我國商業銀行房地產信貸風險分析與防范

【摘要】我國房地產市場發展起步比較晚，但是經過短短幾十年的飛速發展和幾次劇烈波動后，逐漸在國民經濟中占據主要地位。房地產業關聯度高、拉動力強，成為了國民經濟的支柱產業。長期以來，我國直接融資發展仍然滯后，票據融資少，致使我國房地產高達60%-70%的開發資金都直接來源于商業銀行貸款的支持。商業銀行在分享房地產發展帶來豐厚利潤的同時也積聚了越來越大的風險。本文從我國房地產信貸現狀出發，研究房地產信風險的主要成因，并提出相關防范措施建議。

【關鍵詞】房地產信貸 信貸風險 房地產融資 市場風險

一、目前我國房地產信貸狀況

（一）房地產面臨較大的宏觀調控力度

近幾年來，特別是2010年以來，我國房地產市場經歷了有史以來最為嚴厲的宏觀調控政策，政府不斷出來推出一系列調控房價的政策，房地產調控政策逐步細化，措施和力度逐步增強。“國八條”、“國六條”、“國十五條”的相繼頒布嚴格限制了房地產貸款條件。從土地來看，采取加大對閑置土地的查處及懲罰力度，以增加保障房和中小型商品房用地供給，嚴格閑置了房地產企業囤積土地及炒地的行為；從資格審查方面來看，不斷提高購房首付比例、提高第二套房貸款利率，多方面限制第三套房購買等措施，嚴厲打擊炒房投機行為；從稅收來看，針對不同購房者實行差別稅收，對炒房者加大稅收征管；從保障住房來看，增加財政的保障房建設投入，鼓勵保障性住房建設。

（二）房地產信貸仍較高依賴商業銀行

根據國家統計局關于房地產開發資金來源統計數據，2010年房地產企業開發資金總量72494億元，同比增長25.4%，其中國內銀行貸款12540億元，外資占款796億元，自有資金26705億元，定金及預收款19020億元。從這些數據可以得出，我國房地產開發資金來源主要來源于商業銀行信貸資金。

在我國市場經濟尚不完善的背景下，企業債券、商業票據等直接融資渠道較為缺乏而且門檻較高。目前我國的房地產開發資金鏈條中，商業銀行信貸貫穿于土地開發、建筑裝飾及房地產銷售等的過程，預計銀行融資占房地產全部開發資金的60%～70%。資金高度集中于商業銀行，使得房地產的市場風險轉嫁為商業銀行的信貸風險。這不僅加大了商業銀行的經營難度，而且還使其面臨著巨大的潛在風險，銀行資產質量開始受到威脅。

二、商業銀行房地產信貸風險成因分析

（一）房地產市場長期過熱帶來的潛在風險

近幾年來我國房地產一直保持著高速增長的勢頭，從2000年以來連續7年中全國房地產開發完成投資額均保持在25%以上的年均增速。商品房銷售額也在大幅增長，大部分經濟熱點區域的房地產市場出現過度開發和投機現象，直接導致其房價高速上漲，房地產市場泡沫積聚著巨大的潛在風險。

我國房地產存在高空置率現象。高空置率和高收入房價比并存，結構性泡沫嚴重，房地產貸款面臨著較大的市場風險。據統計2006年3月底，我國高檔商品房空置率高達30%左右，大大超過了國際商品房空置率5%的一般警戒線。如果用空置率來衡量房地產泡沫程度的話，我國現在房地產的泡沫程度已經是國際警戒線的五倍，房地產市場出現巨大泡沫現象。由于商業銀行的房地產抵押貸款額度主要依據房地產市場價格發放的，一旦房地產市場出現衰退，泡沫破滅，必然會導致房地產價格大幅度下降，抵押品價格大幅度貶值，巨額的房地產貸款就會成為巨額的呆賬、壞賬。[1]2007年的美國次貸危機就是由于房地產價格暴跌引起的大量金融機構倒閉，從而引發金融危機，進而引起經濟危機甚至是政治危機，這對社會的穩定和經濟運行造成巨大的負面影響。

（二）房地產開發企業的高負債經營模式造成的信用風險

房地產業從開始拿到開發建設到最終銷售的整個過程中都需要巨額的資金，房地產業是高風險的資金密集型產業，長期以來，我國房地產企業都是采用高負債的杠桿經營模式，其自有資本在房地產開發資金的比例都不高。此外，相關法律還規定，房地產企業必須在房地產項目竣工驗收合格之后才能開始預售商品房，這個規定導致房地產企業在開發項目的過程中原本緊張的資金鏈變得越發緊張，一旦資金鏈條中的某個環節支撐不住壓力而斷裂，銀行的大量房地產貸款就難以收回而成為壞賬。

另一方面，房地產開發企業存在挪用銀行貸款資金和其他債務資金的現象加重了房地產信貸風險。例如，在異地開發過程中，房地產開發企業有可能擅自挪用信貸資金，以自有資金的形式投資到新的項目中，大量占用施工單位的墊付款和期房按揭的預售樓款等，進行大規模的圈地擴張、項目建設。[2]這些行為使得房地產的資金鏈條變得及其脆弱，而這些大量風險大都將轉嫁給商業銀行使其面臨巨大的信貸風險。

（三）房地產融資市場發展不完善導致的市場風險

目前，我國房地產企業的融資渠道單一，債券融資、上市融資和信托基金等直接融資都存在較嚴格的準入門檻，金融工具創新不足。直接融資市場的不完善致使我國房地產企業融資渠道過于單一，絕大多數企業仍然以貸款的形式從商業銀行取得開發資金，據估計，房地產開發過程中使用的銀行貸款資金比重高達55%以上。由于我國房地產金融市場尚不完善，特別是二級流通市場發展緩慢，商業銀行巨額的房地產貸款很難通過資產證券化到二級市場上流通轉讓，因此貸款資產缺乏流動性，風險難以分散致使房地產貸款風險過度集中，商業銀行面臨較大的市場風險。

（四）商業銀行內部機制不完善帶來的信貸管理風險

首先，貸前資產評估不規范。主要是商業銀行內部缺乏專業的資產評估人才，大部分評估工作都依賴于中介評估機構，因中介評估機構無需承擔評估結果的終極責任，評估可信度差。再者，項目評估缺乏有效的監督、責任追究機制，商業銀行難以把握其執業能力，更無法監督和追求其責任。其次，信貸人員操作不規范。出現這種現象主要是因為銀行缺乏有效的風險約束和責任約束，內部激勵機制不科學，這些因素致使個貸營銷人員側重追逐短期利益，集中于貸款前期營銷業績，忽視貸款后期風險管理。最后，貸后風險管理不到位。由于我國尚未建立一套較為完善的個人信用評級體系，個人消費信用制度滯后，消費者財產狀況不透明，商業銀行很難準確地掌握個人貸款者的真實經濟狀況，這就難以對借款者做出客觀、公正的評價。此外，個人住房信貸客戶群體較為分散而且數量較大，貸后管理工作比較繁瑣，難以具體地關注到每個客戶的經濟動態。這些都致使個人住房貸后風險管理不到位，無法做到提前預警和防范個人房貸風險。

三、商業銀行房地產信貸風險的防范措施

（一）加強房地產金融體系建設，拓寬房地產融資渠道

一方面，可以鼓勵有實力的企業采用上市融資方式。通過IPO或者買殼上市發行股票迅速籌集巨額資金，而且這些資金作為權益性資金沒有到期償還問題，對大規模開發項目特別是商業性地產開發具有不可替代的優勢。另一方面，鼓勵信譽較好的房地產公司采用公司債券融資方式。通過發行公司債券，房地產企業可以吸收社會閑散資金。但目前發債融資對企業的限制還比較多，只有少數實力雄厚的國有型房地產公司方能涉足。因此，相關部門應該出臺一些措施鼓勵那些信譽較好實力俱佳的非國有企業采用發債融資。[3]此外，還應大力發展房地產信托業務，把信托、基金、擔保，保險等都納入到房地產金融市場。這些資金往往具有數額大、周期長等特點，都比較適合房地產企業融資，而且這些資金比較靈活，可以根據企業自身財務狀況，以股權或者債權的形式注入開發項目。

（二）關注房地產宏觀調控政策，審慎貸款項目

目前，我國房地產受宏觀調控政策的影響較大，因此，商業銀行要即時關注國家宏觀調控政策，準確把握調控走向，認真解讀地方出臺的房地產實施細則，嚴格執行宏觀調控政策，避免政策性風險：一是，嚴審貸款項目。具體的可以對各類寫字樓、單體樓盤、中高價商用房、非商品房等實行準入限制；對自有資金未達標企業、抗風險能力較差的小型開發企業不得介入；進行房地產限額管理，控制房地產貸款總量。應該認真審查公司的項目工程款，相關費用流向和合理用途，確保銀行信貸資金確實用于該項目的開發建設，這樣才能確保房地產企業的預收款和零售按揭的資金回籠歸還開發貸款。二是，慎選優質開發商。商業銀行應選擇那些有品牌優勢的房地產開發公司，注重開發商已開樓盤的銷售情況和客戶反映情況。關注社區設施以及整體環境和諧的大型樓盤，積極介入具有持續性需求、投機性較小的經濟適用房。此外，銀行還應關注房地產開發企業的財務指標分析系統，把我國房地產市場壟斷性特點，土地批租方式等特點作為因素考慮進去，對房地產開發企業進行客觀、科學的評價。[4]

（三）實行房地產項目貸款封閉式管理

實行房地產項目貸款的封閉式管理，確保貸款資金真正用于該項目的開發建設。第一，根據房地產企業的貸款申請，對貸款項目資金計劃、開發市場前景、經濟效益和風險等基本情況的進行全面評估，從而確定貸款審批額度、發放時機和發放方式，簽訂借款合同和項目封閉式管理補充條款及協議，明確項目封閉式管理的具體事項。第二，發放項目貸款后，銀行應根據所簽合同及協議對項目資金進行嚴格的封閉式管理，把好資金支付關。對此商業銀行可以建立專戶用于項目資金的使用監督和跟蹤，嚴格審查資金用途證明材料，確保項目資金專用于該項目的開發建設、項目銷售科以及工程建設費用的支付結算。同時，資金應該根據項目開發建設的進度采用分次撥款形式。第三，應在項目達到一定成效后及時收回貸款。銀行可以根據項目的開發程度、預售進度和原抵押擔保情況，結合個人住房貸款，將信貸資金從生產領域轉移至消費領域，及時收回原項目開發貸款。再而，分解項目，分部解押，分散項目貸款風險。商業銀行可以在房地產開發項目貸款前期，以土地使用權為抵押發放貸款，在地上建筑物項目達到一定程度后且未取得預售許可證之前，將土地試用期抵押貸款轉化成在建工程抵押貸款。土地使用權能分割處理的應分割處理，分部分放貸，再通過在建工程抵押分部解押貸款，然后根據已解押部分銷售資金的情況決定下一輪的解押。對開發企業的這種約束可以監控其銷售房款，使其及時償還貸款。

（四）加大內部監控力度，降低內部操作風險

商業銀行應該加大內部監控力度，提高風險預警能力，推進房地產信貸業務的規范運行。在內部管理上，應要求信貸人員必須牢固樹立風險意識，培養良好的職業道德規范。首先，銀行應該加強從事房地產金融業務的員工培訓和考核，組織信貸人員參與有關房地產和項目融資方面的專業課程培訓，讓信貸人員擁有房地產造價評估、建筑工程預算、工程和財務監理等房地產相關知識，提高資產評估水平；其次，銀行信貸部門和風險管理部門應該積極配合，充分調動二者的協調機制，定期檢查內部監控的完善程度，建立良好的信貸風險防范系統；[5]最后，要建立科學的獎懲機制，使信貸人員更多關注信貸風險和長遠利益而非短期績效，同時使那些因道德風險或工作失誤造成銀行損失的人員受到相應的懲罰，從內部人員著手，極力降低內部操作風險。

參考文獻

[1]董明明.目前房地產信貸風險的成因與對策[J].商業文化，2011，(3).

[2]邱磊.我國商業銀行房地產信貸風險分析[J].中國商界，2008，(2).

[3]周至鵬.商業銀行房地產信貸風險與控制探析[J].金融廣角，2007，(4).

[4]張黎黎.淺談商業銀行房地產信貸風險及防范[J].現代商業，2009，(1).

[5]熊燕.商業銀行如何防范房地產信貸風險[J].企業研究，2010，(8).