我國商業地產發展現狀和前景分析

摘 要：通過對我國商業地產現狀分析發現，近年來我國商業地產發展迅速，增速持續超過商品住宅。通過對我國未來經濟社會發展趨勢以及國外城市化發展進程經歷的研究，認為我國商業地產已經具備快速發展的條件，長期內具有廣闊的市場前景；從短期看，國家政策調控劍指商品住宅市場，商住倒掛現象以及短期內市場需求變化都預示著商業地產需求快速增長。

關鍵詞：商業地產；發展現狀；前景

中圖分類號：F293.3 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2011）32-0089-02

引言

2010年至今，我國已經實行三輪房地產調控政策，特別是2011年以來，“國十條”、“限購令”、“限貸令”、“房產稅”等政策措施緊密出臺，政策調控劍指商品住宅市場。在政策調控趨緊的情況下，2011年以來，商品住宅市場出現一定的“降溫”，而未來市場形勢仍不容樂觀，不確定因素依然存在。

商業地產作為房地產市場之一，對經濟發展起著重要的作用，某種程度上說商業地產也是衡量經濟發展程度的指標之一。在政策密集調控的大背景下，房地產市場發生一定的分化。住宅市場萎縮將對商業地產發展產生怎樣的影響？商業地產長期發展潛力如何？能否在住宅市場受打壓后成為房地產市場新的領漲業態？為了回答這一些列的問題，筆者對我國商業地產發展現狀以及未來發展潛力和趨勢進行了研究。

一、我國商業地產市場發展現狀

商業地產，顧名思義，是作為商業用途的地產，以區別于以居住功能為主的住宅房地產和以工業生產功能為主的工業地產等。商業地產廣義上通常指用于各種商業、零售、批發、餐飲、娛樂、健身、休閑等經營用途的房地產形勢，從經營模式、功能和用途上區別于普通住宅、公寓、別墅等房地產形式。以辦公為主要用途的地產，屬于商業地產范疇。國外用的比較多的詞匯是零售地產的概念，泛指用于零售業的地產形式，是狹義的商業地產。本文研究的視角主要集中于廣義的商業地產。

（一）商業地產的發展階段

商業地產主要功能在于滿足于人們多樣化的商業活動的需要。隨著人們經濟活動領域的擴大，商業活動也越來越頻繁，從而產生了對商業活動場所——商業地產的巨大需求。我國商業地產發展萌芽于20世紀80年代初期，它的興起與迅速發展受市場因素的影響，同時映刻著宏觀政策的變化。總體上，我國商業地產發展可以分為以下五個階段：萌芽階段、興起階段、發展階段、相對過剩階段和走向理性階段。具體如表1所示。

（二）商業地產發展現狀

2000—2009年是我國商業地產快速持續發展的幾年。從商業地產的投資額與投資增速方面看，從2000年開始，辦公樓與商業營業用房的投資額逐年增加，增長率雖有波動，但大致維持在25%左右，即使在金融危機期間，增長率仍然保持正數。根據國家統計局數據，2009年全年辦公樓投資達1 378.04億元，同比增長18.1%，商業營業性用房投資達4 171.58億元，同比增長達24.4%。

三、商業地產的發展前景

（一）我國長期經濟社會發展趨勢決定了商業地產具有廣闊的市場發展空間

1.人口結構趨于老齡化，購房需求逐漸下降

在全球面臨著人口老齡化的大背景下，我國嚴格的計劃生育政策將加快人口老齡化步伐，這對我國房地產市場的影響比其他國家都要深刻。25—45歲的購房適齡人口在2008年已經達到高峰，隨后將持續下降，購房總需求也將呈現出類似的趨勢。因此，現階段房地產企業已經到了未雨綢繆的時候。

2.人口流動促進了對核心城市商業地產的需求

一個國家或地區的核心城市永遠是人口的主要流動方向，這與核心城市產業結構相關。核心城市的產業結構高端，就業人員收入和素質較高，吸引的就業人員多，城市的房地產有大的發展。從國內情況來看，人口，尤其是高端人口依然向上海、北京等一線城市流動，這些地區商業地產升值空間最大，而且可以規避未來人口下降的風險。在核心城市持有商業地產的多少將在很大程度上奠定未來公司地位。

3.經濟發展轉型提升了商業地產的市場空間

國內經濟已進入轉型發展時期，經濟增長驅動因素的轉移和產業結構的升級將催生巨大的商業地產需求。

政府越來越重視消費，持續出臺擴內需、促銷費的政策，并著力構建促進消費的長效機制，消費將逐漸替代出口和投資，成為經濟增長的主要驅動力。消費總量不斷擴大的同時，居民消費結構逐漸從以生存為主的溫飽型轉向小康型的消費模式，城鎮居民的享受性消費模式日益顯現。由此，為消費提供場所的商業地產將獲得廣闊的發展空間。

產業結構升級，第三產業加速發展。從國外經驗看，第三產業占GDP比重超過50%的時候，將加速發展態勢。目前，我國第三產業比重達到56%，與發達國家相比仍有較大提升空間。在國家的產業政策支持下，未來數年第三產業將保持高速發展，從而帶動對商業地產的旺盛需求。

4.土地價格上升，傳統資本高周轉模式受到挑戰

土地供應不足，地價上升的趨勢在短期內難以改變，高速城市化進程還在進行，土地國家壟斷的地位不會改變，短期內土地供應不足的局面難以驟然改觀。隨著城市化水平的提高，國內一、二線城市的土地相對稀缺，房地產開發企業對土地資源的爭奪將更加激烈。在國家政策的調控下，未來房價將平穩上漲，但土地價格越拍越高，房地產開發企業將面臨利潤下降的局面，這使得純粹做開發進行高周轉的模式受到了挑戰。

（二）根據國外城市化進程經驗，我國進入商業地產快速發展時期

根據國外經驗，當城市化發展到一定規模后，特別是當城鎮化發展到65%之后，人口對于新房的需求趨于停滯，住宅需求增速放緩，而相伴隨的對大型商場、超市、寫字樓的需求加大，住宅類地產的發展速度將變慢，而商業地產迎來較快的發展空間。目前，上海、北京、深圳、廣州等一線城市已經進入高度城鎮化的階段，而長三角地區、珠三角的部分城市正步入快速的城鎮化道路。此外，商業地產的成熟需要培育期，客戶的累計也需要培育期，因此，房地產企業在城市化率50%—60%時就應該持有商業地產。

從房地產商業模式與收益率看，目前我國城市化率為50%左右，進入房地產開發與持有階段，傳統房地產開發已經進入成熟階段，新的商業模式—商業地產將加快發展，帶動整個房地產行業的發展。

（三）從短期市場情況看，商業地產已經具備快速發展的條件

1.調控政策推動行業資金流向商業地產

從政策角度看，2010年以來，國家加強對房地產市場的宏觀調控，通過制定信貸、稅收、金融等政策措施，抑制房價的過快上漲，調控方向指向住宅市場。在住宅市場被抑制的情況下，投資資金將轉向商業地產領域。

2.“住商倒掛”意味著商業地產價值低估

在一個相對健康的房地產市場，商業地產價格普遍高于住宅價格，而目前，各城市商住倒掛現象仍然存在，以上海為例，在上海浦東金橋板塊，在售的寫字樓聯創國際的售價為1.3萬元—1.7萬元/平方米，而同區域的住宅網上參考價則為2.8萬元/平方米。北京、廣州也有類似情況。在很多二線城市如成都、濟南等地，商住倒掛現象也普遍存在。這說明，相對于價格日益高漲的住宅市場，商業地產的價值沒有被充分發掘，仍處于估值洼地，投資優勢較為明顯。

3.近年來商業地產需求增速超過商品住宅

從需求方面看，分析近年來我國各類商品房銷售面積增長率（如圖1）的走勢可以發現，商品住宅銷售面積增長率在2009年之前高于辦公樓和商業營業用房銷售面積增長率。2011年以來，商品住宅銷售面積增長率出現下滑，且低于辦公樓和商業營業用房銷售面積增長率，而辦公樓和商業營業用房銷售面積增長率仍有上升的趨勢。隨著經濟的快速發展和產業結構調整，市場對商業地產的需求增加，預計未來商業地產發展步伐將逐漸加快。

4.行業龍頭企業積極布局商業地產

近年來，隨著我國商品住宅市場逐漸飽和，針對商品住宅的調控政策密集出臺，曾經呼風喚雨的地產大鱷也不得不努力尋找新的機遇，為搶占先機而謀篇布局。在商品住宅受到政策密集調控下，商業地產逆市利好，曾經只專注于商品住宅的地產企業紛紛轉戰商業地產市場。如2010年以來萬科、合生創展、金地、中糧、遠洋地產等知名房企紛紛進軍商業地產領域，且動作頗大。

四、結論

從前文的分析可知，我國社會發展趨勢決定了未來市場對商品住宅的需求將逐漸下降，而經濟發展擴大了經濟活動的范圍，從而增加對經濟活動場所——商業地產的需求。從國外經驗看，我國已經進入商業地產快速發展的時期，未來商業地產具有廣闊的市場空間。目前，房地產調控政策密集出臺，指向商業住宅領域，商業地產逆市利好，投資資金流向商業地產領域。各地房地產市場普遍存在著“商住倒掛”現象，商業地產價值被低估，而需求增長率超過商品住宅，商業地產成為眼下理想的投資領域。2010年以來，國內各大地產商紛紛轉戰商業地產市場足以說明其將成為未來市場競爭的重點領域，具有廣闊的市場前景。

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