完善房產稅征稅范圍關鍵點分析

　　【摘要】 隨著近年來我國房價的快速上漲，炒房熱等現象的出現，房產成為了人們關注的焦點。尤其是2010年4月，中央出臺了新的房地產指導方針，各地紛紛籌備對城鎮個人居民用房征收房產稅，新的房產稅即將開征的消息也不斷傳出。一時間，是否對城鎮個人居民用房征收房產稅成了人們熱議和關注的焦點。文章通過對房產稅征稅范圍的現狀及產生問題的探討，提出應該對城鎮居民個人居住用房征收房產稅以擴大其征稅范圍，并論述了這樣做的積極意義，提出了一些具體實施的建議。
　　【關鍵詞】 房產稅； 征稅范圍； 居民用房
　　
　　一、房產稅征稅范圍現狀及產生的問題
　　
　　房產稅是一種以房屋為征稅對象，按照房屋的計稅余值或租金收入，向產權的所有人征收的財產稅。我國現行的房產稅稅制于20世紀80年代制定，征收范圍在城市、縣城、建制鎮和工礦區。農村被排除在征稅范圍之外。另外，行政機關、人民團體及軍隊自用、財政撥付事業費的機構以及個人居住用房等為房產稅征稅的免稅對象。應該說，在20世紀80年代，這種征稅范圍的制定符合當時的時代背景，也能與國家的經濟發展要求相適應，是比較客觀公正的，當時的商品經濟還沒發展起來，房地產的商品化程度自然也不高，經濟的發展需要一些減免稅的政策來刺激，這種稅基較窄的稅收方式是符合當時的情況的。
　　但隨著經濟的發展，社會的進步，我國經歷了二十多年的發展，經濟結構和社會環境發生了很大的變化，當時制定的房產稅政策在很大程度上已經沒有辦法適應當今的情況：首先我國在20世紀90年代以后房地產業伴隨中國經濟迅猛發展，商品化程度越來越高，個人購房比例越來越高，隨著個人收入差距越來越大，對這部分人征稅可以緩解收入分配問題，而原來的政策中對這部分人卻是免稅的。而且，在中國轉型時期，資本的積累很多是不規范的，但是如果是以資金為形態存在，政府很難對收入的差距情況進行調節，如果是房產這種形式，就可以有的放矢。而原來的政策中，現在存在的這些問題還不存在甚至不明顯，政策只符合當時中國的情況。
　　隨著中國經濟的增長，貧富差距的增大，房產稅這一財產稅本應在稅收中起著越來越重要的作用，但是由于征稅范圍過于狹窄等問題的存在，房產稅在稅收中占有比例較低，調節功能難以發揮。
　　
　　二、完善房產稅征稅范圍關鍵點
　　
　　完善我國房產稅征稅范圍的關鍵點就是將城鎮居民住房納入其中。
　　我國現有的房產稅政策制定于1986年，顯然已經遠遠跟不上經濟的發展和時代的腳步，房產稅應該發揮更加重要的作用。現行的房產稅政策中征稅范圍過于狹窄，房產稅總量受到限制，增長速度受到制約，這些都直接影響著其作用的發揮。如圖1所示。
　　從圖1可以看出，房產稅的增長速度總體上是呈現減慢的趨勢，而稅收總額的增長速度在近幾年，尤其是2002年以后，明顯高于房產稅的增長速度。另外，房產稅在稅收總額中的比例從2002年以后也呈現下降的趨勢。房產稅在稅收中起到的作用自然也受到約束和影響，這使得本應該在諸多方面發揮作用的這一稅種不能充分發揮它的作用，調控功能受到了制約，同時也限制了地方財政的收入，影響資金更加合理的循環。為了保證其充分發揮作用，合理穩健的增長，就應該采用“低稅率，寬稅基”的政策，逐步擴大房產稅的征稅范圍。
　　原來的房產稅確立背景是在市場經濟的起步階段，符合的是當時經濟運行的格局和環境，因此范圍狹窄，這種情況很大程度上抑制了房產稅收入的增長。房產稅范圍的擴大主要針對原來政策中缺少的幾部分。農村的房產在原來并沒有納入征稅范圍，在現階段也可以開始考慮是否納入其中。因為隨著城市區域面積的擴張，過去是農村的現在已經部分變成了城鎮，新開發的房地產具有了商業性質。近年來，農村工業的發展有了一定實力，一些地方和城鎮差別不大，對這部分房屋的產權征稅，納稅人是有能力負擔的。但由于農村房屋從統計評估到具體監管等多方面現階段還存在著一定的問題，具體實施起來困難較大，這部分只在可以考慮的范圍內，現階段還不具備具體實施的條件。再來看一下事業單位的部分，這部分原來屬于房產稅減免優惠，過去并沒有列入房產稅的計稅范圍之內，原因是由于當時事業單位的性質長時間的界定不清，大部分的事業單位處于政府財政和市場資金之中，不僅僅依賴于政府的財政撥款，也有的從市場上吸收資金，不好界定其具體性質，但隨著經濟結構的逐步完善，很多事業單位已經逐步轉成獨立的經營單位，產權擁有者就是單位本身。但事業單位存在的這些問題，也隨著發展在不斷改進，這部分內容政策中也逐漸有了增加說明的部分。所以，擴大房產稅征稅范圍現階段主要集中討論的就是城鎮個人居民用房的部分，就是個人擁有的非經營性用房部分。
　　在原來的政策中，對個人所擁有的非營業用房是免征房產稅的。但是，我國城鎮居民住房的私有化程度已經高于發達國家的水平，而且隨著經濟的發展，社會的進步，私有的住房已經成了個人財富很重要的一部分內容，對這部分內容進行征稅，不但稅源穩定，稅收額可以大大增加，還能使得房產稅的諸多功能得到更好的體現，不但能很好地調節居民的財富分配比例，而且能夠使得現階段樓市過熱，“土地財政onqQzG8Wr604A+HLEJlxFeA8Wwzjezg4+yHQhM9E4UA=”等情況得到相當程度上的緩解。
　　
　　三、城鎮居民住房納入征稅范圍優勢分析
　　
　　（一）調節居民收入合理分配
　　對城鎮個人居民住房征收房產稅，有著諸多方面的好處。其中很重要的一項，是能夠起到調節財富分配，緩解貧富懸殊的矛盾。我國經歷了二十多年的發展，人民生活水平得到了很大程度上的提升，但是隨之而來的問題就是居民個人收入水平的差距不斷地加大。據世界銀行的報告，1960年，我國的基尼系數大約為0.17—0.18，1980年為0.21—0.27，從2000年開始，我國的基尼系數已越過0.4的警戒線，并逐年上升，2006年已升至0.496，2007年達到了0.48，中央黨校政策研究室副主任周天勇教授估計現在的基尼系數在0.5左右。
　　而對于住房持有的價值已經成為對人民貧富差距衡量的重要指標。由于個人所得稅設計自身原因及其個人收入隱蔽性等原因，導致個人所得稅的收入大多來源于工薪階層的收入，調節功能很弱，而遺產稅遲遲未能出臺。能夠很好地起到調節作用的最好選擇就是對居民個人住房征收一定的房產稅了。
　　從表1不難看出，根據近幾年的數據顯示，不同收入階層在住房方面的差距還是很大的，最高收入戶在這方面的投入水平遠遠高于平均水平，而最低收入戶則是相反，低于平均水平很多，最高與最低收入戶相差十幾倍之多，而在住房改革之后，住房已經變成了私有化的產物，是居民財富在一定程度上的體現，這部分的差距如此之大，恰恰顯示了個人財富差距的增大。
　　（二）調控過熱的樓市，促進樓市平穩健康發展
　　由于房地產的投資不斷拉動著地方經濟的增長，加上房地產企業自身獲得的巨大收益，房產的開發熱度不斷的加溫，房價也在不斷的升高。在2009年的1月—11月，全國的房價住宅銷售均價達到了4 600元/平方米，相比于2008年，房屋均價每平米上漲了1 000元，是住房制度改革后漲幅最高的一年。對房價的控制已經刻不容緩。在國務院公布了國家發改委指定的《2010年深化經濟體制改革重點工作的意見》中，將“逐步推進房產稅改革”列入了今年的財稅改革的目標之中。資本市場在消息出來的當天下午，地產板塊下跌了3.41%，上證綜合指數下跌了2.4%，大盤跌破2 600點。
　　對于房產進行征稅，在短期內將對市場是利空的，征稅后將提高住房持有的成本，將使得持房人對成本和收益進行更加慎重的權衡再作出決定，部分炒房者會因此而被迫拋售房源，使得市場供給增加，價格隨著下降。根據國外的經驗，對個人住房征收房產稅，對于炒房有著相當明顯的抑制作用，有效地減少了房價升高的動力。而且，對這部分住房征稅之后，將減少樓市中的投機和非理性部分，慢慢擠掉房地產市場的泡沫，使得市場重新回歸到自主性需求與改善性需求決定的道路上，促進了樓市的平穩長遠健康發展。所以，建議政府盡快出臺擴大房產稅范圍相關建議，可以在2011年或者2012年先出臺相關草案或者征求意見稿，對確定方案后的個人購買住宅開始征收房產稅。
　　
　　
　　四、完善地方財政稅收體系
　　
　　對這部分進行征稅，不僅僅是著眼于對樓市的調控和對居民收入的分配，而且還能完善地方的財政稅收體系。對這部分進行征稅，擴大了原來稅收的征稅范圍，這部分可以和土地增值稅一起配合，增加地方財政收入，扭轉一直以來的“土地財政”的格局。
　　地方的稅收從總體上來說，要求改革房產稅稅制來使得地方稅收增長。在1994年實行分稅制改革之后，在收入的劃分上采取了確保地方既得利益，中央切分主要的稅種收入大頭的思想，主要的稅種都在以不同的形式成為共享稅，趨勢還在繼續的擴展。但是也出現了一些矛盾，主要是基層的財政嚴重的收不抵支，并且財權與事權高度的不對稱，基層的財政沒有相對穩定的稅種收入。在西方，越是基層的財政，越是依賴單一稅種收入。為了緩解基層財政的困難狀況，有必要尋找一個合適的稅種，而且保證它平穩增長。而恰恰房產稅就是較為理想的選擇。因為房產自身不會在空間內流動，既是經濟活動基礎，又是生活基礎，對這種靜態的財富課稅征管比較便利而且稅源不會外流，況且我國現在經濟發展水平不等的區域房產規模都增長的速度很快，稅源已逐步豐厚起來，從這個角度看，把房產稅列為地方主體稅種既可增加該稅收入，同時還可調節收入分配，是一種個人收入結構調整型的稅收增長。
　　
　　五、城鎮個人居民用房征稅具體實施建議
　　
　　（一）征稅范圍
　　城鎮個人居民住房，具體指的是城鎮個人所有的非營業用房產。
　　（二）計稅依據
　　對城鎮個人居民用房征稅的計稅依據將采用房產評估的方法。征稅要想順利地進行，就需要有合理的計稅依據。依照國際的慣例，房產稅以評估值作為計稅依據，這樣既能夠建立稅收額隨房價上升而上升的機制，確保地方財政的平穩增長，而且還可以解決不同地段的極差收益的情況，充分體現了稅收的公平性。
　　根據國際上的經驗，房產的評估可以每3—5年進行一次，具體的年數應該根據經濟周期的情況來定。在評估的時侯，根據房地產不同的類型，采用不同的評估方法。
　　目前，國內房產稅的征計方式主要有以下三種：人工、市場指導價、運用計算機軟件系統。顯然軟件系統更加的科學合理，但是由于數據欠缺，這種方式實施起來也有一定的限制。對于城鎮民用住宅的評估，可以先以市場價格法為主，輔之以收入法，在這兩種方法都不適用的情況下，則使用成本法，無論采用哪種方法來進行評估都要充分地考慮級差地租、建筑材料價格、折舊等因素對房產價值的影響。
　　當然，為了更為科學和簡便易行，可以參考成都在二手房交易中試行的做法，設立“房地產評稅軟件系統”，將土地所在地的批文、成交價、地號、出售價格、面積樓層、結構、年限等方面的基礎信息作為參考，請資質信用好的評估機構參與，深入房屋社區、住戶對房屋的具體情況諸如位置、周邊交通等進行摸底、反復論證，將整合的大量的房屋信息數據輸入計算機“房產評稅系統”，使得這個系統計算征收的數據真實度高達70%~80%，并且定時更新調整數據信息，以達到較高的準確率。
　　在完善健全評估機構方面，可以設立官方的評估機構，進行房產稅稅基的評估。可以參照英國和澳大利亞的方式，政府設立評估局，在必要時可以委托民間的評估機構幫忙評估，由評估局對最后的結構進行確定。
　　（三）稅率
　　我國適合采用的是“低稅率寬稅基”的思路。對于個人的房產，一般的商品房可以采用0.1%~1%的稅率，具體稅率由省級政府根據當地的情況來制定，制定時要充分考慮到當地普遍的工資水平和實際情況，再由中央制定出一個全國平均參考價格，具體的稅率也可以根據擁有房屋的數量等，來參考決定，實施彈性稅率。
　　（四）減免優惠
　　有以下個方案可以考慮：第一種方案就是針對地區的平均工資水平來確定，對于家庭年收入低于一定金額的，這部分家庭擁有的房產免征房產稅。第二種方案是對房產的面積進行考慮，一定面積以下的房產免征房產稅，這部分免征的房產稅面積要充分考慮到全國各個城區的經濟發展狀況，各個地方的政府在實際的操作中要根據地方的實際居住和生活水平，綜合當地居民平均住宅面積等各方面情況制定符合當地水準的合理面積。例如，對于低于地方平均住宅面積的住宅免征房產稅。第三種方案是對于家庭中的第一套住房免征房產稅，對第二套以上的住房才征收房產稅。具體實施由中央征求各地方意見及群眾意見后，研究得出。
　　
　　【參考文獻】
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　　［2］ 王鵬，張雁東.完善我國房產稅計稅依據的幾點建議［J］.當代經濟研究，2009（12）.
　　［3］ 王金波.對我國個人房產開征房產稅的幾點看法［J］. 研究與探索，2004（10）.