房產交易型受賄認定中的幾個問題

摘要：理論認識和審判實踐中，對于房產交易型受賄罪中如何認定受賄數額標準、交易時間、市場交易價格等存在較大爭議。結合審判實踐中的實例加以分析后認為，判斷是否明顯低于市場價格，要從受賄罪權錢交易的本質出發，結合當時、當地的經濟發展水平、房產市場的交易規則等方面進行綜合判斷；此類受賄應以合同簽訂時間為交易時間點；交易價格的認定應是商家針對不特定人優惠折扣后的價格；還有在認定最低優惠價格要注意查清優惠價格的真實性以及是否針對不特定對象和是否附條件等方面。

關鍵詞：房產交易；受賄；市場價格；交易時間

中圖分類號：D924.392文獻標志碼：A 文章編號：1002-2589（2011）33-0077-03

2007年7月8日，最高人民法院、最高人民檢察院聯合發布了《關于辦理受賄刑事案件適用法律若干問題的意見》法發[2007]22號（以下簡稱《意見》），該《意見》第1條規定國家工作人員利用職務上的便利為請托人謀取利益，以明顯低于市場的價格向請托人購買房屋，收受請托人財物的，以受賄論處。受賄數額按照交易時當地市場價格與實際支付價格的差額計算。同時還規定，市場價格包括商品經營者事先設定的不針對特定人的最低優惠價格。根據商品經營者事先設定的各種優惠交易條件，以優惠價格購買商品的，不屬于受賄。但此《意見》對于如何認定受賄數額標準、交易時間、市場交易價格等沒有作出具體規定，在審判實踐中如何操作爭議較大，下面筆者結合兩個案例對這幾個問題進行探討。

案例（一）：被告人王某系某縣建設局長兼房管局長，2004年上半年，被告人王某到開發商張某在建工地進行安全檢查，并看中擬開發未開工的A5-301室，面積135.56平方米。2004年9月28日A5樓開工后，開發商根據王某意愿將A5-301室地板、樓頂和窗戶改成現澆板、中空玻璃，每平方增加成本近50元。2004年12月8日該樓盤對外銷售，價格為每平方1 250元。2005年5月，樓盤開發完畢，開發商通過某招商引資單位負責人陳某告知房屋價格按每平方米1 000元算，王某對此價格仍不滿意，經過陳某協調，開發商又將價格降至每平方米900元，王某同意，同時提出由于銀行存款需兩三個月后到期，提出先拿鑰匙后簽訂合同付款，開發商亦同意。2005年8月10日，王某將購房款15萬元（含車庫）匯入開發商賬戶。2005年8月17日，與開發商簽訂書面合同。王某及開發商均擔心房價低影響不好，將合同簽訂時間提前到2004年8月17日，并將部分車庫價款補到房屋價款里。案發后，經價格鑒定，2005年8月涉案房屋（包括車庫）市場價款為20.703 44萬元（每平方米1 300元）。

案例（二）：被告人李某系規劃局長，2000年底，開發商宋某因在李某飯店消費及借款，欠李某5.4萬元，雙方確定李某以12萬元的價款購買宋開發的門面房一套（一下二上135平方）。李某付給宋某五萬元，在實際支付10.4萬元的情況下，宋某出具16.6萬元收據給李某。2001年下半年，李某和宋某簽訂購房合同，因擔心12萬元價格太低，影響不好，雙方簽訂合同價款為16.6萬元。2002年上半年，宋某門面房峻工后交付李某，年底李某花費一萬余元裝潢后，以17.25萬元的價格出售給陳某。2003年1月17日李某將余款1.6萬元給宋某，案發后，經價格鑒定，該門面房價格為23萬元。

上述兩案例中均存在如何認定明顯低于市場價格、交易時間、市場價格及最低優惠價格的問題。

一、如何把握明顯低于市場交易價格

對于為何規定明顯低于市場交易價格，最高人民法院劉為波在《意見》解讀中談到，鑒于此類交易行為的對象多為房屋、汽車等大宗貴重物品，稍微降低幾個百分點，數額即可能達到數萬元甚至數十萬元，如簡單規定以低于市場的價格購買或者高于市場的價格出售房屋、汽車等物品，達到受賄犯罪的定罪數額起點的，都以受賄犯罪處理，打擊面可能失之過寬，故《意見》規定了“明顯”低于或者高于市場價格的限制性條件。但由此帶來的問題是如何判斷“明顯”低于市場價格。對此司法實踐中有人提出相對比例說、絕對數額說、數額比例結合說等判斷規則。所謂相對比例說，低價購買超過一定比例的，為明顯偏離市場價格，如低于市場價格的九折或八折以下認定為明顯，但此類標準將不當擴大打擊面，因為實踐中打折購房很普遍，打折也是開發商的一種促銷手段，如不加區分以低于九折或八折認定為明顯有失偏頗，且此類標準也不好統一，難以解決司法實踐中的各種情形。持絕對數額說觀點認為確立一個立案標準，賄賂雙方實際交易價格與市場交易價格的差額如果超過立案標準，認定為明顯低于市場價格。有人還提出立案標準為五萬元，超過五萬元構成受賄。這種觀點是實踐中容易操作，但此觀點在司法實踐有可能不當擴大或縮小打擊面，因為在司法實踐中，房產的買賣動輒上百萬元，尤其是大中城市，商家稍微讓利幾個點就有可能數額特別大，達到定罪標準，而在一些小城市或經濟不發達地區，房產價格較低，即使六折、五折都有可能達不到定罪數額。持數額比例結合說是確定相對比例及一定數額標準，符合這兩個標準構成“明顯”，如，比例標準為八折、數額標準為五萬元，這種觀點雖然總結了前兩種觀點的不足，但仍有絕對化的傾向，剛性有余，柔性不足，難以解決紛紜復雜的司法實踐問題。筆者認為，判斷是否明顯低于市場價格，要從受賄罪權錢交易的本質出發，結合當時、當地的經濟發展水平、房產市場的交易規則及差額所占涉案物品總額的比例等方面進行綜合判斷。

1.看交易實質，受賄犯罪是一種對合犯罪，其本質是一種權錢交易，即國家工作人員利用職權為他人謀取利益，只有利用職務之便為請托人謀取或承諾謀取利益，其才可能以明顯低于市場價格買到所需房產，而對行賄人來講，其之所以以明顯低價進行交易，就是看中國家工作人員的職權，能為其帶來更大的利益。因此，在低價購房中關鍵看行為人有沒有利用職權為行賄人謀利，如果行為人沒有利用職權為行賄人謀利或承諾謀利，就是明顯低于市場價格也不能構成交易型受賄。

2.看交易原因，即看交易是否符合房產交易規則或者說符合市場規律。當前打折銷售通常是商家的一種營銷方式，而追求低價、優惠購物也是購物者普通的一種消費心理。開發商優惠讓利作為一種價格營銷方式，通常是為了加快資金回流、降低積壓商品庫存、擴大市場銷售份額等，符合商業慣例和市場交易規則，沒有實質損害商家利益。而“明顯低價”則不同，對于社會普通人來講，這個價格通常超出商家打折優惠的底線，背離商品流通規則與價值規律，違背了市場交易規則和商業慣例，損害了商家的實質利益，其實質是商家以損失自己利益來換取國家工作人員利用職權給他所帶來的更大利益。

3.看行受賄雙方的主觀心態。應該講，對于是否明顯低價，行受賄雙方非常清楚，行為人知道，商家之所以以這個價格賣給他，是看中他手中的職權能為他帶來更大的利益，而商家也清楚明顯低價是為了討好行為人，給其帶來更大利益，有時候雙方為了不讓外人知道這個價格而往往采用某種手段進行掩蓋。如案例（一），開發商為了不讓外人知道其價格太低，而將車庫款計入房價，王某也擔心影響不好而提出將合同簽訂時間提前一年；案例（二）雙方為了掩蓋低價，而在簽訂合同時加大了合同價款。從中可以看出雙方對明顯低價是明知的。

4.看當時、當地的經濟發展水平，審查價格差額所占房價總額的比例是否明顯偏低。在當前大城市與中小城市、經濟發達地區與東西部等落后地區的物價水平相差很大，如在上海、北京、深圳等經濟發達地方，一套房價動輒上百萬元甚至幾百萬元，商家稍微讓利幾個點就達幾萬元甚至幾十萬元，但不能就此認為明顯低于市場價格；而對于經濟落后地方，一套房子十幾萬元非常普遍，商家讓利幾萬元，也不能就此認為不屬于明顯低于市場價格，如上述案例（一），被告人購買的房子總價款十幾萬元，開發商以900元平方賣給被告人，與正常價格相差四五萬元，低于市場價格比例達百分之二十以上，因此，可以認定明顯低于市場價格，構成受賄罪。同理，案例（二），被告人付款價格低于市場價格的比例達百分之二十，也應該認定明顯低于市場價格。同時隨著我國經濟的快速發展，五年前的價格與五年后的價格相比可能也會發生很大的變化，因此明顯偏低的價格認定，不能一成不變，要因時、因地作出綜合判斷。

二、如何認定交易時間

對于房產交易時間，一般按以下時間點進行，即預訂時間、簽訂合同時間、付款時間、交房拿鑰匙時間、辦理產權時間等，但實踐中由于一些其他因素的介入，這些時間點的順序也有可能發生變化，上述案例（一）就是這樣，被告人并沒有按照一般情形，而是交房拿鑰匙后，再付款，再簽訂合同。而從司法實踐來看，簽訂合同、交付房屋、產權登記三個時間具有實踐意義，但這三個時間跨度較大，從幾個月到幾年時間不等，而隨著市場價格的波動，房屋的價格會發生實質性變化，因此，如何確定一個合理時間點，涉及交易時的市場價格認定，也就涉及被告人受賄數額的認定。司法實踐中有人認為，應以房屋交付作為交易時間點，持這種觀點的人認為，房屋交付使用后，受賄人在事實上占有房屋，行賄人與受賄人的權錢交易完成，即使不簽訂合同或不辦理產權證，也不影響，因為此類犯罪均是開發商有求于被告人，開發商不可能出現反悔，最終肯定會與其簽訂合同或辦理產權證。還有人認為，應以辦理產權證為交易時間點。持這種觀點的人認為，只有產權登記轉移后，受賄人才從法律意義上取得了產權，受賄行為才完成。但這兩種觀點在司法實踐中均解決不了的問題是，實踐中有的行為人收受低價購房后并不辦理產權變更登記，也有的行為人低價買房轉手倒賣給他人，此類受賄人未辦理房屋產權登記，或未交付使用房屋則無法確定交易時間點。筆者認為，此類受賄應以合同簽訂時間為交易時間點。首先，從刑事角度考慮，認定交易時間應當是危害行為實際發生時。對于預訂時間，此時還沒有談及價格，是否有實質危害還處于一種待定狀態。對于交款時間、交房拿鑰匙時間等，這是受賄行為雖然已經發生且初步完成，具有一定的社會危害性，但危害結果還可能因行為人的反悔而終止，而對于簽訂合同時間，行受賄雙方意思表示一致，雙方均明知簽訂合同為形式，賄賂為實質，受賄行為已經完成，危害結果也實際發生。其次，從物權法角度講，合同簽訂時，房屋買賣合同成立。物權法第15條規定，當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同的效力。因此，合同成立時，受賄人與行賄人已經完全具備行受賄的意思表示。

三、如何認定市場交易價格

目前，在房產交易型受賄案件中，通常有以下幾種價格，一是掛牌價，即開發商對外標明的售價，根據價格法及相關價格規范性文件的規定，房地產開發商具有自主定價的權利；二是政府指導價，即政府價格管理部門根據開發商樓盤地段、質量等標準，綜合考慮開發商的成本、利潤等因素，給開發商核定的價格，并確定上下浮動的幅度；三是開發商針對不特定人的打折優惠價，也即是開發商的成交價；四是偵查機關委托鑒定部門作的成本評估價格。兩高《意見》規定計算受賄數額以交易時當地市場價格與實際支付價格的差額計算。采用哪種價格作為交易時的市場價格，直接影響到受賄數額的具體認定。關于對外掛牌價，商家往往受客戶付款時間、付款方式、購買數量等因素影響，此價格只有標示意義，而無實際意義，反映不了商家的真實交易價格；而對于政府指導價，對商家只有象征意義，商家往往受供求關系、資金回籠等因素影響，再加上商家有自主定價的權利，因此，實踐中商家很少按照政府的指導價銷售；關于價格評估，這是偵查部門的普遍做法，在務實中，偵查部門不是去調查涉案房產的市場交易價格，而是為了省事，一律委托有鑒定資質的價格鑒定部門進行價格評估，然而，鑒定結論是否科學，是否真實反映當時的市場交易價格，在實踐中均受到質疑。兩高《意見》明確規定系市場交易價格，而市場交易價格與鑒定價格是兩個不同概念，鑒定價格反映的是涉案房產在某一地段、某一時間點的價值，它反映不了市場供求關系及市場波動情況，而市場交易價格反映的市場規律，其有可能高于鑒定價格，也有可能低于鑒定價格，甚至有可能出現有價無市的情形。如果以基準地價、標定地價、房屋重置價格、市場標價等指標為依據評估市場價格，勢必與真實的市場價格存在較大偏差。從上述案例（一）、（二）看，被告人均提出鑒定價格高于市場價格的辯解。且評估價格不會考慮商家的優惠價格，因此在實踐中容易帶來第二次價格認定的問題。筆者認為，真正反映市場價格的是商家針對不特定人優惠折扣后的價格。此價格不僅能夠避免控辯雙方對于評估價格是否準確的爭論，而且充分考慮房產交易的實際操作慣例。但認定此價格也要注意以下幾點：一要查清同期、同質、同類型、同地段商家的實際銷售價格；二要查清商家針對不特定人的最低優惠價格（在下文重點論及）；三在商家真實交易價格查不清楚，而評估價格能夠反映當時的市場行情，采用評估價格。如上述案例（一），評估價格能夠反映了當時的價格情況，最終采納評估價格，同時考慮商家的優惠價格，而案例（二），評估價格明顯不科學，不合理，而且能夠查實商家的真實交易價格，因此采用商家的交易價格。

四、如何認定最低優惠價格

對于最低優惠價格如何認定，也是司法實踐中經常遇到的難點問題。由于在房產的開發過程中，商家的利潤空間較大，且商家掌握的標準不一樣，受客戶付款時間、方式（一次性付款還是分期付款等）、購買數量（購買一套還是多套）等因素影響，對于不特定人的優惠方式也多種多樣。有時房產公司內部就有不同的規定，如一般員工的優惠幅度可能要少一點，部門經理的優惠幅度多一點，公司領導的優惠幅度可能更多一點，且這樣的優惠幅度往往是口頭規定，不會形成書面文件，時過境遷則難以取證。這些均是導致實踐中最低優惠價格難以認定的原因。筆者認為，認定最低優惠價格要注意以下幾點：一要查清優惠價格的真實性，這個可以通過查詢房產開發商內部的優惠銷售記錄，必要時可以查詢開發商關于整個樓盤的銷售記錄，或者向當時參與銷售的知情人員進行了解。如在案例（一）中，開發商張某證明當時沒有什么優惠，如一次性付款能優惠10元～20元每平方米，而通過查詢同期、同質、同類型、同地段樓盤銷售記錄，也證實交易價格在1 250元左右，考慮到開發商為涉案房產地板、樓頂和窗戶特制，增加了每平方50元的成本，因此，鑒定價格為每平方1 300較為客觀、合理，但招商引資單位負責人陳某也證實，當時縣里部委辦局的主要負責人通過其買房，其與開發商協調，能優惠50元每平方米，而被告人符合這個條件，因此，可以在評估價格的基礎上扣除這一優惠價格，最后與實際付款的差額作為受賄數額認定。二要查清開發商的優惠價格是否針對不特定對象，兩高《意見》明確規定，市場價格包括商品經營者事先設定的不針對特定人的最低優惠價格。因此，針對特定人的最低優惠價格不能認定為市場價格。如案例（二），其中有一客戶購買門面房花費14.8萬元，經查，開發商證明當時之所以是價格因為客戶找到其兄說情，其才少收了兩萬元，因此，這個價格不能作為最低優惠價格。三是查清最低優惠價格是否附有條件。對于商家來講，其優惠折扣往往附有一定條件，如一次性付款等，只有條件成就時，商家才會優惠打折，如果行為人不具備這些條件時，則此優惠價格不能作為市場價格。四是查清是否為定向優惠。有的商家為了進行廣告宣傳或者進行慈善活動，往往針對特定人群進行優惠，如勞動模范、農民工或低收入家庭、教師、醫生等群體，而這種優惠具有排他性，國家工作人員往往不能享受，因此，這種優惠價格也不能作為市場價格進行認定。相反如果定向優惠針對相對特定的國家工作人員群體，這種優惠價格則要視案情予以考慮，如商家為了加強與國家機關的聯系，有利于商家在本地的繼續開發，規定凡是國家工作人員買房的，給予一定的優惠，則此優惠價格應該作為市場價格，這實質上是針對特定群體中不特定人的定向優惠。如案例（一）中，陳某證明凡是部委辦局的主要負責人通過其購房均能享受每平方米50元的優惠價格，因此，本案最終認定價格時要在鑒定價格的基礎上扣除優惠折扣的價格。

總之，交易型受賄系新類型的受賄犯罪，要從受賄罪的本質出發，嚴格按照兩高《意見》的規定，結合具體案情作出綜合判斷。