全國(guó)征房產(chǎn)稅 還得慢慢來(lái)

易憲容

財(cái)政部長(zhǎng)謝旭人昨日在答記者問(wèn)時(shí)指出，政府會(huì)在上海與重慶試點(diǎn)的基礎(chǔ)上總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，適當(dāng)擴(kuò)大試點(diǎn)范圍。只是，房產(chǎn)稅在上海與重慶的試點(diǎn)已一年有余，但從市場(chǎng)的反映來(lái)看，房產(chǎn)稅的征收試點(diǎn)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生的影響不大，對(duì)遏制高房?jī)r(jià)所起到的作用更是十分有限。為何在成熟的市場(chǎng)體系下行之有效的房產(chǎn)稅收制度在中國(guó)卻會(huì)水土不服？在筆者看來(lái)，當(dāng)前的房產(chǎn)稅不是要不要推行的問(wèn)題，而是是否能建立起一套公正公平的房產(chǎn)稅收制度的問(wèn)題。

依照各國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)的稅制，每一處土地及房屋都得根據(jù)政府定期查定之價(jià)格加以計(jì)算征稅。為此，政府通常會(huì)每隔一段時(shí)間對(duì)所管轄區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)，然后，每幢房產(chǎn)根據(jù)查定價(jià)格納稅。而這一價(jià)格，在下次價(jià)格查定之前，如果沒(méi)有重大事故發(fā)生，不得變更。

政府在查定房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)通常采取市場(chǎng)交易法、成本法或資本法。歐美國(guó)家房地產(chǎn)市場(chǎng)較為發(fā)達(dá)，市場(chǎng)交易法應(yīng)用得最為普遍，特別是對(duì)自用住宅的估價(jià)，這種方法更是便利。不過(guò)，無(wú)論是哪種房地產(chǎn)價(jià)格計(jì)算方法，對(duì)于房地產(chǎn)稅基的認(rèn)定，各國(guó)政府都會(huì)用明確的法律來(lái)規(guī)定，以減少房地產(chǎn)課稅的隨意性與不公平性。各國(guó)房地產(chǎn)稅多采用單一稅率。同時(shí)，如個(gè)人所得稅的征收一樣，房地產(chǎn)稅的征收同樣對(duì)某些特定住房設(shè)定各種優(yōu)惠減免辦法。

不過(guò)，要征收房產(chǎn)稅需要一定的基礎(chǔ)條件：一是詳實(shí)的不動(dòng)產(chǎn)登記資料，即每套住房都必須要有清楚的檔案，它是什么時(shí)候建成、誰(shuí)持有、交易價(jià)格如何變化等；二是用科學(xué)的方法對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行低成本估價(jià)；三是政府的稅收征管能力，如房地產(chǎn)稅的稅基、稅率及其他稅種之間的關(guān)系、中央與地方之間的稅收分配、征稅減免與優(yōu)惠對(duì)象確立等。就目前情況來(lái)看，中國(guó)征收房產(chǎn)稅的基礎(chǔ)條件并不成熟，我們不僅沒(méi)有公平公正的房產(chǎn)稅收制度，也沒(méi)有對(duì)現(xiàn)在住房有清楚連續(xù)的檔案、住房?jī)r(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)及市場(chǎng)等。

如果要開(kāi)征房產(chǎn)稅，我們就得先對(duì)現(xiàn)有住房進(jìn)行全面普查，建立起住房的歷史檔案。沒(méi)有住房的歷史檔案，房產(chǎn)稅的稅基與稅率就無(wú)從入手。然后，我們要建立起公平公正的房產(chǎn)稅收制度，以此來(lái)確定對(duì)不同住房采取不同的稅收優(yōu)惠減免。絕大多數(shù)民眾根本不用擔(dān)心開(kāi)征房產(chǎn)稅就一定會(huì)讓自己多交稅。現(xiàn)有的二手房市場(chǎng)也需要變得成熟，而且要建立起科學(xué)規(guī)范的住房?jī)r(jià)格評(píng)估體系，以此確定住房的價(jià)值。面對(duì)巨大的房地產(chǎn)泡沫，要遏制高房?jī)r(jià)，開(kāi)征房產(chǎn)稅當(dāng)然十分必要。但是，如果不具備這些基礎(chǔ)條件，僅僅是為了征收房產(chǎn)稅而征收，那么這樣的房產(chǎn)稅收制度能夠起到的作用是十分有限的。

在這些基礎(chǔ)條件還不成熟的背景下，要遏制高房?jī)r(jià)可先從住房交易流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)入手，制定嚴(yán)厲的住房交易稅及住房交易所得稅。等條件滿足后再行征收，效果可能會(huì)好些。▲（作者是中國(guó)社科院金融研究所研究員）