“以房養(yǎng)老”水土不服?

“你留下房子，我為你養(yǎng)老”。老人將自有產(chǎn)權(quán)的房子抵押給銀行等機(jī)構(gòu)，機(jī)構(gòu)每個(gè)月付給老人“養(yǎng)老金”或者提供養(yǎng)老服務(wù)——“以房養(yǎng)老”逐漸進(jìn)入人們的視野。這在中國能推廣嗎？橫亙?cè)谄渲械恼系K有多少？

“中信銀行日前宣布率先在國內(nèi)試點(diǎn)以房養(yǎng)老業(yè)務(wù)，成都分行正在抓緊做前期準(zhǔn)備工作，不久后會(huì)在成都推出這項(xiàng)業(yè)務(wù)。”這是最近眾多媒體報(bào)道的內(nèi)容。中信銀行推出針對(duì)中老年人的專屬借記卡“信福年華”，即凡年滿55周歲的中老年人或年滿18歲的法定贍養(yǎng)人以房產(chǎn)作為抵押，就可向銀行申請(qǐng)貸款用于養(yǎng)老。

以房養(yǎng)老，這種在一些國家已經(jīng)比較成熟的輔助養(yǎng)老模式，中國對(duì)此探索了數(shù)年，但至今仍沒成為較普遍的選擇。除了觀念問題，以房養(yǎng)老也存在現(xiàn)實(shí)操作層面的問題。

▌房屋產(chǎn)權(quán)70年決定了以房養(yǎng)老難以推行

住宅建設(shè)用地使用期70年到期后，如何自動(dòng)續(xù)期尚無明確規(guī)定，是否會(huì)影響一些人的“以房養(yǎng)老”計(jì)劃？國土資源部副部長贠小蘇表示，雖然目前尚無具體規(guī)定，但應(yīng)該不會(huì)影響到有“以房養(yǎng)老”想法的人的計(jì)劃。

國土部認(rèn)為不會(huì)影響，可9月28日，民政部等12個(gè)部門與全國政協(xié)討論養(yǎng)老工作進(jìn)展時(shí)，銀監(jiān)會(huì)負(fù)責(zé)人在會(huì)上就明確表示：中國現(xiàn)有的制度規(guī)定房屋產(chǎn)權(quán)為70年，決定了以房養(yǎng)老的難以推行。兩個(gè)部門的不同解讀，雖然各有各的出發(fā)點(diǎn)，但考慮到推行以房養(yǎng)老最終要靠銀行、保險(xiǎn)等金融機(jī)構(gòu)的配合，銀監(jiān)會(huì)的此番表態(tài)，似乎預(yù)示著以房養(yǎng)老的推行難度不小。

以房養(yǎng)老近幾年才被國人關(guān)注，而美國、日本、新加坡、英國等不少國家已先行一步。

然而與他們的土地產(chǎn)權(quán)私有相比，橫亙?cè)谖覀円苑筐B(yǎng)老面前的最大障礙，當(dāng)屬房屋土地的70年有效使用期。根據(jù)現(xiàn)行的有關(guān)規(guī)定，對(duì)建房子的土地，我們只有70年的使用權(quán)。70年后，使用權(quán)不再歸自己，屆時(shí)如何續(xù)期，有償還是無償，幾年前就有傳聞?wù)f在征求意見，但直到現(xiàn)在仍無音訊。

《物權(quán)法》對(duì)住宅建設(shè)用地使用期期滿后怎么辦，也只有寥寥四個(gè)字“自動(dòng)續(xù)期”。物權(quán)法實(shí)施一年后，2008年的“土地管理法草案”明確表明“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿的無償自動(dòng)續(xù)期”。然而到了2009年，《土地管理法(修訂草案征求意見稿)》就以“按照國家有關(guān)規(guī)定自動(dòng)續(xù)期”替換了“無償自動(dòng)續(xù)期”。由“無償”變“有關(guān)規(guī)定”，為70年產(chǎn)權(quán)之爭又增添了變數(shù)。

盡管我們相信70年期滿后，政府不會(huì)收回土地，讓房屋成為“空中樓閣”，但倘若續(xù)期收費(fèi)過多，對(duì)以房養(yǎng)老的推行必將造成不小的阻力。

▌中信銀行的養(yǎng)老按揭如何操作？

中信銀行的“養(yǎng)老按揭”業(yè)務(wù)與國外流行的“倒按揭”業(yè)務(wù)比較類似，但根據(jù)中國的國情進(jìn)行了改進(jìn)。中信銀行上海分行相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，國外的以房養(yǎng)老業(yè)務(wù)在期滿后，銀行會(huì)收回房產(chǎn)。但是，中信的以房養(yǎng)老按揭不同，貸款期限后并不收回房產(chǎn)。房產(chǎn)的處置由借款人決定，銀行只收回貸款本息。這樣房子依然屬于老人，將來也可留給孩子，更符合當(dāng)前中國人的習(xí)慣。

中信銀行的養(yǎng)老按揭如何操作呢？借款人以自己擁有所有權(quán)的住房抵押，中信銀行核定一個(gè)養(yǎng)老貸款額度，最高不超過房屋估價(jià)的60%，貸款期限內(nèi)約定每月放款金額，按月直接發(fā)放養(yǎng)老貸款資金進(jìn)入養(yǎng)老人賬戶。對(duì)老年客戶每月發(fā)放不超過2萬元，最長貸款年限不超過10年。

如果到期后不能償還本金，房子該怎么辦？中信銀行相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，如遇這種情況，將以所抵押房產(chǎn)處置后資金償還銀行貸款。

▌“倒按揭”與房屋出租相比，哪種更劃算？

粗略地估算，以北京一套價(jià)值為200萬元的房子為例，如果出租，目前每月租金收益大概為4000元；如果抵押10年，按照價(jià)值的60%則可獲得貸款120萬元，平均每個(gè)月可貸1萬元（扣除利息，實(shí)際到手不到1萬元）。當(dāng)然，這本息都是要還的。在此期間，老人可以同時(shí)獲得租金收益，因此每月最高可以拿到1.4萬元。

顯然，如果純粹想賺錢，這樣的方式是不合適的，它本質(zhì)上是一項(xiàng)抵押貸款業(yè)務(wù)，貸款人要以支付利息為代價(jià)。但是如果10年之內(nèi)經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)較重，并且預(yù)期將來有還款能力，這便是個(gè)可以考慮的選擇。比如，55歲的居民，未到領(lǐng)取養(yǎng)老金的年紀(jì)，但是孩子正在上大學(xué)，開支較大。這樣的情況下，可以考慮抵押房屋，等將來孩子工作了，自己也有養(yǎng)老金了，就有能力償還貸款了。從這個(gè)角度來說，這種方式的“以房養(yǎng)老”是一種過渡舉措。

依照中信銀行的設(shè)計(jì)，只有年滿55歲以上的老人，名下有兩套以上的房產(chǎn)，才符合貸款條件，適用人群比較有限。

▌要想推行以房養(yǎng)老，必須先解決房屋的土地產(chǎn)權(quán)問題

到底如何自動(dòng)續(xù)期，不能總成為懸掛在房屋擁有者頭上的一把利劍，隨時(shí)擔(dān)心會(huì)刺痛自己。不能以為距離70年產(chǎn)權(quán)還有些年頭，因而問題并不急迫。至于農(nóng)村的宅基地能否抵押，也應(yīng)提上案頭。一個(gè)忽視了人數(shù)更多的農(nóng)村人口的以房養(yǎng)老政策，很難說是個(gè)好的政策。

當(dāng)然，拋開這些技術(shù)障礙不說，無論以房養(yǎng)老有多急迫，都不能脫離養(yǎng)老體制的改革和完善。以房養(yǎng)老充其量只能作為養(yǎng)老制度的一個(gè)補(bǔ)充，就如同“養(yǎng)兒防老”一樣，不能以此而淡化養(yǎng)老體制的改革。城鎮(zhèn)企業(yè)職工基本養(yǎng)老保險(xiǎn)、新型農(nóng)村社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)，乃至養(yǎng)老“并軌制”，這才是“老有所養(yǎng)”的關(guān)鍵所在。（鐘 荷）