的“房改房”，這樣連土地使用權都沒有的住房，并不能在市場上自由流通，因此，對于擁有此類住房的家庭，財富效應的傳導效果就大打折扣了。

4. 金融市場發展程度。房地產是不動產，總資產價格較高，動輒幾十萬上百萬，甚至是千萬，那么，房產價格的波動對總資產的影響會非常顯著，但是，要使得房價的波動造成的財產變化效應順利地傳導到具體的居民消費支出，需要能便捷地把不動產變成可流動資產，因此，城市金融市場的發展程度，直接影響了房地產財富效應的傳導速度：金融市場越發達，流動性約束越小，則房地產財富效應的傳導速度越快。如果房地產價格發生變化，通過抵押貸款買樓的消費者可能在銀行的要求下對房地產價格的變動部分重新申請信貸，如果金融體系不要求或者不支持這種貸款，那么此種效應的影響就十分有限，可見金融條件也是房地產財富效應的一個關鍵因素。

5. 房地產需求的層次性。房地產需求一般可以簡單地分為住房需求和投資需求兩類，根據馬斯洛需求理論，將房地產需求分為四類：第一層次的居住性需求，第二層次的感情性需求，第三層次的投資性需求，第四層次的炫耀性需求。這幾個層次的需求與馬斯洛需求層次類似，也具有逐層上升的特征。

首先，每個家庭都需要滿足基本的生存生產需求，購買或者租賃住房用于居?。黄浯?，在中國人心中，“家”是一個重要的概念，擁有房產代表著“家”的安定，因此，即使滿足了住房性需求的家庭（租賃家庭），如果沒有擁有住房，則會增加儲蓄購買房產；再次，因為房地產具有增長保值的特征，因此，購買住房是家庭多余資產的投資方式之一，特別是在中國目前階段，缺乏良好投資渠道的背景下，投資房地產是大多數家庭投資的優先選擇；最后，在中國傳統文化中，住宅是身份地位的象征，富有階層往往喜歡購買豪宅別墅，炫耀性需求催生了豪宅別墅市場的出現和蓬勃發展。

房地產財富效應本質是通過影響房產擁有人的資產變動進而影響其消費支出，前提是將房產抵押或者出售才能使得資產從賬面價值變為實際可用的貨幣。因此，房地產財富效應只對第一層次的居住需求和第三層次的投資需求有效。對于第一層次的居住性消費，房價的上漲會對家庭消費產生負的財富效應：如果一個家庭只擁有一套住房，雖然房價大幅的上漲，該家庭也不會出售房產，那么，家庭資產的增加，只是賬面財富的增加，并不能轉換為實際的消費。相反，房地產價格的上漲，只能產生負面影響，因為對于沒有住房的家庭而言，房價的上漲則意味著需要增加儲蓄，減少消費，用于購買或租賃住房（房價上漲會導致房屋租金的上漲）。而對于感情性需求的住房擁有家庭和富有階層的炫耀性住房消費，房產價格的變化不是出售房產的理由，房價的變化對其邊際消費傾向影響幾乎沒有，房地產財富效應基本失效。

四、房地產正向財富效應形成的條件

房地產產業作為我國國民經濟發展的支柱產業，帶來了經濟的高速發展，但是否能夠形成居民的正向財富效應，是否能促進居民消費，這是個值得探討的問題。根據消費理論，居民的消費支出水平與居民的收入和擁有的財產成正向關系，因此，只有房地產價格上漲能產生正的財富效應，帶來居民財富的增加，從而才能促進居民消費，最終達到促進經濟增長的目的。那么，要是房地產市場價格的上漲產生正的財富效應，需要哪些條件呢？

根據以上對房地產財富效應的傳導機制和影響因素分析，房地產財富效應作用的對象是城市所有的居民，而城市居民以家庭為單位可以分為“擁有住房的家庭”和“未擁有住房家庭”（見圖2）。

城市中“擁有住房的家庭”可繼續劃分為擁有一套住房的家庭，擁有率記為“a”，擁有兩套及兩套以上住房的家庭，擁有率記為“b”；“未擁有住房家庭”也可以分為兩類：有潛在購房能力的家庭和沒購房能力的家庭，其占城市家庭比率分別記為“q”、“p”，因此，根據定義可知有以下關系：

a+b+q+p=1

房價的上漲對居民消費支出有增加和抑制兩種效應，分別用函數式表示如下：

C1=f1（x）；C2=f2（x）

其中，x表示房價的變化，C1表示房價上漲造成居民消費支出的增加，C2表示房價上漲對居民消費造成的抑制。

由定義可知，一個城市居民住房擁有率為a，兩套及兩套以上的住房擁有率為b；具有潛在住房購買力的家庭占總數比率為q，沒有購房能力的家庭比率為p，我們設定：?茁1、?茁2、?茁3、?茁4分別表示房價變化對以上四種類型居民家庭消費支出的增長系數和抑制系數，則上面的函數式可以具體表示為：

C1=?琢１+（?茁1a+?茁2b）x（1）

C2=?琢2+（?茁3q+?茁4p）x（2）

則房地產財富效應為正的條件為：

?駐C=C1-C2?叟0（3）

即：?駐C=［（?茁1a+?茁2b）-（?茁3q+?茁4p）］x（4）

為進一步研究方便，根據前面分析的影響因素，本文作如下兩個假定：第一，商品房市場、住房租賃市場為市場經濟條件下的完全競爭市場；第二，住房市場與金融市場可以無障礙自由流通。

若商品房買賣市場和住房租賃市場是完全競爭市場，長期來看，市場可以使得家庭購買住房的居住成本等于租賃住房的居住成本，房價的上漲對于未擁有住房的家庭而言，對其家庭消費支出抑制的效果是相同的，也即是：

?茁3=?茁4（5）

如果住房市場與金融市場可以無障礙自由流通，在完全競爭的商品房市場和住房租賃市場條件下，擁有一套住房的家庭也可以隨時出售其房產，則房價的上漲對擁有住房的家庭而言，其消費支出的促進效果是相同的，也即是：

?茁1=?茁2（6）

在住房市場與金融市場無障礙流通的條件下，作為“不動產”的住房資產就變成了一種特殊的“金融貨幣”，住房可等值于貨幣，其使用成本和收益將與貨幣趨同，即與利率水平相同：

?茁1=?茁2=?酌＝?茁３=?茁4（7）

將式（7）代入式（4）中可得：

（a+b-q-p）?酌x?叟0

即有：a+b-q-p?叟0（8）

根據定義：a+b+q+p=1，式（8）可以改寫為：

a+b?叟50%（9）

式（9）的經濟含義為在住房市場完全競爭和住房、金融市場無障礙流通的條件下，房地產市場正財富效應產生的條件為城市居民住房擁有率不低于50%。住房擁有率越高，房地產價格上漲產生正財富效應的可能性越大。

在我國現階段的房地產市場中，住房市場是一個區域性壟斷市場，住房的購置成本要遠大于租房成本，而且房地產市場與金融市場的流通性障礙比較大，住房變現的限制條件比較多，變現過程中還有不菲的政府稅收，一般情況下，對于未擁有住房的家庭，房價上漲對“潛在購房家庭”消費抑制作用要遠大于“無購房能力家庭”，對于擁有住房家庭而言，房價上漲對“擁有二套住房家庭”的消費促進作用要遠大于“擁有一套住房家庭”，所以可得：

?茁3＞?茁4；?茁1＜?茁2（10）

忽略掉房價波動對“擁有一套住房的家庭”和“沒有購房能力家庭”的影響，則式（4）可以簡化為：

?駐C=（?茁2b-?茁3q）x?叟0

也即：?茁2b-?茁3q?叟0（11）

在現實經濟條件下，貨幣的流通性是最強的，用貨幣購買住房比住房變現成貨幣要容易的多，即有：

?茁2＜?茁3（12）

因此，使得房地產價格上漲產生正財富效應需要滿足條件：

b＞q（13）

其經濟學意義為城市居民二套住房擁有率要大于有潛在住房購買力的家庭占比率。由以上分析可知，在目前條件下，我國城市房地產價格上漲產生財富正效應的必要條件是居民二套住房的家庭擁有率大于有潛在住房購買力的家庭占比率。

五、結論與啟示

在住房市場完全競爭和住房、金融市場無障礙流通的兩個假定條件下，房地產市場正的財富效應產生的必要條件為城市居民住房擁有率不低于50%。在現實經濟環境中，特別是我國目前的房地產市場中，產生房地產財富正效應的條件為城市居民二套住房擁有率要大于有潛在住房購買力的家庭占比率。

我國住房改革僅僅過了十多年，住房市場化水平還不高，城市居民的商品房擁有率更是處于一個極低的水平，因此，提高居民商品房擁有率是產生房地產正財富效應的必要過程。以上的分析結果對我國房地產的政策意義如下：

1. 加大調控力度，降低房價。我國房地產市場還處于產業發展的初級階段，我國居民的商品房擁有率還比較低，就武漢市而言，居民商品房住房擁有率不到20%，離產生房地產正財富效應的條件還很遠，而且我國正處于城市化進程的高峰期，未來10年內，數以億計的農村人口轉換為城市人口，這更加增加了房地產的居住需求。這些未擁有住房的家庭，面對當前動輒幾十萬上百萬的商品房，大多數無錢購買。要想房地產財富效應為正向效應，房地產市場需要政府部門加大調控力度，使房價下降到一個與居民收入相匹配的水平。

2. 增加公共住房保障供給，大力發展適合“中低收入階層”家庭的商品房項目。面對高昂的商品房，多數居民只能望房興嘆，就算是勉強購買了商品房，也背負著20年甚至更長時間的房貸，生活壓力劇增，亦減少其他社會消費。因此，增加城市居民的商品房擁有率，一是需要政府投入更多的資金，增加公共住房，以解決“低收入家庭”的住房擁有率問題，這也是一個政府應該擔負的責任；二是需要大力發展適合“中等收入階層”的商品房項目。目前，由于成本、利潤及土地緊缺等因素，各大中城市提供的商品房項目多以豪宅、大面積商品房為主，主要銷售對象為中高階層的家庭，而忽略了中低收入階層家庭，這需要政府提供正確的引導，多建一些價格適中，面積適中的住房。對于中國的人口而言，土地特別是城市的土地，是極度稀缺的，因此政府也很有必要倡導小面積住房項目的建設。

注釋：

①本文所指的房地產特指居民的住宅資產，而不包括商鋪和寫字樓等房地產。

參考文獻：

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［9］王子龍，許簫迪，徐浩然.中國房地產財富效應測度的實證研究［J］.財貿研究，2009，（2），24-30.

責任編輯：孫飛

責任校對：周海鷗

The Analysis on the Formation Conditions of Real Estate Positive Wealth Effect

Wang Zeng

（Research Center of Social Security， Wuhan University， Wuhan 430073， China)

Abstract: The real estate industry is an important pillar of China's national economic development industry. Real estate wealth effect on consumer spending has been the focus of people's attention. This article mainly analyzed the conduction mechanisms and the affecting factors of the wealth effect， the condition that can generate real estate \"positive wealth effect\" is that the two sets owning rate of urban home is greater than the household rate having potential housing purchasing power. We should enlarge the regulation and control， reduce housing prices， increase the guarantee supply of public housing， and develop commercial housing projects appropriated for \"lower-middle class\" families.

Key words: real estate; wealth effect; ownership of two sets housing