我國現行房產稅改革的理性思考

摘 要：改革開放30多年來，我國經濟社會形勢發生較大變化，住房制度改革在不斷地深化，房產稅制度取得了一定程度的發展。但仍然存在著很多問題，如征稅范圍過窄、稅率缺乏彈性、計稅依據不合理等，不能適應我國當前經濟、社會的快速發展與變革的需要，難以發揮應有的調控功能。因此，有必要研究推進房產稅的改革。為此，借鑒其他國家的相關經驗，在此基礎上提出優化財產稅制度的建議，包括進一步擴大房產稅征稅范圍、多種稅率相結合、合理確定房產稅的計稅依據等。

關鍵詞：房產稅；征稅范圍；計稅依據；稅率

中圖分類號：F810.424 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2011）32-0096-02

房產稅是以房產為征稅對象，依據房產價格或租金收入向房產所有人征收的一種稅。房產稅是世界各國普遍征收的一種稅，主要對保有的房產征收。我國現行房產稅的基本法律依據是1986年9月國務院發布的《中華人民共和國房產稅暫行條例》和財政部、稅務總局制定的《關于房產稅若干具體問題的解釋和暫行規定》等。該稅以房產的計稅余值或房產的租金收入為計稅依據。對納稅人經營自用房屋，以房產的計稅余值為計稅依據，稅率為1.2%；對于出租的房屋，以房產的租金收入為計稅依據，稅率為12%。對于個人所有非營業用的房產，免征房產稅。征收房產稅對健全稅收制度體系、調節居民收入分配、抑制房地產過度投機、籌集地方財政資金、支持地方市政建設、提高房屋使用效益、引導合理住房消費和調控房地產市場、促進生產發展以及提高社會生活水平等方面都發揮著重要作用。

一、房產稅改革的必然性

我國現行房產稅的法律依據是在以“建立社會主義有計劃的商品經濟”為改革的目標的背景下確立的，由于房產稅開征時，我國尚未進行住房制度改革，城鎮個人擁有住房的情況極少，而且居民收入水平普遍較低，因此規定對個人所有的非營業用房免稅，主要對生產經營性房產征稅。隨著經濟體制改革的深化，市場經濟已經取代原來的計劃經濟，我國經濟社會形勢發生了較大變化，住房制度改革不斷深化，房地產市場日趨活躍，居民收入水平有了較大提高，房地產也成為個人財富的重要組成部分。計劃經濟體系下制定的房產稅隨著市場經濟的進一步發展已越來越不適應新經濟形勢的要求。特別是2004 年以來，隨著經濟的增長，人們對住房的投資和投機性需要越加旺盛，居民的住房需求量也不斷增長，許多家庭有了多套住房，房屋正蛻變成某些人保值的工具、投資的物品，導致房價居高不下。根據國家統計局提供的今年1—6月全國70個大中城市新建商品住宅價格指數綜合整理，數據顯示，價格環比漲幅回落，但同時，眾多二、三線城市房價漲勢仍相對突出。為了使房產稅充分發揮其作用，努力促進房地產市場長期穩定健康發展。根據中共中央關于制定“十二五”規劃的建議中提出的要求，有必要研究推進房產稅改革。見表1。

二、現行房產稅制度的缺陷

我國現行房產稅在征稅范圍、計稅依據、稅率和減免稅等方面與房地產市場的發展要求不適應，稅收體制改革滯后，稅收政策調節不及時，沒有達到稅收政策促進房地產市場良性發展的目的。這一定程度上阻礙了房地產市場的進一步發展。具體表現在以下幾個方面：

1.征稅范圍過窄。現行房產稅的課稅范圍窄和免稅范圍寬，廣大農村的企業和規模龐大的城市居民住房不在征稅范圍之內。一方面，房地產保有階段的稅負過輕，造成大量的空置房集中在少數人手中，進而使房地產供求失衡，而市場供求關系決定價格，因此造成我國的高房價。同時，我國住房制度改革使得居民住房的商品化程度有了很大提高。對居民自用住房不加區別的完全免稅，抑制了房產稅調節居民收入分配作用的發揮。另一方面，農村城市化程度不斷提高，一些地區已具備了城市的功能，尤其在經濟發達地區的農村，房產規模急劇擴大，經營用房快速膨脹，將其排除在征稅范圍之外，不利于國家稅收稅源的穩定。

2.稅率缺乏彈性。現行的房產稅對自用房產，不考慮所處的區域、地理位置、納稅人的貧富差距、房屋價值、用途，稅率均為1.2%。一方面，水平過低（尤其是考慮到計稅依據是以一般低于市場價值的房產原值為基礎的）；另一方面，稅率單一，缺乏彈性，沒有考慮到普通住房和高檔住房及高檔娛樂場所的差異性。而且我國是一個區域發展不平衡的國家，地區間的經濟差異很大，房地產的區域差異性特點更加明顯。因此，一刀切的稅率既不利于地方政府利用房產稅政策對于當地房地產價格的宏觀調控，削弱了房產稅的調節能力，也限制了地方政府利用稅率政策發展地方房地產市場和增加財政收入。

3.計稅依據不合理。在從價計征情況下，房產原值是指納稅人在賬簿“固定資產”科目中記載的房屋造價（或原價）。房產原值是房產的歷史成本，并不能反映房產現有價值。隨著時間的推移，房產的賬面價值會隨著折舊的提取而逐漸減少；而高速的經濟增長帶來了土地和房產的大幅度升值，導致稅基不能隨經濟條件的變化而正常增長，大大縮小了稅基。在從租計征情況下，房屋的租金一般是根據租賃市場的行情予以確認的。經計算，從價和從租兩種計征方式相比較，只有在房產年租金等于房產原值的7%時，稅負才相等，而現實中租收入大多遠高于這一比例。說明從租計征的稅負明顯高于按原值計稅的從價計征。

三、房產稅改革的措施

房地產市場的良好發展既是一個經濟領域問題，也是解決中國人民民生問題的重要方面，必須實現房地產行業的良性發展。根據中共中央關于制定“十二五”規劃的建議中提出的要求，“十二五”期間將進一步按照減稅、低稅率原則積極地推進稅制改革，以優化稅負、調整經濟社會生活。具體措施包括以下方面：

1．進一步擴大房產稅征稅范圍。從國際經驗及公平、規范的角度看，我國房產稅應對個人所有的住房普遍征收。將個人非經營性住房及農村住房納入房產稅征稅范圍。一方面，可培養地方財源支柱，優化地方政府行為模式體制改革，同時促進我國房地產行業健康發展。另一方面，可強化現在迫切需要進行的收入再分配調整，落實并推進收入分配機制改革。但鑒于歷史原因和現實情況，我國目前對個人住房普遍征稅的條件尚不成熟。對個人住房征稅需要在制度設計和管理機制等方面進行充分研究論證并在實踐中逐步探索。為不斷積累經驗，積極穩妥地推進房產稅改革，有必要在部分城市進行對個人住房征收房產稅改革試點。恢復征收房產稅。2011年1月28日起在上海、重慶開始實施的個人住房房產稅改革試點，拉開了個人住房征收房產稅改革試點的序幕，為在全國范圍內對個人擁有的住房征收房產稅提供有益的借鑒和參考。總之，加快推進房產稅改革試點工作，并逐步擴大到全國的改革思路，基本上已經成為房產稅改革的方向。

2．多種稅率相結合。許多國家和地區根據房屋用途、房屋地理位置、住房價值、房屋種類的不同采用差別比例稅率。如日本對房地產保有環節的征稅，根據房地產用途和納稅人負擔能力采用差別稅率的辦法。我國房地產稅收稅率應借鑒國外經驗，按照各個地區經濟發展現狀設置彈性稅率，擴大稅率彈性范圍。可考慮將稅權適當下放給地方政府，即由中央政府規定比例稅率的幅度，各省、自治區、直轄市人民政府在此幅度范圍內，從地方政府財政收入需要以及納稅人實際負擔能力出發，根據本地區的經濟繁榮程度，對坐落在不同地區和不同用途的房地產考慮新舊程度因素以及持有住房期限的不同合理確定其適用稅率。對于受政策性照顧的房地產，如公益事業、住宅、災區等，稅率可適當降低。而對于別墅等房產豪華程度較高的房產以及個人持有的兩套以上住房使用較高稅率。通過不同稅率差別對待，體現“量能負擔”的征稅原則，同時可以強化納稅人的納稅意識、抑制房價上漲，為培育穩定的稅源提供前提。

3．合理確定房產稅的計稅依據。為確保計稅依據的完整性和區域基本政策的統一性，可考慮由原值征收改為按評估值征收。由政府確定的專業評估機構定期（如可參考國際經驗每3—5年）對房地產的市場價值進行評估。如日本房產稅的計稅依據是作為征稅對象的房屋估定價格。估定價格是按照正常條件下房屋應有的交易價格來確定的時價。估價當年為基準年，計稅依據按基準年度的評估額為準。每3年對房屋進行估價，使稅收能按照房屋的實際價值來征收。為此，對房地產價值進行定期評估就成為有效征收房地產稅的重要環節，這就亟須完善房地產價格評估制度，并建立房地產評稅體系，在全國范圍內逐步建立統一、規范的房地產交易價格評估制度，制定一套符合我國國情的房地產估價理論、方法體系，為房地產稅收計征提供科學的依據。同時，評估時要考慮級差地租、建筑材料價格、折舊等因素。綜合分析所選用的評估途徑和方法、資料及評估程序的各階段，作客觀的分析和檢查。并在此基礎上，采用恰當的方式確定最終評估結果。

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