限購令擴容難度大

一、二線城市的住宅市場在調控政策的壓力下進入了調整階段，而三、四線城市卻接過了暴漲的接力棒，背離了樓市調控的初衷，有可能成為限購令的下一個目標。

一、二線城市“限購”的擠出效應助推了三、四線樓市的上漲

今年2月，國家頒布了“限購令”，并輔以限貸、加息等調控政策，短短四個月時間，調控政策對一、二線城市的房地產市場的影響開始顯現，不少限購城市出現了成交均價環比下跌的現象。在調控政策的持續性擠壓下，不少投資資金開始向三、四線城市流動。

三、四線城市房價飛漲

隨著“新國八條”的出臺，各地相繼頒布地方性的限購措施，限購城市的成交量已不復以往的火爆，調控政策的不斷加碼不但使市場觀望情緒日漸濃厚，連成交均價也開始出現下滑。數據顯示，5月份，南京、長春、成都、合肥、天津、青島、佛山、蘇州、鄭州、南寧、杭州、海口、哈爾濱等限購城市的成交均價環比下跌，跌幅在0.03％～1.16％之間。

一、二線城市受壓明顯，而三、四線城市的房地產市場則表現搶眼，環北京、上海、廣州、深圳、杭州等一線城市的周邊縣城，以及一些經濟實力相對較強的縣級市，都出現了成交活躍，房價大幅上升的現象。據了解，當4月份北京、天津等一線城市房價環比出現下跌時，周邊城市如河北邯鄲、廊坊等地房價開始飆升，并躍居房價漲幅榜前五。

中國指數研究院日前發布的“百城價格指數”報告也顯示，5月住宅價格環比漲幅居前的城市當中，除烏魯木齊和沈陽兩個省會城市之外，其余都是三線乃至四線城市，如衡水、湘潭、株洲、新鄉等。

福州大學房地產研究所所長王阿忠認為，限購令還沒波及到的三、四線城市，存在著一些過度的投機行為，房價開始飆升，呈現出不理性的上漲。

因限購政策而被擠出一、二線城市的投資資金一直在尋找著新的投資機會，“不限購”成了這些資金向三、四線城市轉移的最好理由。業內人士分析，在中國當前負利率的現象還未得到根本改善之前，居民未來的投資需求會保持旺盛，長期以來，人們普遍有固定資產的持有情節，投資房地產仍然是居民投資的首選。因此，處于調控政策之外的三、四線城市就不可避免地成為投資資金的“聚集地”。

雙安房產董事長鄭愛新表示，一、二線城市房價已經達到高點，投資者在這些城市炒房的概率很低。“原來房地產投資資金都集中在一、二線城市，隨著調控措施的出臺，一、二線城市的限購壓力加大，資金開始向三、四線城市轉移，也造成了這些城市房價上漲火爆。”

此外，市場對今年3月底全國各城市公布的新建住房價格控制目標也表示了擔憂，有業內人士認為，普遍寬松的價格控制標準，有可能助長非限購的三、四線城市房價的上漲預期。

“限購令”將覆蓋三、四線城市?

早在限購令出臺時，市場就對一、二線城市限購產生的擠出效應可能導致三、四線城市房價快速上漲表示了擔憂。近期，國家有關部委也開始陸續將中小城市房價、地價變化情況納入監控范圍。據悉，在國土資源部將土地市場監控范圍擴大到全國所有縣級及以上城市后，部分房價上漲較快或成交較為活躍的中小城市，已登上了住建部“城市房地產價格直報系統”名單。有消息稱，限購令有可能擴容，國家已經在考慮對房價上漲壓力較大、漲幅較快而當地住房支付能力不足的中小城市有選擇的推廣限購政策，尤其是對受一線城市影響較大的地區，如環首都經濟帶的一些中小城市。

王阿忠表示，過度投機背離了發展的基本面，房價上漲需要有足夠的經濟基礎來支撐，與當地經濟發展水平、收入水平緊密相關，過度的惡炒，會使房地產市場泡沫化，政府也會對出現泡沫的地區進行嚴格的價格把控。

目前，從樓市交易活躍的三、四線城市的房價收入比、空置率和租售比等數據來看，這些地區房地產市場已經有泡沫出現。隨著城市化進程的推進，三、四線城市的房地產市場主要以剛性需求為主，如果單邊上漲的行情一直持續，不但與國家調控樓市的初衷相違背，更會與當地的實際購買能力脫節，未來數年的房價上漲空間將被透支，一旦投資資金抽離，這些城市的樓市泡沫就會破裂。

鄭愛新表示，“三、四線城市基本是剛性需求，雖然‘不限購’導致投資客向這些城市聚集，炒高了房價，但由于經濟基礎和當地的實際購買力等因素的制約，從長遠看，三、四線城市的房價已經缺少進一步上漲的空間，未來的漲幅不會太大。從投資者角度來看，投資需要回報，一旦房價過高，投資的回報空間被擠壓，投資者就會撤離。”他進一步指出，國家對三、四線城市出臺限購措施的難度較大，由于三、四線城市的范圍太廣，調控的可操作性較低，另外，許多三、四線城市的經濟發展主要依靠土地財政，大范圍的調控房價也會造成這些地區經濟增速趨緩。

目前我國正處在高通脹的預期下，民間投資熱情持續高漲，但投資的渠道卻異常狹窄，盡管限購令覆蓋三、四線城市，能夠有效的擠出泡沫，但也壓抑了市場的投資需求。業內人士表示，“限購令”始終要面臨退出的問題，一旦調控放松，被壓抑的需求也可能導致樓市出現報復性的反彈，因此，要解決樓市問題，首先還要拓寬民間資金的投資渠道。