基于競爭力的房地產(chǎn)財務(wù)戰(zhàn)略管理研究

【摘要】房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營效益具有很大的不確定性，加強項目建設(shè)中的成本控制，確保資金的良性循環(huán)，完善企業(yè)財務(wù)管理，是提高企業(yè)核心競爭力的有效手段。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè) 財務(wù)管理 資金

隨著我國經(jīng)濟建設(shè)的不斷發(fā)展，國家對于房地產(chǎn)市場的調(diào)控也日益增強，企業(yè)間的競爭也越發(fā)激烈。房地產(chǎn)企業(yè)必須要拋棄以往單純地做項目、追逐短期利益的舊思維，努力提高財務(wù)戰(zhàn)略管理水平，充分發(fā)揮財務(wù)戰(zhàn)略管理在企業(yè)內(nèi)部的強大作用。只有這樣，才能不斷加強企業(yè)自身的核心競爭力以適應(yīng)我國社會主義市場經(jīng)濟的要求。

一、目前房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)戰(zhàn)略管理中存在的主要問題

（一）項目施工建設(shè)投資成本過高

房地產(chǎn)企業(yè)不同于其他企業(yè)，它對資金的依賴性很高。房地產(chǎn)企業(yè)一般具有“投資數(shù)量大、回收期長”的特點，因此，必須重視項目施工建設(shè)中的資金占用問題。由于投資量太大，一般房地產(chǎn)企業(yè)的自有資金都不足以滿足項目需求，大量的資金都需要向銀行貸款。故而，投資項目的建設(shè)周期越長，企業(yè)需要向銀行支付的利息也就越高，這一定程度上也就增加了施工項目的成本。相反的，如果房地產(chǎn)企業(yè)能夠很好地控制資金的周轉(zhuǎn)，體現(xiàn)出資金的時效性，資金的占用時間越短，周轉(zhuǎn)次數(shù)越多，企業(yè)的效益也就越高，其核心競爭力也就越強。特別是在物價上漲的市場條件下，資金從某種程度上來講，就是一個不斷貶值的過程，房地產(chǎn)企業(yè)如果能有效地控制施工建設(shè)周期，也就能最大程度地降低占用資金的損失，換言之，這也是給企業(yè)創(chuàng)造了效益。

（二）資金風險較高、限制較多

房地產(chǎn)企業(yè)的資金獲取渠道一般都比較少，且自有資金太少，這在某種程度上也制約了企業(yè)規(guī)模的擴張。房地產(chǎn)企業(yè)由于資金原因，一般都沒有能力同時進行多地域、多項目的建設(shè)投資。而只能在當前項目竣工驗收后，等待資金回籠，再利用這些資金去投資其他項目。這種投資模式中，房地產(chǎn)企業(yè)承擔的風險較大，一個項目的投資失敗甚至就有可能拉垮一個企業(yè)。另外，房地產(chǎn)企業(yè)出于追逐高額利益和快速回籠資金的考慮，選擇投資項目的時候一般會考慮在居民消費能力較高的大中城市，這樣也導(dǎo)致了行業(yè)內(nèi)部的惡性競爭，從而也大大增加了房地產(chǎn)企業(yè)的投資風險。

（三）財務(wù)管理意識淡薄

在房地產(chǎn)企業(yè)中，特別是一些中小房地產(chǎn)企業(yè)中，非常缺乏財務(wù)管理的意識，很多人甚至還停留在記賬、算賬、報賬的層面上，缺乏可以提供給企業(yè)高層用于決策管理的信息渠道，這在很大程度上也限制了財務(wù)管理戰(zhàn)略實施效果的發(fā)揮。另外，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的財務(wù)管理基礎(chǔ)工作薄弱，廣泛存在財務(wù)核算制度欠缺、財務(wù)人員素質(zhì)較低以及流動性太大等問題。

（四）財務(wù)監(jiān)督控制機制欠缺

為了確保房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部財務(wù)信息的經(jīng)濟價值，以及數(shù)據(jù)的真實性、可靠性，必須在企業(yè)內(nèi)部實施財務(wù)監(jiān)督控制機制，以保證財務(wù)管理行為的合理合法開展。但是，有部分房地產(chǎn)企業(yè)，內(nèi)部缺乏明確統(tǒng)一的財務(wù)授權(quán)機制，甚至存在各部門各自為政的情況，無法形成有效的管理，造成了大量資產(chǎn)的盜用和流式；另外，有部分經(jīng)營管理者往往會出于利益考慮，干預(yù)和阻礙財務(wù)監(jiān)督部門的正常工作，使其不能發(fā)揮其應(yīng)有的職能，成為一種擺設(shè)。

（五）對銷售、管理費用的控制不足

有部分房地產(chǎn)企業(yè)在制定銷售指標以及管理費用預(yù)算時，缺乏廣泛深入的調(diào)查，沒有考慮到實際運作中的復(fù)雜情況，對各種可控和不可控因素歸納不夠準確，導(dǎo)致了最終的銷售結(jié)果并不能真實反應(yīng)部門負責人的責任。缺乏有效的問責制度，使得一部分中高層管理人員思想懈怠，沒有充分發(fā)揮出他們應(yīng)有的價值，給企業(yè)造成了很大的損失。

二、基于以上問題所應(yīng)該采取的對策和措施

（一）加強項目建設(shè)中的成本控制

必須要把成本控制當作施工建設(shè)工作的一項重點來落實，具體措施有：1.對招標、投標過程嚴格把關(guān)：制定企業(yè)內(nèi)部招標、投標規(guī)范，避免吃回扣、暗箱操作等不正常行為，努力降低成本；2.重視施工隊伍的遴選工作：在項目施工完成后，如果工程質(zhì)量檢驗不達標，房地產(chǎn)企業(yè)不僅要為此支付大額的維修重建資金，也會對居民的生命財產(chǎn)安全造成隱患。因此，必須重視施工隊伍的遴選，一個信譽好的施工企業(yè)是工程質(zhì)量的最大保障；3.加強工程簽證：在項目建設(shè)中要加強工程簽證，特別是隱蔽工程的簽證，這樣可以嚴格地約束相關(guān)人員的行為，防止資金的流失和浪費。

（二）堅持合理工期，確保資金的良性循環(huán)

工期對于房地產(chǎn)企業(yè)的資金運作有著極大的影響，必須根據(jù)項目規(guī)模，堅持科學(xué)合理的工程建設(shè)程序，嚴格組織施工，做好資金的周轉(zhuǎn)工作。另外，從房地產(chǎn)企業(yè)的角度出發(fā)，企業(yè)必須有長遠規(guī)劃，既要有已交工項目和在建項目，也要有預(yù)備項目，在資金的投入上，三者的比例應(yīng)以3：4：3較為適宜，這樣三者之間可以互為掣肘，互相補充，做到資金的良性循環(huán)。

（三）完善財務(wù)核算體系

房地產(chǎn)行業(yè)作為一項高投入、高風險的行業(yè)，為了增強企業(yè)的競爭力，必須加強對資金風險的控制。因此，企業(yè)內(nèi)部財務(wù)核算體系的建立與完善就顯得至關(guān)重要。可以從如下幾個方面著手，完善房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的財務(wù)核算體系：1.建立健全業(yè)務(wù)授權(quán)制度：業(yè)務(wù)授權(quán)貫穿于企業(yè)項目的控制、交流、溝通、監(jiān)控全過程，與具體的業(yè)務(wù)流程緊密聯(lián)系，它直接影響到企業(yè)管理的控制方式和控制程度；2.合理設(shè)計和使用會計單據(jù)：目前現(xiàn)行的會計單據(jù)所能反應(yīng)的信息量太小，不能滿足房地產(chǎn)行業(yè)的實際需求，因而，有必要重新合理設(shè)計會計單據(jù)，將預(yù)算控制、授權(quán)審批等內(nèi)容全部包括進來，從而更好地為管理經(jīng)營者提供決策支持；3.統(tǒng)一會計核算流程：各級會計部門在科目設(shè)置保持一致的前提下，應(yīng)該盡量統(tǒng)一核算流程，簡化操作，避免人為因素對財務(wù)核算體系的干擾。

（四）加強財務(wù)人員培訓(xùn)，提高財務(wù)人員素質(zhì)

財務(wù)管理人員素質(zhì)的高低，很大程度上決定著財務(wù)管理工作的好壞，以及提供給管理經(jīng)營者的決策信息的質(zhì)量。我們必須從大局上把握房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理，通過開展業(yè)務(wù)培訓(xùn)，組織交流學(xué)習等方式，提高財務(wù)管理人員的爭執(zhí)素質(zhì)、思想覺悟以及職業(yè)道德。

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作者簡介：陳新海（1974年-），男，就職于新鄉(xiāng)中房統(tǒng)建（集團）有限公司，職務(wù)：財務(wù)經(jīng)理，研究方向：基于競爭力的房地產(chǎn)財務(wù)戰(zhàn)略管理研究。