社區準物業管理破解城市老舊小區管理難的路徑選擇

摘要：社區準物業管理是近年來產生的一種新型物業管理模式。它的實踐與推行，有利于滿足社區居民改善居住環境的需求，有利于提升地方政府形象，有利于實現社會的穩定和和諧。它將成為今后我國城市老舊小區破解管理難題的有效途徑。

關鍵詞：社區 準物業管理 保障機制 路徑

一、社區準物業管理的產生背景

“社區準物業管理”是近年來我國城市建設過程中出現的一個新名詞。隨著住房制度改革的推進和房地產業的飛速發展，大批新建住宅小區相繼投入使用，并配以專業化、規范化、市場化的物業管理，居民生活質量明顯提高。與新建小區形成明顯反差，城市中許多老舊小區卻由于建成時間較久，規劃設計落后、公建配套設施不全等原因，加上管理不到位，普遍存在著小區環境較差、秩序混亂、私搭亂建現象嚴重等問題，居民常被保潔、保安、維修服務不到位等問題所困擾。如何落實物業管理、改善老舊小區居住環境，成為城市社區建設中一個迫切需要解決的重要課題。為此，我國一些城市社區開始探索并實行“社區準物業管理”。自該新型物業管理模式誕生之日起，如今它已經從天津、上海、北京、四川成都等地擴展到了浙江寧波、杭州、湖北武漢、江蘇徐州、南京，以及山東濟南、江西南昌等國內各大城市。

二、社區準物業管理的基本內涵

（一）概念

當前，老舊小區的社區準物業管理工作正在我國城市各地實施并推廣，但學術界對其深入研究的文章卻非常少見，目前對“社區準物業管理”尚無一個大家都認同的定義。搜索《中國學術文獻網絡出版總庫》發現，“社區準物業管理”一詞最早出現是在天津河西區編訂的2003《河西年鑒》中關于“實施準物業治安管理現場會”的記錄中。2007年6月25日出版的《寧波日報》指出所謂社區準物業管理，是由街道成立物業公司，根據轄區老小區低收入家庭多的實際情況確定物業收費標準和服務標準，物業管理不以贏利為目的，虧損部分由政府補貼，其實質是社區管理的福利化。《揚州日報》在2007年11月的題為“試試‘準物業管理’咋樣？”一文中提出，所謂“準物業管理”，就是由街道或社區牽頭成立物業公司或物業管理指導中心，為居民提供“菜單式”服務，根據轄區老小區家庭實際情況提供服務，并確定物業收費標準，整個物業管理不以贏利為目的。江蘇鹽城房管局葛紅剛撰文指出，“社區準物業管理”是由街道、社區牽頭成立“社區物業工作站”等類似的服務機構，對不具備物業管理條件、暫時無法推行正規物業管理的老舊居民小區，確定較低的物業收費標準和服務標準、為居民提供基本物業服務。 綜合上述觀點，本文界定“社區準物業管理”為：它是區別于專業物業管理服務的一種新型物業管理模式，是老舊小區物管工作從無到有、向完全專業化、市場化物業管理轉型的一個過渡階段。具體指在當地街道辦事處或社區居委會的領導（或指導）下，一些不具備實施專業物業管理條件的老舊小區成立新型物業服務機構，為居民提供不以贏利為目的的基本物業服務。

（二）服務內容和方式

居民日常生活中遇到最多的問題主要還是水電、安保、環境等，因此社區準物業管理應“四保合一”，重點抓好保安、保潔、保綠、保修等內容。北京朝陽區針對老舊小區保潔、綠化跟不上，居民長期遭受停車難、發案率高等問題，實施“有治安防范、有綠化保潔、有維護維修、有停車管理”的基本物業管理。 杭州市在推進城市建設過程中，通過實施背街小巷等改善工程，老舊小區居民居住環境得到較大改善。針對整治完善的老舊小區，杭州市社區準物業管理的服務內容主要包括公共區域保潔及綠化養護、安全及秩序維護、共有部位及共有設施維保等方面。

在具體實施過程中，當前國內各地推行的社區準物業管理主要有兩種管理方式。一種是通過街道或社區進行直接介入管理。日常維修人員、物管站人員由街道或社區內部借用或對外招聘，主要依靠街道或社區自己的力量開展物管服務。另一種是全外包管理方式。以街道或社區為中心，利用其下屬的物業公司，設立街道或社區準物業服務大廳，實施準物業管理，小區的保安、保綠、保潔、水電維修等全部由街道或社區的物業公司負責。不管哪種管理方式，提供的基本服務內容和標準一致，服務收費都按低標準進行，并對特殊困難群眾給予免收費用或減免照顧。

三、老舊小區推廣“社區準物業管理”的優勢體現

（一）有利于滿足社區居民改善居住環境的需求

隨著社會經濟飛速發展和生活水平的提高，人們對居住環境的需求日益增長。老舊小區由于長期無人管理，環境每況愈下，公共設施缺失嚴重，生活秩序混亂，社會不穩定因素增多，居民要求改善管理的呼聲較較高。社區準物業入駐前，一般需由基層政府進行先期投入，通過環境整治、社區改造，使社區環境得到綠化美化優化，為順利推進準物業管理創造基礎條件。在此基礎上，街道或社區相關部門為小區居民提供基本公共區域保潔服務、小區內安全秩序維護服務、停車秩序維護服務、共用設施維保服務、公共綠化養護服務、小區內道路保養服務、房屋共用部位維修管理服務等。從當初沒有物業管理到如今社區準物業入駐，居民普遍感受到社區在環境面貌、安全秩序、公共服務等方面的改變和提升，生活質量明顯提高。

（二）有利于提升地方政府形象

塑造良好的政府形象，對于直接與公眾接觸并作為聯系中央與公眾間媒介的地方政府而言，是其正常而有效運作的良好基礎。老舊小區存在的問題主要有：基礎設施、配套設備“欠賬太多”，環境臟亂差現象嚴重，居民財物被偷盜時有發生。由于管理缺位、物業缺失，許多事情只能由居民自行解決，居民怨聲載道。針對老小區的環境、物管等民生問題，地方政府若能高度重視，指導和督促街道和社區有關部門落實解決具體困難，必將提升在百姓心中的地位和形象。社區準物業管理在進入小區后，通過一系列周到服務為居民排憂解難，切實提高了廣大居民對基層政府的滿意度和認同感。這項工作贏取了居民的擁護和民心，有利于提升地方政府形象，稱得上是地方政府真心實意為民辦的一件實事、好事，因為離開地方政府的政策和資金支持，工作不可能進展如此順利。

（三）有利于實現社會的穩定和和諧

社區是居民生產、生活、休閑的區域，是各種利益關系相互交織、各種矛盾沖突比較集中的地方。社區和諧是社會和諧的基礎，構建和諧社區是構建社會主義和諧社會的堅固基石。由于長期無人管護，加之老舊小區中出租戶和外來人口、流動人員多，社會不穩定因素增多，各類案件多發高發，影響社會和諧穩定。一些有經濟實力的居民紛紛搬出，留下的大多是低收入家庭和困難戶等社會弱勢群體。低收入人群集中度過高，各種不穩定因素容易集聚。居民中的一些不良情緒容易引起共鳴，很可能由一些小矛盾誘發為群體性事件。社區準物業管理進老舊小區，是地方政府以人為本、及時妥善處理合理民生訴求，切實維護基層社會和諧穩定而落實的一項民心工程，有利于鞏固老舊小區整治成果，有利于提高居民生活質量，有利于和諧社會建設。

四、“社區準物業管理”的操作策略

（一）項目運作程序

1.提升硬件設施。推行社區準物業管理有一個不可缺少的前提條件，要針對各老舊小區實際情況，因地制宜開展環境整治工作完善相關條件，特別是必要的小區配套設施要到位，以便為社區準物業管理提供基礎，確保取得成效。一些城市在原有庭院改善和危舊房改善基礎上，實施“穿新衣”、“戴新帽”、“加配飾”工作，為開放式小區修筑圍墻、安裝單元防盜門和電子監控器，配備消防器材，增配小區物業管理用房，并對宣傳窗、車庫、路燈照明、綠化、排水等公共部位和共用設施進行綜合整治，為老舊小區準物業管理的順利推進奠定扎實的硬件基礎。

2.抓好軟件配套。針對硬件整治完善后的老舊小區，建議成立業主委員會，倡導業主通過業主大會確定小區管理模式；暫時不能成立業委會的，由街道或社區組織征求居民意見，由居民自己決定選擇開展專業化物業管理或社區準物業管理。社區準物業工作在街道或社區黨委的領導和社區公共服務站的牽頭下進行運作，可成立物管部，下設衛生保潔組、安全保安組等，負責小區公共區域保潔及綠化養護、安全及秩序維護、日常維修等基本工作。街道或社區定期對物管部進行業績考核，監督其更好地履行工作職責。社區準物業管理按“低收費、有補貼”原則實行政府指導價收費，對困難家庭減免物業費。針對老舊小區居民物管意識不夠強，交納物業服務費積極性不高的現象，物管部應搞好自身服務贏取居民對服務的認可，同時做好“先服務、后繳費”宣傳，引導居民形成“認同服務、主動繳費”的良好互動局面。

（二）保障機制

1.制度保障。社區準物業管理在我國城市地區的發展尚處于起步階段，要求建立健全政策體系，從制度角度給予足夠的規范與保障，有助于其健康良性發展。地方政府在引導和扶持社區準物業發展過程中的職能定位與權責劃分、街道或社區在具體落實社區準物業服務過程中的行為規范和工作規范、社區準物業管理指導手冊等都需要通過法律或政策加以明確，從組織機構、管理條例、管理標準、管理程序等方面建立規范的管理制度和服務流程。

2.資金保障。老舊小區推行準物業服務的前提是增補硬件設施、配備物管用房等，后續需對服務人員發崗位補貼、對困難群眾減免物業服務費等，每一項都需要強有力的資金保障。在當前條件下，社區準物業管理需要地方政府給予一定的資金扶持以創造必要條件，“扶上馬”再“送一程”，當物業服務優勢被居民接受后，再依照市場規律運作。對于這些支出，地方財政部門應建立完善的財政保障制度，將物管改善等專項費用列入財政年度預算，各級財政確保資金的配套落實，并實行全程跟蹤審計，定時定期加大對專項資金的流向、支付的檢查核實制度。

3.組織保障。為加強老舊小區物管改善工作的組織領導，地方政府應成立社區準物業管理工作領導小組，由分管市長擔任組長，街道或社區牽頭，各區和市建設、規劃、房管、民政、公安、城管、城管執法、交通、綠化、環保、價格、工商、質監、消防等部門為成員單位，負責物管改善工程的組織、監督和政策制訂，各部門要按職責依法開展工作，密切協調配合，強化監督檢查。對各實行準物業管理的老舊小區，在街道或社區統一領導下，安排社區原有工作人員與配備的多工種專業物管人員共同組成管理隊伍，實現有專人辦事。此外，為提升從業人員管理素質，提高業務能力和服務水平，地方政府應定期為他們組織觀摩培訓活動，為開展組織管理工作奠定人員基礎。

五、結束語

社區準物業管理是一項新生事物，是老舊小區整治改造后實現長效化管理的新探索，盡管已取得了一定成績，積累了一些經驗，但也還存在許多需要改進的地方，在向國內各城市推廣時必定會遇到困難和挫折。但不管怎樣，它是今后城市老舊小區破解綜合管理難題的一種路徑選擇，能有效地提升社區人居環境和居住生活品質，必將得到進一步的發展和壯大。

參考文獻:

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作者簡介：

何曉柯，浙江工業大學之江學院，講師，碩士，研究方向：公共管理。