當前形勢下保定中小房企面臨和存在的問題及對策研究

摘要：在國家房地產宏觀調控政策影響下，中小房地產企業的發展環境日益嚴峻。在對保定市房地產市場現狀深入調研的基礎上，系統分析了保定市中小房地產企業在中長期發展方面存在的主要問題，并探索性地提出實現戰略方案的具體措施和對策。

關鍵詞：宏觀調控 保定 中小房地產企業 發展對策

1.宏觀調控下全國房地產市場現狀

從2010年初開始，房地產行業政策逐步趨緊，國家通過金融、稅收、土地、財政、法律、行政等一攬子政策對房地產市場進行輪番調控。2011年，對房地產行業的調控延續了2010年的調控方向，目標更加明確，政策更為嚴厲。在多種調控手段并用的情況下，全國一二線主要城市房價漲幅明顯趨緩，成交量有所下滑，房地產市場進入一個調整時期。

2.保定中小房地產企業面臨和存在的突出問題

2.1.融資困難

保定市中小房地產企業的融資渠道主要有：自有（自籌）資金，銷售回款，銀行貸款以及部分施工企業融資。其中銷售回款和銀行貸款是最重要的兩個資金來源，基本占到六七成的比例。在國家宏觀調控政策下，保定中小企業的資金鏈勢必受到較大影響。

（1）銀行融資渠道受限。限貸令、銀行信貸收緊、加息、嚴格監管項目預收款……近期的調控政策之下，一道道融資大門徐徐向中小房企關閉。逐漸收緊的金融政策讓實力薄弱的保定中小房企越來越感覺“日子難過”，中小房企銀行融資變得越來越困難。

（2）項目開發周期長，資金回籠慢。保定市中小企業的專業開發能力不強，項目開發周期整體偏長，導致開發資金回籠周期長，不僅影響其資金的流動性，還直接影響到其盈利水平和利潤空間。

2.2.市區土地獲取難度增大，市場競爭激烈

（1）市區土地獲取難度增大。從2010年開始，保定市市區土地價格大幅上升，通過正常招拍掛程序在市區獲得土地的門檻越來越高，資金鏈本身就缺乏保障的中小房企在土地儲備上開始面臨窘境。

（2）市場競爭逐漸激烈。在國家宏觀調控政策下，三四線城市越來越被大企業關注，再加上保定市的區位優勢凸顯的政策背景下，不久的將來有實力的大型知名房地產企業角逐保定的房地產市場時，在經營理念和專業能力上都缺乏競爭實力的本土中小房地產企業將面臨越來越多的困境。

2.3.管理粗放，人才流動性大，高端人才匱乏

通過調查發現，保定市的中小房地產企業普遍存在管理粗放、缺乏精細化管理，管理方式落后、現代化管理理念不夠深入。企業管理粗放，現代企業管理體制和人才激勵機制缺失，使得企業在人才管理上比較混亂，優秀人才留不住，高端人才引進困難。人才緊缺是保定市中小房企面臨的又一個窘境，也在一定程度上制約了企業的發展，造成惡性循環。

2.4.缺乏整體戰略規劃，目標市場不明確，打游擊戰

通過對一些有代表性的企業進行分析發現，保定市中小房企大多缺乏完善的企業戰略規劃。通常是先拿了地以后，就地論地搞開發，沒有明確的目標市場；還有就是市場跟風，今天見別人搞住宅火了，他也搞住宅，明天又見人搞商業火了，他也搞商業。這種類似打游擊戰、沒有長期戰略規劃的經營理念，成了影響企業持續發展的一個桎梏。

2.5.核心競爭力不突出，品牌影響力小

保定中小房企雖然規模不大，但是所涉獵的戰線長，往往項目的設計、開發、施工、銷售直到物業管理全都包攬，而單一環節的專業能力又不突出，導致整體競爭能力不強。沒有核心競爭力，其品牌影響力自然要削弱許多。

3.保定市中小房地產企業實現可持續發展的對策分析

3.1.為長遠發展，尋求戰略突破

（1）結成戰略聯盟

中小房企實力薄弱，不管是資金方面、還是專業開發能力方面都無法與大企業抗衡，鑒于土地資源的稀缺性，保定市土地價格近兩年來也大幅增長，拿地成本越來越高，資金嚴重受限的中小企業可以考慮聯合拿地、聯合開發，結成戰略聯盟，一方面可以緩解資金壓力，一方面還可以發揮各自優勢，增強與大企業的抗衡能力。

（2）謹慎轉型

從長期來看，中小房地產企業有兩個可供考慮的轉型方向，一是全身而退，轉做房地產投資人；或是走代工方向，輸出專業開發能力。

中短期來說，對那些產業鏈條較長、想各環節利潤通吃的企業，則要集中優勢抓主業，剔除產業鏈上不具優勢的業務，在大環境不具優勢的情況下，就不要講究大而全，要更加專注于優勢環節，從而鍛造自己的核心競爭力。

保障性住房建設將是國家在未來很長一段時期內的重點任務，中小企業可以考慮適當涉足。雖然保障房開發利潤比較微薄，但是中小企業可以借助開發保障房的機會，建立良好的政府關系，積累自身業績，鍛煉開發能力。

另外，在保定市建設大旅游城市和老齡化社會逐步到來的時代，中小企業可根據自身實力，適當考慮涉足旅游和養生地產。

（3）尋求差異化市場，向縣級區域拓展

此次國家對房地產業的調控是一種長期調控，盡管目前保定受政策影響還不明顯，但是政策影響遲早會波及到保定這個三線城市，加之保定市市場容量限制，在一輪輪的市場競爭中，中小房地產企業并不占優勢。“河北環首都十四縣”的政策機遇無疑是個利好機會，對保定市中小房地產開發企業來說，完全可以抓住這個機遇，轉戰縣域市場。據了解，縣域房地產市場尚不完善，土地成本也相對較低，市場購買力還沒有被充分挖掘出來，對中小開發企業來說是個機遇，也可以有一番作為。

3.2.拓寬融資渠道，解決融資“瓶頸”

（1）股權融資。有上市和私募兩種。尚無上市經歷的保定市中小房企，可以自己設立私募基金向社會融資，也可以以股權或債權方式直接向一些機構或有實力的個人融資，通過合理、合法的方式安排回報率，控制投資風險。但一定要采取規范渠道，規避非法集資誤區。2011年發生在浙江麗水的銀泰房地產公司非法集資案，保定的中小房企要引以為戒。

（2）信托融資。據統計目前開發商的信托融資成本已超過15%，而且銀監會近期也開始對房地產信托業務進行“窗口指導”。保定的中小房企可以嘗試申請信托融資，但要量力而行。

（3）“自我融資”保障現金流；采取積極的營銷政策，促進售房資金盡快回籠。

3.3.積極采取營銷措施，縮短資金回籠周期

（1）采取價格折扣、增加產品附加值等促銷措施，刺激銷售量增長，加快資金回籠，縮短資金周轉周期。

（2）轉變營銷策略，創新營銷思路和營銷手段，增強顧客導向意識，努力把潛在客戶源演變成準客戶源，增加購買量，創造銷售收入。

（3）完善售后服務和后期物業管理，以優良的服務保障促進銷售增長，增加銷售收入。

3.4.完善人才的引入和考核機制，積極培養和儲備優勢人才

（1）建立完善的薪酬及考核激勵機制。中小房企實力較弱，其薪資水平無法與大企業對比，因此需要從福利和保障方面進行合理設置，讓員工能感覺到優越感，也有利于吸引新人才加入。另外，考核激勵機制一定要與績效掛鉤，讓優秀人才價值能得到認可，挽留優秀人才。

（2）為人才成長創造良好的發展平臺。完善企業的培訓和晉升體系，為人才的成長創造有利空間。同時在一定程度上給予員工參與企業決策的自主權，讓員工在成長的同時有被重視的心理，增強員工的歸屬感。

（3）合理借用“外腦”，讓優質人力資源為我所用。在企業的某些薄弱環節，可以考慮跟大城市的專業機構進行合作，達到短期內提升專業能力、借用高級人才的目的。

3.5.實現管理轉型，打造核心競爭力，塑造企業品牌

中小房企要保持長期可持續發展，就必須實現管理上由粗放型向精細化管理的過渡，建立完善的管理制度體系，并強化制度的執行和監督機制，實現由“人治”管理向“法治”管理的過渡。同時要提煉和打造自己的核心競爭力，專業能力方面無法與大企業抗衡，可以考慮從服務能力、企業文化等軟細節著手，塑造企業品牌。另外，在確立品牌體系后，要注重品牌推廣，讓現時和潛在購房群體對品牌有一定的認知度和認可度，這樣才能更有利于企業占領市場、提升業績。

參考文獻：

[1] 《保定市住房建設規劃（2008-2012）》，保定市規劃局，2008年

[2] 黃博文，薛迥文，張勁松.《中小房企未來之路并未堵死》，《中國房地產報》，2011.8.8，B3版

[3] 張勁松.《何以解“錢荒”？》，《中國房地產報》2011.8.8，B3版

[4] 趙鵬程，翟青.《虎年樓市這些事兒，關鍵詞盤點2010年保定樓市》，《保定晚報》，2011.1.25