我國現(xiàn)行房產(chǎn)稅改革的理性思考

摘 要：改革開放30多年來，我國經(jīng)濟社會形勢發(fā)生較大變化，住房制度改革在不斷地深化，房產(chǎn)稅制度取得了一定程度的發(fā)展。但仍然存在著很多問題，如征稅范圍過窄、稅率缺乏彈性、計稅依據(jù)不合理等，不能適應(yīng)我國當(dāng)前經(jīng)濟、社會的快速發(fā)展與變革的需要，難以發(fā)揮應(yīng)有的調(diào)控功能。因此，有必要研究推進(jìn)房產(chǎn)稅的改革。為此，借鑒其他國家的相關(guān)經(jīng)驗，在此基礎(chǔ)上提出優(yōu)化財產(chǎn)稅制度的建議，包括進(jìn)一步擴大房產(chǎn)稅征稅范圍、多種稅率相結(jié)合、合理確定房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)等。

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)稅；征稅范圍；計稅依據(jù)；稅率

中圖分類號：F810.424 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號：1673-291X（2011）32-0096-02

房產(chǎn)稅是以房產(chǎn)為征稅對象，依據(jù)房產(chǎn)價格或租金收入向房產(chǎn)所有人征收的一種稅。房產(chǎn)稅是世界各國普遍征收的一種稅，主要對保有的房產(chǎn)征收。我國現(xiàn)行房產(chǎn)稅的基本法律依據(jù)是1986年9月國務(wù)院發(fā)布的《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》和財政部、稅務(wù)總局制定的《關(guān)于房產(chǎn)稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定》等。該稅以房產(chǎn)的計稅余值或房產(chǎn)的租金收入為計稅依據(jù)。對納稅人經(jīng)營自用房屋，以房產(chǎn)的計稅余值為計稅依據(jù)，稅率為1.2%；對于出租的房屋，以房產(chǎn)的租金收入為計稅依據(jù)，稅率為12%。對于個人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)，免征房產(chǎn)稅。征收房產(chǎn)稅對健全稅收制度體系、調(diào)節(jié)居民收入分配、抑制房地產(chǎn)過度投機、籌集地方財政資金、支持地方市政建設(shè)、提高房屋使用效益、引導(dǎo)合理住房消費和調(diào)控房地產(chǎn)市場、促進(jìn)生產(chǎn)發(fā)展以及提高社會生活水平等方面都發(fā)揮著重要作用。

一、房產(chǎn)稅改革的必然性

我國現(xiàn)行房產(chǎn)稅的法律依據(jù)是在以“建立社會主義有計劃的商品經(jīng)濟”為改革的目標(biāo)的背景下確立的，由于房產(chǎn)稅開征時，我國尚未進(jìn)行住房制度改革，城鎮(zhèn)個人擁有住房的情況極少，而且居民收入水平普遍較低，因此規(guī)定對個人所有的非營業(yè)用房免稅，主要對生產(chǎn)經(jīng)營性房產(chǎn)征稅。隨著經(jīng)濟體制改革的深化，市場經(jīng)濟已經(jīng)取代原來的計劃經(jīng)濟，我國經(jīng)濟社會形勢發(fā)生了較大變化，住房制度改革不斷深化，房地產(chǎn)市場日趨活躍，居民收入水平有了較大提高，房地產(chǎn)也成為個人財富的重要組成部分。計劃經(jīng)濟體系下制定的房產(chǎn)稅隨著市場經(jīng)濟的進(jìn)一步發(fā)展已越來越不適應(yīng)新經(jīng)濟形勢的要求。特別是2004 年以來，隨著經(jīng)濟的增長，人們對住房的投資和投機性需要越加旺盛，居民的住房需求量也不斷增長，許多家庭有了多套住房，房屋正蛻變成某些人保值的工具、投資的物品，導(dǎo)致房價居高不下。根據(jù)國家統(tǒng)計局提供的今年1—6月全國70個大中城市新建商品住宅價格指數(shù)綜合整理，數(shù)據(jù)顯示，價格環(huán)比漲幅回落，但同時，眾多二、三線城市房價漲勢仍相對突出。為了使房產(chǎn)稅充分發(fā)揮其作用，努力促進(jìn)房地產(chǎn)市場長期穩(wěn)定健康發(fā)展。根據(jù)中共中央關(guān)于制定“十二五”規(guī)劃的建議中提出的要求，有必要研究推進(jìn)房產(chǎn)稅改革。見表1。

二、現(xiàn)行房產(chǎn)稅制度的缺陷

我國現(xiàn)行房產(chǎn)稅在征稅范圍、計稅依據(jù)、稅率和減免稅等方面與房地產(chǎn)市場的發(fā)展要求不適應(yīng)，稅收體制改革滯后，稅收政策調(diào)節(jié)不及時，沒有達(dá)到稅收政策促進(jìn)房地產(chǎn)市場良性發(fā)展的目的。這一定程度上阻礙了房地產(chǎn)市場的進(jìn)一步發(fā)展。具體表現(xiàn)在以下幾個方面：

1.征稅范圍過窄。現(xiàn)行房產(chǎn)稅的課稅范圍窄和免稅范圍寬，廣大農(nóng)村的企業(yè)和規(guī)模龐大的城市居民住房不在征稅范圍之內(nèi)。一方面，房地產(chǎn)保有階段的稅負(fù)過輕，造成大量的空置房集中在少數(shù)人手中，進(jìn)而使房地產(chǎn)供求失衡，而市場供求關(guān)系決定價格，因此造成我國的高房價。同時，我國住房制度改革使得居民住房的商品化程度有了很大提高。對居民自用住房不加區(qū)別的完全免稅，抑制了房產(chǎn)稅調(diào)節(jié)居民收入分配作用的發(fā)揮。另一方面，農(nóng)村城市化程度不斷提高，一些地區(qū)已具備了城市的功能，尤其在經(jīng)濟發(fā)達(dá)地區(qū)的農(nóng)村，房產(chǎn)規(guī)模急劇擴大，經(jīng)營用房快速膨脹，將其排除在征稅范圍之外，不利于國家稅收稅源的穩(wěn)定。

2.稅率缺乏彈性。現(xiàn)行的房產(chǎn)稅對自用房產(chǎn)，不考慮所處的區(qū)域、地理位置、納稅人的貧富差距、房屋價值、用途，稅率均為1.2%。一方面，水平過低（尤其是考慮到計稅依據(jù)是以一般低于市場價值的房產(chǎn)原值為基礎(chǔ)的）；另一方面，稅率單一，缺乏彈性，沒有考慮到普通住房和高檔住房及高檔娛樂場所的差異性。而且我國是一個區(qū)域發(fā)展不平衡的國家，地區(qū)間的經(jīng)濟差異很大，房地產(chǎn)的區(qū)域差異性特點更加明顯。因此，一刀切的稅率既不利于地方政府利用房產(chǎn)稅政策對于當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)價格的宏觀調(diào)控，削弱了房產(chǎn)稅的調(diào)節(jié)能力，也限制了地方政府利用稅率政策發(fā)展地方房地產(chǎn)市場和增加財政收入。

3.計稅依據(jù)不合理。在從價計征情況下，房產(chǎn)原值是指納稅人在賬簿“固定資產(chǎn)”科目中記載的房屋造價（或原價）。房產(chǎn)原值是房產(chǎn)的歷史成本，并不能反映房產(chǎn)現(xiàn)有價值。隨著時間的推移，房產(chǎn)的賬面價值會隨著折舊的提取而逐漸減少；而高速的經(jīng)濟增長帶來了土地和房產(chǎn)的大幅度升值，導(dǎo)致稅基不能隨經(jīng)濟條件的變化而正常增長，大大縮小了稅基。在從租計征情況下，房屋的租金一般是根據(jù)租賃市場的行情予以確認(rèn)的。經(jīng)計算，從價和從租兩種計征方式相比較，只有在房產(chǎn)年租金等于房產(chǎn)原值的7%時，稅負(fù)才相等，而現(xiàn)實中租收入大多遠(yuǎn)高于這一比例。說明從租計征的稅負(fù)明顯高于按原值計稅的從價計征。

三、房產(chǎn)稅改革的措施

房地產(chǎn)市場的良好發(fā)展既是一個經(jīng)濟領(lǐng)域問題，也是解決中國人民民生問題的重要方面，必須實現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的良性發(fā)展。根據(jù)中共中央關(guān)于制定“十二五”規(guī)劃的建議中提出的要求，“十二五”期間將進(jìn)一步按照減稅、低稅率原則積極地推進(jìn)稅制改革，以優(yōu)化稅負(fù)、調(diào)整經(jīng)濟社會生活。具體措施包括以下方面：

1．進(jìn)一步擴大房產(chǎn)稅征稅范圍。從國際經(jīng)驗及公平、規(guī)范的角度看，我國房產(chǎn)稅應(yīng)對個人所有的住房普遍征收。將個人非經(jīng)營性住房及農(nóng)村住房納入房產(chǎn)稅征稅范圍。一方面，可培養(yǎng)地方財源支柱，優(yōu)化地方政府行為模式體制改革，同時促進(jìn)我國房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。另一方面，可強化現(xiàn)在迫切需要進(jìn)行的收入再分配調(diào)整，落實并推進(jìn)收入分配機制改革。但鑒于歷史原因和現(xiàn)實情況，我國目前對個人住房普遍征稅的條件尚不成熟。對個人住房征稅需要在制度設(shè)計和管理機制等方面進(jìn)行充分研究論證并在實踐中逐步探索。為不斷積累經(jīng)驗，積極穩(wěn)妥地推進(jìn)房產(chǎn)稅改革，有必要在部分城市進(jìn)行對個人住房征收房產(chǎn)稅改革試點。恢復(fù)征收房產(chǎn)稅。2011年1月28日起在上海、重慶開始實施的個人住房房產(chǎn)稅改革試點，拉開了個人住房征收房產(chǎn)稅改革試點的序幕，為在全國范圍內(nèi)對個人擁有的住房征收房產(chǎn)稅提供有益的借鑒和參考。總之，加快推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點工作，并逐步擴大到全國的改革思路，基本上已經(jīng)成為房產(chǎn)稅改革的方向。

2．多種稅率相結(jié)合。許多國家和地區(qū)根據(jù)房屋用途、房屋地理位置、住房價值、房屋種類的不同采用差別比例稅率。如日本對房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的征稅，根據(jù)房地產(chǎn)用途和納稅人負(fù)擔(dān)能力采用差別稅率的辦法。我國房地產(chǎn)稅收稅率應(yīng)借鑒國外經(jīng)驗，按照各個地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀設(shè)置彈性稅率，擴大稅率彈性范圍。可考慮將稅權(quán)適當(dāng)下放給地方政府，即由中央政府規(guī)定比例稅率的幅度，各省、自治區(qū)、直轄市人民政府在此幅度范圍內(nèi)，從地方政府財政收入需要以及納稅人實際負(fù)擔(dān)能力出發(fā)，根據(jù)本地區(qū)的經(jīng)濟繁榮程度，對坐落在不同地區(qū)和不同用途的房地產(chǎn)考慮新舊程度因素以及持有住房期限的不同合理確定其適用稅率。對于受政策性照顧的房地產(chǎn)，如公益事業(yè)、住宅、災(zāi)區(qū)等，稅率可適當(dāng)降低。而對于別墅等房產(chǎn)豪華程度較高的房產(chǎn)以及個人持有的兩套以上住房使用較高稅率。通過不同稅率差別對待，體現(xiàn)“量能負(fù)擔(dān)”的征稅原則，同時可以強化納稅人的納稅意識、抑制房價上漲，為培育穩(wěn)定的稅源提供前提。

3．合理確定房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)。為確保計稅依據(jù)的完整性和區(qū)域基本政策的統(tǒng)一性，可考慮由原值征收改為按評估值征收。由政府確定的專業(yè)評估機構(gòu)定期（如可參考國際經(jīng)驗每3—5年）對房地產(chǎn)的市場價值進(jìn)行評估。如日本房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)是作為征稅對象的房屋估定價格。估定價格是按照正常條件下房屋應(yīng)有的交易價格來確定的時價。估價當(dāng)年為基準(zhǔn)年，計稅依據(jù)按基準(zhǔn)年度的評估額為準(zhǔn)。每3年對房屋進(jìn)行估價，使稅收能按照房屋的實際價值來征收。為此，對房地產(chǎn)價值進(jìn)行定期評估就成為有效征收房地產(chǎn)稅的重要環(huán)節(jié)，這就亟須完善房地產(chǎn)價格評估制度，并建立房地產(chǎn)評稅體系，在全國范圍內(nèi)逐步建立統(tǒng)一、規(guī)范的房地產(chǎn)交易價格評估制度，制定一套符合我國國情的房地產(chǎn)估價理論、方法體系，為房地產(chǎn)稅收計征提供科學(xué)的依據(jù)。同時，評估時要考慮級差地租、建筑材料價格、折舊等因素。綜合分析所選用的評估途徑和方法、資料及評估程序的各階段，作客觀的分析和檢查。并在此基礎(chǔ)上，采用恰當(dāng)?shù)姆绞酱_定最終評估結(jié)果。

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