銀行信貸與房地產(chǎn)市場發(fā)展的相關(guān)性研究

【摘要】我國房地產(chǎn)市場過分的依賴于銀行信貸，近年來房地產(chǎn)市場迅猛發(fā)展，這在一定程度上對銀行信貸投量提出了更大的要求。另一方面，銀行信貸與房地產(chǎn)的供給和需求均呈現(xiàn)出正的相關(guān)關(guān)系，并且根據(jù)供給需求模型，供給增加會降低價(jià)格。本文通過對銀行信貸與房地產(chǎn)的供給與需求以及房地產(chǎn)價(jià)格展開相關(guān)性分析，并結(jié)合供給需求模型說明銀行信貸對于房地產(chǎn)供給和需求的相對影響說明我國銀行信貸對房地產(chǎn)市場的合理容量，并由此為國家宏觀調(diào)控方法提出建議。

【關(guān)鍵詞】銀行信貸 供給 需求

一、研究背景

銀行信貸活動(dòng)能通過供給和需求兩個(gè)方面影響住房的價(jià)格，信貸投向也會在很大程度上影響到我國房地產(chǎn)市場的供給結(jié)構(gòu)。住房開發(fā)和住房的購買都離不開銀行信貸的支持，尤其在我國近幾年的現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)條件下，房地產(chǎn)開發(fā)商的自有資金普遍不足和房地產(chǎn)的平均價(jià)格一般超過普通公民的平均收入的十倍以上，在這種情況下，銀行信貸資金的投放就成為房地產(chǎn)市場得以表現(xiàn)欣欣向榮的一個(gè)主要推動(dòng)力。

二、理論依據(jù)

從理論上講，銀行信貸會受到利率的影響，一般而言利率上升，會影響到房地產(chǎn)開發(fā)商的建設(shè)成本，同時(shí)也會提高購房者的成本（包括購房的機(jī)會成本和貸款成本）。而銀行信貸的增加不但會增加房地產(chǎn)的供給而且也會增加房地產(chǎn)的需求，因此通過分析銀行信貸對于需求和供給的相對影響就可以說明銀行信貸對于房地產(chǎn)的供給和需求的哪一方面更加顯著，從而國家可以通過相應(yīng)的利率政策進(jìn)行調(diào)控，以此來穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的價(jià)格。

三、模型變量說明及模型設(shè)定

（一）房地產(chǎn)的價(jià)格P

房地產(chǎn)的價(jià)格是直接反應(yīng)房地產(chǎn)市場宏觀經(jīng)濟(jì)狀況的一個(gè)變量，透過房地產(chǎn)價(jià)格我們可以了解該市場的整體運(yùn)行狀況。同時(shí)政府也可以通過穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格的方式對房地產(chǎn)市場的運(yùn)行狀況施加影響。

（二）房地產(chǎn)的供給S

房地產(chǎn)市場市場的供給在一定程度上會影響到房地產(chǎn)市場的正常運(yùn)行，房地產(chǎn)市場的供給過剩就很有可能導(dǎo)致房地產(chǎn)市場的經(jīng)濟(jì)泡沫，因此房地產(chǎn)市場的供給也是房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的重要影響因素。由于目前我國房地產(chǎn)市場的資金大部分來自于銀行信貸，因此政府可以通過有效的控制對房地產(chǎn)市場的信貸投放就可以很好的控制房地產(chǎn)市場的供給量。

（三）房地產(chǎn)的需求D

目前，我國房地產(chǎn)市場的需求主要有剛性需求和投機(jī)性需求兩種，即所謂剛性需求是指滿足人們居住需要而產(chǎn)生的對房地產(chǎn)的需求；投機(jī)性需求是指為了從未來房地產(chǎn)的價(jià)格上漲中獲利而產(chǎn)生的對房地產(chǎn)的需求。鑒于對于剛性需求和投機(jī)性需求并不能有效的區(qū)分，而且無論是剛性需求還是投機(jī)性需求很大程度上都是依賴于銀行信貸的，因此在此我們將其統(tǒng)一歸為需求一類。

（四）銀行信貸L

一般而言，銀行信貸與房地產(chǎn)的需求會呈現(xiàn)正相關(guān)關(guān)系，與房地產(chǎn)供給也會呈現(xiàn)正相關(guān)關(guān)系。鑒于此，政府可以通過有效的控制銀行信貸投量影響房地產(chǎn)市場價(jià)格，借此穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況。

（五）模型設(shè)計(jì)

為了分析銀行信貸是如何影響房地產(chǎn)價(jià)格的，以及設(shè)定一個(gè)合理的銀行信貸投放量在此我們需要設(shè)定供給模型、需求模型、銀行信貸與供給的模型、銀行信貸與需求的模型。

（六）模型說明

根據(jù)供給與需求的規(guī)律，房地產(chǎn)價(jià)格與房地產(chǎn)供給呈現(xiàn)正相關(guān)關(guān)系；房地產(chǎn)價(jià)格與房地產(chǎn)需求呈現(xiàn)負(fù)相關(guān)關(guān)系；銀行信貸與房地產(chǎn)的供給和需求均呈現(xiàn)正相關(guān)關(guān)系。

四、模型理論分析

根據(jù)供給模型有：S=α1+β1P；需求模型有：D=α2-β2P，其中α1、β1、α2、β2均大于零且α2>α1。聯(lián)立上述兩個(gè)模型可以均衡的價(jià)格和供給量為，即此為房地產(chǎn)市場的均衡供給量和均衡價(jià)格，然而由于銀行信貸的影響這一均衡供給和需求以及均衡價(jià)格會產(chǎn)生變化從而會影響到整個(gè)房地產(chǎn)市場的運(yùn)行。

另一方面，銀行信貸對房地產(chǎn)供給的影響關(guān)系為：S=α2+β3L；銀行信貸對房地產(chǎn)市場的需求的影響關(guān)系為：D=α4+β4L（其中L表示銀行信貸投量，并且α3、β3、α4、β4均大于零），通過這兩個(gè)模型可以知道，銀行信貸對房地產(chǎn)供給影響程度為β3L，對房地產(chǎn)市場的需求的影響程度為β4L，故原來的供給曲線變?yōu)椋篠′=α1+β3L+β1P（S′-β3L=α1+β3L）即同樣的價(jià)格條件下供給增加了β3L；需求曲線變?yōu)椋篋′=α2+β4L+β2P，即同樣的價(jià)格條件下需求增加了β4L。在此條件下的均衡價(jià)格為：。由于在需求和供給變動(dòng)前均衡價(jià)格為：，故由于銀行信貸的影響而是價(jià)格上升的幅度為：P*′-P*=。

再者，由于銀行信貸對于房地產(chǎn)市場的價(jià)格的影響關(guān)系為：P=α5+β5L，即銀行信貸對房地產(chǎn)市場的價(jià)格的影響幅度為β5L，若政府限定維持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定的價(jià)格的變動(dòng)區(qū)間為a~b，即a<β5L

而在目前我國國內(nèi)，由于房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)上漲趨勢，即P*′-P*大于零，又因?yàn)棣?、β2、β3、β4均大于零，所以β4>β3，即銀行信貸對于需求的影響程度大于對于供給的影響程度，從而說明我國目前國內(nèi)的房地產(chǎn)市，場的價(jià)格處于高為的原因主要是由于需求拉上的。同時(shí)在這種情況下由a<

六、結(jié)論及政策說明

通過上述分析，國家可以通過設(shè)定銀行信貸的適當(dāng)投放容量來穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的價(jià)格，并且可以透過相關(guān)的數(shù)據(jù)估計(jì)信貸投放容量的安全區(qū)間，即為國家宏觀調(diào)控的操作區(qū)間。

由于利率會影響到銀行的信貸投量，即當(dāng)利率上升時(shí)，由于借款成本的上升，銀行信貸會普遍下降；利率降低，則會促進(jìn)銀行信貸投量的增加，因此，國家可以通過中央銀行調(diào)整基準(zhǔn)利率的辦法影響銀行信貸從而穩(wěn)定房價(jià)，防止房地產(chǎn)價(jià)格的高位上漲而導(dǎo)致的泡沫。

參考文獻(xiàn)

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[2] 江彤.我國銀行信貸與房地產(chǎn)價(jià)格關(guān)系實(shí)證分析[J].中國房地產(chǎn)金融，2007（4）.

作者簡介：唐萇江（1987-），男，漢族，四川達(dá)州人，就讀于西南財(cái)經(jīng)大學(xué)證券期貨學(xué)院，研究方向：商業(yè)銀行；翟秀峰（1985-），男，漢族，山東濟(jì)南人，就讀于西南財(cái)經(jīng)大學(xué)金融學(xué)院，研究方向：風(fēng)險(xiǎn)管理；李明（1987-），男，漢族，四川廣安人，就讀于西南財(cái)經(jīng)大學(xué)金融學(xué)院，研究方向：商業(yè)銀行。