論房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理體系的構(gòu)建

張芮

摘要：預(yù)算管理工作質(zhì)量直接關(guān)系到企業(yè)運(yùn)行規(guī)劃與管理水平，是企業(yè)日常運(yùn)行管理中的重要部分。房地產(chǎn)企業(yè)本身的性質(zhì)有一定的特殊性與復(fù)雜性，其運(yùn)營規(guī)劃與管理工作質(zhì)量與效益很大程度上依賴于預(yù)算管理。文章結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)管理特點(diǎn)與運(yùn)行流程，著重探討了房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理體系的構(gòu)建，認(rèn)為新時期的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)建立并完善預(yù)算管理組織機(jī)構(gòu)、優(yōu)化預(yù)算管理流程、完善預(yù)算信息管理系統(tǒng)與預(yù)警系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；企業(yè)；預(yù)算；管理體系；構(gòu)建

隨著社會經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展與企業(yè)運(yùn)行體制的不斷改革，企業(yè)日常運(yùn)行管理工作日漸復(fù)雜多變，管理控制模式與企業(yè)實(shí)際運(yùn)行狀況脫節(jié)的現(xiàn)象頻頻發(fā)生。預(yù)算管理承擔(dān)者企業(yè)日常運(yùn)行管理工作的主要責(zé)任，對企業(yè)整體運(yùn)行規(guī)劃與管理工作的重要性日漸顯現(xiàn)。房地產(chǎn)企業(yè)正面臨極大的調(diào)節(jié)控制風(fēng)險，而加強(qiáng)企業(yè)全面預(yù)算管理是有效控制運(yùn)行風(fēng)險的關(guān)鍵途徑。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)科學(xué)分析行業(yè)發(fā)展趨勢與發(fā)展特點(diǎn)，將企業(yè)全面預(yù)算管理體系的構(gòu)建細(xì)化，從管理組織機(jī)構(gòu)、預(yù)算管理流程、信息管理系統(tǒng)、管理預(yù)警系統(tǒng)的建立與完善四個方面切實(shí)構(gòu)建高效、科學(xué)的全面預(yù)算管理體系。

一、建立并完善預(yù)算管理組織機(jī)構(gòu)

科學(xué)、合理的管理組織機(jī)構(gòu)的建立與完善是房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理體系構(gòu)建的基礎(chǔ)和關(guān)鍵，同時也是企業(yè)高效開展全面預(yù)算管理工作的重要前提。傳統(tǒng)的房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理組織機(jī)構(gòu)比較單一，各級管理層與執(zhí)行層之間關(guān)系不甚協(xié)調(diào)，嚴(yán)重影響了企業(yè)內(nèi)部預(yù)算管理工作質(zhì)量。新時期的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)科學(xué)分析內(nèi)部運(yùn)行管理特點(diǎn)，積極借鑒其他房地產(chǎn)企業(yè)成功的預(yù)算管理組織機(jī)構(gòu)建立案例，結(jié)合行業(yè)預(yù)算管理標(biāo)準(zhǔn)及人員配比要求與規(guī)范，建立扁平化的預(yù)算管理組織機(jī)構(gòu)。

根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際運(yùn)行管理特點(diǎn)與預(yù)算工作狀況，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)建立起具有完善的預(yù)算決策層、預(yù)算管理層、預(yù)算執(zhí)行層的組織管理體系，同時，在決策層設(shè)立董事會與預(yù)算管理委員會雙層結(jié)構(gòu)的決策管理部門，負(fù)責(zé)房地產(chǎn)項(xiàng)目整體預(yù)算管理體制與管理目標(biāo)、管理流程的制定與調(diào)整，并負(fù)責(zé)對管理層與執(zhí)行層提交的階段性預(yù)算管理工作結(jié)果與分析進(jìn)行綜合審核；在預(yù)算管理層設(shè)立專門的預(yù)算管理部門，負(fù)責(zé)對決策層下達(dá)的制度及規(guī)劃進(jìn)行細(xì)化、下發(fā)和管理協(xié)調(diào)，完成企業(yè)日常預(yù)算編制、分析、協(xié)調(diào)、考核、監(jiān)督等工作，并將執(zhí)行層工作過程中提出的建議上傳至決策層；在執(zhí)行層設(shè)立專門的職能部門與項(xiàng)目部門，復(fù)雜執(zhí)行管理層下達(dá)的預(yù)算管理工作。最終在企業(yè)內(nèi)部形成董事會→預(yù)算管理委員會→預(yù)算管理部門→職能與項(xiàng)目部門的全面預(yù)算管理組織模式。

二、優(yōu)化預(yù)算管理流程

房地產(chǎn)企業(yè)日常運(yùn)行管理中的預(yù)算編制、執(zhí)行、監(jiān)控、分析、考評等預(yù)算管理環(huán)節(jié)均存在一定程度上的缺陷，環(huán)節(jié)工作中的不足多來源于預(yù)算管理流程的缺陷，因此，全面優(yōu)化預(yù)算管理流程，是協(xié)助房地產(chǎn)企業(yè)高效開展全面預(yù)算管理工作的關(guān)鍵所在。首先，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)切實(shí)根據(jù)各級預(yù)算目標(biāo)進(jìn)行預(yù)算管理流程的層次劃分，并進(jìn)一步將每個管理層級的工作細(xì)分到具體的操作項(xiàng)目與人員匹配工作，有效協(xié)調(diào)高效的預(yù)算管理工作與最低的預(yù)算管理成本之間的關(guān)系。

科學(xué)分析企業(yè)預(yù)算編制、執(zhí)行、監(jiān)控、分析、考評等預(yù)算管理工作性質(zhì)與特點(diǎn)，結(jié)合以往預(yù)算管理經(jīng)驗(yàn)，充分借鑒其他房地產(chǎn)企業(yè)成功的預(yù)算管理流程優(yōu)化案例，嚴(yán)格依照我國財務(wù)部頒布的預(yù)算管理指導(dǎo)意見中“上下結(jié)合，分機(jī)編制，逐級匯總”的預(yù)算編制要求，進(jìn)行預(yù)算流程的全面改善，緊扣企業(yè)不同環(huán)節(jié)中的工作管理目標(biāo)與管理原則，切實(shí)簡化各環(huán)節(jié)的管理工作，并考量不同環(huán)節(jié)、不同工作項(xiàng)目的可行性，根據(jù)管理機(jī)構(gòu)中各層級反應(yīng)的流程操作難點(diǎn)與問題，進(jìn)行進(jìn)一步的預(yù)算管理流程調(diào)整優(yōu)化。

三、完善預(yù)算信息管理系統(tǒng)

當(dāng)前的房地產(chǎn)企業(yè)信息系統(tǒng)建設(shè)工作并不十分符合企業(yè)預(yù)算編制、分析、管理、監(jiān)督、評估特點(diǎn)，與企業(yè)實(shí)際運(yùn)行管理過程中的預(yù)算管理工作存在一定程度上的脫節(jié)現(xiàn)象，導(dǎo)致企業(yè)部門之間所掌握的行業(yè)信息、房地產(chǎn)預(yù)算實(shí)況等信息產(chǎn)生嚴(yán)重的不對稱問題，嚴(yán)重影響企業(yè)預(yù)算準(zhǔn)確度，降低了決策層、管理層及執(zhí)行層對預(yù)算信息的敏感度。因此，預(yù)算管理信息系統(tǒng)的建立與完善成為房地產(chǎn)企業(yè)健全預(yù)算管理工作的主要方式。

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)切實(shí)根據(jù)企業(yè)日常運(yùn)行管理中的預(yù)算編制、執(zhí)行、監(jiān)控、分析、考評等預(yù)算管理工作實(shí)況，確立不同工作環(huán)節(jié)與不同工作項(xiàng)目中的預(yù)算管理工作責(zé)任主體，并準(zhǔn)確地將各項(xiàng)目環(huán)節(jié)中的責(zé)任主體串聯(lián)成完整的預(yù)算管理責(zé)任網(wǎng)絡(luò)，為企業(yè)后續(xù)預(yù)算管理工作順利、有序開展奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

在建立與完善企業(yè)環(huán)節(jié)與項(xiàng)目預(yù)算管理工作責(zé)任網(wǎng)絡(luò)的基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)進(jìn)一步將項(xiàng)目與環(huán)節(jié)責(zé)任主體網(wǎng)絡(luò)細(xì)分為預(yù)算投資、預(yù)算利潤、預(yù)算成本費(fèi)用三個中心階層，進(jìn)一步完善預(yù)算信息管理系統(tǒng)。

預(yù)算管理工作實(shí)施過程中，預(yù)算信息管理系統(tǒng)能夠準(zhǔn)確、及時、全面地搜尋各環(huán)節(jié)、各預(yù)算管理項(xiàng)目開展實(shí)況與責(zé)任主體職責(zé)履行狀況，對搜尋到的信息進(jìn)行全面整理分析后，將處理完畢的預(yù)算管理信息分發(fā)、傳遞至各個職能部門、項(xiàng)目部門及管理層、決策層，反映企業(yè)預(yù)算管理階段實(shí)施狀況，輔助執(zhí)行層、管理層、決策層及時準(zhǔn)確地了解企業(yè)階段運(yùn)行成本、利潤等信息。

四、建立并完善預(yù)算管理預(yù)警系統(tǒng)

房地產(chǎn)企業(yè)正面臨調(diào)控風(fēng)險不確定和風(fēng)險無限增大的困境，預(yù)算編制、執(zhí)行、監(jiān)控、分析、考評等預(yù)算管理環(huán)節(jié)均存在潛藏風(fēng)險，現(xiàn)金流量監(jiān)管力度不足導(dǎo)致房地產(chǎn)市場出現(xiàn)低迷，良好的預(yù)算管理預(yù)警系統(tǒng)的建立與完善是增強(qiáng)對預(yù)算管理各個環(huán)節(jié)、各管理層管理工作及內(nèi)部現(xiàn)金流量進(jìn)行實(shí)時監(jiān)控與分析的關(guān)鍵途徑。可見，完善的預(yù)算管理預(yù)警系統(tǒng)的建立與利用，是房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理系統(tǒng)正常、有序運(yùn)行的關(guān)鍵所在。

房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理預(yù)警系統(tǒng)的建立與完善工作應(yīng)切實(shí)根據(jù)企業(yè)總體預(yù)算管理規(guī)劃與目標(biāo)實(shí)施，對預(yù)算管理項(xiàng)目與環(huán)節(jié)中的可計(jì)量因素進(jìn)行指標(biāo)預(yù)警法控制，系統(tǒng)中的指標(biāo)預(yù)警設(shè)施靈活根據(jù)相關(guān)指標(biāo)的變動情況進(jìn)行分析，在指標(biāo)超出既定范圍時發(fā)出預(yù)警；預(yù)算管理決策層及管理層、執(zhí)行部門可根據(jù)部門以往的執(zhí)行情況和現(xiàn)實(shí)的執(zhí)行情況幫助各個執(zhí)行部門建立不同的預(yù)警區(qū)域，完成預(yù)算管理監(jiān)控工作；對于預(yù)算管理中的不可計(jì)量因素，通過因素預(yù)警法實(shí)施監(jiān)控管理。不可計(jì)量因素的監(jiān)控管理工作中設(shè)計(jì)的因素雖大大少于可計(jì)量因素，但各因素對整個預(yù)算管理系統(tǒng)的影響程度要大得多，控制預(yù)警機(jī)制的制定需決策層與管理層共同參與。

五、結(jié)束語

房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理工作應(yīng)注重階段性和系統(tǒng)性，以全面預(yù)算管理體系的建設(shè)為基礎(chǔ)和前提，科學(xué)分析行業(yè)發(fā)展趨勢與發(fā)展特點(diǎn)，將企業(yè)全面預(yù)算管理體系的構(gòu)建細(xì)化，從管理組織機(jī)構(gòu)、預(yù)算管理流程、信息管理系統(tǒng)、管理預(yù)警系統(tǒng)的建立與完善四個方面著手，建立起與企業(yè)運(yùn)行管理特點(diǎn)及總體發(fā)展戰(zhàn)略相符的全面預(yù)算管理體系，幫助房地產(chǎn)企業(yè)有效降低運(yùn)行管理風(fēng)險、提升運(yùn)行水平與效益。

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（作者單位：長春經(jīng)開集團(tuán)東方房地產(chǎn)開發(fā)有限公司）