淺析當前中國業主委員會的法律定位

摘要：一直以來，業主委員會在我國法律上的地位都很尷尬，這種狀況導致在物業管理法律關系中，物業管理公司處于強勢地位，以至于在物業管理過程中，常常發生損害業主合法利益的情況，這種狀況已經成為阻礙我國物業管理朝更高水平發展的重要因素。因此，如何使業主委員會擺脫這種法律上的尷尬地位，更好地發揮其在業主自治中的應有作用，成為我們急需解決的一個難題。

關鍵詞：業主委員會；物業管理；法律性質；法律地位；非法人團體

中圖分類號：D922.291文獻標志碼：A 文章編號：1002-2589（2011）33-0108-02

業主委員會的性質和法律地位問題，是《物權法》頒布前后一直沒有明確的問題。在我國， 不論是在理論界還是實務界，對于業主委員會這一新生事物的法律性質尚有不同認識。針對這一問題， 以我國法律規定為依據，借鑒國外物業管理相關的立法模式，并結合我國法律實踐， 深入地剖析業主委員會的法律性質， 以期完善我國物業管理的法律體系，并期望在實際生活中發揮作用。

一、業主委員會的定義和構成要件

1.業主委員會的定義

業主委員會，是指由物業管理區域內業主代表組成，代表業主的利益，向社會各方反映業主意愿和要求，并監督物業管理公司管理運作的一個民間性組織。

2.業主委員會的構成要件

業主委員會，是指由業主選舉產生，代表業主利益的組織，是業主行使共同管理權的一種特殊形式。業主委員會由業主或者業主大會會議選舉產生，一般由5～11人單數組成。業主委員會的權力基礎是其對物業的所有權，它代表該物業的全體業主，對該物業有關的一切重大事項擁有決定權。

二、我國業主委員會所面臨的困境

1.業主委員會法律地位不明確

我國法律規定的能參與民事活動的主體有三類：自然人、法人和其他組織、國家，社會組織要成為民事主體，要么具備法人資格，要么屬于其他組織，否則其行為無法得到法律的認可和保護。

經過對自然人、法人和其他組織各方面的對比后我們可以得出以下結論：第一，業主大會既有制定業主公約等內部規章制訂權，又擁有進行“選聘、解聘物業管理企業”、“決定專項維修基金的使用、續籌”等民事活動的資格，還能夠代表全體業主對公共場地、設施設備行使財產權。第二，業主委員會只是業主大會的一個常設執行機構，本身沒有獨立的意思能力。第三，業主委員會雖然是依法成立的，但是沒有法律法規規定業主委員會可以經過登記后取得法人資格，所以業主委員會不是法人。第四，雖然目前在物業管理實務中人們普遍把業主委員會作為其他組織來對待，但是從法律責任上分析，業主委員會委員或者業主不可能對業主委員會的行為承擔最終責任，因此，業主委員會也不屬于其他組織。

2.業主委員會的運作程序急需規范

《條例》和《業主大會規程》雖然明確規定“業主委員會是業主大會的執行機構”，但是對召開業主大會的條件、業主委員會的組織保障、對業主委員會的監督、業主委員會的法律責任等都沒有具體規定。

《條例》規定“同一個物業管理區域內的業主，應當在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門的指導下成立業主大會，并選舉行產生業主委員會”，沒有具體規定業主大會召開的條件（物業交付時間、入住比例等）。建設部《業主大會規程》規定“業主籌備成立業主大會的，應當在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門和街道辦事處（鄉鎮人民政府）的指導下，由業主代表、建設單位（包括公有住房出售單位）組成業主大會籌備組，負責業主大會籌備工作。”“籌備組應當自組成之日起30日內在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門的指導下，組織業主召開首次業主大會會議，并選舉產生業主委員會。”這就是說，如果建設單位不參加業主大會籌備組，業主大會就不可能成立，也就不可能產生業主委員會。而現實生活中建設單位及前期物業管理公司出于利益考量（如存在建設質量問題、害怕失去物業管理地位等）而不愿意成立業主大會的大有人在，這樣業主委員會的組建也就不可能順利進行。

3.業主委員會經費籌集困難

業主委員會的活動經費由業主大會或業主代表大會決定，可以由業主支付，也可以在物業管理服務用房的收益、其他收益或物業維修基金的利息中支付。但是，在現實生活中，業主委員會卻沒有這樣的保障，經費籌集困難成了業主委員會開展工作過程中的一大難題。

三、業主委員會法制化的必要性

1.業主委員會法制化是管理共同事務的需要

一般情況下，業主在購買房屋，成為該房產的所有人后，物業管理權也隨之轉移給業主。但是對于建筑物區分所有的共有部分的管理，每個業主不可能都親力親為，人的精力有限，因此，需要把它托付給專門的組織來統一管理。為此，只有通過召開業主大會選舉業主代表來集中業主的共同意愿，從而對物業進行管理。但是，業主大會是非常設的議事機構，加上其是全體或大部分業主的集合，對待業主的物業管理問題不能也不可能經常召開業主大會。因此，業主只有通過特定的常設機構來實施管理，這就是業主委員會。

2.業主委員會法制化是代表業主意志，維護業主利益的需要

業主委員會是業主大會的常設機構，其行為是為了建筑物區分所有權人，即所有業主的利益。業主委員會作為日常工作機構，并且其成員(包括主任、副主任和委員)大多是本建筑物區分所有權人或者是由業主大會民主推選出的為大多數業主所認可的人，能夠較好的代表業主利益。這樣業主們不必天天為了其物業問題，事必躬親，其完全可以交由業主委員會處理。同時，實踐中，由于業主人數眾多，若要求所有業主對小區物業管理方面的問題，都能及時快速的溝通并達成共識，是根本做不到的。退一步講，即使費盡了周折，如通過正常的召開業主大會或會議的形式進行民主決議等方式，最終達到了目的，也往往是事倍功半。事實證明，由業主委員會負責管理區分所有權人的日常具體事物，具有簡便、快捷和成本低、效果好的特點和優勢。所以說，業主委員會制度的產生具有現實的必要性和無比的優越性。

四、如何保證業主委員會的職能得到貫徹實施

1.定期召開業委會委員交流會

業主民主選舉委員是由物業產權決定的，委員選舉標準是《條例》明確規定的，在現階段，要想有效發揮業委會作用，確保業委會委員的專業素質符合物業管理需要，縮短合同雙方的差距，就必須加強委員的經驗交流活動，通過向業委會委員宣傳物業管理專業知識，輔以媒體的正確輿論導向宣傳，促使委員進一步明確業委會的職責、義務，使其支持物業管理企業的工作，督促逾期不交物業服務費用的業主限期交納，從而實現合同雙方的合作與共贏。上述活動可由業主出資，物業管理企業贊助，行業協會定期組織委員進行多種形式的學習、交流、強化，通過學習加速業委會委員的成熟過程。

2.加大監管力度

物業區域公共事務的業主自治是通過業主大會實現的，由于種種原因業主大會一般一年內只召開一次或二次，而大量日常公共事務通常都授權業主委員會決定并實施。業委會任期有限、結構不穩，委員素質參差不齊，在運作中其法律地位又具有較大的不確定性，所以一旦形成授權范圍內的工作失誤，造成業主、物業管理企業利益受損，根據我國現有相關法律法規很難讓當事人承擔相應的法律責任。所以在現階段要明確有關部門增加相應職責，或者成立專門組織對此類問題進行指導、規范、監督，加大過程中的監控或執法力度，確保業委會工作得以健康發展。

3.增設業委會籌建組日常辦公機構，確保及時成立業委會

鑒于業委會的重要地位和成立業委會各項籌備程序的嚴肅性，另外由于業委會民間自治性的特點，為確保業委會及時成立，在保持《條例》和相關制度基本原則不變的基礎上，應考慮增設一個業委會前期籌備日常辦公機構，在政府主管部門的指導監督下，負責辦理成立業委會的各項準備及報批工作，確保及時成立業委會。

4.業委會應妥善解決物業管理中的相關問題

目前在物業管理工作中往往會出現一些枝節問題，雖然不會影響整個物業管理事業的發展，但處理不好也會損害業主的整體利益。如有的小區業主在欠繳多年物業費、供暖費的情況下就順利完成房屋買賣及相關過戶手續，造成物業管理企業追繳困難，影響企業正常經營，客觀上侵害了已交物業費業主的合法權益。因此相關部門在辦理過戶手續時應由小區業委會會簽，確保全體業主的公共利益和合法權益。又如《條例》第20條規定“業委會應配合公安機關，與居民委員會相互協作共同做好維護物業管理區域內的社會治安”，“業委會做出的決定應當告之相關的居民委員會，并認真聽取居民委員會的建議”。

鑒于業委會是民法體系中、以物業產權管理為目的的業主自治性組織，居委會是基層政治組織，所以業委會應只對業主負責，而居委會只對居民負責，如何從理論上妥善解決好業委會和居委會的關系，在實際操作中真正發揮好居委會的監管作用，如何在居委會組織法及相關法規中增加對居委會對業委會工作的考核指標，使各項法律法規更加和諧、有效，都是迫切需要解決的問題。

業委會應在小區業主與物業管理企業兩個群體之間的文化互動、攜手共建文明小區的活動中，以業主身份，妥善協調好小區業主之間、業主與物業管理企業之間、小區與對外相關部門之間的關系，發揮更加有效的積極作用，形成小區良好和諧的文化氛圍，促進小區的精神文明建設。

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