試論物業(yè)管理費增高的原因及降低途徑

羅躍虎

摘 要：物業(yè)管理費收繳是所有物業(yè)企業(yè)都要面臨的一個重大問題。目前業(yè)主普遍反映物業(yè)費高。文章分析了物業(yè)管理費用增高的原因，并就如何降低物業(yè)管理費進行探討。

關鍵詞：物業(yè)管理費 降低成本 物業(yè)服務

中圖分類號：F293.33

文獻標識碼：A

文章編號：1004-4914（2012）08-243-02

一、問題的提出

物業(yè)管理費收繳是所有物業(yè)企業(yè)都面臨的一個重大問題。小區(qū)居民普遍抱怨物業(yè)服務收費過高，或認為質價不符，要求物業(yè)企業(yè)降低物業(yè)費。個別業(yè)主干脆以拒交物業(yè)費的行動來抵制。這既影響到居民的生活穩(wěn)定，也關系到物業(yè)企業(yè)的健康發(fā)展，對這個問題必須予以重視,并妥善解決。

物業(yè)企業(yè)收費果真太高了嗎？從業(yè)主的角度看是高了，但從物業(yè)企業(yè)的成本與利潤上看，物業(yè)企業(yè)的利潤空間已很有限。如果簡單地降低物業(yè)管理費用，給業(yè)主“讓利”，這只能迫使物業(yè)企業(yè)降低服務水準，把物業(yè)服務推入收費愈來愈低、服務質量愈來愈差的惡性循環(huán)之中，造成物業(yè)企業(yè)和業(yè)主兩敗俱傷的局面。因此，只有通過物業(yè)管理費用升降原因的分析，消除影響費用增高的因素，才是降低物業(yè)管理費用的根本途徑。

二、影響物業(yè)管理服務費用升降的客觀因素

1.小區(qū)規(guī)劃設計脫離實際，成為物業(yè)管理費增高的、不可逆轉的關鍵因素。目前一些住宅小區(qū)在規(guī)劃、設計、建設的過程中，開發(fā)商出于利潤的考慮，規(guī)劃設計脫離實際，只注重房屋建筑形式上的美觀、氣派，大搞“園林宮廷化”以此增加“賣點”，有利于銷售。開發(fā)商在小區(qū)內(nèi)設置人工水景，雖然很美，然而長期運行維護的費用很大。勢必將用水、用電、設備的維修、更新等費用分攤到物業(yè)費中，小區(qū)中使用大面積的草坪、廣場、卵石道、密植圖案等等，一方面“展示氣派”，一方面又以低成本形成速成景觀。但就日后養(yǎng)護需要很大的人力、財力，大大提高了物業(yè)服務收費水平。購房者最初可能被美景吸引而購房，居住后，則必須為高額的人工水景設施費、綠化養(yǎng)護費用買單。這種“先天不足”，恰恰是決定住戶今后物業(yè)費支出有增無減的關鍵所在。

2.住宅小區(qū)建筑質量對物業(yè)管理費用升降的影響。房屋售后保修期內(nèi)的物業(yè)維修，應由開發(fā)商承擔，但通常是開發(fā)商要求管理住宅小區(qū)的物業(yè)企業(yè)協(xié)助去做（包括維修接待、登記、同施工安裝單位聯(lián)系、回訪協(xié)調等）。業(yè)主入住前期，物業(yè)企業(yè)處理各種房屋設施質量問題，幾乎占去其一半的工作量。這部分應由開發(fā)商承擔的費用，開發(fā)商自然不愿意付，當然是向業(yè)主收取物業(yè)費了。住宅小區(qū)的日常維修費用，是物業(yè)管理費的重要組成部分。建筑物的大、中修費用雖不直接出自物業(yè)管理費，但也都是業(yè)主買單。

總之,除部分房屋售后保修費用外,絕大部分維修費是需要業(yè)主支付的。因此，住宅小區(qū)建筑質量高，維修量小，就能減少物業(yè)維修費用，那么業(yè)主就可以少交納物業(yè)費。反之，住宅小區(qū)建筑質量低，維修量增加，自然物業(yè)維修費用增加，業(yè)主交納的物業(yè)費也隨之增加。

3.物業(yè)服務方式及小區(qū)的規(guī)模對物業(yè)費用升降的影響。《中華人民共和國物權法》第八十一條規(guī)定了業(yè)主管理自身物業(yè)的三種方式：自行管理、委托物業(yè)服務企業(yè)或者委托其他管理人管理。

目前在我國，絕大部分住宅小區(qū)采取委托物業(yè)企業(yè)管理的方式。這種方式要求物業(yè)企業(yè)提供正規(guī)化、專業(yè)化的服務，內(nèi)容一般包括小區(qū)安全、建筑物及設施維修、衛(wèi)生保潔和綠化管護等。小區(qū)的規(guī)模對物業(yè)費用升降影響特別明顯。以普通住宅小區(qū)來說，理論上，管理10萬平方米以上的小區(qū)，物業(yè)費用按面積分攤后，是業(yè)主可以接受的、較合理的水平。但10萬平方米以下的小區(qū)，如果單獨管理，則運營成本較高，要維持小區(qū)物業(yè)服務正常運轉，只有收取較高的物業(yè)管理費，或是提供縮水的物業(yè)服務。

因此，只有住宅小區(qū)各個管理項目的面積總量達到一定的規(guī)模,才能維持物業(yè)企業(yè)收支平衡，實現(xiàn)一定的經(jīng)濟效益。而小型住宅區(qū)“麻雀雖小，五臟俱全”，管理費用比相對大的住宅小區(qū)要高出很多，這些費用都是業(yè)主買單。這是形成物業(yè)費偏高的又一客觀因素。

三、影響物業(yè)管理服務費用升降的主觀因素

以上列舉影響物業(yè)費增高的客觀因素，而作為物業(yè)企業(yè)，在同等的客觀條件下，降低物業(yè)管理成本對物業(yè)費的升降，也有著十分重要的作用。物業(yè)管理在我國雖起步較晚，但也經(jīng)歷了20多年的歷史，積累了較為豐富的管理經(jīng)驗。但物業(yè)企業(yè)的成本管理，卻遠跟不上市場發(fā)展的需要。主要表現(xiàn)在：

1.物業(yè)接管前缺乏對物業(yè)管理成本的科學的預測。物業(yè)管理企業(yè)成本管理的起點應該是物業(yè)的規(guī)劃設計階段,而不是物業(yè)接管驗收以后。不少物業(yè)企業(yè)在物業(yè)接管驗收之前僅對物業(yè)功能進行評估，很少對物業(yè)管理成本進行評估，沒有根據(jù)物業(yè)的規(guī)模、設計特點、物業(yè)所使用的材料、質量等，進行科學分析物業(yè)的管理水平、物業(yè)管理的組織機構和人員配備等與成本有關的因素是否合理。缺乏接管前物業(yè)管理成本預測，造成接管后物業(yè)管理的成本管理浪費，物業(yè)費增高就在所難免。

2.對物業(yè)管理成本缺乏全程監(jiān)控。物業(yè)管理目標成本的全程監(jiān)控應包括：事前目標成本制定、事中監(jiān)控成本的發(fā)生和事后分析和查漏補缺，這是一個完整的監(jiān)控管理系統(tǒng)。忽視任何一個環(huán)節(jié)，都有可能造成成本失控，全盤皆輸。大多數(shù)物業(yè)企業(yè)，年初都制定了目標成本，但在實施過程中又沒有隨時監(jiān)控成本的發(fā)生，對已發(fā)生的成本支出沒有認真分析，只是事后分析和查漏補缺。則是亡羊補牢，對本期的成本控制無半點價值，從而影響物業(yè)費的升降。

3.控制成本僅依靠財務部門，全員參與意識不夠。在物業(yè)企業(yè)內(nèi)，成本控制的職能主要由財務部門承擔，而財務人員又往往缺乏對物業(yè)管理各項業(yè)務的全面了解，成本控制局限于報銷費用的審查，很難發(fā)揮對成本的監(jiān)控作用。物業(yè)企業(yè)是一種勞動密集型企業(yè)，勞務工占企業(yè)員工人數(shù)比重大，相當一部分員工，認為企業(yè)的經(jīng)營是企業(yè)管理人員的事，好壞與己無關，以致缺乏降低成本的觀念，勞動效率低下、材料浪費，造成成本增大，物業(yè)費增高。

四、降低物業(yè)管理費用的真正出路是降低成本

物業(yè)企業(yè)在物業(yè)接管時，小區(qū)的規(guī)模、建筑質量等影響物業(yè)費增高的客觀因素已存在。因此，只有在降低物業(yè)管理成本上探索研究,才是降低物業(yè)管理費的真正出路

物業(yè)管理成本控制具有三層含義：一是對目標成本的控制；二是對目標成本完成的控制和過程的監(jiān)督；三是在過程控制的基礎上，為今后成本的降低指明方向。

1.充分論證，科學決策，降低成本。物業(yè)企業(yè)接管物業(yè)管理項目時要進行充分的研討論證，并作出科學決策，為降低成本提供根本保證。科學決策一般需做到：首先，要建立一套民主的企業(yè)決策制度和程序。建立由職能部門參與、專家咨詢與企業(yè)領導相結合的科學決策機制，強化企業(yè)決策可行性的論證，推進企業(yè)決策的民主化。其次，要強化監(jiān)督，實現(xiàn)對企業(yè)決策權力和決策過程的有效制約。企業(yè)的董事會、監(jiān)事會要對經(jīng)營決策的監(jiān)督起到積極作用。第三，要建立企業(yè)決策責任制，使決策者對自己的決策承擔責任，用法律責任來進行約束。不斷培育、提高企業(yè)決策者的責任感，使企業(yè)決策失誤降至最低限度，為降低成本提供根本保證。

2.全面考慮成本升降因素，統(tǒng)籌兼顧，避免片面性。降低成本不是物業(yè)企業(yè)應對物價上漲等因素的權宜之計，而是企業(yè)的根本方針。物業(yè)企業(yè)降低成本，不僅僅指“服務成本”，還包括其他作業(yè)成本。比如減少不必要的機構、部門或崗位，物業(yè)管理企業(yè)職能部門的設置，應以精干、高效為宜，部門越少、人員越精越好，機構龐大、人員冗雜是極大的資源浪費，不但增加了成本，還增加了內(nèi)耗，降低了管理效益；嚴格控制固定資產(chǎn)的購置和日常費用開支，對低值易耗品制定量化標準，降低損耗；建立專門機構，完善采購制度，保證所購物品質優(yōu)價廉；大宗物品的采購，實行招、投標，最大限度地降低采購成本。

3.大處著眼、小處著手，完善細節(jié)管理。物業(yè)管理是微利企業(yè)，且物業(yè)企業(yè)科技含量低，人員工資、材料和水電費，約占總成本的85％，所以在服務過程中就必須完善細節(jié)管理。克服成本管理中的“跑冒滴漏”現(xiàn)象，要注重每一個細節(jié)：節(jié)約一度電、一滴水、一張紙、一個燈泡。這在總成本中的比重微不足道，也許短時間內(nèi)看不出效果，但日積月累，就會有意想不到的收獲。物業(yè)企業(yè)的每個崗位、每個成本發(fā)生點都要制定耗費標準,要責任到人,日常消耗和所發(fā)生的費用要分別建立臺賬,每月底由專人計算匯總,進行量化考核。要通過多種形式、采取多種途徑讓員工懂得控制成本細節(jié)的技巧和方法。加強設備的日常維護保養(yǎng)工作、消除安全隱患，節(jié)約維修費；加強對職工的職業(yè)道德教育，厲行節(jié)約，反對浪費，杜絕水、電、汽“跑、冒、滴、漏”現(xiàn)象的發(fā)生。

4.加強員工培訓，提高員工素質與技術水平，樹立正確的成本意識。員工素質的高低是決定成本控制成敗的一個關鍵。物業(yè)企業(yè)一方面要注重引進高素質、高層次的實用人才；另一方面要立足現(xiàn)有的員工隊伍，搭建良好的員工成長平臺，通過職業(yè)培訓等多種途徑，大力提高員工的業(yè)務素質、職業(yè)道德和勞動技能。建立崗位責任制，定編、定崗、定員。每個成本發(fā)生點，都要制定費用標準，建立班組核算，分解目標成本，做到責任到人。班組要建立日常消耗和費用臺賬；不同崗位、不同工種，制定相應的勞動定額，定期進行績效考核，與部門和員工的獎金和工資掛鉤。讓員工樹立正確的成本意識，使成本控制建立在廣泛的群眾基礎上，成本的降低就會水到渠成。

5.積極理順相關部門的銜接關系，創(chuàng)造良好的外部環(huán)境。物業(yè)企業(yè)要積極理順供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等公共事業(yè)單位和園林、綠化、環(huán)衛(wèi)等城市管理部門與小區(qū)物業(yè)管理的銜接關系，為物業(yè)管理創(chuàng)造良好的外部環(huán)境，減少不合理支出。比如：物業(yè)管理條例第五十二條規(guī)定:供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位，應當依法承擔物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關管線和設施設備維修、養(yǎng)護的責任。這些費用應由其他相關部門支出的。所以，搞清與物業(yè)管理密切相關部門與物業(yè)服務企業(yè)之間的權責和義務，對于減少支出、降低成本具有重要的意義。

6.開拓專項服務項目，提升物業(yè)服務檔次，增加勞務收入。目前，絕大多數(shù)的物業(yè)管理服務，處于低水平層次運行，僅限于傳統(tǒng)的服務項目。物業(yè)企業(yè)可根據(jù)自身人力和資源情況，拓展專項業(yè)務服務項目，既可提升物業(yè)服務檔次，同時也增加了勞務收入，大有作為。

通常的專項服務的內(nèi)容主要有以下幾大類：

（1）日常生活服務類。衣：為住戶收洗衣物、被褥、補衣、制衣等服務。食：為住戶代購食品、糧食、燃料、蔬菜、副食等日常用品。住：代住戶進行室內(nèi)衛(wèi)生清掃、室內(nèi)裝修、搬家等。行：代購代訂車船、飛機票，自行車與機動車保養(yǎng)、清洗與維修等。

（2）商業(yè)服務類：開辦小型超市、飲食店、美發(fā)廳、修理店等，安裝、維修各種家用電器和生活用品等。

（3）文化、教育、衛(wèi)生、體育活動服務類。文化：開辦圖書室、錄像室，舉辦展覽、文化知識講座等。教育：開辦幼兒園及學前班。衛(wèi)生：設立衛(wèi)生站，提供出診、小孩疫苗接種、家庭病房服務等。體育：開辦各種健身場所，如游泳池、健身房、臺球廳、網(wǎng)球場等。

（4）社會福利類。如：照顧老人，擁軍優(yōu)屬等。這類服務一般是以低價或無償?shù)姆绞教峁?/p>

隨著人民生活水平的不斷提高，需求也各不相同。物業(yè)企業(yè)應針對業(yè)主不同的消費需求，提供不同的服務，在為住戶營造舒適生活環(huán)境的同時，增加企業(yè)的收入。使企業(yè)在拓展服務內(nèi)容中，增強企業(yè)競爭力，為企業(yè)的發(fā)展壯大，開辟廣闊的前景。

五、結束語

21世紀的前10年，在西方發(fā)達國家深陷經(jīng)濟危機之中時，我國的經(jīng)濟卻蓬勃發(fā)展。物業(yè)服務行業(yè)是朝陽產(chǎn)業(yè)，具有強大的生命力。目前物業(yè)企業(yè)面臨的一切艱難險阻只是發(fā)展前進中的暫時困難，物業(yè)企業(yè)終將在克服困難中發(fā)展、壯大。因此，物業(yè)企業(yè)的領導者，應認真學習科學發(fā)展觀，堅持以人為本，走全面、協(xié)調、可持續(xù)發(fā)展的道路。帶領物業(yè)企業(yè)全體員工，全心全意為業(yè)主服務，構建和諧小區(qū)，為構建和諧社會盡力。

參考文獻：

1.劉豐剛.物業(yè)管理的成本管理，http://wenku.baidu.com/view/c6e66774a417866fb84a8ec9.html

2.蔡海.如何加強物業(yè)企業(yè)成本管理，http://wenku.baidu.com/view/a209822acfc789eb172dc80c.html

（作者單位：山西電力公司晉盛達物業(yè)公司 山西太原 030001）

（責編：若佳）