房屋租賃市場為什么“火了”?

今年以來全國二手房買賣市場均進入調(diào)整期間，一線城市如北京、上海甚至出現(xiàn)了一定幅度的下降，而與此形成鮮明對比的是，各大城市房屋租賃市場持續(xù)火爆，大部分城市同比漲幅在15％至30％之間?，F(xiàn)在，連福州這樣的二線城市租金也應聲而漲。

租房市場火爆

據(jù)相關機構統(tǒng)計，今年以來，北京、上海、深圳等一線城市房租大漲，多數(shù)區(qū)域較去年同期增長了15％～30％，少數(shù)區(qū)域漲幅高達50％。而包括福州在內(nèi)的多數(shù)二線城市房租同樣也都有著明顯提升。

21世紀不動產(chǎn)福州區(qū)域總經(jīng)理助理王貴告訴筆者：“事實上隨著房價的一路上漲，福州房租也一直都處于上漲的狀態(tài)中，特別是去年房租漲幅最高達到30％左右。今年相對漲幅有所下降，但仍在上漲中，漲幅大約10～15％。拿市區(qū)內(nèi)的房租來說，2000年后的單身公寓租金一般在1700／月，二房的基本在2500／月左右，比較老的房子租金會相對便宜，兩房約1500／月?！?/p>

筆者了解到，往年在租賃市場上，往往是一室戶、一房一廳這類小戶型是多數(shù)租房者青睞的房源，部分小戶型房源甚至掛牌后幾個小時就能成交。不過，今年許多業(yè)內(nèi)人士都更看好大戶型的租賃市場。原因在于，租金上漲讓許多求租者感到了較大的壓力，而選擇合租大戶型比小戶型更省錢。

對此，王貴表示，目前福州確實有許多收入比較低的群體，因為無法承受房租上漲所帶來的壓力而選擇多人合租以減輕房租上漲帶來的壓力，因為這樣雖然住得擠點，但市區(qū)內(nèi)的交通各方面相對比較便利。另外，受租金壓力的影響，還有部分租房者則選擇外遷近郊區(qū)域。以往在房星租賃市場上表現(xiàn)平平的金山、五四北一帶，如今也趿引了大量的租房者目光。這些區(qū)域的租金自然也是水漲自呂高，而且由于前期租金相對會便宜，現(xiàn)在漲幅的會比較高，有些比較新的裝修好的房子租金甚至跟市區(qū)內(nèi)差別不大。

租金持續(xù)上漲背后的動力

業(yè)內(nèi)人士劉先生認為，畢業(yè)租賃熱潮對房租上漲的推動作用很小。其實，福州的房租從開春以來就一直在上漲，租金的持續(xù)上漲，背后有著更深層次的原因?！坝捎谙拶徴撸瑢е乱徊糠謩傂璞粩r在買賣市場外，轉至房屋租賃市場，推漲了房租，從現(xiàn)象上看，房租上漲較快的城市都實行了限購令。同時，‘限購令’讓房主與租客們產(chǎn)生了房屋租賃市場火熱的心理預期，租房‘熱’就不可避免了?！眲⑾壬f，房租陜速上漲背后，少數(shù)中介公司利用“限購令”炒作的因素也不可忽視?！安贿^，真要把市場火熱歸因于‘限購令’，是不正確的。”劉先生解釋說，事實上“限購令”使本來用于出售的房源很可能轉移到房屋租賃市場上，增加的房源應該能消化增加的需求。

財經(jīng)知名評論員葉檀曾在博客中表示，房租價格上升的真正原因在調(diào)控之外。從去年至今房租價格上升，背景是通脹壓力增加，最低收入工資水平上升。1月25日人力資源保障部公布的數(shù)據(jù)指出，2010年全國各地適時調(diào)整最低工資標準，到2010年底全國301、省份調(diào)整了最低工資標準，月最低工資標準平均增長幅度為22.8％。通脹壓力上升與人均工資大規(guī)模提高給了房東提價的充足理由，由于我國尚未對租客有充分的保護，房東隨時提價以測試市場底線。另一個原因是，商品旁市場走勢不定，觀望者增加，一些人暫時租房導致租房者有所增加。

鄭愛新表示，許多大中城市租賃房供應總體充足，但供應結構嚴重失衡，中低租金的熱門中小戶型緊缺，近些年新建商品住宅戶型偏大，而小戶型比較集中的老舊小區(qū)、城中村由于舊區(qū)改造和市政建設拆遷而越來越少。也正因此，一遇需求增加，中低價位、中小戶型房源的租金便容易上漲。另外，目前正值畢業(yè)季，每年這個時候，新就業(yè)者的集中性租房需求，都會推動福州這一時期的房租上漲。

仍有一定上行空間

上述業(yè)內(nèi)人士劉先生表示，在長期“重買輕租”的情況下，相比房屋交易市場，我國房屋租賃市場整體還相對滯后，距離租售并舉、多渠道解決百姓住房問題的要求還有較大差距，總體供應長期不足，房屋租賃市場缺乏監(jiān)管、不規(guī)范，相關的政策監(jiān)管也不完善。這些問題并非一朝一夕形成。總體來看，當前房屋租賃市場的發(fā)展，遠遠滯后于買賣市場的發(fā)展，也遠遠滯后于百姓的租房需求。所以，未來房價繼續(xù)上漲仍存在一定的空間。

鄭愛新認為，對于房屋租賃市場來說，影響租金定價最大的因素就是房東的心態(tài)。而現(xiàn)在，在通脹的大環(huán)境下，房東的漲價預期已經(jīng)形成。而且，如今越來越多的新住宅成為了出租房源的主力。而這些新住宅的房東因為當初購房的成本很高，所以寧可空置房屋，也不愿低價出租。再加上近兩年福州發(fā)展的速度很快，吸引了更多人口進入福州，這些人也產(chǎn)生了大量的租房需求。所以，他預計未來5年，福州的住宅租金將會是一個持續(xù)上漲的過程。

鄭愛新還表示，穩(wěn)定房屋租賃市場重在加大供應，當供求關系平衡時，市場才會“冷”下來。與此同時，樓市調(diào)控政策出臺后，未來房屋租賃市場將進一步發(fā)揮調(diào)節(jié)買賣市場價格與供求的作用，逐步形成新商品房、二手房與租賃房三者的良性協(xié)調(diào)發(fā)展。因此，發(fā)展、規(guī)范房屋租賃市場很重要。未來的房屋租賃市場應該是以政府提供廉租房、公租房和規(guī)范管理的民宅租賃相結合的形式存在。屆時，居住消費不再是以買賣為主，大量的年輕人及中低收入者將會以租住為主。