房屋買賣中懲罰性賠償?shù)倪m用

【摘要】2003年3月24日最高人民法院通過(guò)了《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》( 以下簡(jiǎn)稱《解釋》) ，繼《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》首次運(yùn)用懲罰性賠償?shù)囊?guī)定以后，懲罰性賠償措施首次引入到房屋買賣合同的糾紛處理中。對(duì)于懲罰性賠償在該領(lǐng)域的運(yùn)用，各家持不同觀點(diǎn)，如以梁彗星為代表學(xué)者的反對(duì)派及以劉俊海為代表的支持派。本文將從懲罰性賠償在房屋買賣中運(yùn)用的合理性、對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的適用性及存在的問(wèn)題及完善做簡(jiǎn)要分析。

【關(guān)鍵詞】懲罰性賠償 商品房 經(jīng)濟(jì)適用房 適用性

一、懲罰性賠償在商品房買賣中的合理性分析

懲罰性賠償又稱懲戒性賠償或報(bào)復(fù)性賠償，一般是指由法庭所作出的賠償數(shù)額超出了實(shí)際損害數(shù)額的賠償[1]，對(duì)于懲罰性賠償在房屋買賣中的合理性，筆者將從懲罰性賠償?shù)墓δ芎头梢罁?jù)進(jìn)行說(shuō)明。

（一）懲罰性賠償制度的功能

懲罰性賠償制度是及補(bǔ)償、懲罰、遏制等功能于一身的制度。[2]

首先，對(duì)受害者而言，懲罰性賠償具有補(bǔ)償?shù)墓δ埽滟r償數(shù)額雖說(shuō)超出了實(shí)際損害額，但其仍以實(shí)際損害為基礎(chǔ)，首先讓受害者的權(quán)利和利益恢復(fù)到損害之前的狀態(tài)，其次才是對(duì)其進(jìn)行的懲罰，支付超額的賠償金。

其次，對(duì)于不法行為人而言，懲罰性賠償具有懲罰的功能。從字面就可以看出，懲罰性賠償?shù)哪康氖菫榱藨土P不法行為者，這也是與傳統(tǒng)民法的損害賠償?shù)牟煌帲梢哉f(shuō)這是對(duì)違法者違背誠(chéng)實(shí)信用原則的主觀惡性的一種懲罰。

再次，對(duì)于潛在不法行為人而言，懲罰性賠償措施具有遏制違法犯罪的功能。從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度看，當(dāng)違法成本小于違法所帶來(lái)的收益時(shí)，作為理性經(jīng)濟(jì)人的違法者寧愿鋌而走險(xiǎn)。而在傳統(tǒng)民法領(lǐng)域，損害賠償是以補(bǔ)償為基本原則的，即損害賠償額只是對(duì)于受害者權(quán)利和利益損失的一種補(bǔ)償，此時(shí)，違法者的違法成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于違法可以給他帶來(lái)的利益，如果不加大其違法成本，是不足以遏制其違法行為的。

（二）房屋買賣中運(yùn)用懲罰性賠償制度的法律依據(jù)

在《解釋》中可以看到，其列明的依據(jù)主要是《中華人民共和國(guó)民法通則》(以下簡(jiǎn)稱《民法通則》) 、《中華人民共和國(guó)合同法》（以下簡(jiǎn)稱《合同法》）、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》(以下簡(jiǎn)稱《城市房地產(chǎn)管理法》)、《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》(以下簡(jiǎn)稱《擔(dān)保法》) 等相關(guān)法律以及民法審判實(shí)踐。《民法通則》沿用了大陸法系補(bǔ)償性民事責(zé)任的立法傳統(tǒng)，并無(wú)懲罰性賠償責(zé)任的規(guī)定，《城市房地產(chǎn)管理法》和《擔(dān)保法》中更是難尋這一責(zé)任形態(tài)的蹤影。[3]而《合同法》也沒(méi)有做出明確的規(guī)定。我國(guó)對(duì)懲罰性賠償唯一做出明確規(guī)定的只有《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》（以下簡(jiǎn)稱《消法》），因此，商品房是否使用懲罰性賠償制度，關(guān)鍵看其是否屬于《消法》所保護(hù)的范圍。

首先，合同本應(yīng)完全遵循意思自治原則，但是在消費(fèi)者購(gòu)物活動(dòng)中，消費(fèi)者處于明顯的弱勢(shì)地位，因此有了《消法》對(duì)其實(shí)行傾斜性保護(hù)，而在房屋買賣合同中，普通居民作為房屋的消費(fèi)者在經(jīng)濟(jì)實(shí)力、信息、專業(yè)知識(shí)、精力等方面遠(yuǎn)不及與之進(jìn)行交易的房地產(chǎn)商，因此，其同樣處于劣勢(shì)地位而應(yīng)當(dāng)屬于特殊的消費(fèi)者而受到《消法》的保護(hù)。

其次，居者有其屋是對(duì)于基本生存權(quán)的基本保障，而商品房買賣正是關(guān)系到公民的基本生存權(quán)利的買賣合同。消費(fèi)者保護(hù)運(yùn)動(dòng)的發(fā)展歷史表明，一個(gè)國(guó)家不同的經(jīng)濟(jì)發(fā)展時(shí)期以及與之相適應(yīng)的法治發(fā)達(dá)程度，決定了其消費(fèi)者保護(hù)的主要目標(biāo)和熱點(diǎn)。[4]改革開放以來(lái)，我國(guó)實(shí)行市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，房地產(chǎn)市場(chǎng)也迅速發(fā)展起來(lái)，在促進(jìn)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時(shí)，也帶來(lái)了高房?jī)r(jià)的問(wèn)題，房屋價(jià)格過(guò)高，致使購(gòu)房者望而卻步，居民的生存權(quán)受到了損害，購(gòu)房者的權(quán)利自然應(yīng)該受到《消法》的保護(hù)。

綜上所述，商品房買賣中的懲罰性賠償制度主要是以《消法》為藍(lán)本，因此可以適用懲罰性賠償制度。

（三）筆者在引言中已經(jīng)提到，對(duì)于是否可以對(duì)房屋買賣適用懲罰性賠償，理論界仍存在一些否定性意見

理由大致如下：其一，《消法》制定時(shí)，針對(duì)的是普通商品市場(chǎng)存在的假冒偽劣和缺斤短兩問(wèn)題，其適用范圍不包括商品房；其二，《產(chǎn)品質(zhì)量法》明文規(guī)定產(chǎn)品不包括建筑物，故《消法》可作類推適用；其三，商品房涉及金額巨大，若是適用《消法》第49條會(huì)導(dǎo)致顯失公平，且雙倍賠償造成的影響巨大，不利于我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展；其四，商品房質(zhì)量問(wèn)題通過(guò)瑕疵擔(dān)保責(zé)任可得到比較妥善的處理。[5]

對(duì)于第一個(gè)理由，筆者認(rèn)為，雖然在房屋買受者范圍的認(rèn)定上目前與《消法》的消費(fèi)者沒(méi)有得到完全的重合，但是對(duì)于買房自用的房屋消費(fèi)者而言，其仍處于與《消法》所稱的消費(fèi)者同樣的劣勢(shì)地位，況且法律本身就有一定的滯后性，《消法》制定時(shí)并沒(méi)有將商品房明確排除出去，只能說(shuō)在當(dāng)時(shí)的立法環(huán)境下沒(méi)有預(yù)見到，因此，第一個(gè)反對(duì)理由是不成立的。第二個(gè)反對(duì)理由認(rèn)為《消法》可類推適用《產(chǎn)品質(zhì)量法》，筆者認(rèn)為，由于立法者對(duì)每部法律作出規(guī)定時(shí)，其立法目的和要保護(hù)的法益是不同的，因此將不同法律拿來(lái)類推而對(duì)某一制度進(jìn)行否定是不嚴(yán)肅的。我們?cè)谇拔奶岬剑鳛橐粋€(gè)理性經(jīng)濟(jì)人，房地產(chǎn)商會(huì)將其不法行為的成本與收益進(jìn)行對(duì)比，當(dāng)成本小于收益時(shí)，法律是無(wú)法阻止其不法行為的。在房屋買賣中涉及利益之大是不言自明的，因此不能片面站在房產(chǎn)商的角度認(rèn)為懲罰金額過(guò)大。通過(guò)規(guī)定雙倍的懲罰性賠償，一方面可以加大房產(chǎn)商的違法成本，防止出現(xiàn)侵害購(gòu)房者的情形，另一方面，對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)也起到了凈化的作用，反而有利于房產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。而對(duì)于瑕疵擔(dān)保責(zé)任，如果購(gòu)房者的目標(biāo)房屋已經(jīng)不存在了，那么僅僅是瑕疵擔(dān)保又有何意義呢？

而從個(gè)地方的實(shí)踐來(lái)看，也有將《消法》中的賠償性措施運(yùn)用于商品房買賣的例子，如2000年10月29日浙江省人民代表大會(huì)常務(wù)委員通過(guò)的《浙江省實(shí)施〈中華人民共和國(guó)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法〉辦法》認(rèn)定商品房買賣受《消法》保護(hù)，并規(guī)定了懲罰性賠償。

綜上所述，在房屋買賣中運(yùn)用懲罰性措施有其自身合理性。

二、經(jīng)濟(jì)適用房對(duì)懲罰性賠償制度的適用性

在《解釋》中可以看到，對(duì)于懲罰性賠償制度的運(yùn)用只及于商品房，那么對(duì)于同為保障居民生存權(quán)的經(jīng)濟(jì)適用房是否也能適用這種規(guī)定呢？

（一）經(jīng)濟(jì)適用房與商品房的區(qū)別

1994年，我國(guó)開始建立經(jīng)濟(jì)適用房制度。根據(jù)我國(guó)《經(jīng)濟(jì)適用房住房管理辦法》的規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用房是我國(guó)在進(jìn)行房改過(guò)程中，為適應(yīng)新的社會(huì)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，由政府推出的新興房產(chǎn)種類，由政府提供政策優(yōu)惠，限定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、供應(yīng)對(duì)象和銷售價(jià)格，具有保障性質(zhì)的政策性商品住房，是適合于中低收入家庭承受能力、具有社會(huì)保障性質(zhì)的商品房。[6]相對(duì)于商品房，它具有以下幾個(gè)特征：[7]

其一，土地取得方式不同。經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)用地使用權(quán)是通過(guò)劃撥取得的，而商品房的建設(shè)用地使用權(quán)是通過(guò)出讓的方式取得的。

其二，針對(duì)的對(duì)象不同。經(jīng)濟(jì)適用房享受政府的優(yōu)惠政策，是為了滿足社會(huì)中低收入家庭需要而推出的房型，因此只有符合中低收入家庭的條件才可以申請(qǐng)購(gòu)買。而商品房屬于自由交易的房屋，因此其購(gòu)買者并沒(méi)有這種限制。

其三，所享有的處分權(quán)能不同。經(jīng)濟(jì)適用房由于是政府扶持的項(xiàng)目，且針對(duì)有限的購(gòu)買群體，為了保障交易安全，防止出現(xiàn)違法違紀(jì)、趁機(jī)牟利的行為，對(duì)購(gòu)房者的處分權(quán)能也做了限制，如對(duì)于轉(zhuǎn)賣、租賃的限制性規(guī)定。商品房買賣按照市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行交易，因此其購(gòu)房者的權(quán)利在法律保護(hù)的范圍內(nèi)是完全的。

其四，購(gòu)買是否受限不同。經(jīng)濟(jì)適用房是為了保障中低收入家庭的基本住房保障，因此嚴(yán)格堅(jiān)持一房一套的原則。商品房購(gòu)買者并不受其限制。

由此看出，經(jīng)濟(jì)適用房具有明顯的保障性和政策性特點(diǎn)，因此在相關(guān)法律方面也有不同的規(guī)定，但在購(gòu)房者與房產(chǎn)商的關(guān)系上，經(jīng)濟(jì)適用房買賣在很大程度上與商品房買賣相同，因此，雖然目前法律并沒(méi)有相關(guān)規(guī)定，但筆者認(rèn)為，當(dāng)經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)房者的權(quán)益受到損害時(shí)，仍可考慮適用關(guān)于懲罰性賠償制度的規(guī)定。

（二）關(guān)于《解釋》第8條惡意違約時(shí)懲罰性賠償?shù)倪m用

《解釋》第8條規(guī)定了在惡意違約的兩種情況下房產(chǎn)商承擔(dān)違約賠償責(zé)任，一是訂立合同后轉(zhuǎn)賣，二是訂立合同后惡意抵押。經(jīng)濟(jì)適用房是根據(jù)國(guó)家政策建設(shè)而成的，其買賣也遵循了嚴(yán)格的條件和程序，但是不能排除開發(fā)商在售樓時(shí)因過(guò)失或者故意的一房二賣或者訂立合同后又惡意抵押的情形。

首先，對(duì)于開發(fā)商的惡意違約，應(yīng)該適用懲罰性賠償，而且懲罰性幅度應(yīng)該更大。雖然開發(fā)商在建房時(shí)享受一系列政府的優(yōu)惠政策，購(gòu)房者也有嚴(yán)格的準(zhǔn)入條件，但在開發(fā)商和購(gòu)房者的關(guān)系來(lái)看，與普通商品房中的當(dāng)事人之間的關(guān)系并沒(méi)有多大區(qū)別，這是經(jīng)濟(jì)適用房適用懲罰性賠償制度的前提。而經(jīng)濟(jì)適用房的購(gòu)買者相對(duì)于普通商品房買賣中的購(gòu)房者，由于財(cái)力不足而對(duì)“經(jīng)濟(jì)性”的要求更高，因此其對(duì)于房屋的選擇性有局限性，況且當(dāng)經(jīng)濟(jì)適用房供不應(yīng)求時(shí)，符合條件的購(gòu)買者只能通過(guò)搖號(hào)的方式購(gòu)買房屋，其能再次排上隊(duì)的幾率很小，而商品房買賣中的買受者由于是按市場(chǎng)價(jià)格對(duì)房屋進(jìn)行交易，因此當(dāng)購(gòu)房目的不能達(dá)成時(shí)，仍可選擇其他建筑房屋。可見如果此時(shí)由于開發(fā)商的過(guò)錯(cuò)導(dǎo)致購(gòu)房目的不能實(shí)現(xiàn)，經(jīng)濟(jì)適用房的購(gòu)買者將承受更大的風(fēng)險(xiǎn)，因此有必要提高懲罰性賠償?shù)姆龋欢硪环矫妫_發(fā)商開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房本身享受了政府的各種優(yōu)惠政策，其成本相對(duì)于普通商品房開發(fā)商低很多，因此，當(dāng)因開發(fā)商原因而導(dǎo)致房屋買賣合同不能實(shí)現(xiàn)時(shí)，讓開發(fā)商承擔(dān)更重的懲罰性賠償責(zé)任也是有可能的。

其次，買賣二手經(jīng)濟(jì)適用房時(shí)惡意違約的，應(yīng)分情況討論。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，對(duì)于已經(jīng)居住滿五年的經(jīng)濟(jì)適用房，業(yè)主可以依照目前市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行出售，但出售后業(yè)主需按房屋成交額的10%補(bǔ)交綜合地價(jià)款；對(duì)于居住不滿五年的經(jīng)濟(jì)適用房，只能以不高于購(gòu)買時(shí)的單價(jià)出售，且只能出售給符合經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)買條件的家庭或由政府相關(guān)部門收購(gòu)。而對(duì)于按照不高于購(gòu)買價(jià)賣房的購(gòu)買者，如果符合申請(qǐng)條件，仍可再度申請(qǐng)經(jīng)濟(jì)適用房。基于這些規(guī)定，筆者認(rèn)為，如果二手經(jīng)濟(jì)適用房的賣方是按照市場(chǎng)價(jià)格出售其經(jīng)濟(jì)適用房，說(shuō)明其對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用房的需求已經(jīng)超出了滿足基本生存居住權(quán)利的條件，也從側(cè)面說(shuō)明了其購(gòu)買力上的變化，因此，對(duì)于這類賣房者的惡意違約，應(yīng)當(dāng)適用懲罰性賠償制度，但是因沒(méi)有與開發(fā)商一樣的優(yōu)勢(shì)，因此幅度應(yīng)該低于開發(fā)商的惡意違約；如果按照購(gòu)買時(shí)的價(jià)格出售經(jīng)濟(jì)適用房，從主觀惡性來(lái)說(shuō)是小于前者的，況且其再一定條件下仍符合經(jīng)濟(jì)適用房的申請(qǐng)條件，因此對(duì)其不適用懲罰性的賠償制度，而只適用于一般的違約賠償責(zé)任。

（三）關(guān)于《解釋》第9條欺詐時(shí)懲罰性賠償?shù)倪m用

《解釋》第9條第（一）項(xiàng)規(guī)定了開發(fā)商故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假的商品房預(yù)售許可證明，導(dǎo)致合同無(wú)效或者被撤銷、解除的，買受人可以要求出賣人承擔(dān)懲罰性賠償責(zé)任。而在經(jīng)濟(jì)適用房中，開發(fā)商從招投標(biāo)到銷售前定價(jià)都與政府存在著密切的信息交流，遵循嚴(yán)格的程序要求，因此不大可能出現(xiàn)沒(méi)有取得預(yù)售許可證明的情況，因此筆者認(rèn)為，第一項(xiàng)是不適用于經(jīng)濟(jì)適用房的，而其他兩種欺詐情形，完全可以適用關(guān)于惡意違約時(shí)的分析。

（四）關(guān)于《解釋》第14條關(guān)于房屋面積違約時(shí)的懲罰性賠償?shù)倪m用

《解釋》第14條規(guī)定，當(dāng)房屋面積誤差比超過(guò)3%時(shí)，對(duì)于超過(guò)部分的房?jī)r(jià)款應(yīng)由出賣人雙倍返還買受人。對(duì)于“3%”的面積誤差規(guī)定，實(shí)際上就是對(duì)根本違約的界定，在經(jīng)濟(jì)適用房中，當(dāng)然可以適用這種根本違約的情形，因此，也應(yīng)當(dāng)適用關(guān)于超出房款雙倍賠償?shù)膽土P性賠償制度。

由此可見，經(jīng)濟(jì)適用房雖然因有政府的保障性支持而低于市場(chǎng)價(jià)，但是其仍要符合“經(jīng)濟(jì)性”和“適用性”的特點(diǎn)，房地產(chǎn)商為了從中謀取利益，往往背離了這兩個(gè)特點(diǎn)而損害購(gòu)買者的利益，而這部分購(gòu)買者相對(duì)于商品房買賣中的購(gòu)買者由于在經(jīng)濟(jì)實(shí)力等方面的差異，處于一個(gè)更不利的地位，其利益更容易受到損害；對(duì)于二手經(jīng)濟(jì)適用房，則要根據(jù)不同情形，綜合考慮售房者的主觀惡性和公平原則進(jìn)行不同的制度規(guī)定，因此，立法急需對(duì)該部分購(gòu)買者的利益保護(hù)作出明文規(guī)定。

三、房屋買賣適用懲罰性賠償存在的問(wèn)題和完善

通過(guò)以上分析，已經(jīng)很明顯的看出懲罰性賠償措施在房屋買賣中適用的現(xiàn)實(shí)必要性，但是目前的狀況是制度規(guī)定與現(xiàn)實(shí)需要嚴(yán)重脫節(jié)，因此應(yīng)該找出問(wèn)題并進(jìn)行制度的完善。

（一）法律依據(jù)的缺失

首先，對(duì)于買受人的定位。根據(jù)上文分析，目前商品房買賣適用懲罰性賠償制度的主要依據(jù)是《消法》，但是根據(jù)《消法》的規(guī)定，消費(fèi)者是為了生活消費(fèi)需要購(gòu)買、使用商品或接受服務(wù)的人，一般是指自然人或者由自然人組成的家庭。但是根據(jù)《解釋》的規(guī)定，商品房買賣合同是指“是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將尚未建成或者已竣工的房屋向社會(huì)銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人，買受人支付價(jià)款的合同。”即只要接受房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)尚未建成或者已竣工的房屋并支付價(jià)款、轉(zhuǎn)移房產(chǎn)的均可構(gòu)成買受人，這個(gè)范圍遠(yuǎn)大于《消法》中的消費(fèi)者的范圍。但是2002年6月11日最高人民法院頒布的《關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》以下簡(jiǎn)稱《批復(fù)》第2條規(guī)定：“消費(fèi)者交付購(gòu)買商品房的全部或者大部分款項(xiàng)，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗買受人。”此處買受人的范圍與《消法》中消費(fèi)者的含義是相同的。[8]但是該《批復(fù)》只是針對(duì)《合同法》第286條建筑工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)之性質(zhì)爭(zhēng)論而作的，如果沒(méi)有“正式”的概念鏈接，說(shuō)房屋買賣中的懲罰性賠償制度適用《消法》仍然是底氣不足的。因此，應(yīng)當(dāng)對(duì)買受人的法律地位進(jìn)行明確的規(guī)定。

其次，在《解釋》中列明的法律依據(jù)中，無(wú)一例外的都沒(méi)有規(guī)定懲罰性賠償措施，而我們推斷出來(lái)的唯一法律依據(jù)，即《消法》，卻沒(méi)有列明在法律依據(jù)之列，這說(shuō)明《解釋》不是對(duì)《消法》的直接使用，而是缺乏法律依據(jù)的司法創(chuàng)制[9]，縱然我們分析了懲罰性賠償制度的種種合理性和適用的必要性，但法律依據(jù)的缺失仍讓不少人懷疑其適用的合法性。而在對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的適用上，其情況更為嚴(yán)重，甚至在《解釋》中也只有關(guān)于商品房的相關(guān)規(guī)定，因此，法律依據(jù)的缺失是一個(gè)亟待解決的問(wèn)題。

（二）適應(yīng)范圍過(guò)于狹窄

《解釋》運(yùn)用列舉的方式把幾種適用懲罰性賠償?shù)那樾瘟信e出來(lái)，雖說(shuō)這種列舉方式簡(jiǎn)單明確，便于識(shí)別和操作，但是在房屋買賣糾紛中，違約和欺詐的情形復(fù)雜多變，并不是列舉所能涵蓋的，如開發(fā)商不具備開發(fā)商品房的主體資格；所銷售的商品房屋證件不齊全，致使商品房的權(quán)利出現(xiàn)嚴(yán)重瑕疵；開發(fā)商故意隱瞞影響購(gòu)房者正常使用房屋的重大質(zhì)量問(wèn)題，致使房屋居住目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)等等[10]，而在經(jīng)濟(jì)適用房中，甚至根本沒(méi)有適用懲罰性賠償?shù)囊?guī)定，受害者得不到應(yīng)有的保護(hù)，違法者得到不懲治，顯然不符合立法精神。因此，應(yīng)該適當(dāng)擴(kuò)大懲罰性賠償制度的適用范圍。

（三）懲罰性賠償數(shù)額仍需明確

在《消法》中，懲罰性賠償數(shù)額是這樣計(jì)算的:“增加賠償?shù)慕痤~為消費(fèi)者購(gòu)買商品的價(jià)款或者接受服務(wù)的費(fèi)用的一倍。”這說(shuō)明，《消法》和合同法規(guī)定的懲罰性賠償?shù)臄?shù)額是“雙倍賠償”，而《解釋》則是“不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任”，即采用的是“一倍上限的賠償”[11]筆者認(rèn)為，對(duì)于懲罰性賠償，由于其懲罰力度較大，因此不能給法官留下太多的自由裁量權(quán)，以免造成司法中的尋租。無(wú)論是商品房還是經(jīng)濟(jì)適用房，其賠償數(shù)額都應(yīng)得到進(jìn)一步明確的規(guī)定。

參考文獻(xiàn)

[1]王利明.美國(guó)懲罰性賠償制度研究[J].比較法研究，2003(5):1.

[2]王利明.美國(guó)懲罰性賠償制度研究[J].比較法研究，2003(5):1.

[3]李勝利.購(gòu)房者利益保護(hù)與懲罰性賠償責(zé)任[J].法商研究，2006(5):58.

[4]翦艷.淺議商品房買賣中的懲罰性賠償[J].法制與社會(huì)，2007(3):277.

[5]翦艷.淺議商品房買賣中的懲罰性賠償[J].法制與社會(huì)，2007(3):277.

[6]高娃，王瑜、魏魏.經(jīng)濟(jì)適用房買賣操作實(shí)務(wù)[M].北京:法律出版社，2008.1.

[7]鄭思靜.論經(jīng)濟(jì)適用房的基本法律問(wèn)題[J].法制與社會(huì)，2008(6):189.

[8]陳耀東.再論購(gòu)房者消費(fèi)者地位及懲罰性賠償?shù)倪m用[J].中國(guó)房地產(chǎn)，2003(8):61.

[9]李娟.論商品房買賣合同中的懲罰性賠償[J].政法學(xué)刊，2007(1):26.

[10]王桂春.論懲罰性賠償制度在房地產(chǎn)法中的適用[J].法制與社會(huì)，2009(3):52.

[11]李娟.論商品房買賣合同中的懲罰性賠償[J].政法學(xué)刊，2007(1):26.

作者簡(jiǎn)介：吳婷婷（1989—），女，河南周口人，華東政法大學(xué)2010級(jí)經(jīng)濟(jì)法學(xué)專業(yè)研究生，研究方向：商法。