房屋買賣中懲罰性賠償?shù)倪m用

【摘要】2003年3月24日最高人民法院通過了《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》( 以下簡稱《解釋》) ，繼《消費者權(quán)益保護法》首次運用懲罰性賠償?shù)囊?guī)定以后，懲罰性賠償措施首次引入到房屋買賣合同的糾紛處理中。對于懲罰性賠償在該領(lǐng)域的運用，各家持不同觀點，如以梁彗星為代表學(xué)者的反對派及以劉俊海為代表的支持派。本文將從懲罰性賠償在房屋買賣中運用的合理性、對經(jīng)濟適用房的適用性及存在的問題及完善做簡要分析。

【關(guān)鍵詞】懲罰性賠償 商品房 經(jīng)濟適用房 適用性

一、懲罰性賠償在商品房買賣中的合理性分析

懲罰性賠償又稱懲戒性賠償或報復(fù)性賠償，一般是指由法庭所作出的賠償數(shù)額超出了實際損害數(shù)額的賠償[1]，對于懲罰性賠償在房屋買賣中的合理性，筆者將從懲罰性賠償?shù)墓δ芎头梢罁?jù)進行說明。

（一）懲罰性賠償制度的功能

懲罰性賠償制度是及補償、懲罰、遏制等功能于一身的制度。[2]

首先，對受害者而言，懲罰性賠償具有補償?shù)墓δ埽滟r償數(shù)額雖說超出了實際損害額，但其仍以實際損害為基礎(chǔ)，首先讓受害者的權(quán)利和利益恢復(fù)到損害之前的狀態(tài)，其次才是對其進行的懲罰，支付超額的賠償金。

其次，對于不法行為人而言，懲罰性賠償具有懲罰的功能。從字面就可以看出，懲罰性賠償?shù)哪康氖菫榱藨土P不法行為者，這也是與傳統(tǒng)民法的損害賠償?shù)牟煌帲梢哉f這是對違法者違背誠實信用原則的主觀惡性的一種懲罰。

再次，對于潛在不法行為人而言，懲罰性賠償措施具有遏制違法犯罪的功能。從經(jīng)濟學(xué)角度看，當(dāng)違法成本小于違法所帶來的收益時，作為理性經(jīng)濟人的違法者寧愿鋌而走險。而在傳統(tǒng)民法領(lǐng)域，損害賠償是以補償為基本原則的，即損害賠償額只是對于受害者權(quán)利和利益損失的一種補償，此時，違法者的違法成本遠遠小于違法可以給他帶來的利益，如果不加大其違法成本，是不足以遏制其違法行為的。

（二）房屋買賣中運用懲罰性賠償制度的法律依據(jù)

在《解釋》中可以看到，其列明的依據(jù)主要是《中華人民共和國民法通則》(以下簡稱《民法通則》) 、《中華人民共和國合同法》（以下簡稱《合同法》）、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》(以下簡稱《城市房地產(chǎn)管理法》)、《中華人民共和國擔(dān)保法》(以下簡稱《擔(dān)保法》) 等相關(guān)法律以及民法審判實踐。《民法通則》沿用了大陸法系補償性民事責(zé)任的立法傳統(tǒng)，并無懲罰性賠償責(zé)任的規(guī)定，《城市房地產(chǎn)管理法》和《擔(dān)保法》中更是難尋這一責(zé)任形態(tài)的蹤影。[3]而《合同法》也沒有做出明確的規(guī)定。我國對懲罰性賠償唯一做出明確規(guī)定的只有《消費者權(quán)益保護法》（以下簡稱《消法》），因此，商品房是否使用懲罰性賠償制度，關(guān)鍵看其是否屬于《消法》所保護的范圍。

首先，合同本應(yīng)完全遵循意思自治原則，但是在消費者購物活動中，消費者處于明顯的弱勢地位，因此有了《消法》對其實行傾斜性保護，而在房屋買賣合同中，普通居民作為房屋的消費者在經(jīng)濟實力、信息、專業(yè)知識、精力等方面遠不及與之進行交易的房地產(chǎn)商，因此，其同樣處于劣勢地位而應(yīng)當(dāng)屬于特殊的消費者而受到《消法》的保護。

其次，居者有其屋是對于基本生存權(quán)的基本保障，而商品房買賣正是關(guān)系到公民的基本生存權(quán)利的買賣合同。消費者保護運動的發(fā)展歷史表明，一個國家不同的經(jīng)濟發(fā)展時期以及與之相適應(yīng)的法治發(fā)達程度，決定了其消費者保護的主要目標(biāo)和熱點。[4]改革開放以來，我國實行市場經(jīng)濟，房地產(chǎn)市場也迅速發(fā)展起來，在促進我國經(jīng)濟發(fā)展的同時，也帶來了高房價的問題，房屋價格過高，致使購房者望而卻步，居民的生存權(quán)受到了損害，購房者的權(quán)利自然應(yīng)該受到《消法》的保護。

綜上所述，商品房買賣中的懲罰性賠償制度主要是以《消法》為藍本，因此可以適用懲罰性賠償制度。

（三）筆者在引言中已經(jīng)提到，對于是否可以對房屋買賣適用懲罰性賠償，理論界仍存在一些否定性意見

理由大致如下：其一，《消法》制定時，針對的是普通商品市場存在的假冒偽劣和缺斤短兩問題，其適用范圍不包括商品房；其二，《產(chǎn)品質(zhì)量法》明文規(guī)定產(chǎn)品不包括建筑物，故《消法》可作類推適用；其三，商品房涉及金額巨大，若是適用《消法》第49條會導(dǎo)致顯失公平，且雙倍賠償造成的影響巨大，不利于我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展；其四，商品房質(zhì)量問題通過瑕疵擔(dān)保責(zé)任可得到比較妥善的處理。[5]

對于第一個理由，筆者認為，雖然在房屋買受者范圍的認定上目前與《消法》的消費者沒有得到完全的重合，但是對于買房自用的房屋消費者而言，其仍處于與《消法》所稱的消費者同樣的劣勢地位，況且法律本身就有一定的滯后性，《消法》制定時并沒有將商品房明確排除出去，只能說在當(dāng)時的立法環(huán)境下沒有預(yù)見到，因此，第一個反對理由是不成立的。第二個反對理由認為《消法》可類推適用《產(chǎn)品質(zhì)量法》，筆者認為，由于立法者對每部法律作出規(guī)定時，其立法目的和要保護的法益是不同的，因此將不同法律拿來類推而對某一制度進行否定是不嚴(yán)肅的。我們在前文提到，作為一個理性經(jīng)濟人，房地產(chǎn)商會將其不法行為的成本與收益進行對比，當(dāng)成本小于收益時，法律是無法阻止其不法行為的。在房屋買賣中涉及利益之大是不言自明的，因此不能片面站在房產(chǎn)商的角度認為懲罰金額過大。通過規(guī)定雙倍的懲罰性賠償，一方面可以加大房產(chǎn)商的違法成本，防止出現(xiàn)侵害購房者的情形，另一方面，對房產(chǎn)市場也起到了凈化的作用，反而有利于房產(chǎn)市場的發(fā)展。而對于瑕疵擔(dān)保責(zé)任，如果購房者的目標(biāo)房屋已經(jīng)不存在了，那么僅僅是瑕疵擔(dān)保又有何意義呢？

而從個地方的實踐來看，也有將《消法》中的賠償性措施運用于商品房買賣的例子，如2000年10月29日浙江省人民代表大會常務(wù)委員通過的《浙江省實施〈中華人民共和國消費者權(quán)益保護法〉辦法》認定商品房買賣受《消法》保護，并規(guī)定了懲罰性賠償。

綜上所述，在房屋買賣中運用懲罰性措施有其自身合理性。

二、經(jīng)濟適用房對懲罰性賠償制度的適用性

在《解釋》中可以看到，對于懲罰性賠償制度的運用只及于商品房，那么對于同為保障居民生存權(quán)的經(jīng)濟適用房是否也能適用這種規(guī)定呢？

（一）經(jīng)濟適用房與商品房的區(qū)別

1994年，我國開始建立經(jīng)濟適用房制度。根據(jù)我國《經(jīng)濟適用房住房管理辦法》的規(guī)定，經(jīng)濟適用房是我國在進行房改過程中，為適應(yīng)新的社會經(jīng)濟形勢，由政府推出的新興房產(chǎn)種類，由政府提供政策優(yōu)惠，限定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、供應(yīng)對象和銷售價格，具有保障性質(zhì)的政策性商品住房，是適合于中低收入家庭承受能力、具有社會保障性質(zhì)的商品房。[6]相對于商品房，它具有以下幾個特征：[7]

其一，土地取得方式不同。經(jīng)濟適用房的建設(shè)用地使用權(quán)是通過劃撥取得的，而商品房的建設(shè)用地使用權(quán)是通過出讓的方式取得的。

其二，針對的對象不同。經(jīng)濟適用房享受政府的優(yōu)惠政策，是為了滿足社會中低收入家庭需要而推出的房型，因此只有符合中低收入家庭的條件才可以申請購買。而商品房屬于自由交易的房屋，因此其購買者并沒有這種限制。

其三，所享有的處分權(quán)能不同。經(jīng)濟適用房由于是政府扶持的項目，且針對有限的購買群體，為了保障交易安全，防止出現(xiàn)違法違紀(jì)、趁機牟利的行為，對購房者的處分權(quán)能也做了限制，如對于轉(zhuǎn)賣、租賃的限制性規(guī)定。商品房買賣按照市場價格進行交易，因此其購房者的權(quán)利在法律保護的范圍內(nèi)是完全的。

其四，購買是否受限不同。經(jīng)濟適用房是為了保障中低收入家庭的基本住房保障，因此嚴(yán)格堅持一房一套的原則。商品房購買者并不受其限制。

由此看出，經(jīng)濟適用房具有明顯的保障性和政策性特點，因此在相關(guān)法律方面也有不同的規(guī)定，但在購房者與房產(chǎn)商的關(guān)系上，經(jīng)濟適用房買賣在很大程度上與商品房買賣相同，因此，雖然目前法律并沒有相關(guān)規(guī)定，但筆者認為，當(dāng)經(jīng)濟適用房購房者的權(quán)益受到損害時，仍可考慮適用關(guān)于懲罰性賠償制度的規(guī)定。

（二）關(guān)于《解釋》第8條惡意違約時懲罰性賠償?shù)倪m用

《解釋》第8條規(guī)定了在惡意違約的兩種情況下房產(chǎn)商承擔(dān)違約賠償責(zé)任，一是訂立合同后轉(zhuǎn)賣，二是訂立合同后惡意抵押。經(jīng)濟適用房是根據(jù)國家政策建設(shè)而成的，其買賣也遵循了嚴(yán)格的條件和程序，但是不能排除開發(fā)商在售樓時因過失或者故意的一房二賣或者訂立合同后又惡意抵押的情形。

首先，對于開發(fā)商的惡意違約，應(yīng)該適用懲罰性賠償，而且懲罰性幅度應(yīng)該更大。雖然開發(fā)商在建房時享受一系列政府的優(yōu)惠政策，購房者也有嚴(yán)格的準(zhǔn)入條件，但在開發(fā)商和購房者的關(guān)系來看，與普通商品房中的當(dāng)事人之間的關(guān)系并沒有多大區(qū)別，這是經(jīng)濟適用房適用懲罰性賠償制度的前提。而經(jīng)濟適用房的購買者相對于普通商品房買賣中的購房者，由于財力不足而對“經(jīng)濟性”的要求更高，因此其對于房屋的選擇性有局限性，況且當(dāng)經(jīng)濟適用房供不應(yīng)求時，符合條件的購買者只能通過搖號的方式購買房屋，其能再次排上隊的幾率很小，而商品房買賣中的買受者由于是按市場價格對房屋進行交易，因此當(dāng)購房目的不能達成時，仍可選擇其他建筑房屋。可見如果此時由于開發(fā)商的過錯導(dǎo)致購房目的不能實現(xiàn)，經(jīng)濟適用房的購買者將承受更大的風(fēng)險，因此有必要提高懲罰性賠償?shù)姆龋欢硪环矫妫_發(fā)商開發(fā)經(jīng)濟適用房本身享受了政府的各種優(yōu)惠政策，其成本相對于普通商品房開發(fā)商低很多，因此，當(dāng)因開發(fā)商原因而導(dǎo)致房屋買賣合同不能實現(xiàn)時，讓開發(fā)商承擔(dān)更重的懲罰性賠償責(zé)任也是有可能的。

其次，買賣二手經(jīng)濟適用房時惡意違約的，應(yīng)分情況討論。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，對于已經(jīng)居住滿五年的經(jīng)濟適用房，業(yè)主可以依照目前市場價格進行出售，但出售后業(yè)主需按房屋成交額的10%補交綜合地價款；對于居住不滿五年的經(jīng)濟適用房，只能以不高于購買時的單價出售，且只能出售給符合經(jīng)濟適用房購買條件的家庭或由政府相關(guān)部門收購。而對于按照不高于購買價賣房的購買者，如果符合申請條件，仍可再度申請經(jīng)濟適用房。基于這些規(guī)定，筆者認為，如果二手經(jīng)濟適用房的賣方是按照市場價格出售其經(jīng)濟適用房，說明其對于經(jīng)濟適用房的需求已經(jīng)超出了滿足基本生存居住權(quán)利的條件，也從側(cè)面說明了其購買力上的變化，因此，對于這類賣房者的惡意違約，應(yīng)當(dāng)適用懲罰性賠償制度，但是因沒有與開發(fā)商一樣的優(yōu)勢，因此幅度應(yīng)該低于開發(fā)商的惡意違約；如果按照購買時的價格出售經(jīng)濟適用房，從主觀惡性來說是小于前者的，況且其再一定條件下仍符合經(jīng)濟適用房的申請條件，因此對其不適用懲罰性的賠償制度，而只適用于一般的違約賠償責(zé)任。

（三）關(guān)于《解釋》第9條欺詐時懲罰性賠償?shù)倪m用

《解釋》第9條第（一）項規(guī)定了開發(fā)商故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實或者提供虛假的商品房預(yù)售許可證明，導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以要求出賣人承擔(dān)懲罰性賠償責(zé)任。而在經(jīng)濟適用房中，開發(fā)商從招投標(biāo)到銷售前定價都與政府存在著密切的信息交流，遵循嚴(yán)格的程序要求，因此不大可能出現(xiàn)沒有取得預(yù)售許可證明的情況，因此筆者認為，第一項是不適用于經(jīng)濟適用房的，而其他兩種欺詐情形，完全可以適用關(guān)于惡意違約時的分析。

（四）關(guān)于《解釋》第14條關(guān)于房屋面積違約時的懲罰性賠償?shù)倪m用

《解釋》第14條規(guī)定，當(dāng)房屋面積誤差比超過3%時，對于超過部分的房價款應(yīng)由出賣人雙倍返還買受人。對于“3%”的面積誤差規(guī)定，實際上就是對根本違約的界定，在經(jīng)濟適用房中，當(dāng)然可以適用這種根本違約的情形，因此，也應(yīng)當(dāng)適用關(guān)于超出房款雙倍賠償?shù)膽土P性賠償制度。

由此可見，經(jīng)濟適用房雖然因有政府的保障性支持而低于市場價，但是其仍要符合“經(jīng)濟性”和“適用性”的特點，房地產(chǎn)商為了從中謀取利益，往往背離了這兩個特點而損害購買者的利益，而這部分購買者相對于商品房買賣中的購買者由于在經(jīng)濟實力等方面的差異，處于一個更不利的地位，其利益更容易受到損害；對于二手經(jīng)濟適用房，則要根據(jù)不同情形，綜合考慮售房者的主觀惡性和公平原則進行不同的制度規(guī)定，因此，立法急需對該部分購買者的利益保護作出明文規(guī)定。

三、房屋買賣適用懲罰性賠償存在的問題和完善

通過以上分析，已經(jīng)很明顯的看出懲罰性賠償措施在房屋買賣中適用的現(xiàn)實必要性，但是目前的狀況是制度規(guī)定與現(xiàn)實需要嚴(yán)重脫節(jié)，因此應(yīng)該找出問題并進行制度的完善。

（一）法律依據(jù)的缺失

首先，對于買受人的定位。根據(jù)上文分析，目前商品房買賣適用懲罰性賠償制度的主要依據(jù)是《消法》，但是根據(jù)《消法》的規(guī)定，消費者是為了生活消費需要購買、使用商品或接受服務(wù)的人，一般是指自然人或者由自然人組成的家庭。但是根據(jù)《解釋》的規(guī)定，商品房買賣合同是指“是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人，買受人支付價款的合同。”即只要接受房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)尚未建成或者已竣工的房屋并支付價款、轉(zhuǎn)移房產(chǎn)的均可構(gòu)成買受人，這個范圍遠大于《消法》中的消費者的范圍。但是2002年6月11日最高人民法院頒布的《關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》以下簡稱《批復(fù)》第2條規(guī)定：“消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項，承包人就該商品房享有的工程價款優(yōu)先受償權(quán)不得對抗買受人。”此處買受人的范圍與《消法》中消費者的含義是相同的。[8]但是該《批復(fù)》只是針對《合同法》第286條建筑工程價款優(yōu)先受償權(quán)之性質(zhì)爭論而作的，如果沒有“正式”的概念鏈接，說房屋買賣中的懲罰性賠償制度適用《消法》仍然是底氣不足的。因此，應(yīng)當(dāng)對買受人的法律地位進行明確的規(guī)定。

其次，在《解釋》中列明的法律依據(jù)中，無一例外的都沒有規(guī)定懲罰性賠償措施，而我們推斷出來的唯一法律依據(jù)，即《消法》，卻沒有列明在法律依據(jù)之列，這說明《解釋》不是對《消法》的直接使用，而是缺乏法律依據(jù)的司法創(chuàng)制[9]，縱然我們分析了懲罰性賠償制度的種種合理性和適用的必要性，但法律依據(jù)的缺失仍讓不少人懷疑其適用的合法性。而在對經(jīng)濟適用房的適用上，其情況更為嚴(yán)重，甚至在《解釋》中也只有關(guān)于商品房的相關(guān)規(guī)定，因此，法律依據(jù)的缺失是一個亟待解決的問題。

（二）適應(yīng)范圍過于狹窄

《解釋》運用列舉的方式把幾種適用懲罰性賠償?shù)那樾瘟信e出來，雖說這種列舉方式簡單明確，便于識別和操作，但是在房屋買賣糾紛中，違約和欺詐的情形復(fù)雜多變，并不是列舉所能涵蓋的，如開發(fā)商不具備開發(fā)商品房的主體資格；所銷售的商品房屋證件不齊全，致使商品房的權(quán)利出現(xiàn)嚴(yán)重瑕疵；開發(fā)商故意隱瞞影響購房者正常使用房屋的重大質(zhì)量問題，致使房屋居住目的無法實現(xiàn)等等[10]，而在經(jīng)濟適用房中，甚至根本沒有適用懲罰性賠償?shù)囊?guī)定，受害者得不到應(yīng)有的保護，違法者得到不懲治，顯然不符合立法精神。因此，應(yīng)該適當(dāng)擴大懲罰性賠償制度的適用范圍。

（三）懲罰性賠償數(shù)額仍需明確

在《消法》中，懲罰性賠償數(shù)額是這樣計算的:“增加賠償?shù)慕痤~為消費者購買商品的價款或者接受服務(wù)的費用的一倍。”這說明，《消法》和合同法規(guī)定的懲罰性賠償?shù)臄?shù)額是“雙倍賠償”，而《解釋》則是“不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任”，即采用的是“一倍上限的賠償”[11]筆者認為，對于懲罰性賠償，由于其懲罰力度較大，因此不能給法官留下太多的自由裁量權(quán)，以免造成司法中的尋租。無論是商品房還是經(jīng)濟適用房，其賠償數(shù)額都應(yīng)得到進一步明確的規(guī)定。

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作者簡介：吳婷婷（1989—），女，河南周口人，華東政法大學(xué)2010級經(jīng)濟法學(xué)專業(yè)研究生，研究方向：商法。