淺談國有企業的物業管理

摘要：本文對現存企業物業管理的現狀、存在的問題以及解決辦法做了簡要客觀的陳述及分析。

關鍵詞：物業管理 國有企業物業管理

1. 物業管理的概念

物業是指已建成并投入使用的各類房屋及與之相配套的設備、設施和場地。物業管理就是對這些資產的管理，而要服務對象是享有這些資產的業主。物業管理是一種經營型的管理方式。管理的對象是物業，服務對象是人。物業管理的專項業務即：工程管理、治安保衛、消防安全、環境衛生、園藝綠化、車輛管理等。

2. 國有企業物業管理存在的問題

2.1管轄負擔重

國有企業物業對小區的服務基本屬于無償性服務或收取少量物業管理費，企業承擔小區建設費、管理費及從業人員的工資薪酬，所管小區越大，費用承擔也就越大，包袱也就越重。

2.2收費困難

居民已經習慣了享受福利待遇，無償享受物業服務，對收取小區衛生費、維修費等物業費用持抵觸的態度，收費工作很難開展。還存在企業按照總表統一向水、電、氣等相關地方管理部門交費，然后向小區住戶收取水、電、氣等費用的情況，不收取代收服務費，企業虧損、倒掛現象時常發生，就是因為住戶不交費。另外物業管理具有公共性，無法將小區的公共設備、設施按戶或按人口分開享用，因此有的居民產生搭便車的想法，拒交物業管理費。例如，居民區的保安服務、綠化、公共區域的衛生管理、公共設施和設備的維護維修等，沒法做到誰付費就讓誰享用， 無法使不交費居民停止其對公共設備、設施的享用，相關的費用難以收取。

2.3小區住戶來源混雜 鄰里之間不常接觸 增加了管理難度

國有企業住房制度改革后，住房由公產房變成了私產房，住房轉讓導致外來人員成為小區的居民。原企業職工分類為在職職工、離退休人員、有償解除勞動合同人員，形成小區居民多元化，鄰里之間從熟悉變成陌生。另外，有些居民把公共場所當成自己的領地，在樓道里堆放雜物，亂放自行車、摩托車。甚至個別居民不愛護、愛惜公共環境和公共設施，不聽管理人員制止、勸解，難以管理。

2.4 從業人員的素質和觀念有待提高

經歷了改革的洗禮，國有企業的物業從業人員在思想觀念有了很大的改觀，由生硬的管理轉變為服務觀念。但從主業中分離后，自己感覺沒有得到企業的重用，對工作的積極性、主動性比較差，存在著“坐等服務”、服務方式單一的問題。一些管理人員年齡偏大，文化程度偏低、素質狀況差異較大。其素質和觀念有待提高。

3. 如何解決國有企業物業管理中存在的問題

3.1 提供有償的物業服務 減輕企業負擔

由原來的無償服務或收取少量的費用變成有償性服務，合理確定物業管理服務價格，堅持“公正、公開、公平”的原則，在兼顧業主的經濟承受能力的同時，對照市場化的物業收費標準進行定價，收取適當的管理費用，制定并完善收費制度，禁止亂收費。擴大服務范圍，開展只有一個業主的服務項目，便于收費。

3.2 開創自營式物業管理模式 解決收費難問題

自營式物業管理，就是通過業主大會選舉產生業主委員會，業主委員會是自營式管理的主體。通過合同，將小區公共部分的物業管理轉給業主委員會管理，由業主委員會聘用專業人員完成相應的物業管理。例如由業主委員會直接從社會上招聘保潔人員、保安、綠化人員承擔相應的服務工作，向居民收取相應的服務費用，協助物業管理，化解物業與居民之間矛盾，還能為企業節省費用。

3.3 加大物業管理的宣傳力度

充分利用宣傳板、畫報公開信等形式，廣泛地進行宣傳，要求物業員工及業主委員會既當管理員，又當宣傳員，深入到千家萬戶，引導人們轉變觀念，從理性上認識物業管理。要讓業主懂得，取消住房福利性管理是住房管理制度改革的必然要求，實行物業管理是有利于業主的好事。業主應無條件履行自己的義務，居民必須按期交納物業管理費。

3.4開展形式多樣的文體活動 促進居民和諧相處

定期主辦健康向上的文體活動，為居民搭建、創造活動的平臺和條件。活躍居民的生活氛圍，陶冶情操、其樂融融，鄰里之間和諧相處。設立便民服務站，讓居民切身體會到物業管理人員的熱情與關心，拉近與物業管理之間的距離。

3.5 提高從業人員的素質 提升服務意識 加履職能力

首先更新服務理念，全心全意為業主服務，想業主所想，急業主所急，一切從方便業主的利益出發。其次提高從業人員的素質。物業管理從業人員，無論是管理層，還是操作層，都必須具備一些特殊素質，才能勝任其工作。管理層應具有服務意識、專業知識、經營頭腦、管理才能外，還必須熟知所轄物業的建筑、施工工程、結構、園林綠化等，房地產管理、經濟管理、法學、心理學、財務管理、公共關系、計算機等方面的知識也必不可少，這樣，物業管理人員在服務當中才會游刃有余。

3.6充分調動物業從業人員的積極性

建立完善考核制度。在管理方面，制定考核標準，按期對照考核標準對管理人員進行考核，評價其工作優劣。在服務方面，要向市場化物業學習，讓業主對從業人員的服務予以評價、打分，綜合管理考核和業主考核的情況，進行物質激勵。

總之，在國有企業物業管理向社會化、市場化、專業化的物業管理過渡階段，開創新的管理模式，改進物業管理服務質量，擴大經營范圍，找準了企業的發展定位，才能在激烈的競爭中生存發展，讓業主滿意、企業自身又能取得相應效益。

參考文獻：

[1]尤建新，孫繼德主編.《物業管理實務》，中國建筑工業出版社，2006

[2][美]彼得·德魯克著.《卓有成效的管理者》，機械工業出版社，2006