試論房地產企業預算管理

【摘要】預算管理對提高房地產企業工作具有較多的現實意義，本文通過分析目前房地產企業預算管理現狀，進而提出在房地產企業實施預算管理的對策建議。

【關鍵詞】預算管理 房地產企業 對策

預算管理的核心在于以目標利潤為目標，將房地產企業的所有運營過程全部納入到預算管理之中，對企業的所有工作人員和經營活動進行綜合預算控制和管理。預算管理作為一種重要的管理工具，對房地產企業起著積極的推動作用。

一、房地產企業預算管理的特點

（一）現金流預算管理是基礎

房地產行業具有高負債、高利潤、高風險的特點，由于現金流的順暢可以保證房地產企業的正常運轉。因此，房地產企業全面預算管理應當以現金流預算為基礎進行展開。

（二）具有全方位性

預算管理具有全員性、全面性和全過程性。房地產企業只有將所有的業務信息和資金預算整合起來，帶動全部工作人員對整個的運營過程進行全方位控制、管理，才能實現企業資金合理配置、戰略有效貫徹、作業高度協同、價值穩步增加和經營持續改善的目標。

（三）工程形象進度是節點

房地產的開發周期較長，總包方一般會參照工程的形象進度為節點來進行結款，這種結款方式對企業的會計利潤影響非常大。因此，它對于房地產企業綜合效益重要性是不言而喻的。

（四）工程項目預算管理是核心

工程項目預算工作量大和資金量大的特點決定了工程項目預算管理的核心地位。

二、房地產企業預算管理的現狀

（一）預算調整功能不及時

房地產投資的特點，決定了單純以房地產投資為主營業務的企業，尤其是產品相對單一的房地產企業，對政策的依存度極高。在近幾年強勢政策調控下，開發企業幾乎是看政策臉色行事。政策的調整，不僅引起投資和資金回籠預期的變化，也造成期間費用和現金流的變化，從而迫使預算目標不得不作調整。然而在實際操作中，預算目標一經確定，即使政策和市場發生很大變化，需要調整或改變原有的預算目標也有個相對的過程，在這期間預算功能處于相對失調狀態，很難正常發揮其應有的作用。

（二）預算編制缺乏科學性和準確性

常規的預算是在歷年預算執行結果的基礎上，結合當年的具體情況，以最大限度地獲得收入和利潤為目標，盡其所能地滿足企業的經濟效益增長。但是，如果企業的預算目標設定僅此考慮，容易引發企業上下管理之間的矛盾。對下而言，在預算編制初期，預算數據涉及到的部門會盡可能地采用較低的指標；而在鄰近預算期末，對于尚未消化的預算額度，也會采用突擊消耗辦法以避免下期預算的縮減。對上而言，往往只注意預算指標的量化數據，而對預算的設定是否可行、是否符合戰略目標缺乏綜合性考慮。這樣的預算編制，使得預算數據缺乏科學性和準確性，極易導致資源的無謂浪費。

（三）預算考核簡單化

對預算執行情況的考核，傳統的做法是，以預算目標為考評標準，將實際執行結果和預算目標比較后形成的差值，作為考核獎懲的依據。對過程中的超預算，基本上靠自發地調節，對超預算結果也僅僅作考核扣分處理。這種以簡單的增減為考核依據的方法，缺少對預算編制、執行、調整、分析等過程的檢查核定，不利于預算管理水平的提高，無法客觀公正地體現實際執行績效。

（四）預算重兩頭輕中間

預算管理除了為企業設定工作目標外，還具有協調各部門關系、合理配置資源、梳理業務和資產結構、調控經營活動、考核經營業績等作用。但在實踐中，往往會出現編制預算轟轟烈烈，考核結果分分計較等現象。而在執行過程中，常常將預算目標束之高閣，沒有將預算管理重點放在日常跟蹤和調節上，即忽略了預算管理的中間環節。

三、加強房地產企業預算管理的建議

（一）符合房地產企業的戰略目標和發展特點

預算管理作為實現企業戰略目標和資源合理配置的有效手段，其目標設定應符合企業戰略目標的分級和細化要求，成為確保企業戰略實現的有效手段和工具。不同的發展階段，有不同的重點預算目標和相應的管理方式。對房地產上市公司而言，若沒有適合企業與市場戰略目標的預算目標，要保持業績的穩定增長十分困難。因此，房地產企業預算管理不可留于形式，要更多地關注企業的發展動因和目標。

（二）采用滾動預算編制形式

滾動預算是指在預算執行中始終保持一個固定的長預算期間，當其中較早的一個短預算執行完畢時，立即在原長預算期末補充一個等期的短預算，使得預算期動態固定。由于滾動預算是在一個短預算期完成后即開始對原預算期中未執行的延續部分進行修正、調整，克服了傳統的預算方法中存在的時效性差、執行過程中與管理控制相關性較弱等問題。同時，每一次的修正、調整，都是根據環境和經營狀況的變化，重新審視、評估和修訂預算，使得預算和實際更相適應，不僅提高了預算的準確性，而且更好地發揮了預算的指導和控制作用。滾動預算也使管理人員始終保持對未來長周期的生產經營活動做周密的考慮和規劃，各項工作做到有條不紊。因此，對動態經營和環境變化頻率較高的企業，包括房地產企業是非常適用的。

（三）加強預算執行的監控

首先，要明確責任。預算的數據源自整個經營管理過程，采集和執行均由各部門進行，各部門自然成為預算的一個責任區。各責任區需合理把握預算的合理性和準確性。各責任區的預算一經確定，即形成約束力。必須加強對資金收支的監管力度，尤其對預算外資金支出的嚴格控制，強調各責任區有效執行預算的責任。其次，要跟蹤預警。作為一種管理工具，各責任部門在預算執行中必須及時跟蹤了解實際和預期的偏離，無論過之或不及，都需及時預警，合理應對。再次，要銜接項目。在滾動預算的編制和執行的同時，可以通過年度預算和項目預算兩個維度的結合，定期匹配，適時調整。在對年度預算監控的同時，不斷修正項目預算、事項項目投資回報的目標。最后，要追求質量。在對預算執行的監控中要追求監控質量，包括各項資金的收支情況，分析管理的現狀和實際需求，找出產生差異的原因，確定后續工作的目標和措施，促進企業不斷向前發展。

（四）實施以預算為基礎的考核制度

沒有以預算管理為基礎的考核，預算就會流于形式，失去意義；反之，如果沒有預算為基礎，考核也是無的之矢，既無說服力，也無效果。因此，實施以預算為基礎的考核是對各責任部門預算執行結果的評價，也是對執行人實行有效的激勵和約束的管理方式。通過考核，幫助管理者及時了解市場環境和發展趨勢，衡量預算目標實現的可行性，評估當期預算完成的效益。同時，也為下期預算的制定提供依據。通過考核，客觀地反映出管理者業績和價值，結合獎懲制度，形成激勵和約束機制，從而不斷激發管理者的工作熱情和創造性。

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作者簡介：周紅（1972-），女，漢族，江蘇連云港人，畢業于中國農業大學，主要研究方向：資金預算。