我國城市化進程中農民進城購房的消費特征分析

【摘要】隨著我國的城市化進程不斷加快，城市先進經濟、文化、教育設施以及各種方便的服務，使越來越多富裕起來的農民，或者因為其他特殊情況的農民，紛紛進城購房。這對促進我國房地產業發展，加快我國城市化進程起到積極的作用。筆者通過對我國城市化進程中農民進城購房的消費特征進行分析，希望能對促進我國城鄉一體化發展做出有益借鑒。

【關鍵詞】城市化 農民 購房 消費特征

近幾年來，由于我國城市化進程的不斷加快，我國房地產市場持續高位增長，以及我國城鎮住房制度改革后，居民住房消費觀念發生轉變，長期壓抑的住房消費得到釋放；同時，由于城鎮化進程的加快，大量富裕起來的農民紛紛進城購房。目前，我國不少城市外來人口的購房比例超過了30％。如深圳、珠海市超過60％，北京市超過35％。大量的農民進城購房，顯示出不同的消費特征。

一、農民進城購房的群體種類

根據統計，目前在我國的一線大城市中，從購房客戶的籍貫來看，35％的具有農村戶籍，與市場現狀一致。在進城購房的農民群體中，年齡在25歲以下所占比重較小，主力購房客戶為25～40歲的農民群體占79％。 家庭年收入50000～100000元的農民群體比例最大。據統計，在我國農村，目前年收入5～10萬元的農民家庭進城買房比較普遍。家庭年收入在50萬以上比例最大，收入在5萬元以下的家庭較少。富裕家庭購買能力強，經濟條件差的家庭購買能力弱。調查對象中，目前進城購房的農民群體中，24％在農村沒有自有住房、69％擁有兩套以上住房，投資買房的比例較大。從住房面積來看80～l00平米住房所占比例較大，戶型中三房和二房所占比重較大，而且比重一樣。30～40歲之間農民群體是進城購房最為活躍的人群。兒女同住面積多集中200平米之間，而三代同堂面積多集中在120～200平米之間。隨著家庭人口的增加居住面積也有所增加。

這些農民進城購房處于不同的原因。通常情況，有的是“工作為住房服務”，有的是“住房為工作服務”。因此，農民進城購房是工作第一、居住第二，享受的空間較小；同時，還有為子女學習教育等原因。農民進城購房從內涵看則預示著農民從“生存需求”向“舒適需求”轉變，其中蘊涵著對生活的更多理解，對城市文化和個性的不斷追求。進城購房的農民群體，一般有以下幾個原因。

第一是為改善居住環境或提高居住品質。這部分農民消費者之前在農村都有一套屬于自己的住宅，但因居住環境較差或居住面積較小不能滿足其對高品質生活的需求，因而選擇進城購房。

第二是城市化進程中產生的農民群體。如今的中國處在城市化大建設時期，新城區擴建、棚戶區拆遷、河流改造、鐵路建設以及道路的拓寬等城市內核擴大、城市范圍進一步拓寬而涌現出大量的拆遷戶，構成了龐大的進城購房的農民群體。

第三是為了孩子上學的需求。大多數的結婚人士都會考慮孩子將來的入學問題，如何保證自己孩子能夠接受高質量教育以及將來能夠上名校成了不少家長操心的話題。所以許多富裕起來的農民，他們對城市的教育配套非常重視，周邊有名校資源的樓盤往往是這些購房者追逐的目標，這也構成了為孩子教育問題而進城購房的一支農民生力軍。

第四是與父母共享天倫之樂。許多在城市打工的農民，本身已經在城市購房居住。隨著在農村雙親年齡的增長，父母的身體也大不如前，作為子女想要和父母住在一起，以方便照顧老人。這樣，已經首次購房的農民進行二次城市購房，和父母住在一起。這些農民大多都比較富裕，往往選擇購置三居室以上的大房子與父母共同居住，或再買多一套小戶型給父母，以便盡贍養父母的義務。

第五是隨著我城市化進城的不斷加快，許多農村年輕人進城務工，城市方便的服務設施，先進經濟、文化條件，以及工作的需要，使他們不愿意回到農村，因而覺得在城市購房。

二、富裕型農民進城購房的消費特征

隨著我國住房水平和一部分農民收入水平的提高，進城購房的農民已經成為我國城市購房大軍的中堅力量。以北京地區為例，有調查顯示，在一個開發檔次相對較高的樓盤，80％以上的購房者都有可能是外來的富裕農民。因此，在房地產開發過程中，他們成為樓市高檔項目的主力需求者，其購房消費特征如下。

1.追求更加舒適的環境

對于那些富裕起來的農民，特別是富翁型的農民企業家，進城購房注重環境，這部分人非常青睞地理位置優越地區，例如城市中心區域，對于喜歡清新的空氣、在意開闊的視野的人，也樂于到擁有得天獨厚的山水環境的郊區置業。所以交通便利的大型社區或靠山近水的江景房和山景房都是他們的首選。另外他們更注重樓盤的內在環境，強調樓盤檔次、房屋的質量、戶型結構，對小區容積率、樓間距、朝向、園林綠化要求較高。這類群體在選擇時更傾向于社區內的高檔配套的享受，對泳池、會所、停車位等需求程度很高；另外也追求小區的建筑品位和檔次與自身社會地位相匹配，看好社區未來的發展潛力，力求讓自己住得寬松、舒暢。

2.傾向宜長期居住的大房子

與在城市首次購房的農民人群相比，在城市第二次購房的農民收入相對較高，同時也以第一套房的租金作底，還貸壓力相對較小，因此所購的第二套房的戶型相對合理，面積也相對較大。從他們選購的面積來看，主力面積是130平方米以上；在戶型方面，對三室、四室等大戶型的需求比較明顯。另外動靜分離的復式住宅作為一個公寓和別墅的結合型，也較受這部分農民進城購房群體的推崇。這部分進城農民購房一般會挑選布局合理，適宜長期居住的大房子。老人所住的房間應安靜、方便行走；孩子的房間則傾向于采光性好、通風透氣。老人和孩子的房間應隔開一定的距離，小孩吵鬧貪玩，老人愛安靜，應做到互不干擾，同時也有利于孩子健康成長以及老人幸福安享晚年。孩子的房間最好是南向，這樣可以讓孩子充分沐浴陽光，而老人的房間則最好能有個西向窗戶，這樣他們能享受午后的溫暖。房間的功能布局和搭配猶如一個生命體，只有合理、有機才能夠高度和諧，家中各成員才能人人健康、幸福。

3.考慮升值潛力

目前，大部分進行購房的農民，其家庭年收入較高，主要是農民的企業家，或者通過其他方式富裕起來的農民業主。對此，有學者認為，農民進城購房正逐漸發展為我國房地產市場韻最新消費趨勢，業界應重視這種市場變化。盡管目前此購房的農民還主要集中在中高收入的農民人群中，但隨著農村廣大百姓生活水平的日益提高及消費欲望、消費層次的攀升，它必然會成為日后拉動房地產業發展的主要推動力之一。許多進城購房的農民除了考慮房屋的環境、面積布局和配套之外，還非常注重房屋的保值增值功能，在他們眼里，房子不僅僅是用來住的，更是一個優秀的投資商品。因此，所購房產的升值潛力也是他們考慮是否購買的關鍵因素。據北京市日前公布的一項調查報告顯示：未來五年內，北京郊區有48.6％的購房將是進城的農民，總面積約2500萬平方米，估算資金約1200億元。其中，有17％的北京農民家庭表示，將會在進城購買第二套住宅；73％的家庭表示，將在未來五年內踏上進城購房的“班車”。

此外，對于需要在城市購房的年輕農民，他們大多是進城務工，并富裕起來，對他們來說，他們大多具有成熟的購房理念，在城市購房時不會因為樓盤的外表或某一因素的吸引而動心購買，更不會因為人云亦云而沖動抉擇，往往會綜合考慮樓盤的保值、增值、實惠等因素。和對他們來說，他們對房價的重視度相對偏高，并且更愿意在生活環境的舒適度以及交通的便利上做選擇，從而購買到自己稱心的房屋。

三、經濟條件不高的進城農民的消費特征

由于許多經濟條件比較差，但希望能夠在城市居住，或在城市務工的農村青年，由于工作、婚姻等情況，需要在城市購房，這部分人由于經濟條件不是很好，而自己的收入水平也不高，其進城購房的消費特征有以下幾種：

1.購買特價房

一般而言，在整個樓盤中位于一層或閣樓的住宅價格最低，在多層、小高層住宅的銷售中，底層或閣樓的價格往往與整個樓盤的銷售均價有相當大的差距。以上海市一座10余層的小高層建筑為例，假如整幢樓的銷售均價為8000形平方米，那么其底層的價格一般在7000形平方米左右。按戶型面積100平方米計算，底層住宅的總價與樓盤平均銷售總價一般相差7～8萬元。多數特價房都是樓盤的低層、靠路，這些單元本來就是低價單元，正常銷售時便少人問津。因而，這些便宜的特價房受到這些農民群體的青睞。

2.購買過渡性房子

過渡性房子，顧名思義就是用來過渡的房子。人們看中更好、更合適自己的房子后，會把之前一套房子出售或出租，而居住在前一套房子的時間相對較短，并且在出售或出租前一套房子時都希望能有較高的回報，這個“前一套”就屬于過渡性房子的范疇。過渡性房子既一般是人們購買的第一套房子，只要人們用來自住的購房行為不斷，過渡性房源就不斷。過渡性房子首先肯定是總價相對較低的房子，對于經濟條件相對較低的進城農村青年來說，資金儲備相對欠缺，手中資金有限，通常情況下要靠家人出資購房。同時過渡性房子必須兼備兩個特點，即滿足居住的需求和日后升值的需求。一方面，既然是第一套用來自住的房子，首先要滿足的是居住需求，要有基本的生活配套，例如市場、醫院、公交站等；另一方面，過渡性房子日后要用以出售或出租，也要考慮房子所在區域的二手房市場是否活躍以及哪些戶型比較熱租或熱售等因素。因此，購買過渡性房子就成為了他們進城購房的首要消費特征。

3.選擇城鎮或郊區購房

據抽樣調查，2006年以來我國農民自建住房投資下降26.1％，這種下降態勢已持續多年了，取而代之的是農民進城購房居住逐漸升溫，2010年農民購房支出比2006年增長2.3倍。隨著我國農民收入不斷增加，農民離土傾向和要求越來越強烈。但據最近一次性調查顯示，70％的農民愿意到城鎮或者郊區居住，而“不太愿意和很不愿意向城鎮集中的原因主要是擔心“城鎮房價高而買不起”，因此到城鎮或者郊區居住是絕大多數農民的心聲。

總之，當前中央和地方逐步放寬中小城市和城鎮戶籍限制，農民進城購房，不僅有助于促進中小城市住房消費，也在一定程度上降低了一線大城市的人口就業居住壓力，對于大城市居高不下的房價起到了疏導的作用。但農民如果光是居住入城了，職業不能入城，還是存在很多問題。城市就是蓄水池，推進城市化發展，是國家倡導的，有利于城鄉均衡發展。當前，大量農民進城購房，其消費特征各種各樣，但有一點要注意的是，政府還要想辦法在農民的資產實現與城市對接的同時，在就業以及其他公共服務上也要跟城市接軌，實現城鄉真正一體化。

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作者簡介：文細光（1963-），男，東華理工大學經濟與管理學院教師，研究方向：市場營銷。