中國房地產(chǎn)業(yè)與宏觀經(jīng)濟(jì)波動關(guān)系的實(shí)證研究

摘 要： 房地產(chǎn)業(yè)與宏觀經(jīng)濟(jì)波動聯(lián)系密切。以1998—2010年的季度數(shù)據(jù)為樣本數(shù)據(jù)，以房地產(chǎn)投資額與商品房銷售額為解釋變量，通過對房地產(chǎn)業(yè)與宏觀經(jīng)濟(jì)波動關(guān)系進(jìn)行實(shí)證分析表明：房地產(chǎn)開發(fā)投資額、商品房銷售額與GDP之間存在著顯著的Granger雙向因果關(guān)系。我國房地產(chǎn)投資以及房屋銷售額與GDP之間存在穩(wěn)定的均衡關(guān)系：短期來看，商品房銷售額變動對國民經(jīng)濟(jì)有較大影響；長期來看，房地產(chǎn)投資對國民經(jīng)濟(jì)的影響較大。并就相關(guān)結(jié)論提出具體的政策建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)業(yè)；宏觀經(jīng)濟(jì)；房地產(chǎn)投資額；商品房銷售額；脈沖函數(shù)分析

中圖分類號：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號：1673-291X（2011）32-0054-04

一、問題的提出

經(jīng)過改革開放三十多年的高速發(fā)展，2010年中國國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到39.8萬億元，折合5.9萬億美元，躍升為世界第二大經(jīng)濟(jì)體，綜合國力明顯提高。從經(jīng)濟(jì)增長方式來看，投資驅(qū)動型經(jīng)濟(jì)是近二十年經(jīng)濟(jì)增長的明顯特點(diǎn)，資本形成總額貢獻(xiàn)率已達(dá)到54%，在消費(fèi)、投資、凈出口三駕馬車中，投資的地位舉足輕重。圖1是關(guān)于投資與國內(nèi)生產(chǎn)總值的基本情況。

圖1顯示，全社會固定資產(chǎn)投資與GDP同步增長，全社會固定資產(chǎn)投資占GDP的比重由1991年的25.7%上升到2010年的69.9%。這說明固定資產(chǎn)投資對國內(nèi)生產(chǎn)總值的貢獻(xiàn)越來越大，其中，作為固定投資重要組成部分的房地產(chǎn)投資功不可沒。從圖1中可以看出，1998年逐步實(shí)行住房分配貨幣化政策以來，房地產(chǎn)開發(fā)投資占GDP的比重不斷增大，2010年達(dá)到12%，其對經(jīng)濟(jì)的影響逐漸加強(qiáng)。一方面，房地產(chǎn)業(yè)作為基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，與金融、建材、冶金、機(jī)械、通訊、化工、家電等生產(chǎn)生活資料行業(yè)有很高的關(guān)聯(lián)度，房地產(chǎn)投資在改善民生促進(jìn)社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展方面有著舉足輕重的作用；另一方面，經(jīng)濟(jì)增長也在一定程度上影響著房地產(chǎn)投資。經(jīng)濟(jì)處于繁榮期時(shí)，對房地產(chǎn)的需求增加，市場的反應(yīng)是供不應(yīng)求，因而帶來價(jià)格與租金的上漲，進(jìn)而導(dǎo)致地產(chǎn)行業(yè)利潤增加，高額的利潤進(jìn)一步刺激投資增加，此時(shí)，經(jīng)濟(jì)增長促進(jìn)了房地產(chǎn)投資的擴(kuò)容。而當(dāng)經(jīng)濟(jì)處于蕭條期時(shí)，對房地產(chǎn)需求也出現(xiàn)萎縮，價(jià)格租金下跌，房地產(chǎn)投資減少，進(jìn)一步加劇了經(jīng)濟(jì)的衰退。

2008年金融危機(jī)期間，部分城市房價(jià)迅速回落，新房成交量大跌。但是隨著各種經(jīng)濟(jì)刺激政策的出臺，2009年我國經(jīng)濟(jì)形勢出現(xiàn)好轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)投資額不斷增加，隨之而來的是房價(jià)不斷高漲，部分城市的房價(jià)上漲超過了普通居民的承受能力。房地產(chǎn)投資規(guī)模過大、增速過快、結(jié)構(gòu)失衡等問題，為國民經(jīng)濟(jì)健康、穩(wěn)定發(fā)展帶來了巨大的隱患，這些問題日益受到關(guān)注。本文將從房地產(chǎn)投資額與商品房銷售額出發(fā)，對房地產(chǎn)影響宏觀經(jīng)濟(jì)進(jìn)行實(shí)證分析，對房地產(chǎn)業(yè)與中國宏觀經(jīng)濟(jì)波動之間的關(guān)系進(jìn)行定量分析，為政府制定相關(guān)宏觀調(diào)控政策提供理論支持，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展。

二、國內(nèi)外研究綜述

國外房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展較早，相關(guān)領(lǐng)域的研究成果較為豐富。Quigley （1999） [1] 采用供求平衡定價(jià)模型，以人口、收入、就業(yè)、房屋開工和許可的面積、房屋空置率和房地產(chǎn)抵押貸款情況作為自變量來解釋房地產(chǎn)價(jià)格。通過回歸分析發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)價(jià)格的變化可以用宏觀經(jīng)濟(jì)的基本指標(biāo)加以解釋，宏觀經(jīng)濟(jì)在短期內(nèi)對房地產(chǎn)價(jià)格影響不大，但是長期影響顯著。Green（1997） [2] 研究發(fā)現(xiàn)，住宅建設(shè)投資能引起GDP的波動，而非住宅物業(yè)的投資則落后于GDP的波動。Richard Barras（1995）[3]系統(tǒng)分析了影響俄羅斯1855—1995年間經(jīng)濟(jì)增長的各項(xiàng)因素，結(jié)果顯示在不同的發(fā)展階段，房地產(chǎn)投資對經(jīng)濟(jì)增長的促進(jìn)作用明顯不同。Kim （2000） [4] 研究了韓國的土地價(jià)格與韓國國內(nèi)生產(chǎn)總值的關(guān)系，結(jié)果表明，長期來看，房地產(chǎn)價(jià)格與宏觀經(jīng)濟(jì)層面具有較高相關(guān)性。

國內(nèi)學(xué)者對房地產(chǎn)行業(yè)的研究主要基于房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)增長關(guān)系的定量定性分析。沈悅、劉洪玉（2004） [5] 從房地產(chǎn)投資與GDP的關(guān)系角度出發(fā)，選取1986—2002年中國的房地產(chǎn)投資總額與GDP為樣本分析數(shù)據(jù)，通過Granger因果關(guān)系檢驗(yàn)、脈沖響應(yīng)函數(shù)、誤差修正模型等計(jì)量分析，認(rèn)為GDP對房地產(chǎn)投資Granger 因果關(guān)系顯著，且這種因果關(guān)系明顯強(qiáng)于房地產(chǎn)投資對GDP的影響。皮舜、武康平（2004） [6]利用Cranger檢驗(yàn)，選取了1994—2002年我國29個(gè)省市的房地產(chǎn)銷售額和GDP作面板數(shù)據(jù)分析，發(fā)現(xiàn)我國地方房地產(chǎn)市場與經(jīng)濟(jì)增長之間存在顯著的雙向因果關(guān)系，并在此基礎(chǔ)上對房地產(chǎn)市場與經(jīng)濟(jì)中增長的關(guān)系進(jìn)行了定量分析。王國軍、劉水杏（2004） [7] 以我國1997年的投入產(chǎn)出表為依據(jù)，利用投入產(chǎn)出模型將房地產(chǎn)行業(yè)對國民經(jīng)濟(jì)其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)的帶動作用進(jìn)行量化，計(jì)算出房地產(chǎn)總帶動效應(yīng)為1.416，而具體到各產(chǎn)業(yè)，帶動效應(yīng)存在明顯的差異性，其中受益最大的產(chǎn)業(yè)是金融保險(xiǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)每增加1單位產(chǎn)值對其帶動效應(yīng)為0.145。梁云芳、高鐵梅、賀書平（2006） [8] 利用協(xié)整理論、H-P濾波、變參數(shù)模型、VAR模型計(jì)算出房地產(chǎn)均衡價(jià)格水平，以此來分析房地產(chǎn)市場與宏觀經(jīng)濟(jì)之間的雙向影響關(guān)系，并且描述了偏離均衡狀態(tài)時(shí)房地產(chǎn)市場的波動趨勢。簡德三和王洪衛(wèi)（2003）[9] 則闡述了房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)增長之間的雙向作用，房地產(chǎn)投資對經(jīng)濟(jì)增長表現(xiàn)出促進(jìn)與抑制兩種相反的作用，而經(jīng)濟(jì)增長亦能推動或者制約房地產(chǎn)投資。譚剛（2001）[10] 認(rèn)為，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展水平與國民經(jīng)濟(jì)的增長率是絕對的正相關(guān)關(guān)系，即如果國民經(jīng)濟(jì)增長率越高，房地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢則越快。

三、研究方法與參數(shù)的選擇

（一）研究方法

本文將采用單位根檢驗(yàn)與協(xié)整理論等統(tǒng)計(jì)方法進(jìn)行探討，并運(yùn)用VAR模型的脈沖響應(yīng)函數(shù)分析以及方差分解對所研究的問題進(jìn)行分析。

（二）變量的選取

本文選擇國內(nèi)生產(chǎn)總值來表示宏觀經(jīng)濟(jì)的波動，并從實(shí)證的角度來分析房地產(chǎn)投資與商品房銷售波動對經(jīng)濟(jì)增長的影響。

國內(nèi)生產(chǎn)總值是指在一定時(shí)期內(nèi)（一個(gè)季度或一年），一個(gè)國家或地區(qū)的經(jīng)濟(jì)中所生產(chǎn)出的全部最終產(chǎn)品和勞務(wù)的價(jià)值，一般被認(rèn)為是衡量國家經(jīng)濟(jì)狀況的最佳指標(biāo)。宏觀經(jīng)濟(jì)的波動，很大程度上表現(xiàn)在GDP的變動上，所以本文以GDP變動代表宏觀經(jīng)濟(jì)波動。

房地產(chǎn)開發(fā)投資總額是以貨幣形式表現(xiàn)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（單位）在一定時(shí)期內(nèi)進(jìn)行房屋建設(shè)及土地開發(fā)所完成的工作量及有關(guān)費(fèi)用的總稱。房地產(chǎn)開發(fā)投資額是完成的實(shí)物量指標(biāo)，一般以形成工程實(shí)體為準(zhǔn)。房地產(chǎn)開發(fā)投資額原則上以市場交易價(jià)格作為計(jì)算依據(jù)。房地產(chǎn)開發(fā)投資總額對國民經(jīng)濟(jì)的影響很大，并且有逐步增大的趨勢，本文將其作為房地產(chǎn)業(yè)中影響宏觀經(jīng)濟(jì)的一個(gè)重要因素。

商品房銷售額指報(bào)告期內(nèi)出售房屋的總收入（即雙方簽署的正式買賣合同中所確定的合同總價(jià)），包括正式交付的商品房屋在建設(shè)前期預(yù)收的定金、預(yù)收的款項(xiàng)及結(jié)算尾款和拖欠款，如果商品房是跨年完成的，應(yīng)包括以前年度所收的定金及預(yù)收款。在國民經(jīng)濟(jì)核算中，對商品房的購買行為記入投資，即房地產(chǎn)投資可以看做是企業(yè)投資行為，而商品房銷售可以看做是居民投資行為，即商品房銷售額也是影響宏觀經(jīng)濟(jì)波動的重要因素。

（三）數(shù)據(jù)說明

由于我國商品房改革自1998年開始，基于數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性以及可得性，本文選取了全國1998—2010年的季度數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)來源于中華人民共和國國家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站、國研網(wǎng)、中經(jīng)網(wǎng)。GDP為國內(nèi)生產(chǎn)總值，IN為房地產(chǎn)開發(fā)投資總額，SAL為商品房銷售額，其中GDP為被解釋變量，IN、SAL為解釋變量。本文均對原始數(shù)據(jù)進(jìn)行了Census X12處理和對數(shù)處理，Census X12處理消除了季節(jié)因素的影響，對數(shù)處理不僅可以消除數(shù)據(jù)的異方差性，而且變量的對數(shù)形式也反映長期的彈性。

四、房地產(chǎn)業(yè)對宏觀經(jīng)濟(jì)波動影響的實(shí)證分析

首先，對國內(nèi)生產(chǎn)總值、房地產(chǎn)開發(fā)投資總額和商品房銷售額進(jìn)行單位根檢驗(yàn)，觀察數(shù)據(jù)的穩(wěn)定性，若存在單位根則進(jìn)行Granger檢驗(yàn)以及協(xié)整檢驗(yàn)，最后進(jìn)行脈沖函數(shù)分析以及方差分解。

（一）單位根檢驗(yàn)（ADF 檢驗(yàn)）

ADF檢驗(yàn)（Augmented Dickey-Fuller test）是一種普遍應(yīng)用的檢驗(yàn)?zāi)繕?biāo)序列數(shù)據(jù)是否平穩(wěn)的方法。ADF檢驗(yàn)是通過對下面三個(gè)模型完成的：

模型1：ΔXt=δΔXt-1+βiΔXt-i+εt

模型2：ΔXt=α+δΔXt-1+βiΔXt-i+εt

模型3：ΔXt=α+βt+δΔXt-1+βiΔXt-i+εt

模型3中的t是時(shí)間變量，代表了時(shí)間序列隨時(shí)間的變化的某種趨勢（如果有的話）。虛擬假設(shè)都是H0∶δ，即存在一個(gè)單位根。模型1與另外兩個(gè)模型的差別在于是否包含有常數(shù)項(xiàng)和趨勢項(xiàng)。實(shí)際檢驗(yàn)時(shí)從模型3開始，然后模型2，模型1。合適檢驗(yàn)拒絕零假設(shè)，即原序列不存在單位根，為平穩(wěn)序列，何時(shí)停止檢驗(yàn)。否則，就要繼續(xù)檢驗(yàn)，直到檢驗(yàn)完模型1為止[11]。

利用ADF檢驗(yàn)原理，應(yīng)用EViews5.0軟件對lnGDP、lnIN、lnSAL的數(shù)據(jù)進(jìn)行單位根檢驗(yàn)，表1給出了ADF檢驗(yàn)結(jié)果。

檢驗(yàn)結(jié)果顯示，國內(nèi)生產(chǎn)總值lnGDP、房地產(chǎn)開發(fā)投資總額lnIN和商品房銷售額lnSAL都是一階單整序列。

（二）格蘭杰因果關(guān)系檢驗(yàn)

對通過平穩(wěn)性檢驗(yàn)的時(shí)間序列進(jìn)行Granger檢驗(yàn)，考察變量之間的因果關(guān)系。Granger因果檢驗(yàn)實(shí)質(zhì)上是檢驗(yàn)一個(gè)變量的滯后變量是否可以引入到其他變量方程中，一個(gè)變量如果受到其他變量的滯后影響，則稱它們具有Granger因果關(guān)系。對于變量lnC、lnY、lnHP三個(gè)變量的因果關(guān)系檢驗(yàn)，結(jié)果見表2。

因果關(guān)系檢驗(yàn)結(jié)果表明，在5%的顯著性水平上，滯后期為1時(shí)，變量之間存在雙向的因果關(guān)系。lnIN是lnGDP變化的原因，lnGDP也是lnIN變化的原因：房地產(chǎn)投資的增加促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)的增長，而國內(nèi)生產(chǎn)總值的增加對房地產(chǎn)投資存在影響；lnSAL是lnGDP變化的原因，lnGDP是lnSAL變化的原因；商品房銷售額的變化促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)的增長，國內(nèi)生產(chǎn)總值的變化也影響了商品房的銷售；lnIN是lnSAL變化的原因，lnSAL是lnIN變化的原因，說明房地產(chǎn)開發(fā)投資總額與商品房銷售總額關(guān)系密切，相互影響，互為因果。

（三）JJ協(xié)整檢驗(yàn)

ADF檢驗(yàn)表明，三個(gè)變量均為一階單整序列，根據(jù)相關(guān)理論，具有同階單位根的非平穩(wěn)時(shí)間序列，可以進(jìn)行協(xié)整關(guān)系檢驗(yàn)，即若一組非平穩(wěn)時(shí)間序列存在一個(gè)平穩(wěn)的線性組合，那么該組序列就是協(xié)整的，這個(gè)線性組合被稱為協(xié)整方程。下面應(yīng)用EViews5.0軟件，通過Johansen協(xié)整檢驗(yàn)來檢查變量之間是否存在協(xié)整關(guān)系，得到結(jié)果如表3所示：

由跡統(tǒng)計(jì)量檢驗(yàn)來看，lnGDP、lnIN、lnSAL在5%的顯著水平下存在協(xié)整關(guān)系，協(xié)整方程為：

lnGDP =0.59lnIN+0.071nSAL+5.9 （2）

（0.353） （0.292）

協(xié)整方程的兩個(gè)變量系數(shù)表明房地產(chǎn)投資以及商品房銷售額對GDP的長期影響顯著。從彈性系數(shù)來看房地產(chǎn)投資每增加1個(gè)百分點(diǎn)，GDP變化0.59個(gè)百分點(diǎn)；商品房銷售額每上漲1個(gè)百分點(diǎn)，GDP將會增加0.071個(gè)百分點(diǎn)。這表明在實(shí)體經(jīng)濟(jì)體系中，與房地產(chǎn)相關(guān)的投資以及銷售對國民經(jīng)濟(jì)有正相關(guān)影響，房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展刺激了國民經(jīng)濟(jì)的增長。

（四）VAR模型分析

1.滯后長度的選擇

建立VAR模型之前應(yīng)先確認(rèn)滯后階數(shù)，滯后階數(shù)的適度選擇非常重要。滯后階數(shù)不宜過大，否則將減少自由度，影響參數(shù)估計(jì)的有效性；滯后階數(shù)也不能太小，否則將導(dǎo)致誤差自相關(guān)，影響參數(shù)估計(jì)的一致性。應(yīng)用EViews5.0軟件，通過Lag Length Criteria分析，得到結(jié)果如表4所示：

由上表可以看出，LR、FPE、AIC準(zhǔn)則顯示選擇2階滯后，而SC、HQ準(zhǔn)則顯示選擇滯后1階，根據(jù)多數(shù)原則選擇2階滯后。進(jìn)一步檢驗(yàn)發(fā)現(xiàn)，通過AR根圖（見圖2），2階滯后VAR模型中，全部根的倒數(shù)值都在單位圓之內(nèi)，VAR模型是穩(wěn)定的，可以做脈沖響應(yīng)函數(shù)分析。

2.脈沖響應(yīng)函數(shù)分析

對VAR模型單個(gè)參數(shù)估計(jì)值的解釋是很困難的，要想對一個(gè)VAR模型作出結(jié)論，可以觀察系統(tǒng)的脈沖響應(yīng)函數(shù)。[12]下面就國內(nèi)生產(chǎn)總值、房地產(chǎn)開發(fā)投資總額以及商品房銷售額進(jìn)行脈沖響應(yīng)函數(shù)分析。在各圖中，橫軸表示沖擊作用的滯后期間（單位：季度），縱軸表示響應(yīng)數(shù)，實(shí)線表示脈沖響應(yīng)函數(shù)，虛線表示兩倍標(biāo)準(zhǔn)差的偏離帶。

從圖3中可以看出，房地產(chǎn)開發(fā)投資的正向沖擊會使國內(nèi)生產(chǎn)總值在滯后期呈現(xiàn)正向影響，第一、二期均為零，之后逐期增大，在第十期達(dá)到最大值，這表明房地產(chǎn)開發(fā)投資的增加促進(jìn)了國內(nèi)生產(chǎn)總值的增長，投資效用較明顯。

圖4顯示，商品房銷售額的正向沖擊在滯后10期內(nèi)，使國內(nèi)生產(chǎn)總值呈現(xiàn)同方向的變動，從第一期開始逐漸增加，在第十期達(dá)到穩(wěn)定水平，可見商品房銷售額的增大對國內(nèi)生產(chǎn)總值的影響是正面的、持續(xù)的。商品房銷售額的不斷增長，除自身影響經(jīng)濟(jì)增長外，還意味著相關(guān)產(chǎn)品如電器、裝飾、家具等產(chǎn)品消費(fèi)的不斷增加，從而不斷地刺激了經(jīng)濟(jì)的增長。

從圖5中可以看出，國內(nèi)生產(chǎn)總值的正向沖擊使房地產(chǎn)開發(fā)投資在滯后期內(nèi)呈現(xiàn)正向影響，第一期最大，第二期降為零，之后有所上升，第五期之后呈現(xiàn)穩(wěn)定狀態(tài)。國內(nèi)生產(chǎn)總值的變化對房地產(chǎn)開發(fā)投資有一定的影響，但效果不是很明顯。

圖6顯示，商品房銷售額的正向沖擊會對房地產(chǎn)開發(fā)投資產(chǎn)生正向的影響，第一期為零，之后逐期增大，第六期之后處于平穩(wěn)狀態(tài)。商品房銷售額的增大，說明對房地產(chǎn)的需求增加，考慮到當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)的利潤較大，在需求不斷增大時(shí)，增加房地產(chǎn)開發(fā)投資是企業(yè)合理的選擇。

圖7顯示國內(nèi)生產(chǎn)總值的正向沖擊會對商品房銷售額在滯后期內(nèi)產(chǎn)生不平穩(wěn)的影響，第一期為正向沖擊，第二期下降為負(fù)向沖擊，但較小，之后逐漸收斂為零，說明國內(nèi)生產(chǎn)總值的變化在較短時(shí)間內(nèi)能影響商品房銷售總額，但效果不明顯。

從圖8中可以看出，房地產(chǎn)開發(fā)投資的正向沖擊使商品房銷售額在滯后期內(nèi)呈現(xiàn)正向影響，第一期為正值，第二期為零，第三期上升之后達(dá)到穩(wěn)定狀態(tài)，這說明隨著房地產(chǎn)開發(fā)投資的增大，商品房銷售額也增加，可見這種影響是持續(xù)的、正面的。

3.方差分解( Variance Decomposition)

方差分析是通過分析每一個(gè)結(jié)構(gòu)沖擊對內(nèi)生變量變化（通常用方差來度量）的貢獻(xiàn)度，進(jìn)一步評價(jià)不同結(jié)構(gòu)沖擊的重要性。因此，方差分解給出對VAR模型中的變量產(chǎn)生影響的每個(gè)隨機(jī)擾動的相對重要性的信息。[13]

從表中可以看出，在整個(gè)10 期的方差分解中，國內(nèi)生產(chǎn)總值變動率自身的滯后影響開始較大，之后不斷縮小，這說明國內(nèi)生產(chǎn)總值變動率有較強(qiáng)的慣性。在房地產(chǎn)投資與商品房銷售額兩個(gè)自變量當(dāng)中，商品房銷售額波動的對消費(fèi)影響增加最快，從第2期的8.48%增加到62.1%，而房地產(chǎn)投資波動對國內(nèi)生產(chǎn)總值波動的方差貢獻(xiàn)相對較小，從第二期的0.06%增加到第十期的7%。商品房銷額的增加，代表著相關(guān)行業(yè)消費(fèi)的增長，這表明相對而言，消費(fèi)對經(jīng)濟(jì)的影響持續(xù)性較強(qiáng)，刺激消費(fèi)是國內(nèi)生產(chǎn)總值增長的關(guān)鍵所在。

五、結(jié)論與政策建議

(一)結(jié)論

本文利用1998—2010年期間國內(nèi)生產(chǎn)總值、房地產(chǎn)開發(fā)投資額以及商品房銷售額作為樣本數(shù)據(jù)，利用Granger檢驗(yàn)、協(xié)整分析和VAR模型等計(jì)量方法對房地產(chǎn)業(yè)與宏觀經(jīng)濟(jì)波動關(guān)系進(jìn)行了實(shí)證檢驗(yàn)，相關(guān)結(jié)論如下：

1.Granger檢驗(yàn)表明我國房地產(chǎn)投資能顯著地拉動經(jīng)濟(jì)的增長，宏觀經(jīng)濟(jì)也在一定程度上影響房地產(chǎn)投資；商品房銷售額與國民經(jīng)濟(jì)亦宜存在雙向因果關(guān)系；

2.協(xié)整檢驗(yàn)表明，我國房地產(chǎn)投資以及商品房銷售額與國民經(jīng)濟(jì)之間存在長期穩(wěn)定的均衡關(guān)系。由協(xié)整方程可知，房地產(chǎn)開發(fā)投資額與商品房銷售額對影響經(jīng)濟(jì)增長的長期彈性分別為0.59、0.071，即：房地產(chǎn)投資每增加1個(gè)百分點(diǎn)，GDP增加0.59個(gè)百分點(diǎn)；商品房銷售額每上漲1個(gè)百分點(diǎn)，GDP將會增加0.071個(gè)百分點(diǎn)；

3.脈沖響應(yīng)函數(shù)表明，國內(nèi)生產(chǎn)總值對房地產(chǎn)投資與商品房銷售的沖擊均做出了正向響應(yīng)，其中后者的沖擊影響較大。

(二)建議

房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展與國民經(jīng)濟(jì)的增長之間既存在長期均衡，又存在短期波動影響，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展應(yīng)與國民經(jīng)濟(jì)增長速度以及居民合理需求相一致，非理性的房地產(chǎn)發(fā)展模式是不可持續(xù)的，當(dāng)房地產(chǎn)業(yè)泡沫破裂時(shí)，其負(fù)向沖擊的影響是不可忽視的。當(dāng)前，我們既要避免短期內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)大起大落，長期又要合理控制房地產(chǎn)的增速與規(guī)模。為此本文提出如下建議：

1.尋求新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，避免經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)硬著陸

房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)中增長關(guān)系甚密。我國經(jīng)濟(jì)增長對投資依賴性較大，部分城市已經(jīng)出現(xiàn)了房地產(chǎn)投資主導(dǎo)經(jīng)濟(jì)增長的現(xiàn)象，投資過熱帶來的虛假的繁榮已經(jīng)成為經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展的障礙。因此，政府應(yīng)該通過刺激消費(fèi)、擴(kuò)大內(nèi)需來尋求經(jīng)濟(jì)新的增長點(diǎn)，協(xié)調(diào)好投資、消費(fèi)、出口在經(jīng)濟(jì)增長中所發(fā)揮的不同作用，逐漸減少對投資的過度依賴。

2.調(diào)控房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)，引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展

投資結(jié)構(gòu)的不合理不僅使得市場無法滿足居民的居住需求，而且導(dǎo)致市場上投機(jī)活動增加，房地產(chǎn)市場無法健康有序的發(fā)展。一方面政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)住宅建設(shè)規(guī)劃，在源頭上實(shí)行總量控制，平衡房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系。另一方面，加大保障性住房建設(shè)力度，通過推進(jìn)廉租房建設(shè)、實(shí)施棚戶區(qū)改造、加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)擴(kuò)大和解決中低收入居民住房來源。

3.發(fā)展多元化的房地產(chǎn)金融市場，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展

我國房地產(chǎn)行業(yè)的資金來源主要集中在以商業(yè)銀行為主的金融機(jī)構(gòu)的貸款，房地產(chǎn)市場的波動必然導(dǎo)致金融市場的風(fēng)險(xiǎn)加劇，政府應(yīng)拓寬房地產(chǎn)融資渠道，建立和完善房地產(chǎn)信托基金，提供房地產(chǎn)開發(fā)、買賣、租賃等全方面的金融服務(wù)，以促進(jìn)房地產(chǎn)金融市場的多元化發(fā)展。

4.鼓勵(lì)普通商品住房消費(fèi)

普通自住房、改善型自住房在商品住房市場中占據(jù)主要地位，也是現(xiàn)階段市場上合理的住房需求，這部分需求的釋放不僅能夠改善居民住房條件，而且能夠通過房屋銷售成交量的增加促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的增長。政府應(yīng)從信貸和稅收兩方面著手，加大對普通自住房以及改善型自住房的需求的支持，引導(dǎo)鼓勵(lì)市場合理需求。

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[責(zé)任編輯 海 川]