物業管理企業財務管理的特點及運行機制

余莉萍

物業管理是伴隨著人們生活質量的提高而產生的行業，現在社會的各個方面管理趨向于統一管理、統一負責。居民除了在意物業的服務質量，還在意收費情況。因此物業的財務管理機制必須完善，做到最好，才能在競爭的大潮中抓住機遇得到發展。

一、財務管理的必要

財務管理的責任就是運用資本和籌集資本，是物業公司達到目標的關鍵。在進行管理的過程中需要盡量降低企業的花費資本，并提高效果，這樣才符合社會競爭的需要。

1.物業財務管理的內容

（1）準確的計算商業大樓公共設施的用電花費，比如電梯耗電、大廳空調和電燈用電。因為這些地方的用電量非常大，所以必須認真對待。

（2）各個系統的維護花銷，比如對一些陳舊設備的更新，對消防設施的定期安檢。

（3）大樓周圍環境的清潔費用，周圍花草樹木的養護，美化性設施。

（4）物業的收費有兩種方式，一種是按比例抽取總費用的一部分，另一種是按固定的金額付給物業。這兩種方式是普遍被采用的，各有利弊，比例方式不用花費一些冤枉錢，固定方式可以提高物業的辦事效率，降低時間。

（5）處罰也是物業可以做出的規定，并且業主必須遵守，這是受法律保護的。比如對破壞公共措施的行為進行規定，隨意擺放車輛的處罰，不遵守秩序處罰。

2.財務管理的必要

商品的生產、消費和流通中，商品的價值規律是必須考慮的因素，價值規律的熟練掌握有利于提升企業在市場經濟下的競爭力。商品的勞動時間決定價值，物業的收費也必須遵守這種規律，表現為物業向業主所收取的費用按照社會勞動時間的花費來確定，不能按照自己的時間花費來確定。為了適應社會，物業需要進行精心的核算，找出公司在日常的管理、維護和服務過程中最省錢省力的方案，使得公司獲得更高的利潤。

二、管理特點

1.強融合力

物業的財務管理是企業進行綜合測評的重要標準，它涵蓋企業的經營過程、物質條件和最終結果，這表明了財務管理具有融合性。物業管理屬于服務行業，它不僅需要勞動力的配合而且需要高素質管理人才的全程運營管理。

2.適應力強

物業管理針對的是市場，作為市場中的一部分，它離不開資金，企業的各種活動都必須依靠資金，它是在社會立足的基礎。財務管理涉及的就是資金，因此財務管理在日常生活中有著舉足輕重的作用，每一項活動都涉及資金的流入與流出，因此它對企業的經濟影響頗大。財務管理要照顧每個項目和部門資金的運用和分配，使得企業的資金關系協調。

3.敏銳的處理能力

在企業中，各項工作的進行都可通過資金的出入來反映其進展，企業管理者可以通過財務部門來決策一些事情，并且通過它可以及時地對事情做出處理，若企業出現某些不規律的問題，外部市場的變化，都可以及時針對性的作出決策，使企業能夠更好的發展。

三、面臨的問題

1.人力資源被忽視

傳統的管理側重有形的資產和資本的分配，忽視了知識分子的作用，但是現在很多的企業仍然沒有擺脫傳統思想的影響。如今的管理者仍然僅僅在意利益的分配，忽略企業中經營者和員工的關系。中國傳統以和為貴，在企業中，若和則生財，內部斗爭會導致企業遭受影響，被社會所淘汰。知識經濟時代，知識就是力量，知識就是金錢，在某些企業當中，技術人員才是企業得以發展的依靠，因此，企業若想獲得更大的利潤，必須重視人力資本。

2.無形資產的管理意識淡薄

知識的時代，企業應該向著一些無形生產力發展才能獲得更好的前景，當代的無形資產包括人才、計算機軟件、專利、創新性產品。然而，現實中大多數企業從思想上還不夠重視知識這種無形資產，不會利用它進行經營獲得發展。

3.不重視風險理財

市場就是在賭博，存在很大的風險，與世界接軌之后，企業面臨的風險比以往更大。網絡傳播信息的速度是無與倫比的，各個企業根據最新的消息作出決策，跟不上速度的企業或者個人都會被無情的淘汰。企業需要密切關注外界的信息，并向財務報告，管理者根據財務的反應做出正確的決定，對企業起到好的指導作用。

四、財務的運行

財務部門在企業中有著重要作用，財務的管理需要嚴格的規范，只有制定規章制度才能使經營有章可循，使企業有秩序的運行。

1.財務預算的運行

物業管理針對的是房屋設備的服務，對其進行綜合的管理，財務預算是財務部門必須進行的重要工作，它需要進行全方面的考慮，才能做出準確的預算。預算是進行經營的核心，包括對預期的收入支出的估計、經營費用和允許的空置率。這些預算的數字是管理的量化評估，充分利用數據報表進行分析，綜合考慮外在環境和自身企業能力對未來進行預測，進而做出年度財務的預測。

2.財務核算

物業管理和其他的商業性企業有著很大的區別，它的利潤是可以預期的，不會增加。除了服務，就是收賬，只有催促業主繳費才能保證企業的正常運行，若出現收款障礙必須在短時間解決，使資金回籠，保證企業發展。

3.成本控制

成本和費用是企業經營必須時刻關注的兩個方面，有了預算就必須有執行。執行時必須有控制，任何事情只有在管理者的控制中才不至于脫離掌控，導致無法掌控的局面，面臨問題，才能臨危不懼從容面對，企業蒸蒸日上。目前，很多的企業設立了嚴格的成本控制模式，用來約束企業的行為，使管理順利進行。

五、完善財務管理的措施

1.提高相關人員的素質及組織架構

總部設立規范的財務中心，對財務進行統籌管理，實行報賬制，由總部統一對每個項目進行核算。子公司的財務人員由總部委派，對工作人員進行監控、人員的調動、升遷、工資等統一由總部安排。這樣，財務形成一個規范的系統，進行了嚴格的掌控。

2.對預算進行全面管理

通過全面統一的管理，使企業的經營目標細化，落實到每個單位甚至是每個人的責任上，讓每個人都有任務，讓每個人都存在壓力認真及時的完成自己的目標。定期對完成任務的人員進行考核，當完成的情況與預算出現差距時，及時找出原因，并研究解決辦法及時更正，使考核與預期相符合，提高經營質量。考核時可以對員工進行獎勵和懲罰，用金錢為手段，激發員工的動力，讓員工的工作和企業的目標合理完成。

3.集中管理資金

資金是企業發展的基礎，沒有資金就不能啟動任何項目，可以說資金是企業的動力源。物業管理行業的自身特點決定，內部總會有大量的現金，因此需要對資金進行良好的管理。一方面，需要確保對資金的來源進行嚴格的掌控，對于收費的工作，應該切實保證回收率，不能放過任何資金回籠機會，從點滴抓起，聚少成多，但是不能亂收費；另一方面，在公司進行劃撥資金時，根據各個單位的具體預算，同樣落實到每個部門，每個項目，每個人，杜絕貪污。在銀行開設相關賬戶，總公司對分公司撥款，分公司對總公司報賬均通過銀行，這樣可以進行明確的資金流通的管理，達到了資金的有效控制，降低出錯的風險。企業在確保運營正常的情況下，利用回收的資金再進行投資，盡量投資安全指數高，回報高的領域，達到收益最大。

4.加強企業信息化建設

采用財務管理方面的專業軟件，相信電腦操作在這方面會比人做的更好。通過互聯網，各個分公司把自己的賬目錄進數據庫，總部通過電腦收集賬目信息，集中管理，讓管理者隨時了解企業的整體運營情況，方便進行更準確的決策。同時還可以對分公司進行及時的監督管理，降低財務風險，最終提高管理者的管理能力，提升企業的競爭力，讓企業在社會中處于不敗之地。

處于服務行業的物業管理企業，最主要的任務是負責好自己的責任，切實為居民提供良好的居住環境或工作環境，讓人們生活無憂，更加方便，生活質量得到提高。企業還應做到加強自身建設，接受廣大業主的監督，財務部門及時向業主提供財務信息，讓業主對物業管理放心。

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