從美國經(jīng)驗(yàn)看中國居民住宅資產(chǎn)財(cái)富效應(yīng)的制約因素

摘要：房市繁榮帶來的財(cái)富效應(yīng)是促進(jìn)居民消費(fèi)的重要途徑。文章首先基于生命周期和永久收入假設(shè)（LC-PIH）建立了消費(fèi)函數(shù)模型，用最能凸顯財(cái)富效應(yīng)的牛市期間數(shù)據(jù)，分別測度了中美兩國居民人均消費(fèi)支出對各自住宅市場價(jià)格指數(shù)的彈性。發(fā)現(xiàn)中國房市的繁榮對居民消費(fèi)無促進(jìn)作用，而美國房市繁榮的財(cái)富效應(yīng)較為明顯。通過對兩國房市多項(xiàng)相關(guān)指標(biāo)的對比分析，探討了妨礙中國房市財(cái)富效應(yīng)發(fā)揮的制約因素，并提出了相應(yīng)的政策建議。

關(guān)鍵詞：住宅市場；財(cái)富效應(yīng)；永久收入預(yù)期

一、 引言

本文將基于LC-PIH理論框架構(gòu)建計(jì)量模型，以最能凸顯財(cái)富效應(yīng)的牛市期間數(shù)據(jù)作為樣本，對中美兩國住宅市場進(jìn)行對比分析。以期發(fā)現(xiàn)妨礙房市繁榮財(cái)富效應(yīng)發(fā)揮的制約因素，并提出相應(yīng)政策建議。

二、 財(cái)富效應(yīng)的檢驗(yàn)?zāi)Ｐ?/p>

在莫迪里阿尼和費(fèi)里德曼的生命周期與永久收入假設(shè)，即LC-PIH理論框架內(nèi)，可推導(dǎo)房市波動(dòng)邊際消費(fèi)傾向的估計(jì)方程。設(shè)計(jì)算期為第0期，剩余壽命總長度為T期。δ為效用貼現(xiàn)率，r為資產(chǎn)貼現(xiàn)率。Y和A分別代表收入和財(cái)富存量。剩余壽命為T個(gè)時(shí)期的人在其剩余生命第0個(gè)時(shí)期看來，他的終生效用為：

這就是消費(fèi)者基于第0期信息欲使其最大化的目標(biāo)函數(shù)。而約束函數(shù)為初期的財(cái)富和未來收入的貼現(xiàn)值總和。即

由歐拉方程方法，假定消費(fèi)者基于第0期的信息對本期和t期的支出進(jìn)行最優(yōu)化。不失一般性，如果消費(fèi)者感覺t期消費(fèi)邊際效用高于0期，則會(huì)減少0期消費(fèi)支出用于t期消費(fèi)，由于邊際效用的遞減性，這種調(diào)整將導(dǎo)致0期減少一單位支出的消費(fèi)效用成本，最終等于因此而增加的t期效用收益的貼現(xiàn)值，即

該式就是式（1）效用最大化的一階條件。其中右邊系數(shù)的分子表示在0期省下的單位支出在t期的本利和，它乘以基于0期的t期的邊際效用的期望值等于t期增加的期望效用收益。系數(shù)的分母表示t期效用按照效用貼現(xiàn)率δ折算到0期。

假定效用函數(shù)為二次型，則（3）式變?yōu)?/p>

為簡化分析，假設(shè)利率等于效用貼現(xiàn)率，即r=?啄，則上式變?yōu)?/p>

C0=E0（Ct）（5）

因?yàn)橄M(fèi)者知道自己的終生消費(fèi)受限于（2）式，兩邊的期望相等，即

將（5）式代入（6）式，并令T→∞，可得

此式即構(gòu)成了本文的檢驗(yàn)?zāi)Ｐ偷睦碚摶A(chǔ)，為便于分析，本文的計(jì)量模型在（7）式的基礎(chǔ)上簡化為

Ct=aAt+bYt+?著t（8）

其中，Ct為當(dāng)期消費(fèi)，Yt為當(dāng)期可支配收入，At為本期初的財(cái)富，?著t為誤差項(xiàng)，a和b分別為財(cái)富存量和可支配收入的邊際消費(fèi)傾向。

因住宅資產(chǎn)價(jià)值宏觀總量統(tǒng)計(jì)的困難，且中國市場缺乏居民家庭資產(chǎn)微觀調(diào)研數(shù)據(jù)，考慮到兩國數(shù)據(jù)的可比性，本文以兩國城鎮(zhèn)住宅市場價(jià)格指數(shù)代替住宅價(jià)值，并將（8）式改為對數(shù)形式，測算消費(fèi)對財(cái)富和可支配收入的彈性，以避免兩國貨幣單位的不同帶來的困擾。下文所用檢驗(yàn)?zāi)Ｐ蜑?/p>

LnCt=cLnHIt+dLnYt+?滓t（9）

（9）式中Ct為當(dāng)期消費(fèi)，Yt為當(dāng)期可支配收入，HIt為本期初的財(cái)富，?滓t為誤差項(xiàng)，c和d分別為財(cái)富存量和可支配收入對居民消費(fèi)支出的彈性。為區(qū)分兩國不同數(shù)據(jù)指標(biāo)，下文分析中各字母均以下標(biāo)CN表示中國，US表示美國。

三、 中美兩國房價(jià)上漲財(cái)富效應(yīng)的實(shí)證檢驗(yàn)

根據(jù)上文基于LC-PIH理論建立的模型可以看出，房地產(chǎn)市場繁榮時(shí)期，居民住宅資產(chǎn)價(jià)格上升，應(yīng)能增強(qiáng)其永久性收入預(yù)期，居民在對未來樂觀預(yù)期的驅(qū)使下，將會(huì)增加消費(fèi)支出。以下本文選取最能體現(xiàn)財(cái)富效應(yīng)的兩國房市上漲的“牛市”期間數(shù)據(jù)，用時(shí)間序列分析中的協(xié)整方法，來測試兩國居民消費(fèi)對各自住宅市場價(jià)格指數(shù)的彈性，檢驗(yàn)是否存在理論預(yù)期的財(cái)富效應(yīng)。

1. 數(shù)據(jù)來源與處理說明。以1998年國發(fā)[1998]23號(hào)文件的頒布為起點(diǎn)，中國城鎮(zhèn)住房制度改革由此全面進(jìn)入了市場化的歷史新階段。而2003年另一個(gè)里程碑式的國發(fā)[2003]18號(hào)文件要求“采取有效措施加快普通商品住房發(fā)展，提高其在市場供應(yīng)中的比例”，提出“調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，逐步實(shí)現(xiàn)多數(shù)家庭購買或承租普通商品住房”。從此中國住宅市場價(jià)格暴漲，進(jìn)入長久的“牛市”。因此本文研究區(qū)間為2004年１季度到2009年４季度。為增強(qiáng)兩國數(shù)據(jù)的可比性，中國城鎮(zhèn)住宅價(jià)格指數(shù)調(diào)整為按本文選取的牛市初期即2004年1季度為100。中國城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出、人均可支配收入和城鎮(zhèn)住宅銷售價(jià)格指數(shù)數(shù)據(jù)均來自《中國經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)快報(bào)》并用移動(dòng)平均法進(jìn)行了季節(jié)調(diào)整。

美國住宅市場從2002年1季度到2007年4季度次貸危機(jī)爆發(fā)前，經(jīng)歷了一輪較為平穩(wěn)的上漲周期，住宅價(jià)格指數(shù)從2002年初的177.6點(diǎn)上升到2007年底的210.9（1983年2季度為基期）。同樣為增強(qiáng)兩國房價(jià)數(shù)據(jù)的可比性，美國住宅市場價(jià)格指數(shù)調(diào)整為本文考察的美國牛市起點(diǎn)2002年1季度為100。美國居民人均消費(fèi)支出和可支配收入、美國住宅價(jià)格指數(shù)數(shù)據(jù)均來自美國勞工部勞工統(tǒng)計(jì)局（U.S. Department of Labor: Bureau of Labor Statistics）。美國居民人均消費(fèi)、人均可支配收入和住宅價(jià)格指數(shù)均用移動(dòng)平均法進(jìn)行了季節(jié)調(diào)整。

2. 單整檢驗(yàn)。經(jīng)典回歸模型要求數(shù)據(jù)保持平穩(wěn)，而兩國居民的消費(fèi)與可支配收入數(shù)據(jù)以及牛市期間的住宅價(jià)格指數(shù)均為明顯上升的非平穩(wěn)序列。為避免虛假回歸等諸多問題，要求各序列之間存在長期穩(wěn)定的協(xié)整關(guān)系，否則不能使用經(jīng)典回歸。而協(xié)整關(guān)系的必要條件是各序列單整階數(shù)相同。因此需要檢驗(yàn)兩國各自的人均居民消費(fèi)、人均可支配收入和住宅價(jià)格指數(shù)的對數(shù)是否同階單整。表1為中美兩國居民人均消費(fèi)c、可支配收入Y和住宅價(jià)格指數(shù) HI對數(shù)序列的單整檢驗(yàn)結(jié)果。

由上述結(jié)果可以看出，中美兩國各數(shù)據(jù)的對數(shù)序列均為一階單整，可進(jìn)一步進(jìn)行協(xié)整檢驗(yàn)。

3. 協(xié)整檢驗(yàn)。下面用經(jīng)典回歸方法對中美兩國住宅市場價(jià)格上升的財(cái)富效應(yīng)進(jìn)行檢驗(yàn)，其結(jié)果如表2所示。

檢驗(yàn)結(jié)果表明兩國居民消費(fèi)支出主要由各自的可支配收入決定，中國城鎮(zhèn)居民住宅價(jià)格上漲對其消費(fèi)的促進(jìn)作用為零，而美國居民消費(fèi)性支出對住宅價(jià)格指數(shù)上升的彈性相對較大，且統(tǒng)計(jì)性質(zhì)顯著。表明美國居民住宅資產(chǎn)價(jià)格上升的財(cái)富效應(yīng)較為明顯。

四、 對檢驗(yàn)結(jié)果的分析

按照生命周期和永久收入假說（LC-PIH），當(dāng)資產(chǎn)價(jià)格上升時(shí)，如果居民因此產(chǎn)生了對未來永久性收入的樂觀預(yù)期，則會(huì)促進(jìn)其增加消費(fèi)支出。從以上檢驗(yàn)結(jié)果可以看出，中國城鎮(zhèn)居民住宅資產(chǎn)價(jià)格的上升并未對其消費(fèi)表現(xiàn)出促進(jìn)作用，而美國居民住宅價(jià)格上升產(chǎn)生了促進(jìn)其消費(fèi)支出的明顯的財(cái)富效應(yīng)。以下就此問題從四個(gè)方面進(jìn)行中美相關(guān)指標(biāo)的對比，以期從美國經(jīng)驗(yàn)探討妨礙中國城鎮(zhèn)居民住宅資產(chǎn)財(cái)富效應(yīng)發(fā)揮的制約因素。

1. 中美住宅市場房價(jià)增速對比。根據(jù)LC-PIH理論，房價(jià)的平穩(wěn)上漲有助于居民永久性收入預(yù)期的形成，而短期內(nèi)房價(jià)的急劇增加不僅加重購房者的支付困難，而且會(huì)助長房市的投機(jī)行為。房價(jià)的走勢與住宅市場不同的發(fā)展路徑密切相關(guān)。美國住宅市場的發(fā)展先后經(jīng)歷了各有側(cè)重的不同階段。從1930年代到1970年代，美國住宅供給以福利性住宅為主，實(shí)施了大規(guī)模的公共廉租房建設(shè)計(jì)劃，并推出各類租房補(bǔ)貼政策，向租賃非公共住房的低收入家庭提供房租補(bǔ)貼。1970年代后，隨著居民收入的增長和支付能力的提高，美國開始施行市場性與福利性并重的住宅供給政策，除了財(cái)政補(bǔ)貼，還以優(yōu)惠利率和貸款擔(dān)保等金融手段鼓勵(lì)低收入家庭購買住房。縱觀大半個(gè)世紀(jì)以來美國住宅市場的發(fā)展路徑，盡管在各階段有福利性和市場性的不同側(cè)重，但自始至終都高度關(guān)注中低收入家庭的住房保障與改善。到本文所研究的2002年~2007年之間，美國居民住宅無論在人均面積、建筑質(zhì)量和配套設(shè)施水平上都遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過中國城鎮(zhèn)居民住宅，居民住宅總體供應(yīng)大體平衡并略有剩余。如此供求格局下美國住宅市場難以出現(xiàn)投機(jī)性的價(jià)格暴漲，其結(jié)果是溫和而又平穩(wěn)的住宅市場價(jià)格上升給居民帶來了對未來永久性收入的樂觀預(yù)期，從而對居民消費(fèi)產(chǎn)生了較為明顯的財(cái)富效應(yīng)。

反觀中國，城鎮(zhèn)住宅的屬性常常遭到人為的割裂。建國以后直至改革開放前，我國實(shí)行住房實(shí)物分配制度，對公有住房統(tǒng)一管理，統(tǒng)一分配，以租養(yǎng)房，住房實(shí)際上成為城鎮(zhèn)職工的福利。但是，服從于當(dāng)時(shí)“先生產(chǎn)、后生活”的國家戰(zhàn)略需要，城鎮(zhèn)住房建設(shè)的規(guī)模、質(zhì)量和配套設(shè)施，只是在較低層次上滿足了當(dāng)時(shí)城鎮(zhèn)職工的基本住房需求，至本文考察的2004年~2009年的樣本期間內(nèi)，改革開放前建設(shè)的城鎮(zhèn)住房大多年代久遠(yuǎn)，不敷使用。1998年開始的城鎮(zhèn)住房制度改革正式終止了城鎮(zhèn)居民住房實(shí)物分配制度，尤其是2003年國發(fā)[2003]18號(hào)文件斷然禁止了集資建房。此后數(shù)年之間，全國多數(shù)大中城市房價(jià)暴漲一倍以上，有的城市甚至上漲數(shù)倍，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過同期居民可支配收入和銀行儲(chǔ)蓄存款余額的增長，超過了普通購房者的承受能力。國務(wù)院、國家發(fā)改委、國土資源部、國家稅務(wù)總局和人民銀行等強(qiáng)力機(jī)關(guān)數(shù)十項(xiàng)政策密集出臺(tái)，也難以遏制房價(jià)上漲勢頭，坊間對城鎮(zhèn)住房制度改革的不滿情緒主要是在這一期間達(dá)到高峰，房價(jià)上漲過快也因此成為民生問題中的頭號(hào)議題。圖1為本文選取的中美兩國住宅市場統(tǒng)計(jì)樣本期間的住宅平均價(jià)格指數(shù)的走勢對比。

圖1內(nèi)美國房價(jià)為2002年1季度到2007年4季度數(shù)據(jù)，中國房價(jià)為2004年1季度到2009年4季度。圖中橫坐標(biāo)為各季度以期初為100的住宅定基價(jià)格指數(shù)的百分點(diǎn)數(shù)。從圖1可以看出，“牛市”期間中國城鎮(zhèn)居民住宅價(jià)格指數(shù)的上漲速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了美國住宅市場。過快的房價(jià)上漲不僅加重了中低收入者的購房負(fù)擔(dān)，而且吸引了大量炒房資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場。因?yàn)橄M(fèi)者感覺房價(jià)上漲難以持久，當(dāng)期的房價(jià)上漲只不過是短期內(nèi)各方博弈的暫時(shí)結(jié)果，不僅削弱了居民永久性收入預(yù)期，而且令中高收入者產(chǎn)生較強(qiáng)的投機(jī)性動(dòng)機(jī)，將本來用于消費(fèi)的收入轉(zhuǎn)而用于房地產(chǎn)市場投機(jī)，從而對消費(fèi)產(chǎn)生擠出效應(yīng)，抵消了本應(yīng)出現(xiàn)的財(cái)富效應(yīng)。

2. 中美住宅市場居民購房支付能力的對比。居民消費(fèi)行為無可避免地受到收支預(yù)算的約束，其購房支付能力是諸多約束中的重要構(gòu)成，且受政府相關(guān)稅收政策的影響較大。長期以來，美國的住房稅收政策主要著眼于增強(qiáng)中低收入者的購房支付能力。1997年起，允許已購房的有房戶從其應(yīng)納稅款中減免總價(jià)不超過100萬美元的住房抵押貸款利息，并免除首要住房（Primary Residence）的不動(dòng)產(chǎn)稅。地方政府還通過住宅資產(chǎn)支持債券的收益對中低收入家庭提供優(yōu)惠利率購房貸款。在鼓勵(lì)中低收入家庭購房的同時(shí)，采取多種措施抑制購房者對住宅的過度消費(fèi)與投機(jī)。例如不動(dòng)產(chǎn)稅的征收不僅可以增加多套住宅擁有者的保有和空置成本，還能有效遏制開發(fā)商的占地、圈地行為。聯(lián)邦個(gè)人所得稅中按揭利息的稅收減免只適用于首要與第二住宅，不動(dòng)產(chǎn)稅減免只適用首要住房。各州政府通過住宅資產(chǎn)支持債券的收益提供的優(yōu)惠利率也只適用于首次購房貸款。以上財(cái)稅政策保障了美國中低收入家庭的購房支付能力，使其在房價(jià)上漲期間不至出現(xiàn)購房困難而擠占消費(fèi)支出。

中國長期以來以GDP增幅為導(dǎo)向的考核方式，使各級(jí)地方政府將房地產(chǎn)開發(fā)稅收作為財(cái)政收入的主要來源之一，據(jù)2009年3月全國工商聯(lián)向全國政協(xié)提供的研究報(bào)告稱，我國城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)稅收（房產(chǎn)稅、土地使用稅、契稅、印花稅）、銷售環(huán)節(jié)稅收（營業(yè)及附加稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅）占總成本的26.06%，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的總費(fèi)用支出的49.42%流向政府， 總銷售收入中的37.36%歸政府所有。稅收成為中國城鎮(zhèn)房價(jià)居高不下的重要推手。

不同的稅收政策導(dǎo)致了兩國居民購買住房支付能力的明顯差距。表3為中美兩國房價(jià)收入比的對比。其中中國房價(jià)收入比為歷年城鎮(zhèn)商品住宅平均售價(jià)乘以90平米，除以戶均收入（城鎮(zhèn)居民人均可支配收入乘以3）。美國房價(jià)收入比為美國歷年獨(dú)棟住宅平均售價(jià)除以戶均年收入（歷年戶均人數(shù)乘以人均可支配收入）。

表3顯示出中美兩國居民住房支付能力的巨大差距，過高的房價(jià)收入比意味著中國城鎮(zhèn)居民住房支付承受能力的脆弱，房價(jià)的持續(xù)上漲造成了較大的購房壓力，擠占了居民消費(fèi)支出，抵消了本應(yīng)出現(xiàn)的財(cái)富效應(yīng)。

3. 中美兩國住宅市場房屋租金收益的對比。根據(jù)LC-PIH理論，當(dāng)房價(jià)上漲時(shí)，部分消費(fèi)者因購房壓力增大而轉(zhuǎn)向房屋租賃市場，作為住宅市場替代品的房屋租賃市場也將因需求上升而漲價(jià)。這一過程在緩解了承租人的購房支付壓力從而釋放其消費(fèi)品購買力的同時(shí)，也應(yīng)給房屋出租者帶來可觀的收益。由于房市的價(jià)格波動(dòng)遠(yuǎn)小于證券市場，所以這種房屋出租收益很容易被視為永久性收入并增加房屋出租者的消費(fèi)。以上作用機(jī)制的最終效果將導(dǎo)致房價(jià)上漲帶動(dòng)居民消費(fèi)的財(cái)富效應(yīng)。但是這種財(cái)富效應(yīng)能否有效發(fā)揮有賴于房屋租賃市場的法律保障與服務(wù)支持。1960年代之后，美國的住房租賃法發(fā)生了深刻的變化，由此前兩三百年間的出租人優(yōu)位逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)槌凶馊藘?yōu)位。為保證承租人不受干擾而使用承租房屋的“平靜收益權(quán)”（Quiet Enjoyment），美國各州擯棄了此前存在的出租戶“自慎原則”，設(shè)定了推定驅(qū)逐條款（Constructive Eviction），即出租人如果不能在房屋安全、環(huán)境、衛(wèi)生、設(shè)施等方面提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，保證出租戶對房屋的使用，將因構(gòu)成對承租人的推定驅(qū)逐而受到處罰。房屋租賃合同實(shí)行適住性默示擔(dān)保（Implied Warranty of Habitability），不論租賃雙方簽訂的合同有無適住性條款，都將被法院認(rèn)為隱含了此項(xiàng)原則。有健全法規(guī)保障的住宅租賃市場的優(yōu)質(zhì)服務(wù)是出租人獲得租金收益的前提，在相關(guān)法規(guī)的推動(dòng)下，美國的房屋租賃市場運(yùn)作有序，住宅市場處于不斷上升態(tài)勢的牛市期間，在承租人的權(quán)利得到了有效保障的同時(shí)，出租戶的房租收入也較為可觀。據(jù)美國經(jīng)濟(jì)分析局（Bureau of Economic Analysis）公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2002年至2007年期間美國城鎮(zhèn)居民住宅出租收入占個(gè)人可支配收入的2.5%。反觀我國，城市住房租賃的法制建設(shè)相對滯后，《合同法》和《城市房屋租賃管理辦法》對房屋適住性的定義僅側(cè)重于安全性，承租人的利益難以得到有效保障，妨礙了房屋租賃市場的健康發(fā)展，導(dǎo)致房屋租賃收益有限。據(jù)《中國價(jià)格及城鎮(zhèn)居民家庭收支調(diào)查統(tǒng)計(jì)年鑒》和《中國城市（鎮(zhèn)）生活與價(jià)格年鑒》統(tǒng)計(jì)，2004年~2009年間中國城鎮(zhèn)居民房屋出租收入僅占其可支配收入的1.15%。

4. 中美兩國民生保障水平的對比。民生問題涵蓋甚廣，住房、醫(yī)療和教育為其中最重要者。對居民家庭而言，醫(yī)療和教育如能得到有效保障，將有利于促進(jìn)住宅資產(chǎn)財(cái)富效應(yīng)的發(fā)揮。如表4所示，美國政府歷年財(cái)政支出安排中醫(yī)療和教育支出占GDP的比重一直遠(yuǎn)高于中國（兩國醫(yī)療公共支出占GDP的比重為各自醫(yī)療支出占GDP比重乘以醫(yī)療支出中公共支出比例）。良好的的醫(yī)療和教育保障是美國居民家庭住宅資產(chǎn)財(cái)富效應(yīng)發(fā)揮的重要前提。而中國醫(yī)療和教育保障力度的低下，伴以持續(xù)快速的房價(jià)上漲，即使住宅價(jià)值增加帶來的收益被中國城鎮(zhèn)居民視為永久性收入且能兌現(xiàn)，也因嚴(yán)重的后顧之憂而產(chǎn)生預(yù)防性儲(chǔ)蓄動(dòng)機(jī)，為未來的醫(yī)療和教育支出“未雨綢繆”式的儲(chǔ)蓄，阻礙了房市財(cái)富效應(yīng)的發(fā)揮。

五、 結(jié)論與政策建議

綜上所述，在住宅市場價(jià)格上漲期間，中國房市的繁榮對居民消費(fèi)無促進(jìn)作用，而美國房市繁榮的財(cái)富效應(yīng)較為明顯。上文通過兩國相關(guān)指標(biāo)的對比，發(fā)現(xiàn)美國住宅市場在發(fā)展路徑、稅收政策、法律法規(guī)和民生保障等方面值得中國借鑒之處頗多。為促進(jìn)中國城鎮(zhèn)住宅市場財(cái)富效應(yīng)的發(fā)揮，可從以下諸方面著眼：首先，應(yīng)采取切實(shí)有效的措施控制房價(jià)的過快增長，堅(jiān)決制止住宅市場的投機(jī)行為，避免房價(jià)的劇烈波動(dòng)，促進(jìn)房市永久性收入預(yù)期的生成。其次，應(yīng)施行多種貨幣與財(cái)政政策，保障城鎮(zhèn)中低收入家庭的購房支付能力，減少房價(jià)上漲對居民消費(fèi)支出的擠出效應(yīng)。第三，健全與完善房屋租賃市場的法律監(jiān)管，保障房屋承租者的合法權(quán)益，確保在住宅價(jià)格上漲期間房屋租賃市場在緩解居民購房壓力的同時(shí)，給出租人帶來持續(xù)的“永久性收入”。最后，大力推進(jìn)以醫(yī)療和教育為代表的民生建設(shè)，解決房市上漲中房主享用房屋受益時(shí)的后顧之憂。

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作者簡介：何建敏，東南大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院副院長、教授、博士生導(dǎo)師；虞斌，博士，東南大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院副教授、碩士生導(dǎo)師。

收稿日期：2011-10-22。