論金融環(huán)境與房地產(chǎn)市場的影響

■孫蘭昊

在現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)中，房地產(chǎn)不僅是一種重要的、能夠直接用于生產(chǎn)和消費(fèi)的物質(zhì)財(cái)富，其虛擬資產(chǎn)的特性也在不斷增強(qiáng)，從而使房地產(chǎn)成為除金融資產(chǎn)以外的另一種重要的虛擬資產(chǎn)。由于房產(chǎn)價格的特殊性，個人房地產(chǎn)投資者或出于自住需求或出于投機(jī)需求，往往需要通過融資來實(shí)現(xiàn)投資。

簡單的看，在房地產(chǎn)上升階段由于金融環(huán)境的寬松，給房價上漲提供了足夠的資金空間。由于房價飛漲也產(chǎn)生了大量的投機(jī)者，投機(jī)者為獲利而加速推動了房價上漲，若金融機(jī)構(gòu)繼續(xù)提供資金，房價將繼續(xù)上漲，如此循環(huán)泡沫就此產(chǎn)生了。

房地產(chǎn)泡沫是導(dǎo)致很多國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展出現(xiàn)重大波折甚至一蹶不振的根源。2008年以來恰恰是房地產(chǎn)泡沫的破滅導(dǎo)致了嚴(yán)重的世界性經(jīng)濟(jì)危機(jī)。美國次貸危機(jī)是房地產(chǎn)市場泡沫和金融市場泡沫互動,導(dǎo)致次貸危機(jī)升級，主要內(nèi)因是次貸產(chǎn)品自身的缺陷和操作漏洞，主要外因是貨幣政策的大幅調(diào)整，導(dǎo)致信用評級失實(shí)、衍生產(chǎn)品無度、交易監(jiān)管錯位以及風(fēng)險預(yù)警失靈等問題。我國的房地產(chǎn)泡沫會不會反作用金融環(huán)境，形成中國式的次貸危機(jī)繼而導(dǎo)致我國經(jīng)濟(jì)走向低迷，但目前我國房地產(chǎn)環(huán)境和金融環(huán)境存在的一些問題值得關(guān)注。

目前我國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及金融環(huán)境對其影響

（一）我國的房地產(chǎn)市場情況

房地產(chǎn)市場在經(jīng)歷了2008年的拐點(diǎn)之后，不論是房價還是建筑規(guī)模都有突飛猛進(jìn)的發(fā)展。從2009年初到2010年底，一些項(xiàng)目價格將近翻了一番。2011年國家出臺一系列調(diào)控政策，各地方政府也相繼出臺地方相應(yīng)政策，以調(diào)控房價并遏制投機(jī)。調(diào)控政策旨在規(guī)范房地產(chǎn)市場中間各個環(huán)節(jié)，增加供給的同時控制需求。以天津?yàn)槔衲?月1日執(zhí)行津十條以來，尤其限購令的執(zhí)行有效的控制了投機(jī)需求，商品房銷售量環(huán)比一直下降。大量推出的保障性住房建設(shè)，包括限價房、廉租房、公租房及經(jīng)濟(jì)適用房四種，有效的解決了一部分剛性需求。加強(qiáng)了經(jīng)營性土地證后監(jiān)管，保證開發(fā)商在取得土地后，兩年內(nèi)土地閑置收回，從簽訂土地合同就約定了開竣工時間表，嚴(yán)格按照合同約定監(jiān)管，保障商品房市場供給；加強(qiáng)了商品房銷售監(jiān)管，對房屋價格嚴(yán)格審查申報制度、一房一價，建立房屋信息、銷售情況公示制度，監(jiān)督投訴電話必須公示，最大限度做到公開、公平，杜絕了捂盤行為。

（二）金融環(huán)境，貸款收緊，利率上調(diào)，調(diào)整不同購房需求者的首付比例

1.利率對房地產(chǎn)市場需求的影響

住宅通常具有大宗性、昂貴性的特點(diǎn)，其開發(fā)往往需要巨額資金投入，離不開銀行等金融機(jī)構(gòu)的資金支持。因此銀行利率高低直接影響到住宅市場的供應(yīng)量。如果國家采取緊縮的貨幣政策，銀行減少對住宅開發(fā)商的貸款，提高市場利率，住宅開發(fā)的借貸成本提高，住宅供給往往會減少。另外由于銀行利率提高增加了購房成本，人們儲蓄愿望增強(qiáng)，進(jìn)而減少對房產(chǎn)的消費(fèi)需求與投資需求，也會影響住宅開發(fā)商的供給愿望，從而對房地產(chǎn)市場價格具有極大的抑制作用。反之，利率降低，人們的儲蓄愿望隨之下降，促使人們進(jìn)行住宅投資。而住房抵押貸款利率較低，又會刺激人們使用消費(fèi)信貸方式購房，增加住宅需求，推動住宅價格上漲，進(jìn)而引起住宅供給的增加。

2.目前我國貸款首付比例的提高與房地產(chǎn)市場需求之間的關(guān)系

針對目前我國房地產(chǎn)市場出臺的提高二套房貸首付等一系列政策，筆者認(rèn)為：政府進(jìn)行金融政策調(diào)控的目的，不是為限制居民的正常需求，尤其是剛性需求；而是降低銀行的金融風(fēng)險和減少房地產(chǎn)市場的投機(jī)炒作行為。經(jīng)驗(yàn)表明：應(yīng)該在房地產(chǎn)市場不確定性上升時提高首付比例，降低信貸風(fēng)險。對銀行來說，貸款首付比例的降低，一方面繁榮了銀行的住房抵押貸款業(yè)務(wù)，另一方面卻也使銀行面臨的風(fēng)險不斷增加，進(jìn)而使住房貸款的壞賬率增加，一旦對風(fēng)險的評估和對壞賬率的測算達(dá)到一定程度，銀行就會逐步提高首付比例。首付比例的增加，既會提高按揭貸款門檻，降低銀行按揭貸款的風(fēng)險，也會加大投機(jī)活動所需的資金周轉(zhuǎn)量，從而有效地抑制房地產(chǎn)市場上的投機(jī)活動。

3.匯率、經(jīng)濟(jì)全球化與房地產(chǎn)需求

我國處于經(jīng)濟(jì)快速增長的階段，每年國民經(jīng)濟(jì)保持10%左右的增長率，同時我國還處于城市化快速推進(jìn)的階段。這些因素的存在使房地產(chǎn)價格必然保持較高速度的增長。我國加入WTO以后，隨著經(jīng)濟(jì)全球化進(jìn)程的深入，資金的逐利本性決定國外資金必然有強(qiáng)烈的動機(jī)來購買我國房地產(chǎn)商品。另外從匯率的角度分析，我國目前處于人民幣升值的加速期，人民幣升值的預(yù)期必將刺激更多的國外資金涌入我國市場。因此，在冷卻國內(nèi)房地產(chǎn)市場投資需求的同時，必須采取措施控制國外資金的涌入。

存在的問題及建議

第一，影響房地產(chǎn)供給的主要因素是房地產(chǎn)市場價格預(yù)期、土地成本、稅收政策和銀行的貸款利率。從金融政策的角度來看，則主要是考慮銀行利率的作用。開發(fā)商在開發(fā)樓盤的過程中，其資金來源主要為銀行貸款。貸款利率的提高，將會增加開發(fā)商在取得土地、開發(fā)樓盤中的現(xiàn)金流支出增加，加大開發(fā)的成本也即提高房地產(chǎn)市場的進(jìn)入門檻。一項(xiàng)數(shù)據(jù)顯示，今年三月份銀行減少了3000萬現(xiàn)金流，銀行的理財(cái)產(chǎn)品增加了3000萬，該數(shù)據(jù)還指出48%的信托產(chǎn)品是來自房地產(chǎn)項(xiàng)目。銀行在推出理財(cái)產(chǎn)品時，從不提示理財(cái)產(chǎn)品存在的風(fēng)險。銀行規(guī)避風(fēng)險的同時卻直接將風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給老百姓。銀行也應(yīng)該加強(qiáng)監(jiān)管、規(guī)范服務(wù)。建立秩序良好金融市場，是維護(hù)國民經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展的需要。

第二，金融市場的波動會影響供求關(guān)系。供不應(yīng)求是造成房價上漲的內(nèi)因，供大于求也會讓房地產(chǎn)市場走向低迷，可能會帶來更大的危機(jī)，房市供需平衡的度在哪里？譬如限價房五年不能上市，有些人是購買了限價房，但由于地理位置等因素房子只是用來保值升值的，以期待適當(dāng)?shù)臅r候能夠賣掉它買自己所需要的房子，因此也要防止部分房產(chǎn)出現(xiàn)過剩，建議該部分房產(chǎn)取得產(chǎn)權(quán)后可以上市。經(jīng)濟(jì)適用房上市的經(jīng)驗(yàn)告訴我們，它的上市肯定低于周邊商品房價格，也同樣起到平衡市場的作用。

第三，利率上漲喜憂參半，一方面銀行規(guī)避風(fēng)險，另一方面企業(yè)會帶來更大的成本壓力，會在一些程度上制約經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。利率是杠桿，杠桿要適當(dāng)，可是金融政策不會有立竿見影效果，加息要循序漸進(jìn)。

綜上所述，以房價調(diào)控為主要指向的房地產(chǎn)調(diào)控措施，不能從根本上解決房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的問題。房價過快上漲固然不是我們所希望的，但是大幅回落同樣也容易誘發(fā)各種矛盾。政策執(zhí)行到市場效應(yīng)要有一個過程，立竿見影的政策往往勁頭過大，微調(diào)不能馬上看不到效果又使人心惶惶。金融市場與房地產(chǎn)市場是息息相關(guān)的，金融市場影響著房地產(chǎn)市場的許多方面，反過來，如果金融市場調(diào)控不得當(dāng)，造成房地產(chǎn)市場的危機(jī)，這種危機(jī)會反作用于金融市場，造成更大的危機(jī)。所以我們要逐步規(guī)范房地產(chǎn)市場，讓市場形成自身有良好的、健全的預(yù)警機(jī)制，良好金融環(huán)境正是一個預(yù)警機(jī)制的重要組成部分。

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