我國房地產領域外資流入管理政策問題探析

近年來，隨著我國房地產領域利用外資規模的不斷擴大，房地產領域外資流入管理政策存在的不足逐步暴露出來。因此，進一步加強房地產領域外資監管和防范跨境資金沖擊風險，是促進我國房地產市場健康發展的必然要求。本文對我國房地產領域的外資監管現狀及政策存在的問題進行了分析，并從交易、匯兌、融資等環節提出了規范外資流入我國房地產領域的政策建議。

一、我國房地產領域外資流入的主要途徑

（一）非居民購買境內商品房

2002年以后，我國取消了內銷房和外銷房的區別政策，境外機構和個人購買境內房產限制較少，為非居民購買國內房產開通了重要渠道。但自2006年開始，國家對非居民在境內購買商品房限制了購房主體和購房用途，只有符合規定條件的境外機構和個人才能在境內購買自用、自住商品房。

（二）外資房地產企業直接投資境內房地產開發

隨著我國城市化進程不斷加速，城市內部的拆遷改造、房屋翻修等產生大量的房地產投資需求推動著房地產市場規模不斷擴大，房地產業利用外資總額保持逐年遞增趨勢。據統計，2010年我國房地產行業利用外資796億元、同比增長66%；2011年1—10月份，我國房地產行業利用外資為714億元、同比增長32.4%。

（三）境內外資房地產企業借入外債

2007年之前，我國對房地產外資企業借用外債無特別限制，舉借外債是外資流入境內房地產領域較為常見的一種方式。2007年我國房地產外債新政策出臺后，通過舉借外債融資流入房地產業的現象逐年減少。……