商品房價格居高不下探因

　　【摘要】近年來，我國房地產業迅猛發展，但與此同時，房地產業也呈現出投資過熱、價格過高的現象。導致商品房價格持續走高原因是多方面的，既有國家公共政策層面的，也有價值規律、消費心理層面的，探討其背后的深層次原因，對于認識和理解國家相關調控政策、探索解決房價過高問題的新途徑具有積極意義。
　　【關鍵詞】商品房價格 產業政策 價值規律 消費心理
　　
　　我國房地產業自20世紀末走出低谷以來，其迅猛發展的勢頭備受世人矚目，不僅因其作為國民經濟的支柱產業而對國家宏觀經濟運行產生巨大的影響，更因其與廣大百姓的自身利益休戚相關而令人關注。近年來，房地產業呈現出投資過熱、價格過高的現象，部分地區的房價已經遠遠超出了社會成員的購買能力。本文從國家公共政策、價值規律和消費心理三方面探討商品房價格上漲的原因，旨在為探索解決價格過高問題途徑提供理論依據。
　　國家相關政策對商品房價格的影響
　　稅收政策。稅收政策是政府為適應社會經濟發展而確定的指導制定稅收法令制度和開展稅收工作的重要方針和準則。稅收作為政府調控的一個重要經濟杠桿，在可持續發展中有舉足輕重的作用。1994年，我國開始摒棄原有的大包干財政稅務政策，實行分稅制，終結了事權財權不匹配、地方發展不均衡的弊端，加大了地方自主權，推動了地方經濟的快速發展，具有舉足輕重的積極意義，但與此同時，這種分稅制改革為房價上漲提供了充足空間。分稅制給予地方政府強大的吸收資本的能力和招攬生意的條件，部分地方政府肆意出售、轉讓土地，擴大財政收入。在城鎮化不斷推進的大趨勢中，地方長官為了提升政績，增加地方GDP，推動地方經濟發展，同時也滿足了房地產開發商的相關利益，這種看似雙贏的交易何樂而不為。然而，這種行為沒有配套的保障機制與措施，導致盲目規劃、強制拆遷、房價上漲等社會問題接踵而至。
　　住房制度。為了刺激住房消費，徹底結束長期以來實行的實物分房制度，1998年國務院頒布了《國務院關于進一步深化住房制度改革加快住房建設的通知》。從1998年下半年開始，實行公房改造，停止住房實物分配，逐步推動住房分配貨幣化、住房信貸、住房公積金等相關制度的落實，把住房建設作為新的經濟增長點，極大地拉動了內需，促進了經濟的發展。隨著住房制度改革的推進，在我國延續了幾十年的福利性、實物性的住房分配制度基本結束，住房供應體制和分配制度有了重大突破，為住房新制度的全面建立奠定了堅實的基礎，對住房消費熱點形成和加快住房建設起到了重要的推動作用。雖然，房地產發展推動了經濟大幅度增長，促進了就業，使整個產業鏈得到膨脹性的發展，但卻導致房價一直居高不下。
　　土地政策。土地政策是指國家和政黨等政治實體為了實現一定歷史時期的土地管理任務和土地利用目標，圍繞特定的經濟社會利益而規定的用以調整人地關系的一系列準則、方向和指南的總和，它是處理和解決土地關系中各種矛盾和問題的重要調節手段，對商品房價格有重要影響。土地是房地產業發展的主要物質基礎，因此土地政策對于房地產有不可忽視的影響與作用。1983年土改的重要內容是把所有權與使用權分離。2004年國土資源部、監察部聯合出臺文件，國有土地使用權必須以公開招標、拍賣、掛牌方式轉讓，這種土地“招拍掛”制度進一步催化了土地市場化的進程。2008年新土改允許土地流轉，使土地的使用權走上市場，這為房地產的蓬勃發展提供了充足的土地資源。但是，土地作為商品在wN1owmAr1HnliGAfLNFCHg==市場中也被不斷炒作，土地價格持續攀高，無疑增加了商品房的建設成本。隨著城市化的進一步推進，城市住房的剛性需求和土地資源日益稀缺，從而導致了供求矛盾。
　　價值規律對商品房價格的影響
　　成本和利潤。商品房作為一種商品，其價格必然由成本和利潤構成。房地產價格的結構包括生產成本、財務成本、銷售成本、企業利潤和國家稅金等內容。生產成本包含土地成本、建筑物成本和管理費，土地成本是指綜合開發費用，包括征地補償和前期工程費；財務成本是指銀行貸款所產生的貸款利息；銷售成本是指經營和銷售期間發生的所有費用，含廣告費用、日常經營支出等費用。利潤是開發商的根本動機和追求目標，指商品房的銷售收入扣除全部成本后的凈利潤。稅費包括營業稅、城市建設附加稅和交易管理費等。其中，土地成本、房屋建筑成本和利潤在商品房的價格中占有很大比例。第一，建設房屋必須要購買土地，所以房地產價格中直接包含著土地價格因素，地價的高低對商品房價格有著決定性影響。在我國，土地歸國家所有，目前我國土地采取以政府掛牌拍賣的形式，限制土地的供應量。從目前的市場狀態來看，地價已經成為房地產價格最主要的成本之一。土地資源是不可再生資源，隨著使用的增多，其供給量必然逐漸減少，土地價格則會不斷升高。據相關調查顯示，地價占房屋建筑成本的65%左右，地價不斷上升成為房價快速上漲的重要原因。第二，房屋建筑的成本在商品房價格中也占一席之地。隨著社會經濟的不斷發展，建設房屋所需要水泥、鋼材等建筑材料的價格也持續上升，建設房屋的成本必然隨之上升。第三，利潤也是商品房價格中不可或缺的組成部分。生產要素理論認為，工人提供了勞動而獲得工資，資本家提供資本而獲得利息，土地擁有者提供土地而獲得地租，企業家提供了企業家才能而獲得利潤。在房地產的規劃、建設、營銷過程中，開發商投入了大量的人力物力財力，理所當然應該獲取一部分利潤。但是，開發商對于利潤的欲望是很難滿足的，因此，在經過對市場的考察和一定的預算后，制定出較高收益率的價格。
　　供求關系。商品房的價格形成不僅僅由其成本和利潤決定，同時還受到供求關系的影響。經濟學中的基本規律顯示：需求一定，供給增加，則價格下跌，供給減少，價格上漲；供給一定，需求增加，則價格上漲，需求減少，則價格下跌。目前，房屋供不應求是我國的主要矛盾，是緩和商品房價格上漲的主要瓶頸。
　　一方面，人們對住房的需求日益增加。商品房是城鎮居民維持和延續生活的必需品，是人們成家立業的重要保障，隨著人們認識水平的不斷提高，“城市讓生活更美好”的觀念深入人心，城市中配套的醫療、教育和交通等體系，為人們提供了非常優越的生活條件，因此，城市中的社會成員對于普通商品房的居住需求非常旺盛，特別是作為婚房的需求更是強烈；商品房是進一步改善生活質量的標志，隨著改革開放的不斷深入，國民經濟的飛速發展，人民的生活水平日益提升，掌握在人們手中的錢也越來越多，就希望在市場上購買質量更好的房子，以進一步改善生活質量，從而再次形成了對商品房的購買需求；富裕起來的社會成員和組織，積聚了大量的貨幣資本，但是我國的資本市場發育不成熟，投資渠道狹隘，由于城市中的商品房具有很大的升值空間，而且升值的速度快、幅度大，所以人們將購買商品房作為一種投資手段，這樣便形成了對商品房的投資需求。部分地區的房地產投資逐漸演變為“投機”行為，導致房價高居不下，空房率居高不下，造成了社會資源的極大浪費。
　　另一方面，商品房的供給增加緩慢。商品房具有稀缺性，與人類的需求和欲望相比，任何資源都具有稀缺性，商品房作為社會成員生活的必需品更是如此；商品房是一種特殊商品，房地產業是一項特殊行業，因此房地產開發的審批程序異常的嚴格和復雜，《房地產開發項目行政審批流程》規定流程始于供地前置環節，并在土地招拍掛后將房地產開發建設審批過程分為規劃許可、施工許可和驗收三個階段，包括十四個環節，提交上百種圖紙、文字、證明等材料，這種嚴格的行政審批程序極大的限制了房地產市場中的違規操作，同時也提高了從事房地產行業的門檻和成本；房地產的開發、經營和管理需要的資金量巨大，資金的占用時間長且周轉緩慢，稍有不慎則會導致企業的破產和倒閉，因此，從事房地產行業還只是少數的“大鱷”，并沒有引進充分的市場競爭。
　　消費心理對商品房價格的影響
　　消費心理是指消費者在尋找、選擇、購買、使用、評估和處置與自身相關的產品和服務時所產生的心理活動，包括四種類型：從眾，求異，攀比，求實。這些消費心理都會從一定程度上引導社會成員的消費傾向和消費行為，從而影響商品房價格。第一，從眾心理，即消費行為上的趨同心理。我國民眾的傳統消費觀念是“群眾的眼睛是雪亮的”，部分民眾對商品房的購買具有盲從嫌疑。第二，攀比心理，即個體與被選作為參照的個體之間往往具有極大的相似性，導致自身被尊重的需要過分夸大，虛榮動機增強，甚至產生極端的心理障礙和行為。因此，許多人愿意通過借錢、拿貸款、按揭等負債途徑去買房，滿足自己的攀比心理。第三，求實心理，指消費者在購買商品時特別注重商品質量、性能、價格等，即注重商品的功能和實用性等。然而，商品房的價值和價格受土地所在的地段影響很大，不同地段的商品房價格甚至出現一到兩倍的差距，例如靠近醫院、學校和地鐵的地段，其功能性和實用性較高，但價格卻令消費者望塵莫及。
　　除此以外，消費者對于買房這種大型的消費行為，普遍比較謹慎。假設房價持續下降，一方面，潛在消費者更傾向于持觀望態度，這會導致房地產市場一蹶不振；另一方面，容易引起已購群眾的心理不平衡，社會輿論、市場紊亂等問題有發生的可能性。因此，為了維持房地產市場和社會經濟的穩定，商品房的價格只能處于穩步的上漲中，而不可能出現大幅度的下跌。（作者單位：南京師范大學公共管理學院）